부동산 시장 흐름을 이제 알거 같아요. Liiv On 주간KB주택시장동향 시계열 분석 (21.1.11 기준)

[요한최고]

부동산 투자를 하면서 시계열 분석도 하지 않는다면 당신은 미래를 볼 수 없다... 

자신만의 인사이트를 키우기 위해 같이 공부해요~~~

원문 : https://blog.naver.com/gmyohann/222210159268

부동산 시장 흐름을 이제 알거 같네요. Liiv On 주간KB주택시장동향 (21.1.11 기준)

이번주는 집콕하면서 온라인 강의로 시간을 다 보냈습니다.

코로나로 인해서 경매가 진행을 하지 않아서 임장도 안 가고 저의 인사이트를 키우기 위해 하루에 10시간씩 온라인 강의로 공부를 했네요... ㅎㅎ

강의가 너무 재미있고 몰입할 수 있어서 시간 가는 줄 몰랐습니다.

2021년부터 부동산투자에서 중요한 세금 제도가 바뀌어서 투자자들이 시장을 관망하고 있는 것으로 보입니다.

뭐 그래도 강남 및 인기지역에서는 거래량은 없지만 신고가를 속출하고 있네요.

그동안 어떤 변화가 있었는지 Liiv On 주간KB주택시장동향 시계열 분석을 통해 확인해 보도록 할게요...

그럼 다같이 분석여행을 떠나보도록 할까요~~~

먼저 KB부동산(리브온, Liiv On)에서 발행한 자료를 다운받아서 10분간 정독하는 시간을 가져보아요~~~

첨부파일

KB부동산_보도자료_20210111.docx

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WeeklySeriesTables(통계표)_20210111.xlsx

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WeeklySeriesTables(시계열)_20210111.xlsx

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추세가 우하향으로 갈 것으로 봤는데 우상향으로 터닝을 했네요... 음~~~

수도권은 다시 상승하려는 모습을 보이는데 과연 어느정도 우상향으로 상승할 지 기대가 됩니다.

매수우위지수가 높다는 것이 매수우위시장으로 착각하시는 분들이 있을 거 같아 설명을 드리겠습니다.

위 그래프에서 매수우위지수는 매수세 강하다는 것을 말해줍니다.

기준점이 100으로 보고 105, 108, 110 이런 수치면 매수자가 많다는 의미이고 96, 89, 70과 같이 10보다 아래면 매수자 적다는 의미입니다.

주간아파트매매가격변동률 TOP 10

일산동구가 2.5배나 상승하면서 1위를 다시 탈환했습니다. 고양 덕양구가 TOP 10에 진입하자마자 2위를 차지했고 의정부가 5단계 상승으로 3위에 등극했습니다. 경기북부지역이 상위에 랭크되었네요..

작년에는 수도권에서 경기남부가 엄청난 상승을 일으켰다면 지난해 말부터 경기북부의 움직임이 심상치 않습니다. 열기가 꽤 오래가지 않을까 생각되네요.

남양주도 2단계 상승해서 5위에 올랐고 성남 중원구도 한단계 상승하였습니다. 하지만 일산서구는 4단계 하락하면서 6위를 유지했네요.

시흥, 과천, 용인 수지구, 의왕이 새롭게 TOP 10에 진입했습니다.

주간아파트매매가격변동률 시계열

부·울·경으로 흘러 들어갔던 부동산 자금이 다시 서울 수도권으로 회귀하는 듯 합니다.

서울이 약보합, 인천이 강보합을 보였고 경기의 상승폭이 크게 확대되었습니다.

대전도 상승폭이 2배이상 커졌으며 충청권도 강보합을 보였지만 세종은 큰 폭으로 하락하였습니다.

대구와 경북의 상승폭이 커지면서 좋은 모습을 보였고 광주와 전북도 한주만에 다시 큰 폭으로 상승하였습니다.

이번주 서울은 하락이 두드러졌지만 상승한 지역의 상승폭이 커서 약보합세를 보였습니다.

25개 차지구중에 10개 자치구의 상승폭이 확대되었으며 15개 자치구는 축소되었습니다.

강서구, 관악구, 노원구의 상승폭이 엄청나게 확대되었으며 나머지 상승지역들은 소폭 증가하였습니다.

마포구의 상승폭 1/2으로 급락했고 동대문구, 성동구, 강동구, 은평구, 강북구도 큰 폭으로 하락했으며 나머지 지역들도 상승폭이 축소되었습니다.

