1.19 부동산뉴스

[배상균]

1.2006핫/도로개통/① 길따라 땅값 꿈틀

2.노대통령의 부동산 정책은 안정 일변도

3.비상걸린 관리지역 땅 개발

4.여의도에 재건축 바람 불까

5.[우리당，강남 재건축시장 안정 추가대책 착수]주택담보대출 상한액 낮출듯

6.일산∼송추·의정부∼퇴계원 연장 29.1㎞ 6월말 개통

7.주택 임대차 계약 월세=전세

8.3억 미만 아파트 알짜 단지 찾아라

9.알박기 분양가 얼마나 끌어올리나?

10.상속때 시가판단 어려우면 기준시가로 세금계산해야

 

2006핫/도로개통/① 길따라 땅값 꿈틀

 

도로·철도·지하철 신설은 주변 부동산 시장에 큰 재료로 꼽힌다. 도로 개설에 따라 접근성이 좋아진다는 것은 거주하거나 사업을 하려는 수요가 몰린다는 뜻이고, 이럴 경우 해당 지역의 부동산 가치는 높아지게 마련이다. 올해는 서울외곽순환고속도로와 경원선 복선전철이 개통하는 등 수도권 곳곳에서 주요 교통망이 구축돼 주변 부동산 시장에 활력소가 될 전망이다.

◇수도권 도로,전철 속속 개통=서울외곽순환고속도로 일산∼퇴계원 구간이 일부 뚫린다. 환경문제 등으로 공사가 지연된 사패산터널 구간을 제외한 일산∼송추와 의정부∼퇴계원 구간이 6월까지 우선 개통된다.경원선 복선전철도 올 연말께 완공예정이다.

지역적으로는 남양주 퇴계원과 신내를 연결하는 광역도로가 2008년 완공예정에 있다.교통문제가 약점으로 작용해 부동산시장이 장기침체 국면을 벗어나지 못했던 경기 북부지역은 이같은 교통호재가 반전의 계기로 작용하고 있다.

외곽순환도로 퇴계원 나들목 인근인 남양주시 별내면 하나공인 박상석 사장은 “도로개설 기대감이 커지면서 외부인의 땅 매입 전화문의가 늘고 있다”며 “별내면 임야 가격은 아직까지 평당 10만∼20만원선으로 다른 지역에 비해 크게 오르지 않았다”고 말했다.


경원선 개통 수혜가 예상되는 동두천도 분위기가 달라졌다. 동두천 일주공부동산 이수영 사장은 “경원선 복선전철 개통 및 군사보호구역 해제 현황 등을 묻는 외지인의 문의가 부쩍 늘었지만 거래는 아직 활발하지 않다”고 말했다.최근 군사보호구역에서 해제된 동두천시 광암동 임야는 평당 10만원선이다.

양주의 경우 대규모 택지개발에 따른 토지보상금이 풀려 최근 땅값이 오르는 추세다. 여기에다 교통개선 재료가 먹히면서 수요가 많아지고 있다.택지개발지구 임야의 경우 평당 50만원선이다.또 장흥쪽은 전원주택 수요가 늘어날 것으로 전문가들은 보고 있다.

김포경전철,올림픽대로와 연결되는 김포고속화도로 조성 등의 호재가 있는 김포지역 땅 값도 반등의 계기를 찾았다.

◇이런점은 주의해야=교통망 구축은 길게는 10년 이상의 오랜 시간을 필요로 하는 작업이다. 중간에 사업이 장기표류할수도 있고 경우에 따라선 아예 철회될 수도 있다. 따라서 개발 일정을 맹신해 자금계획 등을 고려치 않고 무리하게 투자에 나설 경우 낭패볼 수도 있다.

일반적으로 도로나 전철이 뚫릴 경우 부동산 시장에는 세차례 정도 영향을 미친다. 발표 때와 착공, 그리고 완공 때다. 가장 큰 걱정은 사업 마무리 단계에 뒤늦게 투자에 나서는 것이다.

사업기간이 긴 만큼 개발 재료가 이미 부동산 가격에 많이 반영돼 있다는 뜻이다. 올해 완공되는 외곽순환고속도로 주변 등에 대한 땅 투자는 인근의 시세를 정확히 파악한 뒤에 접근하는 것이 바람직하다.

