1.16 부동산뉴스

[배상균]

1.촉진법 바람타고 순항

2.동탄ㆍ동백 분양권 불법거래 기승

3.기업ㆍ언론인 68% "작년보다 경기 호전"

4.서울 도심 상업지 건폐율 완화

5.강남구 개포동, 서울서 아파트값 가장 비싸

6.서울 강북권에 내집마련 해볼까

7.65세때 3억원집 담보로 매달 66만원 역모기지론

8.판교! 눈높이 낮추면 당첨확률 ‘쑥’

 

촉진법 바람타고 순항

서울 24곳 올해 투진속도 빨라져

올해에는 뉴타운·재개발 사업이 보다 활기차게 진행될 전망이다.

정부와 지방자치단체가 사업속도를 높이기 위해 각종 혜택을 주는 데다 올 하반기부터는 도시재정비촉진 특별법이 시행돼 사업의 지속성이 확보되기 때문이다.

소형평형 의무건설 비율 탄력적용과 용적률 인센티브 부여 등을 골자로 한 도시재정비 촉진 특별법 시행이 가장 큰 재료다.

서성만 서울시 뉴타운총괄조정팀장은 “특별법 시행으로 각종 인허가 절차가 간소화돼 뉴타운사업 성패의 핵심인 추진속도가 빨라진다”고 말했다.

현재 서울에서 뉴타운으로 지정된 곳은 24곳이며 이 중 사업시행인가를 받은 은평·길음·노량진(1구역)·가좌(2구역)뉴타운, 재건축 방식으로 사업이 진행되는 방화·천호·노량진뉴타운을 제외한 대부분의 구역이 혜택을 볼 수 있다.

시범뉴타운 중 공영개발 방식으로 사업이 진행중인 총 106만평 규모의 은평뉴타운은 1지구가 착공에 들어가 올 상반기 말경 일반에게 아파트를 분양할 예정이다.

보상협의가 진행중인 2지구는 오는 5월경 첫 삽을 뜰 전망이다.3지구역 역시 올 하반기에는 착공이 가능할 것 같다고 서울시 관계자는 밝혔다.뉴타운 중 사업이 가장 빨리 진행된 길음뉴타운의 경우 2·4구역은 이미 작년에 입주했고 5·6구역은 오는 5월부터 11월까지 순차적으로 입주한다.

7·8·9구역도 연내 착공이 가능할 전망이다.일부 조합원간 갈등으로 사업이 지연됐던 왕십리 뉴타운의 경우 상업지역 주상복합아파트는 이미 착공했고 2구역이 올 상반기 중 착공예정이다.1·3구역도 구역지정절차를 밝고 있다.

2차 뉴타운 12곳 중에서는 노량진 1구역과 가좌 2구역이 지난해 말 사업시행 인가를 받았다.층고제한과 용적률 문제로 사업이 지연되고 있는 한남뉴타운과 상당수 주민이 뉴타운 사업추진자체를 반대,곡절을 겪고 있는 중화뉴타운을 제외한 10개 뉴타운이 올해안에 착공될 예정이다.

특히 10개 뉴타운에 속한 16개 구역은 전력정비사업구역으로 활발하게 개발이 추진된다.3차 뉴타운 가운데 지난해 지구지정을 받은 9곳도 연내에 개발기본계획이 완성될 전망이다.서울시 관계자는 “주민들이 짜던 정비계획 등을 시가 대신 준비해 주고 있어 사업추진이 2년가량 단축될 것으로 보인다”고 말했다.

또 촉진뉴타운이라 불리는 균형발전촉진지구는 업무·상업시설로 조성되는데 서울시는 이곳에 들어오려는 사업자에게 개발부담금 및 취·등록세 등 각종 세제면에서 인센티브를 줄 계획이다.

촉진뉴타운은 시범 5개 지역(미아·청량리·홍제·합정·가리봉) 지정에 이어 지난해말 2차 3개지역(천호·구의·망우) 등이 추가로 지정됐다.

