한남뉴타운과 용산관내 정비사업 구역에 적용되는 서울시의 뉴타운 정비사업

[블루]

한남뉴타운과 용산관내 정비사업 구역에 적용되는 서울시의 뉴타운 정비사업

트위터

[서울시 뉴타운·정비사업 정책 요약]

서울시의 뉴타운, 정비사업 전체 구역을 실태조사 대상(610구역)과 갈등조정 대상(866구역)으로 분류

실태조사 대상(사업시행인가 이전 단계의 610개소)

    * 추진지역과 해제지역으로 분류

    * 추진지역

       - 공공관리 등 행정지원 강화

       - 세입자 대책 강화로 주거권 보호

       - 소형평형 전환절차(세대수 증가 30%로 확대하는 절차) 간소화

       - 정비계획 수립 용역비 50% 시비로 지원

    * 해제지역

       - 주민희망에 따라 거주민 중심의 재생사업으로 전환

       - 공동이용시설 설치 지원, 집수리비 융자

    * 해제요건

       - 추진위 미구성 317개소 : 토지등소유자 30% 이상 요청시 해제추진

       - 추진위 구성 293개소

          (1) 토지등 소유자 10-25% 이상 동의시 구청장이 실태조사 실시할 수 있음

          (2) 실태조사하여 주민 여론 수렴

          (3) 추진위구성 또는 조합설립 동의한 토지등소유자의 1/2~2/3 또는, 토지등소유자 과반수의 동의시 해산신청 가능

          (4) 구청장이 추진위 또는 조합인가 승인 취소 후, 서울시장에게 정비(예정)구역 해제 요청

갈등조정 대상(866개소)

    * 주거재생지원센터 운영

    * 구청장이 우선적으로 갈등조정이 필요하다고 인정하는 구역부터 전문가 파견

[한남뉴타운에 대한 적용사항]

한남뉴타운 5개 구역은 실태조사대상과 갈등조정대상에 모두 포함되어 있다.

서울시 보도자료 등에는 모든 정비구역을 두 가지 중 하나로 분류한 것 처럼 언급되어 있으나 배포자료를 검토해보면 한남뉴타운 외에도 많은 정비구역들이 두 가지 분류에 중복되어 있음을 알 수 있다.(첨부파일 참조)

이번의 서울시 정책에서 갈등조정대상 구역은 당장에는 큰 의미를 부여할 필요가 없는 듯 하며, 정비사업을 계속 추진하느냐 마느냐 하는 갈림길을 결정짓게될 실태조사대상이 사실적으로 큰 의미가 있을 듯 하다.

실태조사대상의 경우 실태조사를 통하여 계속추진 또는 해제 중의 한 가지 절차를 밟게 될 터인데, 해제를 위한 요건은 위에 요약한대로 추진위 구성여부에 따라 다시 두 가지로 분류된다.

한남뉴타운의 경우 5개 구역 모두가 추진위가 구성되어 있는 상태이며

일부 구역(2,3구역)은 이미 조합설립을 위한 동의율(75%)을 달성한 상태이고,

근래에 추진위가 구성된 1구역을 제외한 4,5구역의 동의율도 70%를 넘어선 것으로 알려지고 있어 정비구역의 해제라는 수순을 밟을 확률은 매우 희박할 것으로 보인다.

한남뉴타운 각 구역의 정비구역 지정을 해제하기 위해서는 해제를 원하는 토지등소유자의 10~25%가 동의하여 구청장에게 실태조사를 요구하여야 하며, 토지등 소유자의 요구도 없는데 구청장이 임의로 실태조사를 하는 것이 아니다.

즉, 적극적으로 반대하는 추진주체가 있어야만 하는 것인데, 현재에 한남뉴타운에서 이같은 적극적인 반대를 추진할만한 주체는 뚜렷하지가 않다.

또한, 일반 정비구역(재개발, 재건축)과는 달리 뉴타운에서는 모든 구역이 개발되는 것을 전제로 한 기반시설의 설치 및 구역별분담 등의 중요사항이 기본계획으로 입안되어 있어서

특정한 구역이 해제되어버릴 경우 뉴타운 전체의 기본계획을 수정하여야 할 수도 있을만큼 심각한 문제가 될 수도 있는데,

한남뉴타운은 특히나 그 정도가 더 심하여 어느 한 구역이 해제될 경우 주요 기반시설의 설치가 아예 불가능해져 버리게 되어

뉴타운 사업전체가 위험해 질 수 있는 만큼 각 구역의 해제 가능성은 거의 없는 것이나 다름이 없다.

단일 구역이 소형 뉴타운보다 더 거대한 규모로 개발되는 한남3구역이 해제된다면 나머지 4개구역만으로 한남뉴타운이라 할 수가 있을 것인가?

한남4구역이 해제된다면 그라운드2.0을 반쪽으로 개발할 것인가?

구역의 갯수가 많고 구역면적이 비교적 적거나 기반시설의 연계가 크지 않아서 뉴타운 내의 타구역 사업에 지장이 없는 다른 뉴타운들에서야 일부 구역들의 해제가 가능할 수도 있겠지만,

적어도 한남뉴타운에서는 뉴타운 전체가 해제된다면 몰라도

특정한 일개 구역만의 해제는 어려운 일일 것이다. 

[용산 관내 다른 정비구역에 대한 적용여부]

청파로2가(재개발), 용문동-원효로2가(재개발), 후암동(재건축), 효창4,5,6구역(재개발)이 실태조사대상과 갈등조정대상 두 가지 분류에 모두 포함되어 있다. 이중 용문동-원효로2가는 추진위 미구성, 효창동4,5,6구역은 조합설립인가를 받은 상태이다. 다른 구역들은 쉽게 해제될 것 같지 않지만, 추진위 승인을 받지 못하고 있는 용문동-원효로2가 구역의 해제여부가 관건이다.

재건축이 추진 중인 용산 관내의 아파트 몇 곳은 갈등조정대상으로만 분류되어 있다.

청화아파트(추진위 구성), 이촌동의 삼익, 렉스, 왕궁, 강서, 강변 아파트.

피할 수 없는 흐름이겠지만 용산공원과 국제업무지구라는 거대 개발사업이 착수단계에 들어선만큼 개발기대감이 높은 용산에서의 정비구역 해제는 극히 제한적일 것으로 예측된다. 게다가 서울의 많은 정비구역들이 해제수순을 밟게 될 경우 살아남게 되는 추진지역들은 상대적으로 반사이익을 보게될 것이 뻔한데, 용산 관내의 경우는 그 반사이익의 정도가 더 클 것으로 예상됨은 물론 장기적으로는 개발기대감의 관심도 집중이 훨씬 더 높아질 것으로 예측된다.

[블루]

다른 부동산 사이트 운영자님의 분석 글입니다. 참고 바랍니다.

요지는 "한남뉴타운은 기반시설 설치 계획상 전체가 진행되어야만 그림이 그려진다" 라는 내용으로 해석됩니다.
일전에 북두칠성님께서 올리신 일반게시판 2296번 글에도 비슷한 내용이 있었습니다.

한남1구역의 진행에 대해서도 다른 구역분들의 많은 지지와 성원 부탁드립니다.