야간전담 간호사 워킹맘 투자 1년만에 11건 낙찰 [고수의 장바구니] 12화 케플님편 (못보신 분을 위한 Script)

[이 선생]

[고수의 장바구니 12화] '케플'님 출연

행복재테크 가입일 : 2020년 5월 25일

행크에듀 가입일 : 2020년 6월 1일

1년 만에 11건의 낙찰과 계약

먼저

송사무장님과 팔콘쌤은 고수의 장바구니를 어떻게 더 좋은 방향으로 이끌어 나가실지 고민중이라고 합니다.

수강생들 중 성과가 잘 나오신 분들 더 많이 소개해드리는 방향으로 하면 좋을 것 같다고 하십니다.

1강 1낙 이상의 성과를 만드신 케플님, 

고수의 장바구니 준비하느라 4시간 밖에 못 주무셨다고 합니다.

평범한 워킹맘이시고 병원에서 간호사업을 하시며 육아도 같이하셨습니다.

육아와 병원업무에 공부까지 병행하며 11건의 물건을 낙찰이라는 대단한 성과를 만드셨습니다.

송사무장님 : 1강 1낙하시는 분들의 공부방법과 마음 가짐에 집중하면서 고수의 장바구니 12화를 보시면 좋을 것 같습니다.

투자금 1400만원으로 투자를 시작했고 11건 중 공투는 한 건도 없으십니다.

1년의 투자시간동안 슬럼프도 겪으셨고 간단한 물건만 하신 것도 아니고 여러 가지 물건에 투자하셨습니다.

송사무장님 :11건이 모두 대박물건은 아니지만 이러한 흐름을 유지하면 앞으로 더 대단한 결과 만들 수 있습니다.

 이 모든게 백지상태에서 만들어낸 결과입니다.

처음 부동산투자 시작시

케플님 : 야간 전담 중환자실에서 일하고 있어서 낮에 잠을 자도 꿈에 나올만큼 너무 힘들었다.

낮에 잠을 오래 잘 수도 없었다. 한 번은 아이를 위해 만들어 놓은 상에 있던 도시락을  혼자 먹다가

사래에 걸려서 위험했었 던 모습을 보고 "잠을 줄여야겠다" 결심하셨습니다. 그 이후로 하루에 3-4시간만 주무셨다고 합니다.

행크 강의장에 오신 것도 오늘 처음이시고 스터디도 참여하지 못하셨다고 합니다.

하루 2시간동안 40분씩 3번 나눠서에 나눠서 공부하셨고, 간호사가 전문직이라 돈을 많이 벌거라 생각하실 수도 있는데

나가는 돈이 많아서 달에 30만원 모으기도 힘드셨다고 합니다.

게다가, 오른쪽 손을 다쳐서 운전도 못하시고 그로인해 임장도 스스로 못하셨다고 하네요.

그리고 법원 입찰도 대부분 아이와 다니셨다고 합니다.

자연스럽게 아이에게 부동산투자에 대해 조기교육하게 돼셨다고 합니다.

"아이한테 임장이 뭐야?" 물으면

"부동산 계약하기 전에 보러 다니는 거잖아."라고 대답한다고 하네요.ㅎㅎ

아이가  쿵쿵나리쌤을 처음 알게 됐고 송사무장, 팔콘쌤, 세라미스 쌤도 모두 안다고 하네요.

남편께서 

"우리가 글램핑이나 캠핑장을 낙찰 받아서 해보는게 어떨까?"

식으로 먼저 부동산 투자 권유하셨고, 두 분 모두 월세흐름 원하셨습니다.

처음 검색해보니 부동산 경매사이트가 너무 많았고 대부분 홍보였고 1000개는 넘었다고 합니다.

영풍문고 갔더니 거기도 책이 1000권은 넘게 있었는데

평소 좋아했던 분홍색 표지의 '싱글맘 부동산 경매로 홀로서기' 를 본 후 책이 너무 이뻐서 구매했다고 합니다.

송사무장님 : 여성분들이 선호할만한 색인 분홍색을 일부로 표지색으로 지정했다.(그의 인사이트..)

