아파트 하자 발생 여부 판단기준, 착공도면? 준공도면?
[권형필의 승소열전]
1. 문제의 제기
하자소송 시 아파트에 하자가 발생했는지에 대한 판단 기준을 사업승인도면·착공도면으로 봐야 하는지 아니면 준공도면으로 봐야 하는지 문제가 됐습니다.
2. 대상판결
판결은 아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 F아파트가 당사자의 특약에 의해 보유해야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖춰야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정됩니다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조).
하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, F아파트가 설계도대로 건축됐는지, 주택 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다(대법원2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조)고 봤습니다.
구체적으로 법원은 ①사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니기 때문에 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결됐다고 보기 어려운 점 ②실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안해 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이뤄지고 있는 점 ③설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점 ④설계변경이 이뤄지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의해 사용검사를 받게 되는 점 ⑤사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점 ⑥아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있습니다.
주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 F아파트 분양계약에서의 수분양자는 F아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이뤄진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결했다고 볼 수 있는 점 등을 종합해 보면 아파트에 하자가 발생했는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다 할 것이라고 판단했습니다.
3. 소결
아파트 하자 소송에서 하자 판단 기준이 사업승인도면·착공도면인지 아니면 준공도면인지 여부가 쟁점이 됐고, 대법원에서는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 해야 한다고 판시해 일단락된 것입니다.
그러나 중요한 쟁점은 대법원이 무조건 준공도면을 기준으로 해야 한다고 한 것이 아니라 다음과 같은 조건 즉 “F아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한”이라는 조건을 내세우며 원칙적으로 준공도면을 기준으로 하되 당사자 사이에 사업승인도면 또는 착공도면 대로 시공을 하겠다는 특별한 약정이 존재한다면 착공도면을 기준으로 하자를 파악해야 한다고 판단했다는 점입니다.
결국 판결의 요지는 당사자의 의사가 합치한 사항을 기준으로 하자를 판단해야 한다는 것으로 기본적인 의사 합치에 관한 법리를 적용한 것에 불과하나 그럼에도 불구하고 대상판결로 인해 증명책임이 시공사 측에서 아파트 측으로 넘어갔는바 증명책임이 재판의 승패를 좌우할 만큼 중요하다는 점을 고려해 볼 때 판결은 아파트 측에 상당히 불리한 판결입니다.
권형필 변호사 kslee@hapt.co.kr