수도권 땅 투자에 있어 또 주의할 점은 거래허가 여부다. 수도권 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 묶여있는 상태여서 환금성에 문제가 생길 가능성도 크다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

 

노대통령의 부동산 정책은 안정 일변도

신년연설 통해 본 부동산정책 의지

연합뉴스   입력 2006/01/18 18:26	스크랩	프린트	목록

노무현 대통령은 신년연설을 통해 부동산 시장의 안정에 대한 참여정부의 의지를 다시 한번 천명한다.

부동산시장 안정은 노 대통령이 취임 이후 줄곧 언급했던 경제정책의 주요 과제중 하나였던 만큼 신년연설에서 보여줄 대통령의 강한 의지는 집권 후반기에도 부동산 관련 정책을 꼼꼼히 챙기겠다는 뜻으로 풀이된다.

이에 따라 정부는 8.31부동산종합대책에 나타난 서민주거 안정과 시장 안정이라는 정책적 틀을 유지하면서 2단계 대책을 통해 미진했던 부분을 보완, 올해를 부동산 시장안정의 원년으로 삼을 계획이다.

또 그동안 강남, 분당 등 주거여건이 뛰어난 지역의 집값이 집중적으로 상승하면서 나타난 계층 양극화, 시장 양극화를 해소하기 위한 정부 노력도 올해부터 가시화될 것으로 보인다.

8.31대책의 주요 내용인 종합부동산세 부과대상 범위 확대, 양도소득세 과세 강화, 송파신도시 건설, 서민 주택금융 활성화, 기반시설부담금제 도입 등은 작년말 관련법안이 모두 국회를 통과, 시행을 앞두고 있다.

전문기관들은 이들 제도가 제대로 시행되면 올해 집값, 땅값은 하향 안정세를 보일 것으로 전망한 바 있다.

현재 당정이 2월 발표를 목표로 추진하고 있는 보완대책은 분양가 인하, 전.월세시장 안정, 후분양제 조기 도입, 주택.토지 정부 비축물량 확대, 강남 재건축 대책 등이 골자다.

이들 대책은 하나같이 시장 안정과 함께 부동산 소유구조의 양극화를 해소할 수 있는 방안이어서 제대로된 대책만 만들어진다면 `시장 안정과 서민 주거안정, 양극화 해소'라는 1석3조의 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대된다.

하지만 시장이 정부의 의지대로 얼마나 움직여질 지는 여전히 미지수다. 작년말 서울시에 불거져 나온 재건축 아파트 층고 및 용적률 완화 방침에 하락세를 나타내던 재건축 시장은 강남을 중심으로 다시 `가격 상승'의 기류를 타기 시작했고 주변 지역 집값까지 들쑤셔 놓고 있다.

이 때문에 8.31대책때 정부가 밝혔던 `10.29 대책 수준으로 집값이 떨어질 것', `더이상의 투기는 없다'는 자신감은 `공염불이 됐다'는 성급한 평가가 시장에서 솔솔 흘러나오는 분위기다.

판교 등 신도시의 분양 일정이 코앞으로 다가오면서 시장이 과열 조짐을 보이고 있는 점, 지자체장 선거를 계기로 전국적으로 선심성 공약이 봇물터지듯 쏟아져 땅값을 들썩일 가능성이 높은 점, 각종 국책사업과 광역개발 시범사업, 신도시 등에서 풀려나올 막대한 토지보상비 등도 정책의 흐름을 돌려놓을 변수로 지적된다.

 

비상걸린 관리지역 땅 개발

세분화 작업 늦어져 아파트사업 타격

wkpark@joongang.co.kr">박원갑 기자   입력 2006/01/18 17:36	스크랩	프린트	목록

아파트 시행사 권모(47)사장은 요즘 걱정이 태산이다. 경기도 평택시에서 관리지역(옛 준농림지 등)내 아파트 부지 3만여평을 물색해놓았으나 계약을 못해서다.

권씨는 “관리지역 세분화가 끝나지 않았는데, 사업지 일부라도 아파트를 지을 수 없는 생산·보전 관리지역으로 편입될 경우 사업이 어려워진다”고 말했다.

관리지역 개발 사업에 비상이 걸렸다. 당초 지난해 말 끝날 예정이던 수도권 등지의 관리지역 세분화 계획이 지연되고 있기 때문이다.

