1.23 부동산뉴스

[배상균]

1.재건축 승인권한 건교부가 가져가면…

2.소득세 최고세율 39% 매기는 소득세법 발의

3.자산관리공사, 압류재산 1060억원 어치 공매

4.양도세 부담에 매물회수…호가만 껑충

5.강남 아파트값 상승…'매물 부족이 원인'

6.부동산투자 기대수익률 크게 떨어져"

7.하반기 내집마련 호기…역세권 1,000가구 넘는 아파트

8.3억 미만 알짜 아파트도 많네’

9.판교 입성 ‘지름길’ 임대아파트 들여다보니

10.거래신고지역내 아파트 추가 구입땐 매입 임대사업자 稅혜택 제외

11."미분양 처리 맡겨 주세요" ‥ 전문 대행업체 재등장

12.실거래가 정기 통계 나온다 ‥ 건교부, 내달부터 공개 검토

 

재건축 승인권한 건교부가 가져가면…

정책 혼선 막겠지만 "지방분권화 역행" 반발클 듯

 

 

정부가 지방자치단체에 위임된 재건축 승인 권한을 환수할 경우 선심성 재건축 완화는 다소 줄어들 것으로 보인다. 중앙 정부와 지자체간 재건축 정책의 혼선을 막아 일정부분 시장 안정도 기대할 수 있을 전망이다.

건설교통부의 재건축 완화 불허 방침에도 최근 강남권 재건축 호가가 급등한 것은 서울시나 일선 구청의 엇박자 정책 때문이라는 분석이 많아서다.

실제로 지난해말 서울시는 청담동 한양의 35층 재건축을 허용한데 이어 올들어서도 여의도 고밀도 지구 등의 재건축 기본계획을 확정·발표했다. 이 영향으로 재건축 아파트 보유자들이 매물을 거둬들이면서 호가가 일주일새 수천만원씩 오르고 있다.

더욱이 강남권에선 5월 지방자치단체장 선거를 앞두고 일선 자자체가 표를 의식, 재건축 규제를 풀 것이라는 기대감까지 팽배해 있다.

강남구 대치동 T공인 김모 사장은 “서울시가 은마 아파트 등의 용적률을 상향조정(210→230%)하지 않겠다고 밝혔는데도 집값 오름세가 여전한 것은 지자체장 선거를 의식하기 때문”이라고 말했다.

하지만 정부가 직접 단계별 재건축 인허가에 개입할 경우 이런 기대 심리를 꺾을 수 있을 것으로 전문가들은 본다. 일부 재건축 초기 단계 단지들은 실망 매물이 나와 값 오름세가 꺾일 가능성도 있다.

하지만 이같은 규제만으로는 강남권 집값을 잡기에는 한계가 있다는 지적도 많다. 최근 강남권 아파트값 오름세는 양도세·보유세 중과에 따른 인기지역 쏠림 현상도 큰 요인으로 작용하고 있기 때문이다.

서초구 잠원동 강철수 부동산컨설팅 대표는“세금 중과로 서울 강북권이나 수도권 외곽 집을 팔아 강남권의 중대형 아파트 한 채를 보유하려는 사람들이 많다”고 말했다. 강남 아파트 몸값만 올려놓을 것이라는 얘기다.

또 투자자들이 강남권 일반아파트나 분양이 끝난 재건축 단지들로 몰릴 가능성도 있다. 실제로 재건축 중소형 의무비율을 강화한 2003년 9ㆍ5대책 발표 이후 강남권 재건축 아파트는 투자수요가 줄어들며 값 오름세가 주춤했다.

하지만 투자자들이 일반 아파트시장으로 이동하면서 송파구 문정동 올림픽훼미리,압구정동 현대아파트 값이 천정부지로 치솟았다.

국민은행 PB부동산 박합수 팀장은“강남권 신규 아파트가 대부분 재건축단지에서 공급되는 데 재건축 규제로 중장기적으로 강남권 수급불안을 부채질할 가능성이 있다”고 지적했다.

건설산업전략연구소 김선덕소장은 “정부가 재건축 승인권한을 환수할 경우 지방 분권화의 흐름에 역행할 수 있다”며 “지방자치 단체의 반발이 심해질 것으로 보인다”고 말했다.

 

소득세 최고세율 39% 매기는 소득세법 발의

열린당 박영선의원 등,고소득자 세금 부담 늘듯

 

열린우리당 박영선(朴映宣) 의원은 22일 양극화 해소를 위해 소득세 과표를 조정하는 것을 골자로 한 소득세법 개정안을 발의했다.

박 의원이 우리당 의원 26명의 서명을 받아 대표발의한 이 법안은 현행 4단계인 소득세 과표구간에다 추가로 소득 1억5천만원 이상 구간을 신설, 최고세율을 39%까지 매기는 것이 주요 내용이다.

