부동산 세법 메뉴얼

[정겨운]

부동산 세법 메뉴얼

(2014년 3월15일 현재)

010-7118-3119. 정 경윤 세무회계 사무소

(전)국세청근무, 뉴욕 아델피 대학교 연수/ 타워 팰리스 심판청구수행

법률서비스기업 로시컴(주) 세무 상담 위원 , 시흥시 호민관 자문위원.

경기 시흥시 정왕동 중심상가 4길24.(시화E마트 뒤 . 시화 농협 5층502.)

TEL031-433-9090.FAX 031-499-4477)

Ⅰ,서론

1. 부동산의 이전 시 형태에 따른 과세문제

                                   유상이전↗ 사업소득세: 계속 반복적 양도

부 동 산 등 ↗                             ↘ 양도소득세: 일시 우발적 양도

(토지. 건물) ↘                                                                         ↖부담부 증여

                                  무상이전 ↗ 증여세(生前이전)                 ↙

                                                   ↘ 상속세(死後이전)

Ⅱ.양도소득세

2.양도소득세 계산구조

= 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수한 거래금액

⩟취득가액 :취득에 소요된 실제지출금액, 또는 환산가액 ⩟필요경비 : 취득세 등, 양도비, 확장비용

=양도차익

⩟장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시

=양도소득금액

⩟양도소득기본공제: 연간 1인당 250만원

=과세표준

*세율⩟누진공제

=산출세액

⩟공제, 감면세액

=자진납부세액 /

(양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고 납부)

예시)2014년2월 14일에 잔금을 받으면 ,신고 납부기한이

4월 14일이 아니라,4월30일 임.(2월중 언제라도 잔금을 받으면, 신고 납부 기한은 4월30일 임.)

신고 기한이 지나면 20% 및 0.03%/1일당. 가산세부과.

3.취득가액

1)취득당시 계약서가 있는 경우 :계약서 상 금약

2) 취득당시 계약서가 없는 경우(취득가액이 불분명 한 경우 )

3)환산 취득가액=양도가액*취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

환산 취득가액=양도당시 실지거래 가액가액*취득당시 기준시가

양도당시 기준시가

양도가액을 취득 및 양도당시 기준시가 비율만큼 취득가액 인정함.

4)개별주택과 공동주택의 최초 고시일 이전에 취득한 경우에 취득당시 기준시가

환산 취득당시 기준시가=최초고시당시 고시가액*취득당시 기준시가(토지및 건물)

양도당시 기준시가(토지및 건물)

최초고시당시 가액을 취득 및 양도당시 기준시가 비율만큼 취득당시 기준시가로

인정함.

5)상속, 증여받은 재산의 취득가액: 상속, 증여세 법상 평가액(상속당시 신고가액)

6)배우자증 증여받은 자산의 이월과세(취득가액) 규정

① 요건: 배우자, 직계 존 비속으로 부터 증여받은 부동산 등을 증여일로

부터 5년 이내에 양도 시

②.대상자산: 토지, 건물 ,특정시설물 이용권(골프, 콘도 회원권 등)

③대상자산의 취득가액: 증여자의 취득가액임

④.증여받을 당시 납부한 증여세상당액은 필요경비 산입함.

⑤.제외대상

⒜. 양도당시 배우자의 사망으로 배우자 관계 소멸된 경우(이혼의 경우는 적용됨)

⒝ 대상자산이 주식 등인 경우 와 기타 친족으로부터 증여받은 경우는 부당행위

계산부인 규정을 적용하여 해당되면 증여세 과세함.