세분화가 이뤄지지 않은 관리지역에선 올해부터 아파트나 쇼핑시설, 전원주택 단지 개발이 사실상 불가능하다. 일부 지자체에선 세분화 이전에 토지 형질 변경이나 건물 신축 등 개발 행위를 아예 제한하는 곳도 있다. 이 바람에 업체들은 신규 개발사업은 엄두를 못내고 있다.

건설교통부에 따르면 2003년 1월 시행된 새 국토법에 따라 지난해 말까지 마무리해야 할 관리지역 세분화 대상 지역은 수도권,광역시,광역시에 붙은 시·군 등 48곳이다.

하지만 18일 현재 관리지역 세분화를 위한 도시관리계획이 결정·고시된 곳은 한 곳도 없다. 그나마 주민 공람을 한 곳도 3개 광역시, 15개 시·군으로 전체의 40%에 못미친다.


수도권의 경우 경기도 김포·남양주·파주·화성·가평·연천,인천 강화 등은 지난해 여름 이후 한차례 이상 주민 공람을 마쳤다. 하지만 용인·평택·광주·양평,인천 옹진 등은 오는 2∼6월 께 주민 공람을 시작할 것으로 보인다. 이런 추세라면 관리지역 세분화는 당초보다 6개월 이상 지연돼 하반기에나 마무리될 것으로 업계는 본다.

주민들의 민원이 관리지역 세분화 작업을 늦추는 가장 큰 요인이다. 생산·보전관리지역으로 편입되는 땅 주인들이 부동산 개발이 쉬운 계획관리지역으로 분류해줄 것을 요구하고 있다.

정부 관계자는 “5월 자치단체장 선거를 앞두고 지자체들이 표를 의식하는 것도 세분화가 지연되고 있는 또다른 이유”라고 설명했다.

실제로 경기도 고양·남양주의 경우 지역 주민의 민원이 쇄도하면서 3차례나 주민 공람을 한 것으로 알려졌다. 지난해 말 주민 공람을 한 파주·연천도 일부 땅주인의 재분류 요구를 반영, 이달말 이후 2차 공람을 할 예정이다.

이 때문에 업체들만 속이 탄다. 지난해만 해도 관리지역에선 2종 지구단위계획만 세우면 아파트 등을 지을 수 있었다. 하지만 올해부터는 세분화가 안된 관리지역에선 개발을 위한 지구단위계획 자체를 세울 수 없도록 돼 있다.

A건설 관계자는 “지금은 관리지역 땅 매입 자체의 위험이 큰데다 개발도 어려워 하반기 이후에나 땅을 매입할 예정”이라고 말했다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “관리지역 세분화가 늦어지면 민간 아파트 사업에 공백이 생겨 수도권의 주택 수급 불안을 부채질할 수 있다”고 전망했다.

관리지역 땅에 투자할 개인도 조심해야 한다. 관리지역이 세분화하면 계획관리 지역과 생산·보전 관리지역간의 가격 차이가 최고 두배 이상 벌어질 수 있기 때문이다.

주민공람을 마친 수도권 지자체의 경우 계획관리지역으로 분류되는 곳이 전체 관리지역의 40∼60%대다. 부동산개발업체인 우리개발 이철규 사장은 “관리지역 세분화 윤곽이 드러날수록 가격 차별화가 심해질 것”이라며 “최소한 주민공람 이후로 매수시기를 늦춰야 위험을 줄일 수 있다”고 조언했다.

관리지역 세분화 어떻게 하나
개념	＊관리지역（옛 준농림지·준도시지역）을 보전·생산·계획관리지역으로 세분화 -계획관리지역：도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가 필요한 곳 （용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하） -보전관리지역：자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하） -생산관리지역：농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하）
대상및 시기	＊2005년말까지 완료계획 -수도권，광역시，광역시 인접 시·군（48곳） ＊2007년말까지 완료계획 -기타 시·군（100여 곳）
주요 지역 진행 현황	＊주민공람 이전 단계：경기 용인·평택·광주·양평，인천 옹진 ＊주민공람 이후 단계（1차 이상）：경기 김포·남양주·파주·화성·가평·이천·여주· 연천，인천 강화
자료：건설교통부·각 지자체

 

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여의도에 재건축 바람 불까

고밀도지구 기본계획 확정으로 기대감 팽배

 

지은지 30년 가량 돼 서울에서 가장 오래된 아파트들이 몰려 있는 여의도에 재건축 바람이 불지

관심을 끈다. 용적률 등의 재건축 방향이 잡히고 있기 때문이다.