이 법안은 특히 종합소득과세표준의 적용세율을 현행세율과 비교해 4천만원 이하인 경우 1%포인트 인하하고, 8천만원~1억5천만원 이하인 경우는 1%포인 인상토록 했다.

현행 소득세법은 ▲과표 1천만원 이하 8% ▲1천만∼4천만원 17% ▲4천만∼8천만 원 26% ▲8천만원을 초과할 경우 35%의 세율을 적용하고 있지만, 이는 1996년에 제정된 것이어서 경제현실을 제대로 반영하지 못하고 있다는 지적을 받아왔다.

박 의원은 "이 법안이 통과될 경우 4천만원 이하 소득층의 소득세 부담은 3천800억원 정도 경감되는 반면 8천만원 이상 고소득층의 부담은 918억원이 늘어나고, 자영업자의 종합소득세수도 3천323억원이 증가해 전체적으로 440억원의 세수가 증가할 것"이라며 "양극화해소를 위한 재정확충에 상당한 도움이 될 것"이라고 말했다.

 

자산관리공사, 압류재산 1060억원 어치 공매

\한국자산관리공사(KAMCO)는 23-25일 전자입찰시 스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 통해 1천60억원 상당의 압류재산 공매입찰을 실시 한다고 21일 밝혔다.

개찰은 25일과 26일 오전 11시에 실시된다.

이번 입찰에서는 아파트 등 주거용건물 137건, 근린생활시설과 점포상가 77건, 토지 174건, 기타 40건 등 총 428건이 공매될 예정이다.

자산관리공사는 "이번 공매는 아파트와 주택, 토지 등이 대부분을 차지해 관심 을 가져볼 만하다"며 "다만 공매되는 압류재산의 명도 책임은 매수자에게 있으므로 임대차 현황 등 권리관계 분석에 주의를 기울여야 한다"고 말했다.

양도세 부담에 매물회수…호가만 껑충

부동산 실거래가 시행…시장 대혼란

다운계약서 썼다 세금날벼락 맞을까 전전긍긍…계약날짜 수정도

올초부터 시행된 부동산 실거래가 신고제로 거래 시장이 혼란에 빠져들고 있다.

특히 호재지역에서는 과도한 양도세 부담으로 오히려 매물이 자취를 감추면서 호가가상승하는가 하면 지방과 같은 비호재지역에서는 거래가 끊기면서 부동산 소유자들이 경제적 압박을 받고 있다. 게다가 계약일을 지난해 12월로 수정하는 문제를 놓고 매도자와 매수자간 입씨름이 발생하는 등 잦은 시비가 생겨나고 있다.

◆편법 계약자들 울상=아파트보다 재개발이나 뉴타운 지역의 소형빌라나 연립주택을 소유한 투자자가 실거래가의 폭탄을 맞고있다. 단기차익을 노리고 재개발이나 뉴타운지역에 투자 수천만원대의 다운계약서를 작성했던 것이 양도세 중과라는 뜻하지 않은 결과를 낳은 셈. 내년부터 1가구 2주택자에 대한 중과로 올해 매도를 해야하지만 올해부터 실거래가 신고를 하면서 양도세를 빼면 남는 게 없는 상황이다. 지난 2004년말 한남뉴타운 대지 6평짜리 재개발지분을 1억원(현재시세 1억4000만원)에 매입했던 주모씨는 급하게 자금이 필요해 집을 매도하려다 포기했다. 매입 당시 3500만원에 다운계약서를 작성한게 이유다. 계약서상 시세차익이 1억원 정도에 달해 3700만원대의 양도세를 내야하기 때문. 따라서 양도세와 제반비용을 제외하면 사실상 남는게 없어 매도를 중단했다.

◆계약날짜 수정에 업계약서까지=양도세 중과를 피하려는 갖가지 아이디어가 쏟아지면서 매도자와 매수자간 갈등도 곳곳에서 벌어지고 있다. 최근 유행처럼 번지고 있는 게 계약날짜 조정. 보통 잔금까지 3개월이 걸린다는 점에 착안 지난해 12월 계약한것처럼 계약서를 꾸며 세금부담을 피해가려는 것. 인천 서구 가정뉴타운일대 S부동산관계자는 “2월까지는 계약일을 지난해 말로 수정하는 것이 가능해 관례가 되다시피 했다”고 설명했다. 비과세요건을 채운 물건을 매수할 경우 시세보다 가격을 높게 쓰는 업계약서 작성도 빈번하다. 남가좌 뉴타운내 1억5000만원대 11평 빌라는 매수한 황 모씨는 매도자에서 500만원 정도 매매가격을 높여주는 대신 2억원대로 업계약서를작성, 최근 거래를 마쳤다. 향후 매도시 양도세 부담을 줄이기 위한 편법이다.