부산 재개발사업은 40곳에서 진행 중인데 60%가 시공사도 정하지 못한 초기 단계여서 특별법에 의한 사업추진 가능성이 크다. 수도권 재개발도 돛을 달았다. 수도권에서 6월 말까지 재개발예정구역으로 확정될 곳은 인천·수원·부천·광명시 등 11개 시 400곳으로 추산된다.

서울시 뉴타운 현황
구분	뉴타운명	위치(일대)	규모(만평)	투자 장단점
시범뉴타운	은평뉴타운	은평구 진관내·외동	106	-리조트형 생태전원도시 -공영개발에 따른 입주권 전매금지
	길음뉴타운	성북구 길음·정릉동	29	-자립형사립고 설립예정 -기사업시행인가，특별법 수혜 받기 어려움
	왕십리뉴타운	성동구 하왕십리동	10	-분당선 개통 호재 -일부 구역 조합원간 갈등
2차뉴타운	교남뉴타운	종로구 평동	6	-편리한 도심 접근성 -적은 건립 가구수（2322가구）
	한남뉴타운	용산구 한남동	33	-한강·남산 조망권 건축물 -층고·용적률 갈등
	전농뉴타운	동대문구 전농·답십리동	27	-청량리 민자역사 개발 호재 -지분거래 위축
	중화뉴타운	중랑구 중화동	15	-주민상당수 뉴타운 추진 반대 움직임
	미아뉴타운	강북구 미아6·7동	18	-30만평으로 규모 확대 추진 -교통난
	가좌뉴타운	서대문구 남가좌동	33	-상암월드컵경기장·디지털미디어시티 인접 -지하철 이용 불편
	아현뉴타운	마포구 아현동	33	-편리한 시내접근성 -공덕5구역 조각지분，아현2구역 재건축
	신정뉴타운	양천구 신월·신정동	21	-목동 단지와 인접 -자율정비구역은 개발에서 제외될수도 있음
	방화뉴타운	강서구 방화동	15	-첨단 Ｒ＆Ｄ센터와 인접 -재건축방식개발，특별법 수혜 받기 어려움
	노량진뉴타운	동작구 노량진·대방동	23	-여의도 부도심 배후거점 -1구역·일부 재건축개발지역，특별법 무관
	영등포뉴타운	영등포구 영등포동	7	-편리한 교통 -상업기능 중심
	천호뉴타운	강동구 천호동	12	-서울 동부권 관문 -특별법 수혜 어려움
3차뉴타운	신림뉴타운	관악구 신림동	16	-서울대·관악산 인접 -지하철 이용 불편
	거여·마천뉴타운	송파구 거여동	22	-송파신도시 호재 -지분값 급등
	북아현뉴타운	서대문구 북아현동	25	-편리한 도심 접근성 -가파른 경사지대
	수색·증산뉴타운	은평구 수색동	27	-상암지구 인접 -지분값 급등
	상계뉴타운	노원구 상계동 3·4동	19	-수락산·불암산에 둘러싸인 쾌적한 주거공간 -무허가 건물 난립
	신길뉴타운	영등포구 신길동	44	-여의도 배후지 -지분거래 위축
	장위뉴타운	성북구 장위동	56	-3차뉴타운 중 가장 넓은 면적 -교통난
	시흥뉴타운	금천구 시흥동	19	-영등포 부도심 역할 -낮은 인지도
	흑석뉴타운	동작구 흑석동	27	-지하철 9호선 호재·한강조망권 -지분값 1년간 3배이상 급등
자료：서울시 뉴타운 추진반·각 지역 중개업소

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

동탄ㆍ동백 분양권 불법거래 기승

떴다방 중심 공증으로 '장치'마련

 

수도권 인기 택지개발지구에서 분양권 불법·편법 거래가 판친다.

수도권 등 투기과열지구에선 소유권 이전 등기까지는 분양권을 팔 수 없는데도 버젓이 거래가 이뤄지고 있다.