그 후 서민갑부를 찾아서 유료 결제해서 봤고

"이게 진짜 맞나? 진짜 이런 세계가 있는건가.. 내가 이걸 할 수 있을까?" 하며 3번 보셨다고 합니다.

혼자 공부해보기로 결심하고 책 맨 앞에 나와있던 행복재테크를 가입하셨습니다.

환자에게 취하는 모든 행동에 대해 확인하고 의심하는 간호사라는 직업의 특성 때문에

의심이 많았는데 가입해보니 다들 성공한 얘기만 너무 많아서 의심과 불안감이 있으셨다고 해요 ㅎㅎ

강의 듣는 방법

온라인 강의는 1.5배속으로 2번이상 시청하셨습니다.

송사무장님 : 강의를 들을 때 강사에 대한 배경지식을 갖추는게 중요하고

용어를 아는게 중요하다. 인터넷으로 항상 검색을 습관을 갖는게 좋다.

책과 강의가 연결되어 있어서 강사의 포인트가 무엇인지 찾아내는게 관건이라 생각한다.

그러면 강의에 대한 이해도가 높아질 수 있다.

경매초급반을 듣고 경매 틀을 알게 됐고

처음에 무서워서 "내가 이걸 왜 해야되지?" 하며 법원에 입찰 못한 적도 있다고 하시네요.

팔콘쌤의 낙찰집중반을 듣고 권리분석에 대해 제대로 알게 된 후 "1분이면 끝나네."라고 생각했다.

팔콘쌤 : 1분 ㄴㄴ.. 15초..

첫 번째 물건 - 강화도 썩은 빌라

처음부터 큰건은 하기 부담스러워서 1바퀴 돌려 보려고 오래된 빌라로 강화도 빌라 낙찰받게 됨

물건은 수도세를 다같이 모아 내고 있었고 정말 오래된 빌라였다.

메리트는 총 12세대 중에 이 물건과 다른 한 곳, 총 두 개만 발코니가 통 베란다였다.

쿵쿵나리쌤 임장보러 갔을 때 "느낌을 본다"을 본다고 하셨는데

느낌이 왔다고 하십니다.

선택하신 이유

1. 소액으로 가능(종잣돈 1400만원으로 투자)

2. 비규제지역

3. 유찰 2회

4. 학교와 병원인접

5. 지역의 핫플레이스

6. 부동산 사장님 중 긍정적으로 평가해주신분 계심

7. 통 베란다

초등학교 도보 3분

매물 좌측 강화여중이 갑룡초 옆으로 이전해서 중학교도 더 가까워질 예정

대형병원 7분

응급실 구급차 안타고 뛰어가도 됨 -송사무장님-

부동산 5군데 갔는데 4군데에서 여기 썩은 빌라니 투자하지 말라고 하심.

"임대료 10만원 받아봐" 라고 하시며 안 좋게 평가하셨지만

"임대료 10만원 15만원 받아도 이자 내도 9만원이라도 나오면 괜찮자나?"

라고 한 곳에서 좋게 평가해주셔서 확신이 들었다고 하심.

여담

팔콘쌤이 얼마전에 공인중개사 사무실 가셨는데 사장님께서 영상만 보고 계시고 불친절하셔서

뭐하시나 봤더니 사무장님 보고 있으셨다고 합니다..ㅎㅎ

임장 도중에 최강국물 떡볶이라는 가게에서 식사하셨는데

동네 다 알고 계신 분이어서 이것 저것 물어보시는 행운을 얻으셨습니다.

"여기가 강화읍인데 강화도의 홍대다."

"강화도의 홍대에서 10만원이라도 나오는게 어디야?"

라는 생각에 입찰 결심하심.

11명이 입찰에 들어왔고 차순위와 160정도 차이를 내며 낙찰 받으셨습니다.

매각은 보수적으로 생각해서 5500 ~ 6000으로 잡았셨습니다.

근저당 6천만원 잡힌거 보고, 우리은행에서 돈 빌려줄 때는 좀 더 높게 봤구나 하시며

2년정도 전월세 돌리고 매각계획이셨습니다.

