공공택지 5만3000가구 주인 찾아 |
분양가상한제로 분양가 싸…경쟁 치열 |
올해 아파트 분양시장의 환경이 크게 달라진다. 분양가 상한제 확대, ‘반값 아파트’ 시범분양 등으로 분양가 인하 압력이 높아 주택 수요자들의 부담이 줄어들 전망이다. 청약제도도 무주택 위주로 바뀔 예정이다.
제도가 크게 바뀌는 와중이어서 분양시장에 혼란도 예상되지만 업체들은 수익성 악화를 우려해 분양을 서두르고 바뀌는 청약조건에 자신이 없는 주택수요자들은 청약에 적극 나설 것으로 예상된다. 올해 분양 예정인 물량은 전국적으로 38만가구 정도다. 수도권이 21만가구다. 신도시ㆍ택지지구 등 공공택지에서 아파트분양이 봇물을 이룬다. 신도시는 100만평이 넘고 정부가 주도적으로 개발하는 택지지구다. 공공택지에서 올해 분양 계획이 잡힌 물량은 5만3000여가구다. 전국에서 분양될 아파트 6가구 가운데 한가구꼴이다. 택지비와 일정한 건축비 이내로 분양가를 억제하는 분양가상한제를 적용받아온 중소형에 이어 올해 중대형도 가격 규제를 받아 분양가가 낮아질 것으로 예상된다. 분양가상한제와 소비자들의 실제 부담가격을 주변 시세 이하로 억제하는 채권입찰제를 적용받는다. 지난해까지는 판교만 적용됐다. 파주ㆍ대전 서남부 등 신도시 본격 분양 당초 올해 말 예정됐던 수원ㆍ용인의 광교신도시 분양이 용적률 상향 등으로 내년으로 늦춰졌다. 올해 수도권 신도시 물량은 판교신도시와 파주신도시, 화성 동탄신도시 정도다. 판교에서 지난해 분양이 미뤄진 중대형 5개 단지 1280가구가 나올 예정이다. 지난해 소송에서 이겨 땅을 받게 된 한성 등 4개 민간업체가 아파트(948가구)와 연립(32가구) 등 2개 단지를, 주택공사가 설계를 국제현상공모한 연립 3개 단지(300가구)를 각각 내놓는다. 한성 이원규 이사는 “공영개발되지 않고 민간이 분양하는 유일한 물량이기 때문에 품질에 각별히 신경을 쓸 것”이라고 말했다. 분양시기와 동시분양 여부 등은 아직 정해지지 않았고 사업승인 등이 남아 있어 상반기 분양은 어려울 것 같다. 정부가 중대형 채권입찰제의 주변 시세 반영률을 현재 90%에서 80%로 낮출 계획이지만 가격이 내려갈 것 같지는 않다. 주변 시세 기준 지역인 성남의 아파트값이 중대형이 분양된 지난해 9월 이후 지난해 말까지 이미 10.8% 올랐다. 지난해 8월 채권입찰가격을 포함한 가격이 평당 1570만∼1830만원이었다. 지난해 채권입찰제 적용을 받지 않고 상한제로 평당 1420만∼2110만원에 분양된 연립의 가격은 금융비용 정도 오를 것 같다. 파주신도시에서 분양이 본격적으로 시작돼 민간 5개 단지 3800여가구가 하반기 나올 예정이다. 정부가 올해 시범분양키로 한 대지임대부ㆍ환매조건부 등 반값 아파트가 나올 수도 있다. 지난해 처음 분양된 한라비발디가 피해갔던 분양가상한제ㆍ채권입찰제를 적용받는다. 중소형 분양가는 평당 900만원대로 예상된다. 중대형 가격은 지난해 9월 분양된 한라비발디보다 낮아질 수 있다. 분양시점의 주변 시세에 따라 달라지는데 현재 중대형 시세가 평당 1100만∼1200만원 선이다. 한라비발디의 분양가는 평당 1257만~1499만원이었다. 일반 아파트 분양이 끝난 동탄에선 주상복합이 나온다. 신도시 한가운데 중심상업지역에서 토지공사 등의 프로젝트 파이낸싱 사업인 메타폴리스와 인근 소규모 단지들이 분양을 코앞에 두고 있다. 메타폴리스는 조만간 분양가를 내정해 분양에 나설 것으로 예상된다. 메타폴리스 주변 소규모 주상복합들은 메타폴리스가 분양되면 이삭줍기에 나설 것으로 보인다. 동탄 주상복합은 분양가상한제 적용을 받지 않아 입주 후 전매가 가능하다는 점이 다른 신도시 물량에 비해 장점이다. 지방에선 대전 서남부신도시가 분양을 시작한다. 서구ㆍ유성구 일대 183만평에 전체 2만3000가구가 들어설 예정이다. 