심지어 임대 아파트까지 수천만의 웃돈이 붙은 채 불법 거래된다. 입주를 앞둔 단지에선 원계약자 명의로 등기했다가 곧바로 매수자로 바꾸는 복등기도 만연하고 있다.

지난 4∼6일 당첨자 계약을 한 경기도 화성 동탄신도시 J아파트 (5년 공공 임대)의 경우 수십건의 분양권이 거래됐다. 계약 당시 이른바 ‘전국구 떴다방(전국 분양현장을 돌아다니는 이동식 중개업자)’ 30여명이 몰려‘피(웃돈)작업’을 벌였다. 이 임대 아파트에 붙은 웃돈은 적게는 2000만원, 많게는 5000만원에 이른다.

한 공인중개사는 “분양계약자의 이름을 바꾸지 않은 채 매매 계약서를 작성하고 공증 절차를 밟는 방법으로 분양권 거래를 한다”고 말했다. 입주 5년 뒤 분양전환될 때 분양계약자가 매수자에게 소유권을 넘기는 조건이다.

동탄 A공인 관계자는 “공공 임대는 입주때까지 중도금을 내지 않아도 되는데다 분양 전환 가격도 주변시세보다 싸 위험을 감수하더라도 매수하려는 사람이 많다”고 전했다.

공공임대아파트가 인기를 끌자 일부 무허가 중개업자들은 1순위 청약저축 통장을 많이 사들여 아파트를 당첨받아 수십개의 분양권을 확보한 것으로 알려졌다.

지난해 3월 분양한 동탄신도시 3차분 임대아파트도 최고 4000만원 가량의 웃돈이 붙은 채 팔리고 있다. 일반 분양 아파트도 암암리에 거래된다. 동탄면 오산리 D부동산 관계자는 “내년말 입주할 시범단지 W아파트 35평형의 경우 8000만∼9000만원의 웃돈이 붙어있다”고 전했다.

웃돈이 많이 형성돼다 보니 분양권 전매를 위해 위장 전출하는 사람도 있다.주택업체 관계자는 “질병·취학·전근 등의 이유로 전 세대원이 수도권 밖으로 이주할 때 전매가 제한적으로 가능하지만 위장 전출 여부까지 가려내기가 현실적으로 쉽지 않다”고 말했다.

용인 동백, 파주 교하, 남양주 호평·평내지구 등지에선 복등기를 통한 분양권 매매도 흔하다. 복등기란 입주 기간 전후에 매매 계약을 한 뒤 원계약자와 매수자가 같은날 시차를 두고 등기를 신청하는 것이다.

거래는 분양 계약자가 등기할 때 내야 하는 취득세·등록세·양도세를 매수자가 떠안는 방식으로 이뤄진다. 용인 동백지구 임모 공인중개사는 “내달부터 입주하는 동백지구 아파트 매물의 70% 이상이 복등기를 전제로 나온 것 같다”고 말했다.

파주 교하지구 한 중개업자는 “입주 단지에서 복등기는 일반화돼있을 정도”라고 전했다.

이에 대해 건설교통부 관계자는 “입주 아파트 단지에서 성행하는 복등기는 소유권 이전 등기 이전에 매매 계약이 이뤄지는 것이이서 분양권 불법 전매행위에 해당될 수 있다”고 말했다. 주택법상 불법 분양권 거래를 하다 적발되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

하지만 단속은 쉽지 않다. 건교부 관계자는“복등기 방식의 거래는 입주기간에 주로 이뤄지는 데다 취득·등록세나 양도세를 대부분 납부를 하기 때문에 엄격하게 법을 적용하기 어려운 측면이 있다”고 전했다.

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기업ㆍ언론인 68% "작년보다 경기 호전"

정부정책 혼선 등이 불안 요인

 

기업체 종사자와 언론인 상당수는 올해 경기가 작년보다 좋아질 것으로 내다보고 있으며, 가장 큰 대내.외 불안요인으로는 정부의 정책 혼선 및 리더십 부재, 원자재가격 불안을 꼽고 있는 것으로 나타났다.