강남 4구 중에서는 서초구만 강세를 보였네요~

부산은 12.17 부동산 대책이후 약한 모습을 보였지만 그 영향이 서서히 약해지는 모습을 보이고 있습니다.

규제지역으로 묶였던 강서구와 사상구가 큰 폭으로 상승했고 남구와 수영구의 상승폭도 많이 확대되었습니다.

반면에 동구, 동래구의 상승폭이 급락했고 북구, 해운대구, 영도구 등이 하락하였습니다.

2016년 11월에 부산 인기지역들이 조정대상지역으로 묶이고 하락세도 전화되었고 2017년 6월에도 추가 지역이 지정되면서 오랫동안 침체기에 빠졌었습니다.

이 당시에는 공급물량도 넘쳐났기 때문에 상승할 힘이 부족했던 것입니다.

하지만 사람은 학습효과란게 있어서 그 때처럼 하락하지 않을 것이지만 공급물량은 여전히 많은 축에 속하네요~

1개월 뒤, 3개월 뒤, 6개월 뒤 어떤 변화가 일어날지 기대가 됩니다.

대구는 새해 첫 주에 조정되는 모습을 보이더니 한 주만에 상승으로 전환되는 모습을 보였습니다.

6.17 부동산 대책 이전부터 인기지역에서 상승 시그널이 나타면서 불길이 꾸준하게 타오르고 있습니다.

12.17 부동산 대책으로 전 지역이 규제지역으로 묶이면서 하락세로 전환되지 않을까 우려가 있었지만 아직까지 강한 모습을 보이고 있습니다.

대구는 매수세가 강한 모습을 보이고 있지만 부산과 마찬가지로 2023년까지 공급물량이 아주 많습니다.

2020년에 분양한 아파트가 어마어마하거든요...

과연 이 공급물량의 영향이 강한 매수세에 언제부터 일어날지가 궁금하네요...

우리 같이 주의깊게 살펴보아요~~~

인천은 2개월째 불길이 사그라들지 않게 잘 유지하고 있습니다. 지역별도 상승과 하락이 이루어지고 있습니다.

2020년 초처럼 뜨거운 상승장은 아니지만 꾸준히 상승을 하고 있습니다.

인천도 검단신도시 물량폭탄으로 2022년까지 입주물량이 어마어마하고 2023년까지도 공급이 수요보다 많습니다. 이것은 전세가 상승에 악영향을 미치는 요인이지요.

지역별로 상승과 하락을 차별적으로 보이겠지만 앞으로 전체적으로는 어떻게 전개가 될지 예측이 안되네요.

열심히 시장의 변화를 지켜보는 수밖에요... ㅎㅎㅎ

제가 이전에도 광주가 12.17 부동산 대책에서 가장 억울한 지역이라고 말씀드렸습니다.

상승하려는 모습이 보이니 정부에서 바로 규제로 찍어눌렀으니깐요~ 하지만 2주 연속 큰 폭의 상승을 보이고 있어서 규제지역으로 묶였음에도 앞으로 상승추세는 이어가지 않을까 싶습니다.

모든 광역시 및 도별 대표도시들이 상승할 때 광주는 제자리 걸음을 하였습니다. 그만큼 저평가되었다고 생각됩니다.

광주의 입주물량은 2022년을 제외하고 수요보다 아래에 위치하고 있네요... 즉 전세물량이 부족할 거라는 말이겠지요...

광주는 꾸준히 매수세가 상승하고 있는 시점이라서 지금이라도 대장지역 대장아파트나 그 주변에 입지가 좋거나 학군, 학원가에 신축 or 구축아파트에 실거주 또는 투자를 해도 괜찮지 않나 생각됩니다.

한 번 임장(1박 2일)을 가보고 싶은 도시인데 현재 여건으로는 실행을 못하네요... ㅠㅠ

제가 2순위로 관심을 갖고 있는 지역입니다.

대전은 중구와 유성구의 상승폭이 급등하였네요... 이 지역에 어떤 일이 벌어졌을까요?

제가 개인적으로 시계열 분석을 작년 2월부터 했고 포스팅을 4월 초부터 했는데요...

대전은 그때가 불장이여서 그냥 눈 뜨고 쳐다만 봤는데... 지금 생각해 보면 가만히 앉아만 있었다는 것이 진짜 멍청했다는 것을 알게 되었습니다.