최근 여의도고밀도지구 기본계획이 확정돼 시범아파트 등 10여개 단지(6300여가구)가 기준 용적률 230%를 적용해 재건축할 수 있는 길이 열렸다.

다음달에는 고밀도지구 이외 지역의 재건축 대상 단지와 용적률 등을 담은 서울시의 재건축기본계획이 결정된다. 지난해 10월 주민공람공고 때 서울아파트 등 3개 단지가 포함됐다.

용적률은 상업지역에 속한 서울ㆍ공작 400%, 3종 주거지역인 진주 210%였다. 당시 제외된 수정아파트(상업지역)도 이번에 포함될 예정이다.

재건축을 추진 중인 서울아파트가 여의도 일대의 재건축 분위기를 고조시키는 가운데 집값도 오름세다. 지난해 말 이후 평형에 따라 5000만∼1억원 가량 올랐다. 서울 50평형이 18억5000만∼9억원으로 1억원 정도 상승했고, 삼부 60평형은 5000만원 오른 14억원 선이다.

서덕공인 관계자는 “재건축을 염두에 두고 투자목적으로 구입하려는 수요자가 적지 않다”며 “지난해 말 이후 거래가 늘면서 호가가 오르고 매물이 없는 편”이라고 말했다.

하지만 재건축 전망이 밝지만은 않다. 일부 단지는 기존 용적률이 230%를 넘을 정도여서 사업성이 떨어진다. 중대형 평형이 많아 중소형 의무건립비율을 적용하면 일부 주민은 지금보다 작은 집을 배정받을 수 있다.

건설업체 관계자는 “오래됐지만 워낙 튼튼하게 지어져 안전진단을 통과하기도 어려울 것”이라고 말했다. 그동안 추진돼온 일부 단지의 사업도 지지부진하다. 일찌감치 안전진단을 통과해 재건축 판정을 받은 수정아파트의 사업속도가 신통치 않다. 서울은 100%의 주민동의를 얻기가 쉽지 않을 것으로 보인다.

리모델링도 쉽지 않다. 한양이 2004년 현대건설ㆍ대우건설을 우선협상시공사로 선정한 뒤 주민동의를 접수하다 손을 놓은 상태다.

현대건설 진한무 차장은 “여의도 단지들은 용적률 규제로 재건축 사업성이 높지 않은 게 현실이지만 재건축에 대한 막연한 기대감이 커 리모델링에도 나서지 못하고 있다”고 말했다.

여의도에 재건축 가능한 단지
구분	단지	평형	가구수	준공연도	기존 용적률	재건축 용적률	층수제한	재건축 추진단계
여의도고밀도지구	목화	15∼27	312	1977	215	230	없음	-
	삼부	27∼60	866	1977	187			-
	장미	38∼64	196	1978	224			-
	화랑	33∼51	160	1977	219			-
	대교	26∼50	576	1975	205			-
	한양	31∼65	588	1975	252			-
	시범	18∼48	1584	1971	172			-
	삼익	40	360	1974	256			-
	은하	40	360	1974	256			-
	미성	26∼54	577	1980	188			-
	광장	34∼60	744	1978	187			-
상업지역	서울	50，69	192	1976	194	400		-
	수정	23，50	329	1976	291			안전진단통과
	공작	14∼38	373	1976	243			-
3종주거지역	진주	17∼33	376	1977	196	210		-
자료：서울시

[우리당，강남 재건축시장 안정 추가대책 착수]주택담보대출 상한액 낮출듯

열린우리당이 최근 서울 강남지역의 재건축 아파트가격 이상 급등과 관련,추가 대책 마련에 착수함에 따라 향후 정부가 내놓을 대책 내용에 관심이 쏠리고 있다.

열린우리당은 수요관리 차원에서 강남권 재건축 단지 투자에 대한 기대이익을 최대한 환수하는 방안을 가장 우선적으로 검토할 전망이다. 지난해부터 도입한 재건축단지의 개발이익 환수장치를 대폭 강화하는 방안을 우선 채택할 수 있다.

현재 늘어나는 용적률 25%를 임대주택으로 짓도록하는 것을, 50% 또는 그 이상을 임대주택으로 짓도록 하는 방안도 상정할 수 있다.

