안녕하세요.
대구 자산 부동산 중개 경매 서 소장입니다.
오늘은 범어동,범어숲화성파크드림에스
입니다.
대구 수성구 범어동 2237, 4층103동402호
(범어동,범어숲화성파크드림에스)
역시 수성구는 죽지 않았네요.
가격 평균대를 지키고 있습니다.
영상으로 보고싶으시면
https://youtu.be/qCv6HKcz_S0
2022 타경 108275
대구지방법원 경매6계(053-757-6776 )
매각기일 2022-09-20(10:00)
2차 22-11-16 이었는데
1) 사건 정보와 권리 분석
경매 일정 및 상세정보입니다.
감정가 830,000,000입니다. 1차 때 매각 됐었는데
대금 지급을 못해서 다시 입찰기일이 잡혔던
물건입니다.
입찰기일 2022-11-16
일명 재매각이라 합니다.
일명 대금 미납사유 이죠.
그래서 다시 재매각하면 괴심제처럼
보증금이 10프로 가 아닌 20프로 올려 버립니다.
그래서 재매각 때 자금이 있는 분만 경쟁자가 줄어 들겠죠.
하지만 이번 물건은 1달 지나서
대금 지불을 해서 끝났네요.
하지만 낙찰가가 100프로 그래도 한번 보겠습니다.
경매에 있어서 재매각이란 "최고가 매수인이 법원이 정한 대금 지급 기한까지 잔금을 납부하지 아니하거나,
또는 공동입찰에서 공동 낙찰자 중 일부가 자기 지분에
해당하는 부분을 납부하지 아니한 경우에 법원은
직권으로 재매각을 실시한다"라는 것입니다 .
즉 "대금 미납으로 인하여 그 전 최저입찰가로
다시 매각되는 것을 뜻합니다. 재매각시 입찰보증금은
최저 매각가의 20%에서 30%로 법원에 따라 증액되는데,
이는 경매를 의도적으로 지연시키고자 하는 목적을
방지하기 위해서 입니다.
매각허가 결정이 확정되면 법원은 매각허가 결정이 확정된 날부터 1개월 안의 날(단, 경매사건 기록이 상소법원에 있는 경우에는 그 기록을 송부 받은 날부터 1월 안의 날)로 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지합니다(「민사집행법」 제142조제1항 및 「민사 집행규칙」 제78조).
매수인은 법원이 정한 대금 지급기한까지
매각 대금을 지급해야 합니다
매수인이 재매각 기일의 3일 이전까지 대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 지연이자(연 12%) 및 절차 비용을 지급하면 재매각 절차가 취소됩니다. 한편, 차순위매수신고인이 매각허가 결정을 받고도 대금 지급기한까지 매각 대금을 지급하지 않으면 최고가 매수신고인과 차순위매수신고인 중 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 경매 물건의 소유권을 취득하게 됩니다
통상 대금 납부기한이 지나고 3일 이내 법원은
재경매 결정을 선고하고, 30일 이후 재경매
기일이 잡힙니다. 재경매 기일 3일 전까지
최고가 매수인이 미납 대금과 지연이자를
납부하면 소유권을 취득하고 매각 절차를
취소합니다.
매각 지급기한 이후에 지연이자가 연 12%입니다.
그래서 소득기준에 대출을 잘 알아보시고
조사를 철저히 하시고 해야지
보증금을 안 날리겠죠.
2 권리 분석
진술에 의하면 목적 부동산에는
본인과 가족이 거주한다고 함.
세입자의 문제는 없어 보이네요.
등기부 보시면대부해서 근저당으로
말소기준권리
뒤에 권리는
다 소멸 예상입니다.
토지 대지권 포함 대지권에 문제없으며
말소기준 권리 이후
모든 걸리는 소멸 예상되며
권리 분석상 문제 없는것 같습니다.
하지만 조세 채권이 있네요. 동대구와 국세 등
선순위 권리자 보다 조세채권도 꼼 꼼치
확인 하셔야 합니다.
조세채권이 더 빠른경우 선순위권리자의
미배당 금액을
인수 받을 수 있는 상황도 생깁니다.
조세채권의 교부청구는 확인을 해야 되며
등기부와 문건 송달 내역 등을
꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
배당요구 종기 일전에 세무서나 관할서에서
교부청구가
있는지 아님 이중 경매로
앞전에도 있는지
확인하셔야 합니다.
그리고 입찰자가 확인 할 수 없는
경우라도
세무서가 교부청구한
조세채권의 법정기일이
임차보증금의
확정 일자보다 빠른지 늦은지도
최선을 다해 알아 봐야 합니다.