◆호재지역 매물없고 호가만 상승= 매물이 많아질 것이라는 정부예상과 달리 양도세 부담으로 매물이 오히려 자취를 감추고 있다. 양도세를 내고 파느니 차라리 장기보유하거나 증여하는 게 낫다는 판단. 마곡지구 인근 입주1년차 32평 아파트를 소유한김모씨는 양도차익 7000만원 중 3000만원 정도를 양도세로 부담해야한다는 소리에 매매를 포기하고 장기보유로 가닥을 잡았다.

호재지역의 경우 매매가에 세금을 전가하는 사례도 나타나고 있다. 원주시 혁신도시 확정지 인근에 토지를 소유한 이 모씨는 실거래가 신고로 양도세가 크게 강화되자 세금 인상분을 가격에 반영시켜 입지여건이 다소 떨어지는 지역에도 불구하고 사실상 A급지 가격인 평당 70만원에 매물을 내놨다.

◆지방 등은 부동산시장 위축 부추겨=가뜩이나 부동산시장이 위축된 지방의 경우 실거래가 신고로 취등록세 등 세금부담이 늘어나면서 거래가 단절되는 등 최악국면으로접어들고 있다. 실제 부산광역시 아미동의 대지 60평 건평 60평의 1억8000만원대 단독주택을 소유한 김모씨는 급하게 매도를 하려했지만 실거래가 신고로 300만원대던취ㆍ등록세가 800만원까지 높아져 매수자가 나타나지 않고 있다.

손수근ㆍ정순식기자(zzazan@heraldm.com)

강남 아파트값 상승…'매물 부족이 원인'

매물 없어 비싼 값에 실 거래 성사
중개업소 “정부 정책 불신, 8.31대책이 매물 품귀 불러”

 

연초부터 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

통상 설 연휴가 임박하면 겨울 비수기에다 명절 분위기로 인해 아파트값이 안정되는 게 보통이지만 올해는 불안한 장세가 계속되고 있다.

강남권 재건축에서 촉발된 상승세는 일반 아파트값까지 떠받치고 있고, 판교 재료로 인해 분당.용인 등지도 강세가 이어지고 있다.

문제는 매물이 거의 없고, 실 거래가 뒷받침된 시세라는 점에서 3월 판교 분양을 앞두고 아파트값에 대한 불안심리를 증폭시키고 있다.

◇매물 없어 ‘부르는 게 값’= 22일 중개업소에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트는 34평형이 10억원에 팔렸다는 소식이후 5천만원 뛴 10억5천만원에 매물이 나왔다.

서울시가 재건축 용적률을 230%로 완화하려다가 다시 210%로 강화하기로 했지만 아랑곳 않는다. 정책에 대한 불신감 때문이라는 것.

명지공인 관계자는 “매물이 귀하다보니 부르는 게 값”이라며 “값이 비싸지만 정권이 바뀌면 재건축 규제도 언젠가 풀릴 것으로 보고 집을 산다”고 말했다.

송파구 잠실 주공5단지는 최근 2주 새 36평형은 13억원에 3가구, 34평형은 10억3천만원에 3가구씩 총 6가구가 팔렸다.

송파공인 최명섭 사장은 “매물이 귀하다보니 34평형의 경우 12억5천만원에서 겨우 2, 3채 팔리고 13억원이 실거래가로 굳어졌다”며 “어쩌다 한 채만 팔려도 실거래가가 급등한다”고 말했다.

지난해 말 강남구 청담 한양 35층 재건축 허용 이후 여기저기서 터져나오는 재건축 재료들도 매물 감추기에 한 몫한다.

영등포구 여의도동의 경우 아파트지구 기본계획 확정에 이어 서울아파트의 77층 재건축 추진 소식이 돌자 이 일대 아파트값이 한주 새 1천만-3천만원씩 올랐다.

여의도의 한 중개업소 사장은 “일부는 기존 용적률이 200%가 넘어 재건축 수익성을 보장할 수 없는데도 기본계획 확정을 무조건 호재로 받아들이는 기현상이 벌어지고 있다”며 “당장 힘들어도 언젠가 재건축이 될 것으로 보고 매물을 거둬들이고 호가를 올린다”고 말했다.

그렇다보니 일반아파트도 덩달아 강세다. 강남구 개포우성 1차 31평형은 최근 매물이 11억5천만-12억원선에 나온다. 평형별로 2-3개 매물이 있지만 그나마 호가가 높은 것 뿐이다.

개포동의 한 중개업소 사장은 “오랫동안 사업이 지지부진한 재건축 아파트값이 오르니 그보다 주거여건이 나은 일반아파트값이 오르는 것은 당연하다”고 말했다.

◇매물 부족 원인은= 강남권의 공인중개사들은 8.31대책의 세금 규제가 매물난을 심화시킨다고 말한다.