또 현재 시세의 40%(국민은행이 파악한 시세기준)로 돼 있는 주택 담보대출 상한액을 더 낮추고 강남권 수요자에 대한 대출금리를 인상하는 방안도 검토될 수 있다.

이와 함께 재건축단지 대부분이 포함되는 2종(200%) 및 3종(250%)의 서울 일반주거지역의 재건축 용적률 상한을 더 낮추는 방안과 서울시와 건교부가 협의해 결정하도록 한 재건축 규제를 아예 일원화하는 방안도 고려할 만한 것이다.

더 강력한 대책으로는 주택거래신고지역제도를 주택거래허가제도로 전환해 주택거래 자체를 제한하거나 양도세율 중과세를 통해 수요 자체를 차단하는 방안 등도 배제할 수 없다.

이같은 수요관리 대책과 함께 중대형 주택 수급문제 해결을 위한 송파신도시 및 송파·거여지구,강남 세곡지구 등 강남권 택지개발지구의 조기개발을 통해 공급물량을 확대하는 방안도 적극 검토될 전망이다.

열린우리당 이강래 부동산정책기획단장은 최근 “부동산 가격상승의 주범인 재건축아파트 규제가 현행 제도만으로는 불충분하다는 공감대가 형성됐다”며 “관계부처 등과 논의를 거쳐 구체적인 대책을 마련할 것”이라고 밝혔다.

이에 대해 주무부처인 건설교통부 관계자는 18일 “아직까지 여당과 구체적인 논의가 없었다”며 “ 다양한 대책을 강구해 오는 2월 말 쯤에는 종합적인 추가대책을 내놓을 수 있을 것”이라고 설명했다.

정부와 여당이 강남 재건축 단지에 대한 추가대책을 마련키로 한 것은 8·31부동산대책 등에도 불구,호재가 발생할 때마다 가격급등 현상이 되풀이돼 주택가격 안정심리를 크게 해치고 있다는 판단에서다. 실제 지난해 12월 서울시 의회가 강남권 일부 재건축단지에 대한 용적률 상향을 추진하면서 주택가격이 반등했고 이달 들어서는 1주일새 최고 1억원까지 급등하는 등 ‘강남 불패’ 신화가 계속되고 있다.

따라서 이번에 마련할 추가대책은 그 이전의 대책에 비해 훨씬 폭넓고 강도높은 대책을 강구할 가능성이 높다는 게 일반적인 견해다.

열린우리당은 일단 서울 강남권 재건축단지가 전국 주택가격 상승의 진원지라는 특수성을 감안해 전국적으로 일괄해 적용하는 거시적인 대책 외에 강남권에 국한해 ‘타깃’ 대책을 마련할 것으로 예상된다.

건교부 관계자는 “강남 재건축단지 아파트값을 잡기 위한 대안은 아직도 많이 남아 있지만 그 중에서도 주택시장 전반에 대한 부작용이 가장 적으면서도 가격안정 효과가 높은 대책을 중심으로 보다 근본적인 해결책을 내놓을 방침”이라고강조했다.

하지만 부동산 전문가들은 강남 재건축 추가대책은 부작용만 키울 뿐이라며 새로운 추가대책 마련에 대해 부정적이다.

내집마련정보사 김영진사장은 “8·31대책 이후 강남권 재건축 아파트값이 요동을 치는 것은 일련의 주택정책이 시장에 믿음을 주지 못한 것이 가장 큰 원인”이라며 “지금까지 내놓은 대책을 확고히 시행한다는 믿음을 주는 것이 무엇보다 중요하다”고 말했다.

일산∼송추·의정부∼퇴계원 연장 29.1㎞ 6월말 개통

서울외곽순환고속도로 미개통구간인 경기 일산∼퇴계원 36.3㎞ 가운데 사패산터널 구간의 송추∼의정부를 제외하고 일산∼송추,의정부∼퇴계원 연장 29.1㎞가 오는 6월 말 우선 개통된다. 이에 따라 올 하반기부터는 수도권 북부지역의 만성적인 교통난이 크게 해소된다.

건설교통부는 민자유치 방식으로 건설중인 서울외곽순환고속도로 경기 고양시 내곡동∼남양주시 별내면 화접리 중 사패산터널 구간의 7.2㎞ 제외한 나머지 구간을 6월 개통한다고 18일 밝혔다.