명도할 때 어려움이 많았고 강제집행하셨습니다.

강제집행시 전화와 문자로 협박에 시달리셔서 슬럼프 겪으셨다고 합니다.

남편분께서 걱정할까봐 얘기하지 않고 혼자 해결하셨다고..

방송에서 처음 공개한다고 하시네요.

아주 복잡한 사연이 있는데.. (생략)

송사무장님 : 모든 경매에는 사연이 있습니다. 저는 사연을 들어주지 않습니다.

"이 물건은 이런 절차로 진행될 예정예정입니다." 통보

케플님의 경우는 명도에 대한 준비가 완벽하지 않았기 때문에 초보시절에 그런 일이 일어날 수 있다.

경매는 상대성이라 상대방이 초보 같아 보이면 더욱 받아내려한다.

실전반을 안듣고 낙찰집중반만 들어서 그러신거 같다.

팔콘쌤 강의 좀 잘하지 그러셨어요 ㅎㅎ

팔콘쌤 : 투자 꿀팁 !

명도비용은 192만원 들어갔고 이 금액은 투자에 영향을 미치지 않는 금액이다.

처음부터 강제집행을 하겠다는 마인드로 갔다면 스트레스도 안 받고 협상시에도 유리했을 것이다.

중요포인트

부동산 5군데 중 4군데 안 좋게 얘기했지만 1군데는 가능성 있다고 얘기했다.

금액대도 너무 높게 적지 않고 보수적으로 접근해서 수익을 만들어냈다.

물건 인근에 학교와 병원이 모두 있었다.

1800만원 수익으로 총 씨드머니가 3200만원이 됨.

두 번째 물건 - 동두천의 다세대 얼굴을 한 아파트

2016년식 신축으로 건축물 대장은 아파트인데 다세대로 경매에 나와서

보통 다세대는 인기가 없기 때문에 기회라 생각하심.

물건 4개가 동시에 나와서 한 개는 받겠지하는 생각으로 입찰하여 4개를 한 번에 받으셨습니다.

겁이 좀 났지만 낙찰받자 마자 바로 행크카페에서 여러 가지 도움을 받았고

이번에는 강제 집행 하나도 하지 않으셨다고 합니다.

물건 선택이유는

1. 다세대로 나왔지만 건축물 대장상 아파트

2. 동두천 서쪽 산업단지 들어올 예정

3. 대형병원 들어올 예정

매도 안되도 병원의 간호사 기숙사로쓰면 되겠다고 생각하심

4. 동두천 중앙역까지 도보 9분 정도

지리적 이점과 GTX기대감에 입찰은 많이 들어오셨다고 함.

부동산 갔더니 "상업지구 나홀로 아파트, 뭐할거야?" 하며 

나가지도 않을거라며 부정적으로 얘기해주심.

하지만 명도끝나자마자 전세자들이 줄을 섰고 바로 모두 전세 맞추셨다고 합니다.

대부분 신혼부부들이었고 매물 컨디션은 방3개 화장실 2개

송사무장님 : 허름한 물건이 있는 가운데 새 집이 있으면 임대수요가 몰릴 수 밖에 없게 됩니다.

팔콘쌤 : 부동산 사장님들이 의외로 시세를 잘 모르실 수도 있어요

4개 인도명령을 다하며 법무비 할인 받음

관리비정산 안되서 부당이득금 반환청구 소송진행중

전세로 대출 모두 갚아서 투자가능 금액은 +1.2억이 된 1.5억이 됨.

남편 명의로 4개 한꺼번에 받으셨고

본인 명의 실거주하고 계심.

행크에서 본인 실거주 1개 + 비규제로 투자하라는 얘기를 들어서 그렇게 실천중이라고 하십니다.

흑도쌤 법인투자반 수업을 안들어서 모두 남편 명의로 했다고 하시네요 ㅎㅎ

사무장님께서 이런 경우 대부분 대부분을 법인으로 한다고 말씀하셨습니다.

