2022 타경 104495 대명동,동아대덕아파트

[서정욱]

2022 타경 104495
대명동,동아대덕아파트

대구 남구 대명동 1220-24, 1동 15층1510호 (대명동,동아대덕아파트)


1) 사건정보와 권리분석

2022 타경 104495대구지방법원 경매9계(053-757-6661) 매각기일 2022-11-18(10:00)오후 6:33 2022-11-05
#경매 일정 및 상세정보입니다.


 감정가267,000,000입니다. 1번유찰  

2차 입찰기일 2022-11-18 최저매각가격186,900,000

https://youtu.be/n_XIEH9tBKg

#권리분석 


거주자가 부재중이어서 안내문을 두고 왔음. 전입세대 열람결과 전입자 없음.

확인은 한번 꼭 해보셔야 합니다. 세입자의 문제는 없어 보이네요.

등기부에 보험의 근저당이 말소기준거리 이며 뒤에 권리는 다 소멸 예상입니다. 

경매는 임의경매 보험회사에 했네요.

토지대지권포함 대지권에 문제없으며 말소기준 권리 이후 모든걸리는 소멸예상되며 권리분석상 

문제 없는것 같습니다.

그리고

선순위 권리자 보다 조세채권도 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다. 조세채권이 더 빠른경우 선순위권리자의 

미배당 금액을 인수 받을 수 있는 문제도 생깁니다.

조세채권의 교부청구는 확인을 해야되며  등기부와 문건 송달 내역등을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 배당요구 종기 일전에 세무서나 관할서에서 교부청구가 있는지 아님 이중경매로 앞전에도 있는지 확인하셔야 합니다. 

그리고 입찰자가 확인 할 수 없는 경우라도 세무서가 교부청구한 조세채권의 법정기일이 임차보증금의 확정 일자보다빠른지 늦은지도 최선을 다해 알아 봐야 합니다.

 만약 확실치 않을 때는 안전한 물건을 하는게 차라리 나은 부분도 있음을 명시 하시기 바랍니다. 

#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다. 
낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다. 공유부분과 전유부분에 대한 관리비를 분류하시고 
공유부분 미납관리비 채권 3년 이내의 금액만 유효합니다.  
관리비 징수를 위해 단전,단수 등의 사용방해행위가 불법 행위라고 설명하고  전소유자의 체납관리비 전부를 승계하는 공동주택관리 규약이 있다면 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정입니다. 
3년 이내의 공유부분만 내시면 되요. 그점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다. 

2)물건 정보 와 시세 입니다.

210세대(총1개동))  저 최고층  7층/15층
사용승인일  1992년 11월 30일
개별난방,도시가스


33.92평/25.7평(전용률 76%)
방수는 3개 욕실 1개  해당 면적 세대수  135세대

매매 1억 8,000~2억 8,000 (531~825만원/3.3㎡)
전세 1억 5,000(442만원/3.3㎡)
전세가율 54~83%

#실거래신고 거래 2억1000만원 

 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다. 

  지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며 

전세가가 많이 낮춰서 나옵니다. 
그걸 잘 판단하시고 전세금정도로 낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다. 


 경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아 나에 맞게 사용하는 게 목적입니다. 


제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다. 

3)지역 분석 

1) 위치 및 주위환경
  본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "경산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
2) 교통상황
  본건까지 차량출입 가능하며, 제반교통사정 보통시 됩니다.
1호선안지랑역 도보8분, 현충로역 도보9분이며 본건 바로 위에 경상공업고등학교 위치 하며 오른쪽편에 남도초등학교와 왼편에 성명초등학교 위치합니다. 
대구 가톡릭병원과 영남대학교 병원 차량으로 2분3분거리 위치 하며 하나로 마트 2분거리, 홈플러스 3분거리 입니다. 

이일대 지역은 아파트 보다 원룸과 주택이 많은 지역이라서 수요는 많을 것으로 보입니다. 
1키로 안에 아파트 4000세대, 오피스텔 200세대, 빌라1800세대, 단독주택이 16,600세대 밀집되어 있는 지역이라서 향휴 재건축,재개발도 꼼꼼히 
한번 체크 하시기 바랍니다
본건에 지정 되고 있는 재건축 등이 상당하고 앵두주택 재건축, 재개발 예정 대명4동 , 재개발 2030예정 남구, 현충로역 재개발 앞산정보, 안지랑역 인근 재개발2030예정 이라 한번 시기도 확인 하셔야 합니다 
하지만 현제 금리 인상으로 재건축 재개발은 경매 입찰 금액에 반영 안 하시기 바랍니다. 



임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.

 법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기상황 전부증명서 발급 후 권리 변동이 없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.


자산부동산 &경매 문의 주시면  권리분석/낙찰/명도까지 원스톱으로 도와드리겠습니다. 

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추천부탁드립니다 .

[늘푸 른]

11월11일 한주를 마감하는 금요일 아침입니다
오늘은 빼빼로데이 사랑하는 마음으로 따뜻한 하루되세요~♡♡
추천합니다