집을 팔고 싶어도 당장 세부담이 너무 크다보니 집 팔기를 미루는 것이다. 정부는 8.31대책이 시작되는 올 한해 세금 부담을 느낀 2주택 이상 보유자들이 집을 팔 것으로 생각했지만 그 예상이 완전히 빗나간 셈이다.

대치동 아성공인 관계자는 “강남권의 1가구 2주택 보유자는 주로 50-60대”라며

“이들은 양도세를 2억-4억원씩 내고 집을 파느니 직장인인 자녀에게 증여세를 내고 물려주는 게 유리하기 때문에 매물이 귀할 수밖에 없다”고 지적했다.

재건축은 정부와 지자체간의 오락가락 정책으로 불신이 쌓인데다 5월 지방선거를 앞두고 ‘선심성 공약’이 나올 것이라는 막연한 기대감이 매물 부족을 낳고 있다.

당초 8.31대책의 부작용으로 예상했던 ‘좋은 단지로 갈아타기’도 본격적으로 시작됐다. 잠실동 송파공인 최 사장은 “최근 이 지역 주택 구매자들은 살던 집을 처분하고 대체 취득하려는 경우가 많았다”며 “결국 주택 수를 줄이는 대신 인기지역은 수요가 몰려 집값이 오르고, 비인기지역의 주택은 팔아 값이 떨어지는 양극화가 심화될 것”이라고 말했다.

강남권 매물 부족은 당분간 계속될 것으로 본다. 잠실동 유진공인 이형민 사장은 “이미 세금이 두려운 사람은 지난해 8.31대책 발표 이후 많이 팔았고, 막상 법이 시행되니 ‘버티기’로 돌아섰다”며 “강남권은 정부 기대만큼 매물이 쏟아지는 일은 없을 것 같다”고 말했다.

서초구 잠원동 양지공인 이덕원 사장은 “정부가 준비중인 2차 부동산 대책에는집값 안정과 함께 매물을 유도할 수 있는 대책이 나와야 한다”고 말했다

부동산투자 기대수익률 크게 떨어져"

재경부 “은행상품보다 수익률 낮다”

8.31부동산종합대책 등에 따라 부동산 투자로 얻을 수 있는 기대수익률이 크게 떨어졌다는 분석이 나왔다.

22일 재정경제부에 따르면 예를 들어 시가 10억원(기준시가 8억원)의 주택을 소유한 홍길동씨가 강남지역에 있는 5억원(기준시가 4억원) 상당의 주택을 구입해 3년후 6억6천550만원에 팔았다면 세후 연 수익률은 3.22%에 불과한 것으로 분석됐다.

양도차익이 1억6천550만원으로 세전 수익률이 연 10%에 이르지만 취.등록세 1천420만원, 3년간의 보유세 1천960만원, 양도소득세 8천180만원 등 모두 1억1천560만원을 납부하면 4천990만원만 남기 때문이다.

그러나 홍씨가 2004년 12월 이전에 같은 주택을 취득.양도했다면 세후 연 수익률은 7.49%로 계산된다고 재경부는 말했다.

양도소득세가 기준시가로 부과되고 종합부동산세 신설 이전이어서 세부담은 취.등록세 1천120만원, 3년간 재산세 330만원, 양도소득세 3천만원 등 모두 4천450만원인 만큼 실제 소득은 세금을 제외한 1억2천100만원이기 때문이라고 설명했다.

홍길동씨의 부동산 수익률 3.22%는 같은 금액을 금융기관에 예금으로 예치하는데 따른 세후 수익률 4.26%보다 낮은 수준이라고 재경부는 밝혔다.

권혁세 재산소비세제국장은 “이번 수익률 계산은 실제 거주하고 있는 주택 외에 투자목적으로 다른 주택을 추가로 구입했다고 가정한 경우”라면서 “주택가격 상승폭은 최근 5년간 서울지역의 연평균 상승률 10%를 적용한 것”이라고 말했다.

권 국장은 “아직도 부동산투자를 하면 많은 이익을 거둘 것으로 생각하는 사람들이 적지 않다”면서 “그러나 보유세와 양도세 부담 증가 등으로 인해 실제로 챙길 수있는 이익은 많지 않다”고 지적했다.

하반기 내집마련 호기…역세권 1,000가구 넘는 아파트

올해는 기필코 내집 마련의 꿈을 이루겠다고 결심했지만 막상 어느 곳을 선택해야 할지 막막해하는 사람이 많다. 판교신도시 등 유망지역은 경쟁률이 치열해 엄두가 나질 않고, 뚜렷한 개발 호재가 없는 곳은 선뜻 내키질 않는다. 이럴 때는 1,000가구 이상 대단지 입주·분양 물량에 관심을 가질 필요가 있다. 특히 올해는 과세기준일인 6월1일 직전과 2주택자 양도세 중과 유예조치가 끝나는 연말 직전 대단지 입주물량을 중심으로 세금회피성 급매물이 쏟아질 가능성이 많은 만큼 대단지 입주 물량을 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다.