15일 사단법인 오피니언리더스클럽(OLC)이 서강대 경제대학원 오피니언리더스프로그램(OLP)을 이수한 주요 기업 임직원과 중소기업 경영진, 언론인 등 122명을 대상으로 실시한 `2006년 경기전망' 설문조사 결과에 따르면 작년대비 올해 국내 경기전망에 대해 68.8%가 `다소 또는 많이 좋아질 것'이라고 답했다.

`다소 나빠질 것'이라는 응답은 9.0%, `많이 나빠질 것'이라는 답변은 3.3%였으며, 18.9%는 `작년과 비슷할 것'으로 전망했다.

국내경기의 본격적인 회복 시점에 대한 전망은 `올해 2분기'가 37.4%로 가장 많았지만 `내년 이후'라고 전망한 답변도 21.7%나 됐다. 이어 `올해 3분기'(20.9%), `올해 4분기'(12.2%), `올해 1분기'(7.8%) 등의 순으로 답변했다.

이들은 올해 국내 경제정책의 최우선 과제로는 `경기회복'(40.2%), `민간소비 회복'(21.4%), `정부의 각종규제 철폐'(12.8%), `자산가격 안정'(11.1%) 등의 순으로 들었다.

또 올해 우리 경제에 최대 불안요인이 되는 국내 변수로는 `정부의 정책혼선 및 리더십 부재'(54.9%), `설비투자 회복 지연'(16.4%), `민간소비 회복 부진'(11.5%) 등을 꼽았고, 대외 변수로는 `국제유가 등 원자재가격 불안'(50.0%), `중국의 위안화 절상 지속 및 경제성장 둔화'(18.9%), `국제적인 금리인상 기조'(17.2%) 등을 주로 꼽았다.

이밖에 8.31 부동산대책의 가격안정 기여도와 관련해 `어느 정도 또는 매우 기여했다'는 답변이 50.8%로 우세했지만 후속대책 필요 여부에 대해서는 73.7%가 `매우 또는 일부 보완이 필요하다'고 답했으며, 필요한 대책으로는 `획기적인 공급확대 시책'(47.1%), `보유세 강화'(9.5%), `추가 관련세제'(12.6%) 등의 순으로 집계됐다.

 

서울 도심 상업지 건폐율 완화

공공 기여 등 고려해 80%까지 허용 방침

 

 

앞으로 서울 도심의 주요 상업지역에서는 건폐율 제한이 상당히 완화될 전망이다.

서울시는 15일 "명동, 이화여대 앞 등 주요 상업지역에서 건축물 높이를 제한하는 대신 공공 기여 요소가 있을 경우 건폐율을 완화해줄 방침"이라고 밝혔다.

서울시 도시계획 조례는 일반상업지역 건폐율을 60%로 제한하고 있으나, 지구단위계획을 통해 `국토의 계획ㆍ이용에 관한 법률'의 허용 범위인 80%까지 완화해 줄 수 있다는 것이 시의 설명이다.

시 관계자는 "상업가로의 건물들이 띄엄띄엄 연결되면 틈새에 쓰레기가 쌓이는 등 도시관리 측면에서 바람직하지 않은 점도 있다"면서 "외국의 사례를 봐도 그렇고 땅의 효율적 이용을 위해서도 건폐율을 완화할 방침"이라고 말했다.

단 건폐율 완화 인센티브는 번화한 도심의 주요 상업지를 중심으로 공공 기여 요소가 있는 경우에만 제한적으로 적용된다. 시는 그러나 건축물 높이에 대해서는 너무 높게 올라가지 않도록 계속 제한하기로 했다.

시는 이미 지난해 이화여대 주변을 `찾고 싶은 거리'로 새 단장하면서 스스로 건축물 외관이나 광고물 등을 정비한 건물에 대해 건폐율 10% 완화 인센티브를 준 바 있다.