⒞수용의 경우 사업인정 고시일 부터 2년 이전에 증여받은 경우 또는 증여받은

자산이 1세대 1주택인 경우

4.필요경비

공제 항목	불 공제 항목
취득금액. 베란다 확장비용. 새시 설치비용	도배 ,장판 ,벽지, 조명기구 교채 비용
취득세 등 공과금. 세무사, 법무사 수수료	금융기관 차입금 이자
중개수수료/법정요율보다 많이 지급해도인정	건물 도색비용
강제매입채권 매각차손/광고비	주방가구(씽크대 등) 교체비용
소유권 취득을 위한 소송비/화해비용	상가를 분양받고 환급받은 부가가치세
부동산 컨설팅비용, 개발 부담금	종합소득세 계산시 계상한 감가상각비
무허가 중개업자에게 지급한 중개수수료	기존 건물의 현상 유지에 들어가는 비용

1)자본적 지출::필요경비 인정됨, 부동산의 가치를 증가 시키는 비용,

2)수익적 지출 :필요경비 불인정 .단순한 현상 유지 비용, 또는 수선비성격의 지출.

3)다음 중 큰 금액을 취득가액으로 할 수 있음.

(자본적 지출과 +양도비), V.S (환산취득가액+필요경비 개산공제)

4)환산 취득가액으로 신고하는 경우 상기 공제항목 이라 하더라도 불 공제됨.

이 경우 필요경비는 취득당시 기준시가의 3%만 공제됨.

5) 상속. 증여받은 부동산은 개산공제가 아닌 실제 필요경비를 공제함.

5.기준시가의 종류

종류	명칭	포함내역	고시관청	최초고시
일반 토지	공시지가	토지	국토교통부	1990년
일반 건물	기준시가	건물	국세청	2001년
상업용 건물	기준시가	토지와 건물	국세청	2004.년
개별주택	개별주택가격	토지와 건물	국토교통부	2005년
공동주택	공동주택가격	토지와 건물	국토교통부	2005년

1)일반 토지 및 건물이 1985년1월1일 이전 취득한 경우는 ,

1985년 1월 1일 취득한 것으로 봄.

6.장기보유특별공제(비사업용 토지는 공제 배제)

보유기간	장기보유특별공제
	일반적인 경우	과세되는 1세대 1주택
3년 이상	양도차익*10%	양도차익*24%
4년 이상	양도차익*12%	양도차익*32%
5년 이상	양도차익*15%	양도차익*40%
6년 이상	양도차익*18%	양도차익*48%
7년 이상	양도차익*21%	양도차익*56%
8년 이상	양도차익*24%	양도차익*64%
9년 이상	양도차익*27%	양도차익*72%
10년 이상	양도차익*30%	양도차익*80%

6-1*과세되는 1세대,1주택: 양도가액 9억 초과분.

6-2.준 공공 임대주택: 장기보유 공제율 60%

1)13년 4월 1일 이후 매매계약 체결한 전용 85㎡ 이하 준공공 임대주택

2)10년 이상 임대 및 보유

3)최초 임대료 시세 이하 및 임대료 인상율 연 5%이하.

6-3.장기 임대주택: 6년 이상 임대한 매입임대주택 양도 시, 임대기간에 따라 ,

일반 장기보유 특별공제율 (연3%,최고30%)외에 추가공제 함. 최고60%

임대기간	추가공제율
6년이상 7년 미만	2%
7년이상 8년 미만	4%
8년이상 9년 미만	6%
9년이상 10년미만	8%
10년 이상	10%

7.세율

(1)기본(누진, 일반)세율: 2년 이상 보유하고, 등기된 자산인 경우.

과세표준	세율	누진공제	*세율	*누진공제
1,200 만원 이하	6%	-	0.6%
4,600 만원 이하	15%	108만원	1.5%	108,000원
8,800 만원 이하	24%	522만원	2.4%	522,000원
1억5천 만원 이하	35%	1,490만원	3.5%	1,490,000원
1억5천 만원 초과	38%	1,940만원
3억 원초과			3.8%	2,390,000원

① 원칙: 과세표준 구간별로 계산하여 ,합산함이 원칙임,

예시) 과세표준이 1억 8천만원인 경우

1,200만원*6%+3,400만원*15%+4,200만원*24%+6,200만원*35%+3,000만원*38%=

720,000+5,100,000+10,080,000+2,170,000+11,400,000=49,000,000원

② 속산법 (간편법) 아래와 같은 방법으로 계산하여도 그 결과는 동일함.

전체 과세표준에 세율을 곱한 금액에서 누진공제액을 차감함.