팔콘쌤 : 부동산 사장님들의 경험을 너무 믿지만 마라. 경험이 부족하시거나 해당 매물을 아예 안 다뤄보셨을 수 있다.

사무장님 : 아파트였다면 경쟁이 높았을 것. 낯선물건을 할 때는 최악의 경우를 설정하자.

케플님 : 조사해보니 매매가 >임대가 > 입찰가 로 판단되어 투자하기로 결심하심.

세 번째 물건 - 향동 지식산업센터

월세백반을 들을 때 향동이 뜨고 있었고,

지식산업센터에 관심을 갖게 됨.

해당 물건은 홀로 복층이었고, 앞으로도 복층은 없을거라고 사무소에서 얘기해주심.

아직까지 전매제한 공표하지 않아 

실입주를 하거나 시세흐름을 살피다가 매도하거나 잔금 부담스러우면 전매도 생각

송사무장님 : 투자를 매우 공격적으로 하고 계시는 것 같다. 저같은 경우는 투자하고 다시 투자할 투자금을 남겨둔다.

케플님 : 올인하고 있어서 자본금이 없어요. 그래서 현재 투자금 2-3천이라 1억미만 아파트랑 빌라민 보고 있습니다.

아파트형 공장인데 왜 오피스?

업무용은 오피스라고 합니다.

그리고 한 가지 팁은

분양사무소는 문을 닫으면 본부장님 사무실로 착신 넘기는데

그때 전화하면 본부장님이 직접 설명해주셔서 많은 정보를 얻을 수 있다고 하네요.

세라미스님께서 해당물건이 프리미엄이 무조건 붙을 것으로 예상된다고 하셨고

피 안붙으면 본인이 피주고 사겠다고 하셨습니다..ㅋㅋ

현재 관심 물건 

포천시 아파트랑 춘천시 아파트를 보고 있는데 춘천시 아파트 소개

비규제 지역이고 등기부 문제 없음. 강제집행까지 생각하고 계심.

관심물건 이유

1. 춘천산업단지 바로 앞

2. 한림춘천성심병원 바로 앞

3. 한림대학교 바로 앞

4. 최저가가 5600이라 남은 투자금 2천으로 가능 물건

매매가 9천정도라 괜찮다고 생각하고 계심

대출되는 비규제지역

대출

MCI 이용 후에 MCG 이용하는 방법을 추천해주심.

MCG먼저 사용하면 MCI적용 못한다고 합니다.

MCI 신청 후 MCG신청 (같은날 신청가능함, "MCI먼저 하고 MCG로 해주세용" 대출창구에서 얘기하면 됨)

LTV - 다주택자 비규제지역 60% 대출이 되고

DTI - 2금융권은 1억 미만까지는 DTI안보고 받을 수 있다는

비규제지역 위주의 다주택 실전투자 전략을 말씀해주셨습니다.

낙찰가 1억 미만은 대출 받기 쉽고

팔콘쌤 : 주부도 대출 받을 수 있고, 건강보험료랑 신용카드 사용내역으로 충분히 나올 수 있습니다.

슬럼프

2020년 6월에 부동산 투자를 시작하려고 할 무렵

부동산정책들이 쏟아져서

"부동산 정책이 내가 시작하려니까 쏟아지네.. 내가 시작해서 그런가?" 라는 부정적인 생각을 하셨습니다.

강제집행 했던 첫 물건에 500띠기 하려고 들어갔는데 이사비로 500을 요구해서 힘들었는데

결과적으로는 강제집행은 200으로 처리해서 300만원 아끼셨습니다.

명도방에 들어가 있던 것도 아니라서 명도시 너무 힘들었고

투자금도 모두 묶이게 되서 1달간 슬럼프가 오셨다고 하네요.

그때 "이러고 있을 순 없다! 공부를 해야겠다."는 생각으로

'토지초급반 + 대한민국 땅따먹기' 다시 마음을 잡았고

월세백반을 듣고 나서 동두천 낙찰을 받으심.

선생님들 “인생 물건 있다.” 동두천 물건이 그랬던거 같다.