또 서울 플라자호텔 뒤편 북창동 104번지 일대의 `음식문화 거리' 주변 상업지역에 대해서도 지난해 지구단위계획을 통해 4층 이하 신축시 70%, 3층 이하 신축시 80%로 건폐율을 완화해주기로 했다.

`차 없는 거리' 조성 계획에 따라 지구단위계획을 수립중인 명동 일대에 대해서도 건물주가 스스로 리모델링을 할 때는 10%, 신축 지구단위계획을 따를 때는 20%를 완화해줄 방침이다.

시는 또 상업지역 건물주가 주차장 설치비를 내면 주차장 설치 의무를 면제해주고 대신 구에서 건물주들이 낸 돈을 모아 블록 단위로 공공 주차장을 설치토록 할 계획이다.

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강남구 개포동, 서울서 아파트값 가장 비싸

개포동 평당 3127만원… 압구정·대치·잠실·반포 順으로 비싸

강남구 개포동이 서울에서 아파트 평당가가 가장 비싼 곳으로 나타났다.

13일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 서울시 240개동을 대상으로 아파트 시세를 조사한 결과 개포동이 평당 3127만원으로 가장 비쌌다.

강남구 압구정동(3037만원)과 대치동(2848만원), 송파구 잠실동(2656만원), 서초구 반포동(2537만원) 등도 상위 5위에 올랐다.

또 강남구 도곡동(2473만원), 강동구 고덕동(2361만원), 강남구 일원본동(2338만원), 송파구 오륜동(2335만원), 강동구 상일동(2219만원) 등이 뒤를 이었다.

이들 지역 아파트값이 비싼 이유는 재건축 추진단지가 많은 덕분이다.

개포동과 고덕동은 재건축 대상인 10평형대 이하 아파트 평당가 3983만원과 3096만원으로 월등히 높았다. 압구정동과 대치동 일대 중층 재건축아파트도 평당가가 각각 3229만원과 3287만원을 기록했다.

50평형대 이상 대형평형이 주축을 이룬 곳도 가격이 비쌌다. 오륜동은 50평형대 이상 대형아파트 평당가가 2547만원에 달했다.

한편 도봉구 쌍문동(평당 546만원)과 강북구 번동(566만원) 은평구 신사동(597만원) 등은 아파트 평당가가 가장 저렴한 곳으로꼽혔다. <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>

서울 강북권에 내집마련 해볼까

	◇올해 서울지역 아파트 분양시장에서는 재건축 단지 위주의 강남권 물량이 줄고 재개발과 뉴타운 개발이 몰린 강북권에서 절반 이상이 공급될 것으로 보인다. 세계일보 자료사진

올해 서울에서는 주상복합을 포함해 아파트 1만8000여가구가 분양될 예정이다. 지난해보다 물량이 늘었으나 절반 이상이 강북권에 몰려 있다. 강남권에서는 재건축 물량이 줄어 1000가구 미만에 그칠 전망이다.

15일 닥터아파트 집계에 따르면 올해 서울에서 분양될 아파트 물량은 93곳 1만8297가구에 이른다. 이는 2005년 96곳 1만1546가구에 비해 60%가량 늘어난 것이다. 지역별로 ▲강남권 13곳 965가구 ▲강북권 26곳 1만134곳 ▲강서권 22곳 2479가구 ▲도심권 32곳 4719가구로 집계됐다.

◆강남권은 100가구 미만 단지=강남·강동·송파구에서 공급되는 단지는 AID차관 아파트를 제외하고 대부분 100가구 미만이다.

가장 관심을 끄는 단지는 삼성동 AID 재건축 아파트. 그동안 조합원 마찰로 늦춰진 일반분양이 2월 계획돼 있다. 2070가구 중 12∼33평형 416가구가 일반분양된다.

한신공영은 서초구 잠원동 한신 신반포 4차 단지 내 수영장 부지에 짓는 아파트를 5∼6월 분양한다. 120가구 중 32평형 21가구가 분양 대상이다. 단지는 작지만 교통과 주변 편의시설이 좋은 편이다.