예시) 과세표준이 1억8천 만원 인 경우(누진공제의 이해)

180,000,000원*38%=68,400,000-19,400,000=49,000,0000원

* 양도소득에 대한 지방소득세임

(2)특수한 경우(부동산 및 부동산에 관한 권리)

구분	항목	세율	비고
1년 미만 보유	일반 부동산	50%	지방소득세는 0.5%
	주택, 입주권	40%
1년~ 2년 미만 보유	일반 부동산	40%	지방소득세는 0.4%
	주택, 입주권	누진세율
1세대 3주택 (2년 이상 보유 시)	기타지역	누진세율
	투기지역	누진세율+10%	투기지역 지정지역 아직 없음
비 사업용 토지 (2년 이상 보유 시)	기타지역	누진세율+	2015년 부터는 10%추가과세 투기지역 지정지역 아직 없음
	투기지역	누진세율+10%
미 등기 자산		70%	지방소득세는 0.7%

①지방소득세는 일반적으로 양도소득세의 10%이나, 주택의 단기양도(1년 미만,1년~2년)와 양도소득세 과세표준구간이 1억5천 초과 3억 이하 구간에선 10%가 아님에 주의.

② 행정안전부 2014년 3월중 지방세법 개정안(安)에 의하면 모든 양도소득분에 대하여 지방소득세는 양도소득 산출세액의 10%로 개정작업이 준비되고 있으며, 기 납부세액에 대하여는 환급할 것으로 추측됨. 추후 세법 변동 추이를 확인요.

Ⅲ.1세대 1주택 비과세.

8.1세대 1주택 비과세.

세법해석 시점은 특별한 경우 외에는 항상 양도당시를 기준으로 판단함.

1) 요건 :1세대가 1주택을 2년 이상 보유 하면 됨.(2012.06.29이후 양도 분 부터)

2) 양도가액이 9억을 초과하면, 초과분에 대하여만 양도세 내면됨.

양도차익*양도가액-9억

양도가액

전체 양도차익 중 9억 초과부분이 전체양도가액에 차지하는 비율계산하여 세액계산

3)1세대의 정의: 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를

같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대

가족: 거주자와 그 배우자의 (직계존비속 그 배우지를 포함한다)및 형제자매

3)-1.배우자가 없어도 1세대로 보는 경우

①.연령이 30세 이상이거나,최저생계비수준이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우

4)1세대 2주택 특례규정에 해당되는 주택

유형	비과세 특례요건
종전주택+일반주택	종전주택을 취득하고 1년 이상이 지난후 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는경우
상속주택+일반주택	일반주택을 먼저 양도하는 경우. 동일 세대원으로 부터 상속 받은 주택이면 과세대상임
공동상속주택+일반주택	일반주택을 먼저 양도하는 경우. 동일 세대원으로 부터 상속 받은 주택이면 과세대상임
일반주택+일반주택 동거봉양 또는 혼인합가	동거봉양(혼인)합가 일부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택.합가당시 직계존속 중1인이 60세 이상 일 것
문화재주택+일반주택	일반주택을 양도하는 경우
농어촌주택+일반주택	일반주택을 양도하는 경우
수도권밖에 소재하는 주택+일반주택	일반주택을 양도하는 경우(부득이한 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도하는경유)
거주주택+장기임대주택	거주주택을 양도하는 경우. 임대 등록 후 2년 이상 보유

5). 농어촌 주택(상속, 이농. 귀농주택) 보유자에 대한 과세 특례

*1세대1주택 판정 시에 농어촌 주택은 주택으로 보지 아니함.

농어촌주택비과세 요건

구분	상속 주택. 이농주택	귀농주택
대상지역	서울특별시. 인천광역시. 경기도를 제외한 읍(도시지역 밖).면지역
규모	제한 없음	고가주택제외 대지면적660㎡ 이내
거주요건	피 상속인 및 이농인이5년 이상 거주	연고지(본적지 또는 5년이상 거주한곳) 소재주택을 1,000㎡이상의 농지와함께 취득
비과세대상	일반주택	세대전원이 이사하여 최초로 양도하는 1주택
사후관리	해당없음	귀농하여 3년 이상 영농에 종사

*1비과세 요건을 갖춘 일반주택을 먼저 양도하는 경우 비과세 되나, 농어촌 주택을 먼저 양도하는 경우 과세됨.