◇서울 및 수도권 입주 물량 하반기 집중=22일 부동산114에 따르면 올해 서울에서 입주 예정인 1,000가구 이상 대단지는 모두 5곳이다. 이중 오는 3월 입주하는 강남 도곡동 도곡렉슬을 빼면 모두 하반기에 입주하게 된다. 특히 올해 서울의 입주 예정 대단지 아파트는 전철역과 가까운 역세권이 많아 큰 관심을 끌 것으로 보인다.

수도권의 대단지 입주 물량도 하반기에 집중된다. 1,000가구 이상 대단지 입주 물량 10곳(임대 2곳 포함) 중 상반기에 입주하는 곳은 4월로 예정된 파주 교하 효성·대원아파트 1곳뿐이다.

따라서 서울 및 수도권에서 대단지 아파트 입주를 원한다면 하반기를 노리는 것이 좋다. 보통 대단지 아파트는 입주시기가 다가올수록 입주 물량이 몰리면서 급매물이 늘곤 한다. 부동산114 이미윤 연구원은 “특히 내년부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 50% 중과가 시행되기 때문에 2주택자 중 올해 안에 여분의 주택을 처분하려는 움직임이 활발할 것”이라며 “하반기에 대단지를 중심으로 늘어나는 세금회피성 급매물을 노리는 전략이 바람직하다”고 말했다.

◇유망 대단지 입주 물량=올해 서울 입주 예정 대단지 중 ▲강남구 도곡동 도곡주공1차를 재건축한 도곡렉슬(3,002가구, 3월 입주) ▲관악구 신림동 신림제1구역을 재개발한 관악산뜨란채(3,322가구, 10월 입주) ▲송파구 잠실동 주공4단지를 재건축한 레이크팰리스(2,678가구, 12월 입주) 등 3곳은 2,000가구가 넘는 대단지다. 도곡렉슬은 서울 강남권에 위치한 데다 지하철 3호선 도곡역과 5분 거리인 역세권이어서 올 상반기 최대 관심 물량으로 꼽힌다. 관악산뜨란채는 올해 신규 입주 물량 중 최대 규모인 데다 신설 예정인 경전철, 강남순환도시고속도로 등과 연계돼 교통 여건이 좋다. 레이크팰리스는 사업 진행 속도가 빨라 각종 재건축 규제를 피할 수 있어 분양 당시부터 큰 관심을 모았던 곳이다.

수도권 입주 예정 대단지 중 역세권에 해당하는 곳은 ▲부천 소사 주공그린빌4단지(1,104가구, 6월 입주) ▲안산 원곡 안산8차 푸르지오(1,348가구, 6월 입주) ▲안산 건건 건건e-편한세상(1,888가구, 8월 입주) 등이다.

또 4월 입주 예정인 파주 교하 효성·대우아파트(1,240가구)는 지난해 말부터 입주가 시작된 교하지구, 9월 입주하는 하남 신장 대명강변타운(1,326가구)은 올해 초 분양하는 풍산지구와 가깝다.

◇올해 서울 및 수도권 대단지 분양 물량=당장 올해 새 아파트 입주를 목표로 삼지 않았다면 분양 예정인 1,000가구 이상 대단지를 체크해 봐야 한다. 올해 분양할 1,000가구 이상 대단지는 서울 4곳, 수도권 31곳(임대 2곳 포함)이다. 서울에서는 강남구 삼성동 AID 차관아파트를 재건축한 현대홈타운(2,070가구, 2월 분양)과 청계천을 조망할 수 있는 중구 황학동 주상복합 롯데캐슬(1,870가구, 2월 분양)이 관심을 끈다. 수도권에서는 판교신도시 후광 효과 덕을 보는 용인시 일대에 분양 물량이 많다.

3억 미만 알짜 아파트도 많네’

무주택 서민들의 내집마련을 위해 작년 11월 재개시된 ‘생애 최초 주택구입자금’ 대출 자격이 크게 강화된다. 특히 오는 31일부터 전용면적 25.7평 이하 아파트라도 3억원 이상인 주택은 생애 최초 대출 대상에서 제외된다. 따라서 앞으로 25.7평 이하 아파트를 살 때 생애 최초 자금을 이용하려면 3억원 이하에서 잘 골라야 한다.

단지 규모가 1,000가구 이상이고 2000년 이후 입주한 새아파트로 도보 10분 이내 지하철 역세권 단지를 중심으로 알아본다. 부동산114에 따르면 서울은 25평형대, 경기 지역은 32평형대 정도에서 물색하는 것이 무난하다.