한 번 붙은 불길은 쉽게 사그라들지 않는다는 것을 최근에 알게되었네요.

제가 보유한 여유자금으로 충분히 투자가 가능했었는데 말이지요...

뭐~ 지나간 버스 쳐다봐야 소용없지요.. 다음 대세장을 기다려야겠지요~~~ ㅠㅠ

세종은 2연속 상승폭이 급락했습니다. 지난해에도 이런 모습을 보인적이 두번 있었는데 그 때도 여지없이 다시 상승으로 전환되었지요...

과연 이번에는 어떻게 전개가 될지 궁금합니다. 다같이 지켜보자구요~

울산은 남구와 중구가 조정대상지역으로 지정되어서 그 외 지역인 북구와 울주군이 풍선효과를 많이 받을 것으로 예견했습니다.

12.17 부동산 대책 발표후 한동안 마그마가 뿜어져나오는 불화산 모습을 보였지만 몇 주가 지난 지금은 소강된 모습을 보여주고 있습니다.

하지만 여전히 북구와 울주군은 뜨거운 열기를 뿜어내고 있네요.

경기지역에서 단연 고양시가 火장입니다. 브레이크가 망가진 폭주열차같네요...

조정대상지역임에도 이렇게 뜨거운 열기를 보여주는 것은 타 지역이 엄청 상승할 때 오르지 못한 응축된 힘이 요즘 폭발한 듯 합니다.

응축된 힘이 폭발할 때 몇 개의 호재가 곁들여지면서 그 폭발력은 상상을 초월하고 있네요.

일산에 거주하는 실거주자분이나 투자자분들은 이제서야 웃을 수 있으시겠네요... 축하드립니다.

구리, 남양주, 과천, 의왕, 하남의 상승폭도 급등하는 모습을 보였고 파주, 안양, 화성, 광주, 부천, 의정부, 광명은 소폭 확대되였습니다.

괄목할 것은 과천인데요.. 나홀로 약세 or 하락을 일관하던 과천이 엄청난게 상승했습니다. 한달 간 1%대 상승폭이 확대되었네요~~ 이제 응축된 힘이 폭발한 것일까요... 우리 함께 지켜보자구요~

반면에 그동안 급등을 보였던 양주와 동두천의 상승폭이 급락했고 안성, 오산도 큰 폭으로 하락하였습니다

그 외 지역들은 소폭 하락하는 모습을 보였습니다.

12.17 부동산 대책으로 풍선효과가 일으킬 것으로 생각했던 강원은 잠깐 반짝하더니 약세를 보이고 있네요.

춘천이 강보합, 강릉과 원주의 상승폭이 크게 둔화되었습니다.

강원에서 가장 핫한 춘천과 원주의 임장을 갔다온 바로는 이 지역들도 양극화 현상이 심하더군요...

지방은 입지의 중요성보다 신축의 힘이 확실 크다는 것을 깨달았습니다.

왜냐??? 입지는 변화니깐요~~~

충북은 청주는 약보합세를 보였는데 충주와 제천의 상승에 힘입어 상승폭이 소폭 확대되었습니다.

청주가 조정대상지역 해제를 요구했지만 승인이 안 떨어지는 바람에 6월 달까지 시장의 흐름을 지켜만 봐야할 듯 합니다.. ㅠㅠ

조정대상지역이라도 인기지역인 복대동, 가경동 일대 신축 및 준신축 아파트는 꾸준히 상승세를 보이고 있으며 구도심인 서원구 신축아파트들도 조금씩 상승세가 보이는 듯합니다.

광주광역시와 더불어 청주가 피해지역으로써 아주 아주 주의깊게 봐야할 지역입니다.

충남에서는 아산이 가장 수혜지역입니다. 천안 서북구 바로 옆에 붙어 있고 삼성 디스플레이라는 일자리도 있고 비규제지역으로 많은 투자자들에게 관심지역으로 되었지요...

12.17 부동산 대책이후 꾸준히 상승하는 모습을 보이고 있는데 火화산 모습을 보이면 정부에서 여지없이 조정대상지역으로 묶어버리겠지요...

유주택자 또는 다주택자분이 이 지역을 투자하실 때는 출구전략을 세우지고 접근하시기 바랍니다.

전북은 전주가 조정대상지역으로 묶이면서 익산과 군산이 수혜를 보고 있네요...