*2.농촌에 거주하면서 도시에 1주택을 취득한 후에도 계속 농촌에 거주하면서, 도시주택을 먼저 양도하는 경우 과세됨.

*3.일반주택을 2개 이상 보유 시 양도하는 경우 비과세 규정 적용 안 됨.

6)농어촌 주택. 고향주택 취득자에 대한 양도소득 과세특례(조특법99조의 4)

거주자(기존 주택을 보유자)가 일정기간에 다음의 해당하는 1채의 주택(농어촌 주택 등)을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 주택을 취득 전에 보유하던 다른 주택(일반주택) 을 양도하는 경우에는 그 농어촌 주택 등 을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 비과세 규정을 적용함.

구분	내용
1)취득기간	농어촌주택:2003.08.1~2014.12.31 고향주택:2009.01.01~2014.12.31
2)농어촌주택. 고향주택 지역의 범위	-읍 또는 면지역 -고향주택: 고향에서 10년 이상 거주 사실이 있는 市 ,및 취득당시 인구 20만명 이하의 市 중 다음지역의 제외1)수도권(단 옹진군, 연천군 및 기타 기획재정부 령이 정하는 지역제외 (고향주택은 ‘수도권) 2)도시지역 및 토지거래 허가구역(고향주택은 제외) 3)지정지역(양도세 투기지역) 4)관관단지(관광 진흥 법)
3)면적기준	대지: 660㎡(200평)이내 건물; 단독주택150㎡(45평) 공동주택(전용):116㎡(35평)
4)가액기준(기준시가)	2003.08.01이후: 취득당시 7천 만원 이하 2008.01.01이후: 취득당시 1억 5천 만원 이하 2009.01.01이후: 취득당시 2억원 이하 2014.01.01이후: 한옥은 4억원 이하
5)보유기간	농어촌 주택 등 취득 후 3년 이상 보유
6)특례내용	1)상기요건을 충족한 농어촌 주택. 고향주택을 당해 농어촌 주택을 취득하기 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌 주택이 없는 것으로 보아 비과세 규정을 판단함. 2)농어촌 주택 등을 3년 보유하기 전에 일반주택을 양도하는 경우에도 비과세 규정이 적용될 수 있으나, 일반주택 양도 후 3년 보유요건을 채우지 못하면 추징된다. 단. 수용되는 경우, 사망으로 인한 상속인 경우 주칭 안함.

9.지분으로 소유한 주택의 경우.

원칙	각자가 1주택을 소유한 것으로 봄
예외	공동상속 주택의 경우 ①상속지분이 가장 큰상속인 ②당해주택 거주자 ③최 연장자 순으로 상속주택을 소유한 것으로 본다. 상속 후 지분이 변동되더라도 상속 개시일을 기준으로 판단한다

등록요건	주택임대사업자 등록(시, 군, 구청 및 세무서)
기준일	임대주택 등록 후 최초 임대 개시일 (2011년10.14일 신설)
가액요건	상기 기준일 현재 기준시가 6억 원 (비 수도권 3억원) 이하
기간요건	5년 이상 임대
호수요건	전국의 모든 주택 1호 이상(대298㎡ 주택연면적149㎡)
양도소득세 혜택	거주주택 비과세(임대 등록 후 2년 이상보유, 2년 이상거주 시), 당해 임대주택은 양도세 감면 혜택 없음
종합부동산세 혜택	거주주택 (9억 공제. 장기보유공제. 고령자공제) 임대주택 비과세
지방세 혜택	취득세, 재산세 감면

10.임대주택 사업자의 거주용 자가 주택 1세대1주택 특례규정

*1임대기간요건(5년) 충족 전에 거주주택을 양도하는 경우 에도 거주주택을 양도하는 경우

에도 거주주택 비과세 요건을 충족하면 거주주택 비과세 됨

*2임대기간요건(5년) 충족 전에 임대주택을 양도하는 경우, 법 소정의 계산 절차에 따라

계산한 양도소득세를 신고 및 납부 하여야함.