대림산업은 강남구 청담동 두산연립을 재건축해 총 94가구 중 32∼48평형 26가구를 6월쯤 분양할 예정이다.

◆강북권에 뉴타운·재개발 몰려=동대문·성북·은평구 등 강북권에는 재개발사업지와 뉴타운 인근 분양단지가 많다. 은평뉴타운 1지구 분양이 오는 6월부터 시작될 예정이다. A∼C공구까지 총 4300여가구가 일반분양되는데, A공구는 상업지역과 지하철 3호선 구파발역이 가장 가깝고 B·C공구는 녹지공간이 풍부하다.

롯데건설은 동대문구 용두 5지구에서 재개발 아파트 435가구 중 11∼41평형 305가구를 6월 중 분양할 계획이다. 인근 용두 2구역에서는 두산산업개발이 총 433가구 중 24∼40평형 136가구를 3월 분양한다.

대림산업은 성북구 정릉 1구역에서 총 527가구 가운데 190가구를 5월쯤 일반분양할 예정이다.

◆강서권 뉴타운 주변에 주목=구로·동작·영등포구 등 강서권에서는 신정뉴타운과 노량진뉴타운 인근 분양단지와 테크노마트가 들어설 신도림역 일대 주상복합 아파트가 관심 물량이다. 대우건설은 구로구 고척2구역을 재개발해 짓는 662가구 중 일부를 11월 중 분양한다. 목동 시영아파트 맞은편으로 신정뉴타운과 가깝다. 인근 고척3구역에서도 12월 벽산건설이 총 347가구를 지어 일부를 일반분양할 계획이다.

흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 들어서는 동작구에서는 신원종합개발이 상도동에 짓는 999가구 중 33, 48평형 445가구를 5월에 분양한다.

테크노마트 공사가 한창인 신도림역 부근에서는 대성산업이 25∼69평형 600가구 규모의 주상복합 아파트를 6월경 분양할 예정이다. 구로구 문래동 일대에서는 신안이 32평형 212가구 청약을 이달 17일부터 받는다.

◆도심권에 호재지역 많아=마포·성동·종로·중구 등 도심권에는 한강조망이나 서울숲, 청계천 조망 등 호재가 많다.

두산중공업은 서울숲 맞은편인 성동구 성수동1가에서 총 640가구 중 48, 56평형 350가구를 6월쯤 분양할 예정이다. 강변북로에 인접해 한강 조망도 가능하다. 인근 성수동 2가 KT 부지에서는 현대건설이 18∼92평형 445가구 모두를 3월 일반분양한다.

박희준 기자

july1st@segye.com

65세때 3억원집 담보로 매달 66만원 역모기지론

정부가 도입하려는 종신형 역모기지론을 이용할 경우 65세 노인이 시가 3억원짜리 집을 담보로 잡힌다면 사망 때까지 월 66만원가량을 받을 수 있는 것으로 추산됐다. 매달 1백만원 정도를 받으려면 4억5천만원짜리 집을 담보로 잡혀야 할 전망이다.

15일 재정경제부와 금융계에 따르면 정부는 내년부터 주택금융공사가 보증서는 종신형 역모기지론을 도입한다는 방침 아래 가입대상 연령과 주택규모 등 구체적 시행기준을 마련중이다.

역모기지론은 갖고 있는 집을 담보로 잡힌 뒤 매달 연금식으로 생활비를 타쓰고, 만기가 되면 집을 금융기관에 넘기는 상품이다. 지금도 이같은 상품이 나와 있기는 하지만 만기가 지났는데도 생존해 있을 경우 살 집이 없게 된다는 점 때문에 별로 인기가 없다.

금융회사도 금리나 부동산값 변동위험 등을 이유로 상품취급에 적극적이지 않다.