건교부는 당초 일산∼퇴계원 전 구간을 동시에 개통할 예정이었으나 사패산 터널 공사를 둘러싸고 환경단체 및 불교계 등의 반대로 공사가 지연돼 불가피하게 나머지 구간을 먼저 개통키로 했다고 설명했다. 사패산터널 구간인 송추∼의정부는 오는 2008년 6월 개통예정이다. 이 구간은 모두 왕복 8차로 지난 2001년 6월 착공한 지 만 5년만에 완공되는 것이다.

이에 따라 일산→퇴계원 이용자들은 일산IC에서 고속도로로 송추까지 진입한 뒤 송추IC에서 39번 국도로 우회해 의정부∼서부우회도로∼의정부IC로 다시 진입하고 퇴계원→일산 이용자는 의정부IC∼서부우회도로∼39번 국도∼송추IC로 고속도로에 오르면된다.

건교부는 당초 일산∼퇴계원 전 구간의 개통을 전제로 통행료 수준을 4000원 정도로 예상했지만 중간 사패산터널 구간의 미개통을 통행료 조정이 불가피하다고 설명했다.

이 구간이 개통되면 서울외곽순환고속도로는 전 구간 130㎞중 7.2㎞를 제외하고 모두 개통돼 사실상의 수도권 순환고속도로망이 구축된다.

다만 사패산터널 구간의 미개통으로 39번 국도 송추∼의정부의 교통난이 심화될 것으로 예상된다.

한편,건교부는 경부고속도로 대구에서 부산을 직선으로 잇는 대구∼부산고속도로를 설 연휴가 이전인 오는 25일 개통한다. 대구 동구 용계동∼경남 김해시 대동면 월촌리의 총 연장 82.05㎞의 왕복 4차로인 이 고속도로는 지난 2001년 5월 민간자본 1조2415억원(외자 1억달러 포함)과 국고보조금 7천58억원 등 총 2조5473억원을 투입해 건설됐으며 경부고속도로 동대구분기점∼동대구IC∼수성IC∼청도IC∼밀양IC∼남밀양IC∼삼랑진IC∼상동IC∼대동분기점 등 진출입로 7곳과 분기점 2곳이 설치됐다. 이 구간이 개통되면 대구∼부산 통행시간이 1시간 안팎으로 종전보다 30분 이상 단축된다.

주택 임대차 계약 월세=전세
수도권 이외지역 비중 크게 늘어… 작년 49.7

수도권 이외 지역에서 월세가 전세에 육박하는 수준에 이르러 서민의 주거생활 여건이 열악해지고 있는 것으로 나타났다.

18일 국민은행이 매월 조사하는 ‘전국 주택가격 동향조사’에 따르면 지난해 수도권 이외 지역(광역시 제외)의 신규계약 기준 주택임대차계약 구성분포에서 보증부월세와 순수 월세를 합친 월세 계약이 49.7%로 50.3%인 전세 계약에 거의 근접했다.

2001년부터 꾸준히 높아진 월세 비율이 신규 임대차계약을 맺는 사례의 절반 가까이에 이른 것이다.

신규임대차계약 중 월세 비율과 전세 비율은 ▲2002년 월세 46.0%, 전세 54.0% ▲2003년 월세 48.1%, 전세 51.9% ▲2004년 월세 46.3%, 전세 53.7% 등으로, 격차가 전체적으로 좁혀지고 있다.

수도권 지역은 전세가 여전히 높은 비중을 차지하고 있지만, 월세전환 붐이 일었던 2001∼2002년 중 월세 비율로 다시 복귀했다. 수도권 지역의 임대차계약에서 전세 비율은 2002년 60.9%, 2003년 63.4%, 2004년 59.3%, 2005년 60.2% 등으로 전셋값이 안정됐던 2003년 잠시 늘어나는 듯했으나 다시 줄어들었다.

반대로 같은 기간 월세 비율은 39.1%, 36.5%, 40.7%, 39.8% 등으로 전세대란 시절인 2002년 수준으로 높아졌다. 서울도 수도권 지역과 비슷한 추세를 나타냈다.

