재건축에서만 할수 있는 매도청구권

일전에 재건축이 재개발과 다른점은 기반시설 유무와 임대주택건설 유무라고 한 적이 있습니다. 요즘 여타 재개발현장에서 조합에반대하는 비대위의 소송으로 인해 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 그래서 왜 재건축이 재개발보다 안정성이 담보되어 더 유리한지 세부적으로 알아보겠습니다.   그것은 바로 재개발과는 달리 재건축조합은 개발반대자들에게는 매도청구권을 발동해서 주택을 구매하는 점 입니다. 매도청구권은 재건축에서 재건축결의에 동의하지 않는 미동의자에 대해서 소유권이전을 받기 위해서 하는 것으로 재건축 반대자들의 물건을 매수하고 나면 재개발 구역에서 문제가 되고 있는 비대위에의한 사업지연문제가 발생할 가능성이 적어 재건축사업은 일사천리로 진행될수 있습니다.   이와 반대로 재개발은 명도소송에 의한 강제수용하는 절차를 밟기 때문에 재개발에 반대하는 측에서는 강제로 재산을 빼겼다는 생각이 들어 비대위를 결성해서 조합과의 소송이 빈발하게 발생하는 것입니다.   연제 롯데캐슬&데시앙 재건축현장을 한번이라도 방문하셨다면 다른 여타 재개발현장과는 눈에 띄게 다른점을 발견하셨을 겁니다. 아니 이렇게 도로가 반듯하게 곧으며 가반시설이 다 갖춰져 있고 주택상황이 부수기 아까울 정도로 좋음에도 재건축이 추진된다는 것은 입지가 좋기때문에 일반분양시 100% 분양을 자신하는 건설사의 강력한 추진의지가 있기때문이며 실제 또한 그대로 실현 되었습니다. 여러모로 연제롯데캐슬&데시앙이 재건축 사업이라 무척 다행이라 생각 하는 바~~~입니다.    ○ 제48조 매도청구권은 재건축참가자가 불참자에 대하여 구분소유권 및 대지 사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구하는 권리이며, 이러한 매도청구권의 법적 성격은 형성권으로서 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것입니다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결). ○ 위와 같이 매도청구권은 형성권으로서 상대방에 도달됨과 동시에 효력을 발생하며 매도청구의 의사표시는 재판상이나 재판외의 방법으로 행사할 수 있습니다. ○ 매도청구의 의사표시를 재판상 행사할 경우에는 매도청구의 의사표시가 포함된 소장이나 준비서면이 상대방에게 도달한 날을 매매계약의 성립 시점으로 볼 수 있을 것입니다.     <재건축과 재개발의 비교> 『도시및주거환경정비법』의 절차를 중심으로   재건축, 재개발 통합법으로서 많은 숙고를 거쳐 2002. 12. 30일 자로 제정 공포되어 2003. 7. 1부터 시행되고 있는『도시및주거환경정비법(이하“도시정비법”이라고 한다)』은 종전의 재건축 재개발을 규율하고 있었던 개별법들을 하나로 통합하여 같은 규율로 진행시켜 절차의 민주성과 경제성, 효율성을 담보하기 위하여 제정되었다.   그러나 재건축 재개발은 외형상 비슷해 보이나 그 이념부터 차이가 나는 것인데 이하에서는 재건축 재개발을 그 이념에서부터 절차까지 비교하여 차이점을 “도시정비법”과 연계하여 살펴본다   1. 이념의 차이 및 종래의 규율법규  1) 재건축    ▷ 구분 소유자들(아파트 소유자 등)이 자신들의 소유 부동산을 출자하여 일정한 사업계획의 내용을 가지고 이에 대해 찬성하는자들이 조합을 결성하여 새로운 건축물을 취득하고 정산하는 일련의 과정이다.  2) 재개발☞ 재개발은 노후불량 지역이나 도심지를 정비하고 개발 할 목적으로 국가에 의한 계획 하에 재개발 구역을 지정하고 구역 내 주민들이 조합을 결성하게 하거나 ☞ 또는 직접지방자치단체가 재개발사업을 시행하여 도시를 합리 적으로 바꾸는 도시계획절차의 일환이다. ☞ 따라서 종래의 도시재개발법 상에서도 도시재개발은 “국토의계획및이용에관한법률”(종전 도시계획법)에서의 도시계획의 일종으로 도시재개발계획을 규정하고 있었다.   ※ 결국 양자의 이념적 차이는 집합건축물(아파트 등)에 대하여 소유자들이 스스로 행하는 사적자치의 이념이 지배하느냐, 아니면 일정 지역에 대하여 도시계획으로서 행하는 국가의 공공사업의 성격을 지니느냐 하는 큰 차이가 존재하는 것으로서 전자는 재건축이 후자는 재개발이 해당된다고 볼 수 있다.      적용법규와 관련하여 종래의 재개발은 “도시재개발법” 이라는 단일법 하에서 규율을 받았으나 재건축은 단일법이 존재하지 아니하고 “집합건축물소유에관한법률”, “주택건설촉진법”, “주택공급에관한 규칙” 등에서 해당 법조문의 적용을 받아왔으나 “도시정비법”으로 통합 시행하게 되었다.   2. 절차의 비교 1) 종전의 재건축, 재개발 절차  (1) 종전의 재건축 절차    - 재건축추진위원회 설립     ▷ 비공식 기구로서 임의단체의 성격을 가진 재건축추진위원회가 존재하였으나 그 법적 규율이 단체의 성격에 따라 민법상의 조합이냐, 아니면 비법인 사단으로서의 성격을 가지느냐가 문제되었다.    - 안전진단 실시     ▷ 시, 군, 구의 인가권자에게 안전진단을 신청하여 심의를 받으면되며, 통상 재건축추진위원회에서 신청하였으나 안전진단은 재건축 대상인지 여부에 대한 물적 평가이므로 신청권자에 대한 시비가 일어날 것은 없었다.    - 재건축조합설립     ▷ 집합건축물법상의 재건축 결의를 창립총회를 거쳐서 이루며 통상 부족한 정족수는 차후 추인을 받는 것으로 하여 이를 근거로 조합설립인가신청을 하게된다. 통상적으로 재건축추진위원회 또는 재건축조합이 시공사를 미리 선정하여 온 것이 종래의 재건축 관행이었다.    - 사업계획승인      ▷ 재건축조합이 재건축사업의 규모와 내용을 계획하고 미 동의자에 대한 소유권 확보수단(통상 매도청구소장접수증명원의 첨부)을 입증하여 인가권자에게 신청하게 된다.    - 이후 착공, 분양, 준공, 조합해산의 절차를 거친다.    (2) 종전의 재개발 절차    - 시, 군, 구에서 재개발기본계획이 수립되면 재개발구역을 지정함    - 재개발 추진위원회를 거쳐 조합설립인가(물론 재개발조합을 설립하지 않고 제3시행자에게 시행을 시키는 경우도 있다는 점에서 재건축조합을 반드시 설립해야 하는 것과 다르다)를 받은 후    - 사업시행인가를 받고, 이를 공람․공고하는 절차를 거쳐서    - 재개발 사업에서 가장 중요한『관리처분계획』을 수립하여 조합원들에 대한 신축건물 및 공용시설에 대한 배분계획을 만들어  인가를 얻게되며    - 착공, 분양, 준공, 정산의 절차를 밟게된다.  2) “도시정비법”<통합법>하에서의 재건축 재개발 절차    - 재건축, 재개발 양자 모두 기본계획 수립을 거쳐 정비계획의 수립 후 재건축 재개발 정비구역이 지정되고 난 후    - 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가(재건축 재개발 양자모두 사 업시행 인가로 용어 통일)를 받고 관리처분계획을 수립하여    - 착공, 분양, 준공, 정산 절차를 거침(절차의 통합) 3. 내용의 차이점    “도시정비법”의 시행에도 불구하고 재건축 및 재개발 양자는 본질적으로 민간자치사업이냐, 국가정책사업이냐 라는 성격에 비추어 구체적인 내용이 다르다.   1) 조합의 구성상 차이점--“도시정비법”제16조의 조합설립요건 및 절차   (1) 재건축의 경우     - 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의    동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 한다.(집합건축물소유에관한법률 제47조제1항 및 제2항 규정의 특칙이다)    (2) 재개발의 경우     - 추진위원회가 조합을 설립하고자 할 때는 토지 등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 정관 및 필요서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 한다. 