*거주주택 비과세 후 추가로 비과세 받는 경우는 직전비과세 받은 거주주택의

양도일

임대주택1(과세)

비과세

이후 발생한 양도차익분만 비과세.

직전거주 자가주택 비과세

11.장기 임대 주택에 대한 양도소득세 감면.(조세 특례 제한 법97조)

1)거주자가 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대(2000년 12월31일 이전

임대개시) 한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의50%또는 100%감면함.

2)지분으로 소유하는 경우 지분 계산 한 주택수가 5호 이상이어야 함.

2001년1월1일 이후 에 5호 이상 임대개시 후 양도하는 것은 감면 안 됨.

3)감면 세액의20% 농어촌 특별세가 과세되고, 감면한도 규정 없음

Ⅳ.주택 임대차 시장 선진화 방안 보완조치

11.2014년3월 6자 기획재정부 보도자료 발췌-

-주택임대 소득은 상가와는 달리 부가가치세는 면세되고, 종합소득세만 과세됨.

1)2주택 보유자로서 주택임대소득(수입금액, 연간월세 합계)연간 2,000만원 이하자는

한시적으로 (2014년,2015년) 비과세 하고 2016년부터는 분리 과세함.

2)분리과세 방법

①필요경비 60%인정하고, 단일세율14%

②기본공제400만원 인정: 타 소득 없거나, 2,000 만원이하 인 경우 포함)

③노인과 장애인에게는 200만원 추가 공제하여 과세금액이 늘지 않도록 보완.

3).2주택 보유자의 전세 임대소득 (간주임대료, 보증금이자)도 16년부터 월세 소득과

동일하게 과세

①.2천 만원 이하소득자; 분리과세

②.2천 만원 초과소득자; 종합과세

③.국민주택 규모 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 주택 수에서 제외.

3) 국세청 자료수집 작업(‘13년도 분 확정일자 자료)

①.3주택 이상 보유자.

②.2주택 이상 보유자로 주택임대소득(연간월세합계)2,000 만원 초과자

③.1주택자로서 기준시가9억 초과 주택 소유자의 임대소득.

4)입법추진; 2014년6월 임시국회에 <소득세법> 개정안 제출

5)예시

-주택2호를 소유하고 배우자와 생계를같이 하는 세대주가

1주택을 임대하여 연간입대소득이 1,200만원(월100만원) 만 있는 경우.

(현행)납부할 소득세15만원 납부+사업자 등록의무

수입금액1,200만원

⩟필요경비“540만원(필요경비율45%)

=소득금액:660만원

⩟종합소득공제300만원(본인. 배우자 각 150만원)

=과세표준360만원

*세율6%(적용세율)

산출세액:22만원

⩟세액공제7만원(표준세액공제)

=납부할 세액:15만원

(개정)납부할 소득세11만원(현행대비 ⩟4만원)

수입금액1,200만원

⩟필요경비“720만원(필요경비율60%)

⩟소득공제400만원(가칭 임대소득공제)

=과세표준80만원

*세율14% (분리 과세 시 적용세율)

=납부할 세액:11만원

Ⅴ.부동산 양수도 관련 부가가치세

12.사업용 건물(공장, 상가,사무실,숙박업소 등) 양도 시 부가가치세 문제.

(1).일반적인 경우 :양도소득세 외에 건물 분 부가가치세도 부담함.

(2.)포괄 사업 양,수도 - 부가가치세 해당 없음.

Ⅵ.취득세

13.취득세: 취득일로부터 60일(30일)이내 신고.