김형구 기자

3억 미만 아파트 알짜 단지 찾아라
대출요건 강화 된다는데…3억원 넘을 땐 늦어도 27일까지 신청해야

무주택 서민들의 내집 마련을 위해 지난해 11월 재개된 생애최초주택구입자금 대출(생애 첫 대출) 요건이 강화되면서 이전조건으로 대출을 받으려는 사람들이 늘고 있다. 31일부터 전용면적 25.7평 이하 아파트라도 3억원 이상 주택은 생애최초주택구입자금 대출 대상에서 제외되기 때문이다.

강화된 자격 요건을 충족시키지 못하는 수요자는 이 달 안에 대출과 거래를 마쳐야 한다. 종전 기준이 이 달 30일까지 적용되지만 금융기관이 무주택 여부를 확인하려면 최소 3~4일은 걸리기 때문에 늦어도 27일까지는 관련 서류를 제출해야 한다.

생애 첫 대출 요건 강화 이후 내집을 마련하려는 수요자들은 서울 신규 분양아파트의 경우 분양가가 턱없이 높아 대부분 대출 대상에서 빠지는 만큼 기존 단지를 골라야 한다. 하지만 소규모나 ‘나홀로’ 아파트를 잘못 골랐다가는 나중에 집이 안 팔려 고생할 수 있다는 점도 유의해야 한다.

생애최초 대출 자격요건 강화 대출을 재개한지 두달 만에 대출자격 요건이 강화된 생애 첫 대출의 대상은 3억원 이하 주택이다. 그러나 엄밀히 말해 신규 분양 주택의 경우 3억2,000만~3억3,000만원, 기존 주택은 주택 사정에 따라 그 이상도 대출이 가능할 수 있다.

분양 아파트의 경우 은행에서 대출에 앞서 주택에 대한 담보 평가를 하는데 이때 나오는 순담보 가격이 3억원이라는 말이며, 순담보 가격이 3억원이 되려면 분양가는 보통 3억3,200만원 정도가 된다. 즉 분양가가 3억원보다 많은 3억3,200만원 정도인 주택에 대해서도 대출이 가능하다는 얘기다.

기존 주택도 실거래가가 아니라 은행이 해당 주택에 대해 산정한 시세의 하한가에 경락률을 적용하고 최우선 변제 순위인 소액 임차 보증금까지 뺀 가격으로, 이렇게 계산하면 대상 주택은 3억원을 훨씬 웃돌게 된다.

또 대출조건 강화 조치에 따라 부부의 연간 소득이 2,000만원을 넘는 경우도 금리우대 혜택이 사라지는 점을 주의해야 한다. 31일부터 적용되는 새 요건은 ▦35세 미만 단독세대 ▦부부 합산 소득이 연 5,000만원 이상 ▦3억원 이상 주택 등에 대해 대출을 금지하고 있고, 특히 부부 합산 소득이 2,000만원을 넘으면 4.7％의 우대금리 혜택을 볼 수 없다.

3억원 미만 아파트 관심 31일 이후 생애 첫 대출 수요자들은 자신의 조건에 맞는 3억원 미만 아파트를 고르는 것이 중요하다. 부동산정보 제공업체인 부동산 114는 3억원 미만 조건과 더불어 ▦1,000가구 이상 단지 ▦2000년 이후 입주한 새 아파트 ▦도보 10분 이내 지하철 역세권 단지를 중심으로 찾아보라고 권하고 있다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “역세권 대단지 개발호재 등과 맞물려 투자성이 좋은 3억원 미만 주택도 적지 않다”며 “서울은 25평형대, 경기 지역은 32평형대가 주된 관심 대상”이라고 말했다.

현재 이 같은 여건을 갖춘 아파트는 관악구 봉천동 관악드림타운, 용산구 도원동 삼성래미안, 성북구 길음동 동부센트레빌, 안산 고잔지구 푸르지오, 안양 래미안, 평촌 인덕원 대우 등을 꼽을 수 있다.

알박기 분양가 얼마나 끌어올리나?

천안에서 지난해 6월 아파트를 분양한 A건설사. '알박기' 탓에 아파트 용지 가 운데 23%인 5776평을 매입하지 못해 사업기간이 8개월이나 지연됐다.

이 때문 에 은행이자 등 예상치 못한 금용비용이 80억원이나 늘어나 큰 손해를 입었다.

대구에서 아파트 사업을 추진중인 B도 1년 넘게 학교용지를 매입하지 못해 시 간만 질질 끌고 있다.