이때 부동산 경매의 기술과 EXIT 보시며 마음을 다 잡으셨다고 합니다.

이때 공부를 정말 열심히 하셨다고 하네요.

과로로 인해 1월1일 돌발성 난청 진단 받게 되심..

2-30대 희귀병으로 바로 응급실 바로 가지 않으면 평생 청각을 잃을 수 있는 무서운 병..

결국 응급실 실려 가고 1달간 공부를 쉬게 되셨다고 합니다.

송사무장 : 경매를 두려워 하는 이유는 명도 때문일 것이다.

처음 겪는 스트레스가 적지 않다.

<경매의 기술>에서 명도의 기술을 적어 놓은게 있는데 몇가지 포인트만 알아도 쉬워진다.

행크 명도방에서 조언 한 두개만 알았어도 어렵지 않았을 것이다.

혼자서 하셨으니 아마 그 스트레스가 심했을 것이다.

투자에서는 건강한 몸과 멘탈관리가 정말 정말 중요하다.

케플님 : 온라인 강의 듣고 카페활동도 안해서 힘들었다.

동두천 하면서 도움이 많이 되서 명도방에 후기를 길게 적었다. 정말 도움 많이 됐고 강제집행도 하지 않았다.

초보분들에게 하고 싶은 말

부동산 정책은 나만 해당되는게 아니다.

지치지 말아라.

경매는 100%가 도전하면 90%는 떠난다.

처음 시작할 때 주변에서 "온라인 강의로만 투자하는게 가능해요?" 라는 주변의 의심이 많았다.

저는 강의와 도서를 접목해서 저만의 방식으로 풀어가니 이제 초보는 탈출한 것 같다.

슬럼프가 오더라도 잘 이겨내시고

강의마다 있는 카톡방을 잘 활용하셨으면 좋겠다.

처음에 채팅방에 잘 참여하지 못했는데 행모닝이라도 하니까 답글을 달아주셔서 힘이 났다..

다같이 EXIT했으면 좋겠습니다.

[케플]

생생한 후기 너무 감사드립니다.
오늘 어색하기도 하고, 많이 떨렸는데, 이렇게 시청해주시고 후기도 상세하게 남겨주셔서 너무 영광입니다.
앞으로 행크에서 시작하는 2년은 좀더 성장해있는 케플이 되도록 노력하겠습니다.
이 선생님 행크안에서 열심히해서 모두 다같이 EXIT해요!!
소중한 시간에, 소중한 후기 다시한번 감사드립니다. ^^

[이 선생]

내용 한 번 다시 보고 있었는데 첫댓글 달아주셔서 너무 감사합니다.
케플님 같은 분이 정말 많은 분들에게 힘이 되는 것 같습니다.
도 포기하지 않고 안주하지 않고 행크에서 완주하겠습니다.
그리고 고수의 장바구니에서 설명 너무 잘해주셨습니다.^^

[케플]

이 선생님 감사합니다.^^
더위 조심하시고 오늘도 행모닝하세요!^^

[보라송이]

자세한 후기 감사합니다
끝쪽만 시청해서 아쉬웠는데 진짜 첨부터
본 느낌이에요
감사합니다 ~~~

[이 선생]

도움되셨다니 다행입니다.^^

[라온맘1]

자세한 후기 너무 감사합니다~ 대출 때문에 고민했는데 이런 방법도 있겠어요^^

[이 선생]

케플님께서 대출을 최대한 활용할 수 있는 방법을 직접 알아 보신 것 같아서
도움 많이 될 것 같습니다.^^

[부자집딸]

큰 감동받고 갑니다 ㆍ앞으로 더욱더 성공 후기 기대 합니다

[이 선생]

평범한 일상에서 성과를 만들어주신 케플님 너무 대단하죠. 저도 응원합니다.^^

[열정루미]

후기 감사합니다^^

[이 선생]

열정루미님 감사합니다.^^

[좋아라좋아]

이 선생님 자세히 올려주셔서 감사합니다~!
저도 시드머니가 소액이고 돈은 좀 모으니, 부동산 정책이 안따라주네…하고 속상했는데 케플님이 하신 말씀을 보니 좀 더 용기내야겠네요