취득세율			합계	취득세	농특세	지방교육세
상속	농지		2.56%	2.3%	0.2%	0.06%
	농지 외		3.16%	2.8%	0.2%	0.16%
증여	주택 외		4.00%	3.5%	0.2%	0.30%
	주택	85㎡이하	3.80%	3.5%	비과세	0.30%
		85㎡초과	4.00%		0.2%	0.30%
원시취득(신축)			3.16%	2.8%	0.2%	0.16%
기타취득 (매매 등)	농지	신규영농	3.40%	3.0%	0.2%	0.20%
		농업인	1.60%	1.5%	비과세	0.10%
	농지 외		4.60%	4.0%	0.2%	0.40%
주택유상거래	6억 이하	85㎡이하	1.10%	1.0%	비과세	0.10%
		85㎡초과	1.30%		0.2%	0.10%
	6억~9억	85㎡이하	2.20%	2.0%	비과세	0.20%
		85㎡초과	2.40%		0.2%	0.20%
	9억 초과	85㎡이하	3.30%	3.0%	비과세	0.30%
		85㎡초과	3.50%		0.2%	0.30%

Ⅶ.상속세

14.상속(증여)세: 사망 (생존)시 재산의 무상이전

1)상속재산의 범위

①.본래의 상속재산: 피상속인(망자)이에게 귀속되는 경제적, 재산적 법률상권리

②.간주상속재산:보험금. 신탁재산, 퇴직금

③.추정상속재산: 일정 기간 내에 .상속 재산을 처분, 인출한 금액기준

피상속인이 물려준 유산총액을 기준으로 과세함

재산종류별	1년이내	2년이내	비고
현금.예금.유가증권	2억원 이상	5억원 이상	상속재시일 로부터 소급 하여1녀.2년임.
부동산 등	2억원 이상	5억원 이상
무채재산권.기타재산	2억원 이상	5억원 이상

*재산 처분 액 중 용도가 불분 명한 것 은 상속재산에 포함하며, 입증금액의 80%

까지만 소명하면 상속재산에 가산하진 않음.2)2

2).상속공제

항목		금액
기초공제		2 억 원
그 밖 의 인 적 공 제	자녀공제	자녀1인당 3천 만 원, 미선년자 공제와 중복가능
	미성년자공제	상속인 및 동거가족 중 미성년자1인당500만원*20세까지 연수
	연로자공제	상속인(배우자제외)및 동거가족 중 60세이상자 1인당 3,000만원
	장애인공제	상속인(배우자포함)및동거가족중 장애인 1인당 500만원*기대여명
일괄공제		5 억 원 과, 기초공제 및 기타인적공제 대신 선택 가능함. 배우자 단독 상속 시 일괄공제 적용불가
배우자상속공제		최소5억/최대30억
동거주택공재		5억과 주택가액의 40%중 적은금액. 직계비속이 상속시 상속개시일로부터 10년이상 동거,1세대1주택, 고가주택도 해당함
가업상속공제		100억,150억,300억
영농상속공제		한도5억 원
금융재산공제		2천만원이하 전액. 2천 만원 초과분 [금융재산의20%와 2천만원 ]중 큰 금액 (한도 2억원)
상속공제 종합한도		상속인 이외의 자가 상속받으면, 상속공제 한도로 인하여, 일체의 공제를 못받을 수도 있음

3)세율(상속세 ,증여세 동일)

과세표준	세율	누진공제
1억 이하	10%	-
5억 이하	20%	1천 만 원
10억 이하	30%	6천 만 원
30억 이하	40%	1억6 천 만원
30억 초과	50%	4억6 천 만원

1)상속 증여세 과세 가액은 시가(감정가액이나, 매매사례가액)가 있으면 그 가액으로

하고, 시가가 불분명 하면 기준시가로 함.

-아파트 매매사례가액은 국토교통부 사이트에서 확인가능함

*2) 법정신고 기한 내(상속:6월/증여3월)에 신고, 납부 하면 10% 공제함.

3)* 꼭 6월(3월)이 아니고, 사망일(증여일)이 속하는 달의 말일부터6월(3월).

* 예시) 2014년 1월 14일 사망하거나 증여등기 하면 신고기한은

증여 4월30일/상속8월 31일.(4월13일/8월13일이 아님)

4)세대 생략 증여의 경우 (父가 생존 시 祖父가 孫子에게 증여 시) 30%할증 과세함

단 父가 祖父보다 父가 먼저 사망한 경우는 할증과세 하지 아니함.