금주에 두 지역이 강한 상승을 하면서 전북 상승폭이 크게 확대되었습니다.

전남은 몇 주째 제자리걸음을 하고 있습니다. 여·순·광이 조정대상지역으로 묶인 게 아주 큰 영향인거 같습니다.

그래도 광양과 여수는 상승폭이 확대된 모습을 보여주었네요~

규제지역으로 묶인 포항남구가 지난 주 약세를 보이다가 다시 살아났네요... 규제지역을 피한 포항북구는 날라가고 있습니다. 조사를 하지 않아도 현재 이 지역이 얼마나 뜨거울 지 가늠이 되네요.

수개월 전에 선진입하신 분들 축하드립니다. 이제 빠져나올 타이밍을 잡을 때라고 보여지네요~

풍선효과 수혜지역인 구미도 좋은 모습을 보이고 있습니다.

금주에는 김천이 급등하는 모습을 보였는데 격주로 이런 현상을 보이고 있네요... 그렇다면 다음주는 다시 약세로 전환될까요???

창원은 성산구만 약세를 보였고 나머지 지역들의 상승폭이 확대되었습니다. 이 중에 진해구가 급등한 모습을 보였네요.

풍선효과 지역인 양산과 김해가 약세로 전환되었고 진주가 큰폭으로 상승했습니다.

이제서야 진주가 각광을 받는 걸까요? 코칭상담하면서 진주도 지역분석을 대충 한 적이 있는데 여기도 양극화 현상이 심하더군요.

혁신도시에 신축아파트위주로 상승하고 구축은 요지부동이더라구요... 물론 아닌 지역도 있겠지만서도~

이상으로 주간아파트시계열분석 여행을 마치겠습니다.

제가 시계열 분석을 11개월째 하고 있는데 그 동안 상승 시그널이 포착했을 때 지역 대장아파트 및 주변 신축아파트들이 상승하는 모습을 보았는데 이 시점에 선진입하는 고수들은 어떤 지표 어떤 정보를 가지고 선진입하는지 알 수가 없었습니다.

그런데 유나바머님 블로그를 알게되고 그 분의 심리차트, 가치차트, 소심차트 등의 정보를 접하고 퍼즐을 맞출 수가 있었습니다.

수요와 공급도 중요하고 미분양 물량도 중요하고 풍선효과도 중요하고 등등 중요한 요소들이 많지만 가장 중요한 게 매수자 및 매도자의 심리라는 걸 알게 되었네요...

이제 완벽하지는 앉지만 퍼즐이 어느정도 맞아떨어져서 이번 대세장은 놓쳤지만 시계열 분석을 꾸준히 하다보면 다음 대세장에서는 선진입이 가능할 것으로 보입니다.

제가 개인적으로 좀 더 공부하면서 직접 or 간접투자를 해 봐야 할 것 같습니다. 투자하면서 알게되는 중요 point를 나중에 공유하도록 할게요~~~

그동안 전세시장의 변화는 그렇게 중요시하지 않았는데 유나바머님을 통해서 전세시장의 변화가 얼마나 중요한지 또 알게되었습니다.

전세시장의 변화도 단순하게 볼 게 아니라 깊게 파고들어야 할 것 같네요.

대신 전세시장은 수급(수요와 공급)에서 정보를 많이 득할 수 있어서 흐름 파악하기 쉬울 듯 합니다.

주간아파트전세가격변동률 TOP 10

지난 주에 이어 세종이 1위를 유지했고 고양 덕양구와 용인 수지구가 TOP 10에 진입하자마자 2위와 3위를 차지했습니다.

김포만 TOP 10을 유지하고 나머지 지역들은 OUT되었네요.

의정부, 아산, 성남 중원구, 시흥, 대전 중구, 부산 연제구가 새롭게 TOP 10에 진입했습니다.

주간아파트전세가격변동률 시계열

전국 전세시장은 서울과 광주가 약세를 보이고 강원과 전북의 상승폭이 크게 둔화되었지만 나머지 전 지역들이 강한 모습을 보였습니다.

세종은 전세시장이 火났네요... 火났어~~~

서울은 현재 전세시장이 품귀현상인데 전체 상승폭은 많이 둔화되었습니다.

위 지표를 봐도 상승한 지역보다 하락한 지역도 많고 하락폭이 큰 폰이네요...