이는 종전의 집합건물법, 주택건설촉진법상의 규정과 동일하며 도시재개발법상의 요건은 강화된 것이다. 그러나 단순한 숫자의 증가로 비교되기보다는 조합원의 구성을 살펴보아야 한다.  2) 조합원의 구성상 차이점   (1) 재건축의 경우     - 집합건물법 상의 규정들이 “도시정비법”에서 배척하는 것을 제외하고 여전히 효력을 가지기 때문에 “도시정비법” 제39조의 매도청구 규정 뿐 아니라 다른 규정 등도 적용된다.     - 따라서 “도시정비법”상에서 재건축을 시행 할 때 원칙적으로 조합원의 자격은 재건축 결의에 찬성하는 자만이 대상이 되는 것이다.     - 즉 순수한 사적 재산의 지배로서 찬성자만이 조합원의 지위를 갖게되고 조합원들이 만든 조합규약 즉 정관이 법적인 구속력을 가지게 되는 것이다.     - 따라서 반대자들에 대한 토지 및 건축물에 대한 사업시행권한의 확보는 재건축조합이 재건축사업에 대한 미동의자(재건축반대자)에 대하여 법적인 강제수단인 매도청구권의 행사 등 강제수단을 통하여 이를 확보한 다음에 찬성자만을 상대로 하여 조합을 구성하는 것이다.  (2) 재개발의 경우     - 재개발 구역내의 토지 등의 소유자들은 강제 가입시킴으로서 조합원의 지위는 당연히 부여되는 것이다. 따라서 재개발 조합원의 경우에는 분양신청을 하는 자와 현금청산을 하는 자가 나뉘어지며 이에 대하여 관리처분계획을 통하여 실행하게 되는 것이다. 3) 사업시행계획 상 차이점 --“도시정비법” 제28조 사업시행인가 요건  (1) 재건축의 경우 → 동의요건이 필요치 않음  (2) 재개발의 경우    - 재건축조합(사업시행자)가 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역 안 토지면적의 2/3이상의 토지소유자 동의와/ 토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 함    ※ 즉 재개발의 경우 토지 등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 재개발 조합을 설립하였다고 하더라도 그 공공성의 성격 및 조합강제가입에 비추어 다시 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의를 요구하고 있으나,        주택재건축의 경우 재건축 결의를 통하여 이미 미 동의자를 청산하고 난 후에 조합원들을 대상으로 구성된 조합에 의해 작성된 사업시행계획서이므로 별도의 토지소유자 동의가 불필요하 게 된 것이다. 4) 관리처분계획 상 차이점 --“도시정비법” 제46조 이하에서 원칙적으로 일원화됨  ※ 재건축 재개발 사업 시행자는 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간(30일이상 60일 이내)등을 토지 등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 지역일간신문에 공고하여야 하며,     대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자하는 토지 등 소유자는분양신청기간 내에 사업 시행자에게 분양신청을 하면(“도시정비법” 제46조), 분양신청이 종료된 때 사업시행자는 관리처분계획을  작성하여 시장․군수의 인가를 받아야 하며, 후에 관리처분계획에 의하여 분양 및 청산에 임하게 된다.      그러나 이처럼 “도시정비법”에 의하여 관리처분계획의 절차가 재건축, 재개발 양자 모두 일원화되었더라도 그 본질은 다르다 할것이다.   (1) 재건축의 경우    - 그 본질이 원칙적으로 구분소유자들의 사적자치이며, 다만 국가에서 이에 대한 보충적인 보완작용을 하고 있음  (2) 재개발의 경우    - 재개발은 국가 계획사업으로서 국가에 의한 주도라고 볼 수 있다.    ※ 따라서 관리처분계획도 재건축의 경우에는 그 본질에 있어서는 임의적인 절차이지만 재개발의 경우에는 모든 사업계획의 처분이 이에 달려있다고 볼 수 있을 만큼 중요하고도 필수적인 절차이다