[이 선생]

좋아라좋아님 초보일 때는 시드머니도 지식도 불충분해서 슬럼프에 빠지기 쉬운 것 같습니다.
같이 힘내요!^^

[빅디]

라이브 놓쳤는데 이렇게 정리해주시니 정말 감사합니다 ㅠㅠ 감동이에여 복 받으실겁니다 ㅎㅎ

[이 선생]

빅디님 도움되셨다니 저도 기분이 너무 좋네요.ㅎㅎ 감사합니다.

[블랙쫑아]

라이브 놓쳤는데 본거 같은 생생한후기 정말감사합니다^^ 이선생님덕분에 시청한 느낌이었습니다.

[이 선생]

블랙쫑아님 시청한 느낌내는 컨셉을 잡았습니다.ㅎㅎ 감사합니다.

[초록루비]

정리 넘나 감사드립니다

[이 선생]

초록루비님 댓글 남겨주셔서 감사합니다.^^

[돈주]

정리가 아니라 그냥동영상이네요 일하느라 앞부분밖에 못봤는데 감사히 잘봤습니다 감사합니다!

[이 선생]

돈주님 그렇게 느끼셨다니 다행입니다.^^ 고수의 장바구니 최고죠 ㅎㅎ

[젊은큰부자]

오늘 입찰간다고 못봤는데...정리 잘해주셔서 감사해요^^

[이 선생]

젊은큰부자님 입찰하시느라 고생 많았습니다^^

[2023부자갱호]

우와 라이브 방송 그대로 재현한 완벽 스크립트네요!
정리하시느라 수고하셨습니다^^
방송 다시 보는 느낌입니다 ㅎㅎ

[이 선생]

갱호님 자주뵙네요 ㅎㅎ 감사합니다 ^^

[위여사님]

고수의장바구니를 아직보지 못했는데 너무생생하게 잘적어주셔서 잘봤습니다 ㅎ ㅎ 감사드려요 ^^

[이 선생]

위여사님 도움되셨다니 다행입니다. ^^ 저도 감사해요

[모두다잘되리라]

ㅠㅠ 보다가 시간 없어서 못봤는데 너무 감사합니다 ㅠㅠㅠ!!!!!

[이 선생]

모두잘되리라님 도움되셨다니 저도 감사하네요 ㅠㅠ

[브로양]

꼼꼼한 후기 감사합니다!! 정말 유익한 시간이였어요!!

[이 선생]

고수의 장바구니 정말 좋죠 ㅎㅎ 감사합니다 브로양님

[서마법사]

이선생님 선생님처럼 자료 정리를 너무 잘 해 주셨네요 감사합니다

[이 선생]

네 서마법사님..ㅋㅋ 다음주부터는 라이브 시청 못할 것 같아서 열심히 정리해봤습니다. 감사합니다.^^

[달려보자구구]

대단하세요! 자세한 후기 감사합니다! ㅎㅎ포기하지 않는 자에게 부가 오는 것 같아요

[이 선생]

그렇습니다. 달려보자구구님 ㅎㅎ 같이 Keep going해요 ^^

[다시난다]

라방을 못봐 아쉬윘는데 후기 너무 잘 읽었습니다
정리의 수고 감사합니다

캐플님의 자료 읽고 이선생님의 후기 읽으니 복습되어 좋군요

이제 방송 들을 차례군요

이선생님의 성투도 기원합니다

[이 선생]

감사합니다 다시난다님. 저도 다시난다님 성투 바라겠습니다.^^

[황금돈알파]

우와 정리 대박이세요 ! 라방때 봤던 내용들이 한번 더 정확히 복기가 되네요 ^^ 감사하게 잘 읽었습니다.

[이 선생]

이 글로 복기되셨다고 하니 감사합니다 돈알파님^^

[쏠~쏠]

아쉽게도 방송을 다 보지 못했는데 정말 상세하게 정리해주셔 감사합니다. 큰 도움이 되었습니다!