▲관악구 봉천동 관악드림타운=주변에 초·중·고교가 많이 있어서 학생 자녀를 둔 가구에 적합하다. 관악구 봉천동의 관악드림타운(삼성·동아) 단지는 총 5,387가구 규모의 대단지로 지하철 7호선 숭실대입구는 도보 8분, 2호선 봉천역과는 버스로 5분 거리에 위치하고 있다.

▲용산구 도원동 삼성래미안=용산구 도원동 삼성래미안 단지는 지하철 5호선 공덕역과 6호선 효창공원역 중간에 위치하고 있다.

또한 4호선 삼각지역, 서울역과도 가까워 20~30평형대는 서울 도심으로 출퇴근하는 젊은 부부들에게 인기가 많다. 남쪽으로는 한강이 가까워 110동 등 일부 가구는 한강조망이 가능하기도 하다. 24평형 매물을 찾아보는 것이 좋다.

▲성북구 길음동 동부센트레빌=길음동 동부센트레빌은 2001년 12월 입주한 단지로 1,677가구 규모를 자랑한다.

단지 내 조경공간이 풍부하고 대형 테마공원을 갖춘데다가 주변에 신세계, 현대백화점 등 편의시설과 미아초, 영훈초, 영훈중, 삼성중, 성신여중, 성신여고, 고려고, 대일외고, 과학고 등 학군도 풍부하다. 지하철 4호선 길음역이 바로 단지 앞이다.

교통 환경 등은 아직 다소 열악한 면이 있지만 지하철 이용이 편리한데다가 최근 일대에 꾸준히 들어선 대단지 새아파트가 밀집해 지역 입지는 크게 좋아졌다. 길음뉴타운 개발로 지역 인지도도 높아져 투자성이 좋아진 지역 중 하나다.

▲고잔지구 푸르지오, 안양 래미안=고잔신도시는 지하철 안산선 이용이 가능하고 신안산선과 남단 시화호 개발 등 예정 계획이 많아 관심이 높다.

안양은 평촌신도시와 함께 기존 시가지 새아파트도 꾸준한 시세를 유지하고 있다. 인덕원의 경우 주변 과천, 의왕 등과의 연계성도 좋고 지구 개발과 산업단지 개발 등 계획이 다양해 두 지역 모두 수도권 서남부 지역에서 주목 받는 지역 중 하나다.

판교 입성 ‘지름길’ 임대아파트 들여다보니

청약저축 최우선순위 24평형 안정권

 

‘판교에 입성하려는 실속파는 임대아파트를 노려라’

경기 판교 새도시 첫 분양이 3월로 다가오면서 이번에 공급되는 임대아파트에 대한 관심도 높아지고 있다. 임대아파트는 품질이나 투자가치 측면에서 상대적으로 분양주택에 비해 선호도가 떨어지는 게 현실이다. 지난해 6월 동탄새도시 3차 동시분양 당시만 해도 분양주택은 높은 청약경쟁률을 기록한 반면, 임대아파트는 3순위 접수에서도 대거 미달되는 양상을 보인 바 있다.

그렇지만 판교 임대아파트에 대해서는 이같은 고정관념부터 버려야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 전용면적 25.7평 이하가 공급되는 3월 판교 단지의 경우 분양주택도 계약일로부터 10년이 지나야 전매가 가능해, 임대아파트의 상대적 불리함이 상당 부분 해소됐다. 더욱이 분양이든 임대든 건설사들의 브랜드 가치도 비슷한 편이다. 따라서 임대아파트야말로 판교 입성의 지름길이면서 실속도 있을 것으로 전망된다.

3월 3600가구…품질 등 분양 못잖아
공공임대 1918가구 청약저축만 가능
청약예·부금 민간임대 33평형 노릴만

민간·공공임대 3600가구 공급=판교에서 공급되는 임대아파트는 4개 건설사가 공급하는 민간임대와 대한주택공사가 공급하는 공공임대로 크게 나눠진다.

민간 임대아파트는 대방건설, 모아건설, 광영토건, 진원이엔씨가 4개 블록에서 총 1696가구의 입주자를 모집한다. 평형은 23평형부터 33평형에 이른다. 입주 시점부터 10년 후에 분양 전환이 가능하며, 중간에 부득이하게 퇴거할 경우에는 주공쪽에서 환매하도록 할 방침이어서 불법 전매로 인한 차액을 기대하기는 힘들다. 입지는 모두 서판교의 운중천 인근으로 이 지역은 자연환경이 쾌적한 게 장점이다. 특히 광영토건과 대방건설은 단독주택지 주변이어서 조망권이 우수하며, 모아건설와 진원이엔씨는 생태하천으로 꾸며지는 운중천에 바로 접해 있는 게 장점이다.

주공의 공공임대는 3개 블록에서 1918가구가 공급된다. 두 블록(5-1·5-2)은 서판교, 한 블록(17-1)은 동판교에 들어서며 5-1·5-2블록은 24평형(전용면적 18평) 이하로 구성되고 17-1블록은 24평형과 함께 33평형도 공급된다. 이 가운데 동판교 17-1블록은 판교역과 중심상업지역이 가까와 생활편의 여건이 우수하다.