아무래도 매물이 없어서 거래되는 게 없다보니 하락한 것이 않을 까 생각됩니다.

지역별도 다르겠지만 인기지역으 여전히 뜨거운 것을 알 수 있지요...

성동구, 강동구, 도봉구, 강북구, 중구, 금천구, 용산구가 큰 폭으로 하락했고 마포구, 양천구, 관악구가 큰 폭으로 상승했습니다.

부산도 인기지역들의 전세가격 상승폭이 큰 것으로 나타났습니다.

해운대구, 수영구, 남구, 중구, 사하구, 강서구가 엄청나게 올랐으며 북구, 금정구, 동래구가 소폭 둔화된 모습을 보였습니다.

대구는 수성구와 북구의 상승폭이 급등했지만 동구와 서구, 달성군이 크게 축소되는 모습을 보였습니다.

남구와 달서구는 보합 및 강보합세를 보이고 있네요~

인천은 인기지역인 연수구, 남동구, 부평구의 상승폭이 확대되었고 중구와 동구도 소폭 상승했습니다.

미추홀구와 서구가 약한 모습을 보였네요~

광주는 거의 움직임이 없는 것으로 보이네요.. 남구만 소폭 하락하는 모습을 보였습니다.

대전은 중구의 상승폭이 급등했고 서구와 유성구가 상승하였습니다.

동구와 대덕구는 보합 및 약보합세를 보였습니다.

세종은 핫하다~ 핫해~~~

울산은 중구와 울주군의 상승폭이 크게 확대된 반면에 북구와 남구의 상승폭이 둔화되었습니다.

경기는 전세시장에서도 경기북부지역이 강세를 보이고 있습니다.

의정부, 광명, 시흥, 파주, 남양주의 상승폭이 엄청나게 상승했으며 수원, 용인, 고양, 광주가 상승하였습니다.

반면에 의왕, 하남, 군포, 성남, 동두천, 양주의 상승폭이 크게 축소되었으며 화성, 평택, 안성, 부천, 안양이 소폭 하락하였습니다.

아래 지방의 시계열 분석은 이웃님들 각자 분석해 보시기 바랍니다.

오늘은 오랜만에 분석여행을 오랫동안 했네요... 새해 맞이해서 2020년 추세를 쭉 훑어보았습니다.

그리고 유나바머님의 영향으로 제가 새로운 시각으로 시계열 분석을 할 수 있게 되어 좀 더 디테일하게 보지 않았나 생각됩니다.

앞으로는 다음 대세장을 절대로 안 놓치기 위해서 심도있는 분석을 하려고 합니다. 그러려면 시간적 소용가 클 수 밖에게 없겠지요~~~

현재 제가 처한 상황에서 최선을 방법으로 투자할 수 있는 전략을 시계열 분석을 통해서 찾을 수 있다는 것을 알게되어서 당분간 이쪽으로 집중을 해 볼까 하네요...

물론 상가난 지산 경매투자도 병행을 하면서요~~~... 근데 물건이 없어요... ㅠㅠ

암튼 오랫동안 저와 함께 Liiv On 주간KB주택시장동향 분석여행을 하느라 고생하셨습니다.

다음 주에 다시 만나요~~~

남은 주말 즐겁고 행복한 시간 보내세요...

힐링 TIME 가지세요~

[열정개미]

하루 10시간이라니 대단하시네요~!

[냐옹이님]

공부는 이렇게 하는거군요;; 대단하십ㄴ다

[오꾸!]

늘 잘 보고있습니다 요한최고님!
감사합니다 :)

[부유한맘]

아직 초보라 글의 내용을 100프로 받아들이기는 모르겠는 부분이 많지만 저도 공부 하다보면 보는 눈과 지혜가 생길거라 믿습니다. 감사합니다!

[우수현]

좋은정보 많이 배우고 갑니다 감사합니다

[제주언니]

열심히 쫓아가겠습니다.^^ 자료공유감사해요

[레세프트]

공부하는법!! 대단하십니다

[심심한집]

좋은 자료 감사합니다! 눈이 넓어지는 자료였어요!

[미나리몽땅]

입이 벌어지네요~~우왕~

[T스푼]

와 대단하십니다. 꼼꼼히 읽어 볼께요. 감사합니다.

[인생2막으로]

너무 대단하세요.감사합니다.~

[무파유]

좋은 자료 감사합니다 요한 최고님 ^^