정부는 그러나 노령화 진전에 따른 노후생활보장을 튼튼히 하려면 역모기지론을 활성화해야 한다고 보고 만기가 지난 뒤에는 주택금융공사를 통해 보증을 서주는 방안을 추진키로 했다.

개인에게는 만기가 지난 뒤에도 담보로 잡힌 집에서 계속 살면서 연금식으로 매달 일정액을 받게 해주고, 금융회사에는 금리·주택값 변동, 만기 이후 발생하는 손실 등을 보전해주는 방식으로 사실상 종신형 역모기지론을 도입한다는 구상이다.

계약자는 주택금융공사의 보증료를 부담하는 것 만으로 사망할 때까지 매달 같은 대출금을 받게 된다. 종신형 역모기지는 부부 중 계약한 사람이 먼저 사망해도 남은 배우자가 사망할 때까지 해당 주택에 살면서 전과 같이 대출금을 매달 받는 구조다.

또 5년마다 집 값을 재평가해 오른 만큼 월 지급액을 더 늘릴 수도 있다.

이런 식으로 상품이 설계될 경우 금융회사들은 65세 남자가 시가 3억원짜리 집을 담보로 맡길 때 매달 66만원가량을, 시가 2억원짜리 집이라면 매월 44만원가량 받게 될 것으로 추산하고 있다.

주택담보대출비율(LTV) 70%, 대출금리 연 7.0%, 보증료(초기보증:주택가치의 1~1.5%, 월보증료:대출금의 0.5%), 65세 노인이 80세까지 생존하는 것 등을 가정한 것이다.

금융계 관계자는 “정부가 얼마나 보증할 용의가 있는지에 따라 조금 달라지겠지만, 기본적인 가정치에 따르면 이같은 결과가 나왔다”고 말했다.

금융연구원은 앞서 역모기지론 대상을 ‘감정평가액 3억원 이하의 주택을 소유한 65세 이상(부부가 사는 경우 모두 65세 이상) 1가구 주택자’로 제시한 바 있고, 김석동 재경부 차관보는 “3억원은 (기준으로) 지나치게 낮다”고 말한 바 있다.

〈박성휴기자 songhue@kyunghyang.com〉

판교! 눈높이 낮추면 당첨확률 ‘쑥’

 

3월 첫 분양되는 판교신도시를 위해 꼭꼭 묻어뒀던 청약통장을 꺼내들 날이 다가오고 있다. 판교신도시 첫 분양은 3월10일 모델하우스 개장을 시작으로 동시분양 방식으로 진행된다. 이어 3월15일 입주자모집공고와 3월20~23일 청약접수가 이어질 예정이다. 그러나 막상 청약통장을 꺼내들었지만 도대체 어떻게 해야 할지 알 수가 없다. 그동안 워낙 자주 분양일정이나 방식, 공급물량이 바뀐 데다 재당첨 및 전매금지 등 각종 규제가 어지럽게 얽혀있어 웬만한 전문가도 이해하기 힘들 지경이다.

우선 가장 관심이 많은 분양가는 전용면적 25.7평 이하의 경우 평당 1천1백만원 이상, 이를 초과하는 물량은 평당 1천6백만원 이상이 될 전망이다.

다음으로 자신의 청약통장(청약저축·부금·예금)으로 어떤 아파트에 청약할 수 있는지 헷갈리는 예비 청약자들이 의외로 많다. 결론부터 얘기하자면 이번 판교신도시에서는 청약저축 가입자가 가장 유리하다. 공영개발 방식으로 개발되기 때문에 청약저축으로 청약할 수 있는 공공분양 물량이 많은 데다 청약기회도 3, 8월 두차례나 있기 때문이다.

◇청약저축은 두차례 기회=3월 공급물량은 분양 5,844가구(주공 2,188·민간 3,656), 임대 3,576가구(주공 1,584·민간 1,692) 등 모두 9,420가구다.

청약저축 가입자는 주공이 짓는 분양·임대아파트와 전용 18평 이하 민간건설 임대아파트에 청약할 수 있다. 민간건설 분양아파트를 뺀 나머지 물량 전체에 청약자격이 있다.