만약 확실치 않을 때는
안전한 물건을 하는 게 차라리
나은 분분도 있음을 명시 하시기 바랍니다.
#관리비도 꼼꼼히 현장 방문해서 확인 하셔야 합니다.
낙찰자는 공용부분에 대한 미납금만 납부하면 됩니다.
공유 부분과 전유부분에 대한 관리비를 분류하시고
공유 부분 미납 관리비 채권 3년 이내의
금액만 유효합니다.
관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의 사용 방해 행위가
불법 행위라고 설명하고 전 소유자의 체납관리비
전부를 승계하는 공동주택관리 규약이 있다면
재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정입니다.
3년 이내의 공유 부분만 내시면 되요.
그 점 확인하시고 꼭 체크 하시기 바랍니다.
3 물건 정보 와 시세 입니다.
404세대(총 4개동) 저 최고층 33층/34층
사용승인 2013년 09월 25일 주차 대수 529대(세대당 1.3대)
개별난방, 도시가스
125A 타입 37.88평/28.11평(전용률 74%)
방수는 3개 욕실 2개 해당 면적 세대수 62세대
.
매매 8억 3,000~12억 (
2,191~3,167만원/3.3㎡)
전세 4억~6억(1,056~1,584만원/3.3㎡)
월세 3,000/150
전세가율 33~72%
실거래신고
월평균 관리비 24만 8,778원
하절기평균(6~8월) 관리비 26만 3,673원
동절기평균(12~2월) 관리비 24만 2,868원
그 점을 가만 하고 입찰가격을 산정 하시기 바랍니다.
그리고 경기 영향과 금리 인상의 여파가 너무나 큽니다.
위기가 기회가 될 수 있죠.
지역적으로 공급이 수요 보다 많은 지역은 평균화 되기 전까지 급매들이 많이 나오며
전세가가 많이 낮춰서 나옵니다.
그걸 잘 판단하시고 전세금 정도로
낙찰가를 산정 하는 게 제일 안정합니다.
경매는 더 낮게 낙찰 받아서 수익을 내거나 물건을 낙찰 받아
나에 맞게 사용하는 게 목적입니다.
제일 중요한 시세를 경기에 반영하여 입찰을 하시기 바랍니다.
3) 지역 분석
1) 위치 및 주위 환경
본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "대구지방법원" 북측 인근에 소재하며, 부근은 고층 아파트 단지, 업무시설, 관공서 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거환경 양호함.
2) 교통상황
본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.
2호선 수성구청 역 763m2호선 범어역 763m1호선 신천역 809m
현제 본건 우측편에 범어 자이 6월에 분양을 했죠. 지금 한창 공사를 하고 있네요.
금리 인상을 여파로 아직까지 미분양이지만 조금씩 계약이 되고 있다 합니다.
저도 모텔 하우스 갔다 왔는데 역시 수성구는 수성구다 생각이 들었네요.
범어 자이 아파트 399세대 26년 2월 입주 예정
4개동이고 최고 34층입니다.
본건에 위쪽 부지 다들 아시죠. MBC 부지 현제 철거 마무리 했고 지하 공사 들어가는 걸로 알고 있네요. 후 분양이라서 안전한 부분이 있죠.
포스코 건설에서 604세대 4개동이고
최고층 33층입니다.
본 건에서 4분 거리 왼편 동대구로 건너서
동천 초등학교 있고요.
2호선 범어역까지 도보로 9분입니다.
수성구 범어네거리 의 인근이라 말 안 해도 다들 아시겠죠. 노른자 땅입니다.
수성구의 생활권은 크게 4곳이죠.
1범어. 만촌권 2. 수성권 3. 지산. 범물권 4. 시지권 그중에서 범어역과 만촌권을 쉽게 누릴 수 있는 입지 입니다.
본건에 재개발 재건축들도 활발히 진행이 되고 있고
입지는 좋습니다.
그리고 법원이전 과 엑스코 선 정차역이 범어역이죠. 이시아폴리스까지 손쉽게 갈수 있겠죠.
그리고 수성구는 학군입니다. 학군이 엄청 중요하죠. 만촌네거리에 학원가 제일 밀집되어 있죠.
쉽게 도달할 수 있는 입지 입니다.
단지 시세죠. 우리는 현제 금리 인상에 따른 시세 반영은 꼭 하시고 경매 입찰가를 생각하셔야 합니다.
임장은 필수이며 현지 부동산 사무소에서 꼭 문의를 하여 현장 시세를 더 확인하셔야 합니다.
법원에서 매각물건명세서 ,현황조사서 등기 상황 전부 증명서 발급 후 권리 변동이 없는지 다시 한번 확인하셔야 합니다.
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