학교가 들어설 자리에 461평을 갖고 있는 땅 주인이 감 정가보다 6배나 비싼 평당 3000만원을 달라고 요구하기 때문이다.

의정부에서 아파트를 분양한 C사도 감정가 8000만원짜리 14평 빌라를 10억원에 사가라고 생떼를 쓴 브로커 때문에 곤욕을 치렀다.

결국 감정가 4배를 웃도는 3억5000만원에 합의를 봤다.

정부가 수 차례 민간 주택사업의 고질병인 '알박기'를 뿌리뽑겠다고 공언해 왔 지만 악질적인 관행이 사라지지 않고 있다.

도리어 모방범죄가 더 늘어나고 수 법도 날이 갈수록 교묘해지고 있다.

한국건설산업연구원 박용석 부연구위원은 18일 '주택분양원가 인하를 위한 알 박기 방지대책' 연구보고서에서 "알박기만 없애도 아파트 분양가를 3.6% 떨어 뜨릴 수 있을 것"이라고 주장했다.

알박기 근절대책으로 신도시 개발과 같은 공공사업처럼 민간 주택사업 때도 제 한적으로 토지 강제수용권을 주는 방안을 제시했다.

대신 사유재산권 침해 논란을 줄이기 위해 이런 민간 택지에 짓는 아파트는 공 공택지처럼 원가연동제나 채권입찰제를 적용하자는 것이다.

박 연구위원은 "땅 주인이 거액 보상금을 요구하며 시간을 끄는 것은 고전적인 수법"이라며 "요즘 에는 가처분이나 가등기를 수십 개씩 설정하거나 철거 예정인 상가를 임차해 인테리어를 고친 뒤 거액 권리금을 요구하는 사례까지 등장하고 있다"고 말했 다.

◆ 분양가 인상요인도 커

＝한국주택협회가 최근 회원사를 대상으로 알박기 피 해사례를 조사한 결과 아파트 사업 때 정상가격보다 턱없이 높은 가격에 사들 여야 하는 땅이 대체로 전체 사업용지의 7~23%를 차지하는 것으로 나타났다.

이들 땅 주인은 감정평가액보다 4~8배 비싼 값을 요구했다.

이에 따라 사업기간 7~9개월 지연되고, 많게는 80억원까지 추가 금융비용이 발 생했다.

건설산업연구원은 이런 알박기만 뿌리 뽑아도 민간 아파트 택지비를 평균 8.9 % 절감하고 결국 아파트 분양원가를 3.6% 낮출 수 있을 것이라고 주장했다.

알박기 면적이 전체 사업용지의 3%를 차지하고 건설사가 시가 4배로 이를 매입 하면서 사업기간도 6개월 지연됐다는 가정하에서 나온 결론이다.

최재덕 건설산업연구원장은 "토공 주공 등 공공기관이 전담하는 택지 공급을 민간에도 맡겨 경쟁을 시켜야 결국 분양가를 낮출 수 있다"고 주장했다.

■<용어> 알박기 : 아파트 상가 등 개발예정지에서 땅 일부를 먼저 사들인 뒤 사업자에게 비싼 값에 되팔아 부당이득을 챙기는 부동산 투기수법을 말한다.

[설진훈 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >

자료원 : 매일경제

상속때 시가판단 어려우면 기준시가로 세금계산해야

국세청은 이에 대해 "A씨의 아파트와 매매 사례 아파트는 같은 단지 내 같은 평수로 모든 여건이 유사하므로 제대로 세금을 부과했다"고 주장했다.

국세심판원은 결정문에서 "A씨 아파트는 주변 매매 사례 아파트(7층)와 달리 한강을 볼 수 없고 일반적으로 선호하는 층도 아니라는 점에서 시세로 추정한 것은 잘못"이라고 밝혔다.

심판원 관계자는 "상속ㆍ증여세는 시가를 기준으로 세금을 계산하는 게 원칙이 며 시가가 없다면 주변 매매 사례가를 적용할 수 있다"며 "그러나 동일 단지, 같은 평형이라도 위치나 매매 시점에 따라 가격 차이가 클 수 있어 실거래가를 추정하는 것은 무리"라고 설명했다.

[윤재오 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >

[골드캐는최봉근]

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[정미니]

매일 감사합니다.

[문재호(우포)]

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[장승현]

아.. 그렇군요. 좋은 정보 자료 감사합니다