Ⅷ.증여세

15.증여세의 특징

1)증여자가 생전에 무상으로 수증자에게 재산의 증여를 과세대상으로 과세함.

2)수증자를 기준으로 세액을 계산하고, 동일한 증여자로부터 증여받은 재산은

10년간 합산한다.

3)2004년 부터는 완전포괄주의에 의거 증여세를 부과함으로 보험금, 명의신탁

등 실질적으로 증여행위가 있다면 증여 의제하여 과세함.

4) 수증자가 경제활동을 하지 않는 학생인 경우 부동산을 증여받고, 그에 대한 공과금

(취득세, 증여세 등)도 부모가 대신 납부하였다면, 그 금액도 증여재산가액임

16.증여재산 반환규정

반환시기	과세여부판단
증여세 신고기한 이내에 반환	당초증여. 반환증여 모두 비과세
신고기한 경과 후 3월 이내반환	당초 증여 분 과세, 반환 증여분 비과세
증여후 6개월후 반환하는 경우	당초증여. 반환증여 모두과세

1)금전의 경우 재 반환 시기와 무관하게 과세됨

17.증여재산공제(10년간 누계 액임)

구분	공제액
배우자로부터 증여받은 경우	6억 원
직계존속→직계비속	5천 만원(미성년자는2,000만원)
직계비속→직계존속	3천 만원
기타친족(6촌 이내 혈족 ,4촌 이내 인척)	5백 만원

1)미성년자가 결혼하면 성년자로 봄 .미성년자는 2013.1.1부터19세 미만.

2)시모와 며느리 는 직계존비속 관계가 아니므로 기타 친족임.

3)직계존속에는 父母, 祖父母 모두 포함됨. 즉 동일인으로 봄.

조모와 부로부터 동시에 증여받으면, 증여재산공제는 6천 만원 이 아닌 3천 만원

으로 증여재산가액 비율로 안분계산 함.

4)수증자가 거주자인 경우만 증여재산공재 가능함.

(비거주자인 배우자로부터 거주자가 증여받으면 증여재산공재 가능함)

5)계모자관계, 계부자관계 적모서자관계:2010년1.1이후 직계존비속포함

6)외조부모와 외손자는 직계존비속에 해당함

18.자금출처 조사 배제기준(10년간 기준임)

구분		취득자산		채무상환	총액한도
		주택	기타재산
세대주	30세 이상	2억	5천	5천	2억5천
	40세 이상	4억	1억		5억
비세대주	30세 이상	1억	5천	5천	1억5천
	40세 이상	2억	1억		3억
30세 미만자		5천만원	3천만원	3천만원	8천 만원

(1)소명금액의 범위

재산취득가액 ①	입증금액	미 입증금액	판정기준 Min(①*20%,2억원)	과세여부
8억원	7억원	1억원	1.6억원	추정배제
8억원	5억원	3억원	1.6억원	추정과세(3억원)
25억원	21억원	4억원	2억	추정과세(4억원)

(취득재산가액-입증된 금액)>=다음 중 적은금액9취득재산*20%와 2억 원

(2) 자금출처 인정범위

재산처분대금:〔처분금액-공과금 상당액〕이자, 배당, 기타소득:〔지급액-원천징수세액〕

사업소득〔소득금액-공과금 상당액〕급여소득〔총급여액-원천징수세액〕

취득일 이전의 전세금, 임대보증금, 금융기관 대출금등

※상기 기재된 사항은 일반적인 경우에 해당하는 것으로서 최종 의사 결정시에는 관계 전문가와 다시 한 번 상담 후 결정 하십시요.

 

 

[정겨운]

상기 내용이 인쇄본 으로 나왔읍니다. 정기총회 (2014년4월10일)에서 배포할 계획입니다.
많은 관심 부탁드립니다. 감사합니다.

[사무국장/독산산악회]

수고 하셨습니다.