주택 임대사업자 등록/절차/혜택 [구미원룸투자매물임대사업자정보카페]

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주택 임대사업자 등록/절차/혜택

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주택 임대사업자 등록 조건

1) 임대주택수 - 1가구 이상이면 신청 가능.

2) 임대주택 규모 - 전용면적 149㎡ 이하 / 임대사업자 등록시 공시가격 수도권: 6억원이하/ 지방: 3억원이하 인 주택.

3) 의무 임대기간 - 5년이상 임대 (개인적 사유로 등록 취소나 철회 불가능)

의무기간내 임의로 매각시 임대주택법 제 41조에 따라 2년이하의 징역이나 2천마원 이하의 벌금.

임대기간이란 사업자 등록증이 되고 임대를 개시한 날부터 계산.

(매입한 집을 반드시 임대등록 해야 하는것은 아니다. 5년임대기간은 임대등록된 집에 한해서만 적용된다.)

4) 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록 가능.

5) 임대사업자 등록 - 임대사업시 세제 혜택을 받기 위해서는 임대사업자의 거주지나 물건지 관할 시.군.구 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다. 등록 사이트 - 주택 임대사업자 등록 - 민원24

6) 사업자등록 - 임대 사업을 시작한지 20일 이내에 임대사업자의 거주지와 물건지 관할 세무서에 사업자 신고를 해야함.(원칙적으로는 보유 주택이 있는 관할 세무서에, 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고가능.)

세제혜택

1) 취득세 면제

- 전용면적 60㎡ (18평) 이하 - 5년이상 임대한 경우에만 면제 (기존주택이나 다가구주택 강남3구는 제외)

공동주택을 신축하거나 최초로 분양받은 경우에만 취득세 감면 가능.

취득일로 부터 30일 이내에 해당 주택 소재지 관할 시.군.구청 세무과에 지방세 감면신청서

와 임대사업자 등록증을 제출해 취득세 감면 받는다.

2) 양도소득세

- 임대사업자가 거주하는 기존주택 1호 : 3년이상 보유기간 요건과 9억원 이하인 경우 1세대 1주택자와 같이 양도세 비과세

- 개인인 경우 주택취득시점이 2009년 1월 1일 ~ 2012년 12월 31일이라면 주택수와 관계없이 임대사업등록 여부와 상관없이 양도세 중과가 배제되고 일반세율(6%~38%)이 적용.

- 법인의 경우에는 30% 추가 과세가 면제됩니다.

- 3년이상 주택 보유시 장기보유특별공제도 받을 수 있음. ( 의무임대기간이 5년 이상이므로 15 % 이상 공제)

3) 재산세

- 전용 40㎡ 이하 5년이상임대 : 면제

- 전용 60㎡ 이하 : 50% 감면

- 전용 85㎡ 이하 : 25% 감면

- 건설임대주택의 경우 145㎡ 이하: 25% 감면

4) 종합부동산세

- 임대주택의 경우 종부세가 부과되지 않음.

5) 소득세

전세보증금 과세제도는 3주택 이상 보유자 가운데 전세보증금 합계가 3억원 초과분의 60%의 이자상당액만큼 수입금액에 산입하여 간주임대료로 계산하나 서민주거 안정을 위해 소형주택(전용 85㎡ 이하, 기준시가 3억원이하)은 전세보증금에 대한 소득세 과세 대상에서 3년간 제외된다. (2013년 12월 31일 까지 한시적용)

주택을 여러채 보유하더라도 주택수 산정에서 제외됩니다.

자본금을 얼마로할지에 따라서. 지역이 어디인지에 따라서 비용이 달라집니다.

개인과 법인의 비교

구분	개인사업자	법인사업자
창업절차와 설립비용	관할관청에 인허가(인허가가 필요한 사업인 경우)를 받고 세무서에 사업자등록을 신청하면 된다.	법원에 설립등기를 해야 하며, 자본금, 등록세, 채권매입비용 등의 설립비용이 필요하다. 보통 법무사를 통해서 설립을 하기 때문에 수수료가 추가된다.
자금의 조달과 이익의 분배	개인 한 사람의 자본에 의지하므로 자본조달에 한계가 있다. 사업에서 발생한 이익을 사용하는데 제약이 없다.	주주를 통해 자금을 조달하므로 여러 사람을 통해 자금조달이 가능하다. 법인과 주주는 별개이므로 일단 자본금으로 들어가면 배당 등의 형태로만 인출이 가능하다.
사업의 책임과 신뢰도	사업상 발생하는 모든 문제, 부채, 손실에 대하여 사업주가 모두 책임을 져야 한다.	법인의 주주는 출자한 지분 한도내에서만 책임을 진다. 개인에 비해 대외신뢰도가 높다.
세법상 차이	사업주에게 종합소득세가 과세되는데, 세율은 4단계로 나뉜다.	법인에게는 법인세, 대표자에게는 근로소득세가 과세된다. 배당을 받는 경우 배당소득세가 과세된다.
계속성	대표자가 바뀌는 경우 폐업 후 다시 사업자등록을 내야 하므로 계속성에 한계가 있다.	대표자가 변경되는 경우에도 법인은그대로 존속하는 것이므로 기업의 계속성이 보장된다.
기타	- 소규모 사업자의 경우 간단하게 세무신고를 할 수 있다. - 사업자의 변동 사항에 대해 세무서 등에 신고만으로 처리가 된다.	- 복식부기의무가 있으므로 세무회계처리 능력이 필요하고, 만약 대행을 의뢰하는 경우 수수료가 추가된다. - 법인관련 변동 사항에 대하여 등기를 해야 한다.

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[호수심]

감사합니다. 잘 보았습니다.

[나누미미]

좋은정보감사~~