대전도시개발공사와 신일건업이 2개 단지 3500여가구를 내놓을 예정이다. 호남고속도로와 남부순환도로, 지하철이 지날 예정이다. 지난해 주공아파트가 처음 분양된 아산신도시 1단계 배방지구에서 SK건설의 중대형 주상복합이 올해 나올 예정이다. 상반기와 하반기에 걸쳐 두차례 40∼100평형의 대형 평형을 분양할 계획이다. 용인 등 수도권 인기 택지지구 분양 줄이어 택지지구 물량은 수도권 남부와 북부지역에 많고 올해 9개 지구에서 분양을 시작한다. 용인 흥덕, 의왕 청계, 양주 고읍, 남양주 진접, 김포 양곡, 광명 소하, 안산 신길, 군포 부곡,오산 세교 등에서 처음으로 분양한다. [양주고읍 위치도 보기] [김포양곡 위치도 보기] [오산세교 위치도 보기]
8일부터 경기지방공사ㆍ용인지방공사ㆍ경남기업 단지들이 청약접수를 시작한 흥덕지구에서 3개 단지가 추가로 나올 예정이다. 이중 2개 단지는 임대아파트고 일반 아파트는 중소형 한개 단지다. 임대아파트는 임대의무기간 10년 뒤 분양전환된다. 입주 때까지 보증금만 들어 분양 아파트에 비해 목돈이 들지 않는 장점이 있다. 분양전환 가격은 중소형은 감정가격 이하이고 중대형은 업체에서 정하는데 아직 정해지지 않았다. 광교신도시 옆이고 상한제 등으로 주변 시세보다 저렴해 청약경쟁이 치열할 것 같다. 구성지구에서 주택공사가 다음달 평당 810만∼820만원에 중소형 765가구를 분양하고 12월께 중소형 988가구를 더 분양할 계획이다. 2005년 말 분양된 민간 중대형 가격이 평당 1000만∼1100만원이었다. 주변 시세에 비해 가격이 저렴해 청약경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 일반 아파트가 입주하는 용인 동백지구과 입주가 끝난 파주 교하지구에서 연립주택ㆍ단독주택이 나온다. 저층 주택인 타운하우스를 테마로 한 주택이다. 동백지구에서 금호건설ㆍ극동건설ㆍSK건설이 200여가구를 내놓고 교하지구에서 월드건설이 140여가구를 계획하고 있다. 녹지공간이 많아 주거환경이 쾌적한 청계지구에서 처음으로 이달 말 600여가구가 평당 890만원에 분양된다. 10만2000평의 소규모 택지인 청계지구는 청계산ㆍ백운호수ㆍ학의천 등을 끼고 있다. 서울외곽순환도로ㆍ과천∼의왕고속도로 등을 이용할 수 있다. 광명 소하지구(31만평)는 고속철도 광명역, 강남순환도시고속도로, 제2경인고속국도 등과 이어져 교통편이 좋다. 아파트 5500여가구 등 총 5600여가구가 들어선다. 인근 철산동 등에서 대규모 재건축이 진행되고 있다.
남양주 진접지구에서 5000가구가 나온다. 62만평의 진접지구는 2008년 이후 분양될 별내신도시와 가깝고 강남권으로 이어지는 지하철 8호선 연장구간인 별내선이 2013년 개통될 예정이다. 경기지방공사ㆍ신안ㆍ반도건설ㆍ남양건설ㆍ금강주택 등이 분양계획을 세워두고 있다. 양곡지구는 김포신도시 인근이다.
경제자유구역인 송도지구와 청라지구도 주택수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 송도지구에선 주상복합아파트와 일반 아파트 3300여가구가 분양예정돼 있다. 포스코건설 주상복합은 분양가가 평당 평균 1300만원대 후반으로 예상된다. 일반 아파트로는 지난해 말 인천도시개발공사가 중소형 평당 860만원, 중대형 평당 1130만원에 분양했다. 청라지구가 분양을 시작해 올해 중소형 1800가구 정도가 나올 것으로 예상된다. 정부는 수용 방식의 경제자유구역을 비롯해 분양가상한제를 확대할 계획이지만 올해 분양 물량은 적용되지 않을 것으로 보인다. 지방 택지지구로는 부산 정관지구, 대구 월배ㆍ율하ㆍ율하2지구, 양산 물금지구, 천안 청수지구 등에서 분양계획이 잡혀 있다. 정관지구와 물금지구는 앞서 분양된 택지지구다.
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