청약저축 가입자가 유리=주공이 공급하는 공공임대는 20평대든 30평대든 관계없이 청약저축으로만 청약할 수 있다. 이에 반해 민간 임대아파트의 청약자격은 다소 유동적이다. 민간 건설업체가 판교같은 공공택지에 공급하는 전용면적 25.7평 이하 임대아파트는 주택공급에 관한 규칙상 ‘국민주택 등’에 해당돼 청약저축 가입자가 신청할 수 있다. 그러나 이 가운데 전용면적 18평 초과 25.7평 이하로 정부의 국민주택기금을 지원받아 짓는 경우에는 ‘민간건설 중형국민주택’으로 성격이 조금 바뀐다. 민간건설 중형국민주택은 청약저축 뿐만 아니라 전용면적 25.7평 이하 청약예금, 청약부금 가입자도 신청할 수 있다.

판교의 18평 초과 25.7평 이하 민간 임대아파트에 국민주택기금이 지원될 지 여부는 전적으로 업체들의 자율적 판단에 맡겨져 있다. 3월 분양 참여업체 한 관계자는 “다음달 중 업체들이 협의해 결정할 예정”이라고 말했다. 만약 업체들이 국민주택기금을 빌린다고 가정하면, 청약예금·부금 가입자는 전용 18평초과 25.7평 이하인 32, 33평형 임대아파트에 청약할 수 있게 된다. 물론 청약저축 가입자는 국민주택기금 지원 여부에 관계없이 주공 공공임대를 비롯해 모든 민간 임대아파트에 청약할 수 있다.

불입액 적으면 중형 노려야=청약예금, 청약부금 가입자가 임대아파트를 노린다면 길은 하나다. 같은 평수의 분양아파트를 신청할 때보다 낮은 경쟁률을 기대하면서 민간임대 33평형에 신청해 당첨운에 맡기는 수밖에 없다.

그러나 청약저축 가입자는 신중한 선택을 해야 한다. 오로지 청약저축 가입자만 신청하는 주공 공공임대와 민간임대 24평형 이하는 청약저축 1순위자 가운데서도 불입횟수와 무주택 세대주 기간을 따져 다시 순위가 매겨진다. 최우선 순위는 60회 이상 납입, 5년 이상 무주택자다. 따라서 최우선 순위를 갖춘 청약저축 가입자는 주공 공공임대 33평형을 노려볼 수 있지만, 공급 물량이 적어 10년 이상 불입자라야 당첨권에 들 전망이다.

이와 달리 주공임대·민간임대 24평형의 경우 청약저축 최우선 순위자(60회 이상, 5년 무주택)면 안정적인 당첨권에 들 수 있다. 이들의 경우 민간임대 33평형도 청약할 수 있지만, 민간임대 33평형은 청약예금, 청약부금 가입자들과 함께 추첨으로 당첨자를 가린다는 점을 유의해야 한다. 이 경우 장기 가입자 우대혜택을 전혀 인정받지 못한다는 것이다. 김규정 부동산114 차장은 “청약저축 불입기간이 5년 미만으로 짧은 수요자라면 차라리 민간임대 33평형을 노리는 게 낫다”고 조언했다.

거래신고지역내 아파트 추가 구입땐 매입 임대사업자 稅혜택 제외

앞으로 매입임대 사업자가 주택거래신고지역 안에 있는 아파트를 추가로 사들일 경우 취득·등록세 감면 혜택을 받지 못한다.

서울시는 매입임대사업자 제도를 세금 도피처로 악용하는 것을 막기 위해 이 같은 내용의 지방세 감면조례 개정안을 입법예고했다고 22일 밝혔다.

개정안에 따르면 시는 매입임대 사업자가 5가구 이상의 주택을 취득한 뒤 임대 사업자로 등록할 때 지원하는 취득·등록세 감면혜택 대상에서 주택거래신고지역 내 아파트를 추가로 취득할 경우는 제외키로 했다.

이번 조치는 투기 및 세금 도피처로 악용되는 매입임대사업자 제도의 문제점을 개선하기 위한 것이라고 서울시는 설명했다.

다만 지난해 8월31일 이전에 최초로 분양 계약을 체결했고 2008년 12월31일까지 취득하는 임대용 공동주택은 개정 전 조례안이 적용돼 취득·등록세를 전용면적 18평 이하는 전액,18∼25.7평 이하는 50%,25.7~45평은 25%를 각각 감면받을 수 있다.

현재 시내 주택거래신고지역은 △강남구(세곡동 제외) △송파구(풍납동 제외) △강동구(길·하일·암사동 제외) △용산구 △서초구(내곡·염곡·원지·신원동 제외) △영등포구 여의도동 △양천구 목·신정동 △마포구 상암·성산·공덕·신공덕·도화동 △성동구 성수·옥수동 등이 지정돼 있다.