청약저축에 가입한 지 2년(24회 납입)이 지나면 1순위 자격이 주어지지만 판교신도시는 워낙 경쟁이 치열하기 때문에 5년 이상 무주택 세대주이면서 5년(60회 납입) 이상 납입자 중 저축 총액이 많은 사람에게 최우선 순위가 부여된다.

특히 판교신도시에는 지역우선공급제도가 적용되기 때문에 2001년 12월26일 이전부터 성남시에 계속 거주한 사람에게 공급물량의 30%가 우선 배정된다. 나머지 70%는 수도권 거주자의 몫이다.

또 각 지역별 배정 물량 중 10%는 청약저축 최우선 순위이면서 65세 이상 노부모를 3년 이상 부양한 무주택 세대주에게 돌아간다.

따라서 성남 거주자 중에서 노부모를 오래 부양한 사람이 가장 유리하다.

이런 조건에 해당되지 않는다면 전용 25.7평 이하 주공 임대아파트나 전용 18평 이하 민간건설 임대아파트를 노려볼 만하다. 주공 임대아파트의 경우 10년 후 분양전환되기 때문에 10년 동안 전매가 금지되는 일반 분양아파트와 별 차이가 없기 때문이다.

청약저축 가입자는 만약 3월에 떨어졌더라도 8월에 재도전할 수 있다. 8월에 분양되는 전용 25.7평 이하 주공아파트(1,774가구)의 청약자격도 청약저축 가입자에게 있기 때문이다.

청약저축 가입자가 3월에 분양되는 전용 25.7평 이하 민간 분양아파트에 청약하려면 입주자모집공고일(3월15일) 이전에 청약예금(서울 3백만원, 경기 2백만원)으로 갈아타면 된다.

그러나 민간 분양아파트는 지역 및 무주택우선순위가 적용돼 청약예금으로 전환하더라도 당첨확률은 매우 낮기 때문에 신중히 판단해야 한다.

◇청약예금·부금은 무주택기간이 좌우=3월에 나오는 민간건설 분양아파트(3,656가구)는 청약예금 및 청약부금 가입자에게 청약자격이 있다. 그러나 무주택기간에 따라 우선순위가 정해지기 때문에 당첨은 ‘하늘의 별따기’ 수준이다. 먼저 민간 분양아파트의 30%가 성남 거주자(2001년 12월26일 이전 거주 시작)에게 배정된다.

이 중 ▲40%(439가구)는 40세·10년 이상 1순위 무주택세대주 ▲35%(384가구)는 35세·5년 이상 1순위 무주택세대주에게 각각 우선 청약자격이 주어진다. 나머지 25%에다 무주택우선공급에서 미달되는 물량이 일반 1순위자의 몫이 된다. 수도권 거주자 몫 70%도 같은 방식으로 배분된다.

8월에 분양되는 전용 25.7평 초과 분양 및 임대아파트에 청약하려면 청약예금액이 서울의 경우 6백만~1천5백만원, 경기는 3백만~5백만원이어야 한다. 청약예금은 예금 증액 후 1년이 지나야 청약자격이 생기기 때문에 중대형 평형에 청약하기 위해 지금 증액하더라도 8월에 청약할 수 없다는 점을 유의해야 한다. 따라서 청약예금 가입자는 예금액에 따라 3월과 8월 중 한 번만 청약할 수 있다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “하지만 청약예금 증액을 한 사람 중 8월까지 1년이 안되는 경우라면 3월에 중소형에 청약하고, 떨어지면 8월 다시 중대형에 청약할 수 있다”며 “만약 3, 8월 모두 떨어졌다면 내년 분양되는 주상복합 아파트(1,266가구)에 재도전할 수 있다”고 말했다.

[골드캐는최봉근]

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[투자정보전천복]

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[장승현]

늘 감사합니다

[문재호(우포)]

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