[공매] 기존 점유자(전 소유주)가 임대를 원할경우+법인대출(임대사업자 등록)에 관한 질문입니다. ＜지식산업센터＞

[널깡]

안녕하세요, 인생 후반전은 널럴하게 살기위해 노력중인 널깡입니다. 

최근 공매로 낙찰받은 지산 물건 처리 중에 궁금한 점이 생겨서 질문 올립니다. 

낙찰 후 중간과정에 자세한 후기는 일단 잔금까지 치르고 정신 좀 차려서 올리겠습니다~~^^

어찌어찌해서 전 소유주와 통화를 했습니다. (자세한 후기는 다음에~~^^)

처음엔 너무 막막해서 정말 울고 싶었는데...ㅠㅠ 저를 응원해주신 많은 분들 덕분에 일단은 잘 풀리고 있는 것 같습니다. 

이 자리를 빌어서 다시 한 번 감사드립니다!!!

전 소유주의 희망사항을 요약하면 (일단 임대할 계획이 없다고 말했더니),

"임대하길 원한다. 미납관리비(약 450만원)도 모두 처리하겠다. 임대료는 0000/000으로 하고 싶다.(조금 더 깍아주면 좋고)... 이유는, 여기 4년 전 분양할 때 들어와서, 인테리어도 4천만원치 들여서 하고 애정이 많이 가는 사무실이다. 지금 당장은 어렵지만 상황이 나아지면 내년 쯤에는 다시 자기가 매수하고 싶다(낙찰금에 조금 더 올려서). 도와달라"

이런 경우 송사무장님 칼럼/명도방 글에서 "임대차 계약서가 아닌 확인서를 작성해야한다"고 배웠습니다. 

참고: 송자무장님 칼럼 [기존 점유자가 재계약을 원할 때] http://cafe.daum.net/happy-tech/F24P/1437 

여기서 질문입니다. 

1. 제가 잔금을 납부하기 전에 합의서를 작성할 경우 이것이 유효한가요? 

  - 왜냐면 아직 명의이전이 안되었으므로 저는 현재 이 부동산의 소유주가 아닌데 낙찰자의 신분으로도 괜찮은건지...

2. 만약 유효하다면, 일단 합의서 작성하고, 임대차 계약서는 보증금 받고 나서 작성하면 되나요?

3. 만약 합의서 작성하고 바로 보증금을 받는다면 잔금 납부 전에 보증금을 받아도 되나요?

  - 1번과 맥을 같이 하는 질문입니다. 

4. 합의서 작성 시 인감증명서 첨부나 공증 이런 것은 필요없나요? 

5. 계약서/합의서 작성할 때, 제가 대리인으로 갈건데 이런 경우 어떻게 작성하나요?

  - ((예시)) 갑: A사 대표 ㅇㅇㅇ  (인)    ,   을: B사 대표 ㅇㅇㅇ (인)

                        대리인   널깡(인)

    요렇게 해놓고, 대표인감, 제 인감 이렇게 찍으면 되나요? 아니면 대표인감이 아닌 법인인감을 찍나요?

    아님 그냥, 대리인/제 인감 다 필요없나요??

6. 임차금액에 당연히 VAT는 별도로 해야겠죠?

7. 만약 합의서쓰고 보증금까지 받았다면, 이런 경우에도 일단 내용증명, 점이가, 명도소송은 진행해야겠죠??

  - 만약 합의되면 다음 주에 바로 합의서 작성하려구요. 잔금남부는 7월 31일에 하고, 8월 1일부터 바로 임차료 받으려 합니다.

  - 참, 이 경우 합의서를 근거로 전소유자를 임차인이라고 하며 은행에서 대출이 제한되진 않겠지요??

8. 은행에서 법인대출 때 임대사업자로 등록하면 좋은게 있나요?? 오늘 은행에서 필요하다며 물어보길래요...

  - 원래는 임대 안하고 바로 매도할 생각이었는데, 저 조건이면 좋은 조건이라 임차를 줄려구요

9. 이 상황에서 혹시 제가 더 체크하거나 조심해야 할 게 있을까요?

  - 전 소유주의 말들이 다 제겐 너무 달콤한 말들이라 오히려 의심이 살~짝 갑니다. 

  - 예를 들면, 저에게 제시한 임차료가 현재 시세보다 많이 높아요. 40만원 정도. 그러면서 한 20만원 깍아달라고 하네요. 

  - 그리고, 제가 사무실 내부를 보고 싶다니까, 자기가 현장에 나가있어 사무실이 비어있다며 비밀번호를 알려줬어요(이거 제가 들어가길 기다렸다가 뭔가 꼬투릴 잡으려는거 아닐까요?? 일단 통화내용은 녹음했고, 비밀번호는 문자로 받았습니다.)

  - 마지막으로 내년엔 자기가 다시 사고 싶다는 말까지... 제 입장에선 너무 완벽한 시나리오잖아요??

아... 이거 뭔가 냄새가 나는데... 제가 첨이라 과민반응을 하는건지 참... 모르겠습니다. 

막상 질문을 올리면서 보니 제가 진짜 아는게 하나도 없네요... 

내용증명/점이가/명도소송은 또 언제 처리를...ㅠㅠ

행크 고수님들의 많은 조언 부탁드립니다!!

그러면 모두 즐거운 불금.주말 행복하게 보내세요~~*^^*

[김꾀]

널깡님
안녕하세요 뜨문뜨문하게나마 댓글을 달아보려고 합니다.
1.합의서를 "정지조건부"로 작성하시면 될 것 같습니다.
2.적법하게 소유권을 취득하시고 계약작성 후 받는 것이 좋습니다.
3.1번 답과 같이 정지조건부로 수령하셔도 될 것 같습니다.
4.인감.인감도장.신분증 정도면 될 것 같습니다.
5.상대에게 대리권의 수여와 범위를 확인해줄 의무가 있습니다. 임대인의 위임장.법인인감증명.법인인감.법인사업자등록증
6.대부분 일반과세입니다. 세금계산서 발행하셔야 될 것 같습니다.
7.이 부분은 같이 배우신 바와 같이 진행하셔야 될 것 같습니다.(대출부분은 잘 모르겠습니다.)
8.부가세환급 이외는..(따로 확인을..)

[김꾀]

9.문자 녹음까지 다 있으시면 문제가 안되실 것 같습니다만 왠만하면 계실 때 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
그리고 나중 일은 나중 일입니다.
그 부분은 그냥 알겠다고 하시고 게의치마시길 바랍니다.

고수가 아닙니다만 댓글을 달면서 배운다고 저도 복기하며 다른 고수님들 답변다시는 것을 보고 배웁니다. 명확하지 못 해 죄송합니다.

[널깡]

김꾀님 빠르고 상세한 답변 진심으로 감사드립니다! 그런데 답변을 읽다보니 또 궁금한게 생기네요~^^;; 일단 제가 좀 더 알아보고 모르겠으면 다시 질문 달게요~ 감사합니다~~*^^*

[베러라이프]

이렇게 궁금점들이 많았는데 그래도 하나하나다 풀어 나가셨다니 대단하십니다.
고생끝에 낙이 오시는건가요 ? ^^
이 물건으로 꼭 좋은 수익 나셨으면 좋겠네요!