"미분양 처리 맡겨 주세요" ‥ 전문 대행업체 재등장

전국적으로 미분양 아파트가 5만가구를 넘어서면서 건설사별로 이를 처리하기 위해 골머리를 앓고 있다.

공사비는 물론 중도금 연체이자 비용 등 막대한 자금이 묶이고 있기 때문이다.

이 와중에 과거 외환위기 시절 유행했던 것처럼 미분양만 골라 전문적으로 처리해 주는 '미분양 전문 대행업체'가 등장해 주목받고 있다.

대구지역 소재 '장백'이라는 회사는 미분양 물량만 골라 처리해 주면서 주가를 올리고 있다.

이 회사는 경남기업이 2003년 경남 대봉동에서 분양했던 주상복합 센트로펠리스의 미분양 물건 222가구를 최근 3개월 만에 해치웠다.

이처럼 최근 일부 분양대행 업체들이 분양 시장이 위축되면서 일감이 줄어들자 미분양 마케팅 쪽으로 돌아서는 추세다.

미분양 물건의 용역비는 건당 200만원 안팎으로 신규 분양보다 2배 이상 높다.

특히 일부 대행업체는 시세 차익을 노리기 위해 전주(錢主)를 등에 업은 채 계약금만 내고 미분양 물량을 통째로 사들이는 이른바 '통 매입'을 추진하는 곳도 적지 않은 것으로 알려졌다.

특히 자금 사정이 다급해진 일부 건설사들이 미분양 대행업체를 통해 분양가보다 최고 30% 싼 파격적인 가격에 미분양 물량을 처분하는 사례도 나타나고 있다.

봉천동 A오피스텔의 경우 분양가보다 20~25% 낮은 가격에 구매자를 찾고 있다.

분양대행 업체 우영D&C 조우형 사장은 "최근 들어 미분양이 급증하면서 개발업체나 건설업체들의 미분양 해소 의뢰가 크게 늘고 있다"며 "이에 따라 요즘은 미분양 처리 전담팀을 별도로 구성해 운영하고 있다"고 말했다.

실거래가 정기 통계 나온다 ‥ 건교부, 내달부터 공개 검토

이르면 다음 달부터 실거래가를 기준으로 작성된 부동산 거래가격과 거래 건수 등 관련 통계가 정기적으로 일반에 공개된다.

건설교통부 관계자는 "1월부터 전면 시행된 부동산 실거래가 제도에 맞춰 아파트 거래가격의 투명성을 높이기 위해 부동산 거래가격과 거래 건수를 집계해 매월 또는 격주 단위로 공개하는 방안을 검토하고 있다"며 "관련 부처 협의가 끝나는 대로 이르면 다음 달부터 시행할 계획"이라고 22일 밝혔다.

실거래가를 기초로 작성된 정부의 가격 및 거래 통계가 공개될 경우 집이나 땅을 사고 팔려는 수요자들은 민간 시세정보업체 등이 제공해 온 가격 정보 대신 실제 거래된 값을 기준으로 매수·매도 가격을 정할 수 있게 되고 호가와 거래가격 간 격차가 줄어드는 등 부동산 시장의 투명성이 크게 개선될 전망이다.

이 관계자는 "실거래가 통계가 공개되면 민간 시세정보업체들의 가격 정보도 자동적으로 검증받게 돼 아파트 값이 실거래가 기준으로 정해질 수밖에 없어 호가 중심의 가격 거품이 해소되는 효과를 거둘 수 있다"고 설명했다.

건교부가 이를 위해 실거래가 정보 공개의 방법 등을 놓고 관련 부서 간 세부 협의를 벌이고 있는 가운데 개별 아파트의 거래 가격과 건수는 물론 권역별·지역별 거래 가격을 지수화해 발표하자는 의견도 제시되고 있는 것으로 알려져 결과가 주목된다.

업계 관계자는 "아파트 거래가격을 지수화할 경우 전국은 물론 서울 강남권 등 특정 지역의 거래가격 등락 추이를 쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다"고 설명했다.

건교부의 또 다른 관계자는 "현재 국민은행이 월간·주간으로 발표하는 가격 통계는 모든 주택 또는 아파트를 대상으로 표준지를 정해 조사하지만 실거래가 통계는 실제 거래된 주택·토지만을 대상으로 하는 만큼 성격이 다르다"며 "정부의 부동산 가격정보가 중복 제공되는 것이 아니다"고 설명했다.

[투자정보전천복]

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[문재호(우포)]

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[마법사(최윤산)]

좋은 정보 감사합니다^^

[장승현]

늘 감사합니다.. 행복하고 즐거운 한주간 되세요..

[골드캐는최봉근]

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