잘 나가던 실물형 부동산펀드가 두 가지 '암초'를 만났다.
하나는 수익률 착시현상이고, 다른 하나는 부동산펀드의 최대 장점으로 불렸던 세 금혜택을 반감시키는 문제다. 세금 문제는 펀드수익률을 1~2%포인트가량 깎아먹을 가능성이 있고, 수익률 착시현상은 투자자들의 신뢰도를 떨어뜨릴 수 있다.
부동산펀드 관계자들은 특히 서울시의 무리한 세법 해석이 모처럼 조성된 부동산 간접투자 분위기를 망칠 수 있다고 지적했다.
◆ 수익률 착시현상=서울 목동에 사는 장 모씨(45)는 최근 기자에게 긴급 제보를 해왔다. 자신의 부동산펀드에 사고가 난 것 같다는 내용이었다.
장 씨는 "얼마 전 자산운용협회 홈페이지에서 기준가를 확인한 결과 마이너스 수익 률이 나왔다"고 주장했다.
그러나 장씨는 잘못된 정보를 접했다. 정확한 시스템 부재로 수익률이 실제보다 훨 씬 낮게 잡혔던 것이다. 예컨대 '맵스프런티어부동산10호'의 경우 자산운용협회를 통해 확인되는 9일 기준 최근 3개월 수익률은 -0.17%다. 하지만 실제수익률은 1.21 %로 당초 예상 수준을 기록하고 있다.
이처럼 괴리가 발생한 원인은 일정 기간마다 이뤄지는 현금배당 때문. 관련 시스템 이 구축되지 않아 펀드가 투자자들에게 현금을 배당할 때마다 순자산가치(NAV)가 줄어 들어 수익률이 급락하는 현상이 발생하고 있다.
자산운용업계 관계자는 "요즘은 투자자들이 똑똑해져 스스로 기준가를 확인한 후 잘못된 수익률에 항의하는 사례가 있다"며 "투자자 신뢰에 직결돼 해결 방안을 고 심하고 있다"고 전했다.
◆ 취득ㆍ등록세 감면혜택 논란=최근 서울시는 KTB자산운용의 실물형 부동산펀드 에 취득ㆍ등록세 7억원을 추가 납부하라는 예고통지서를 보냈다.
주로 기관투자가들을 대상으로 자금을 모집한 이 펀드는 지난 2004년 한나라 당사 를 437억원에 사들인 업계 최초 실물형 부동산펀드다. 실물형은 부동산 간접투자 활성화 정책에 따라 취득ㆍ등록세의 50%를 감면받고 있다.
그러나 서울시는 이 펀드의 자산을 자세히 분석한 결과 혜택에서 제외되는 부분이 있어 추가 납부를 예고했다고 밝혔다.
서울시 관계자는 "이 펀드의 취득자금 중 240억5000만원은 은행에서 차입한 돈이 었다"며 "펀드가 고객들로부터 모집한 순자산은 문제가 없지만 차입금은 당시 법조 항에 따라 혜택에서 제외돼야 한다는 입장"이라고 말했다.
부동산펀드는 순자산의 200%까지 차입이 가능하기 때문에 대부분 순자산 외에 차입 금을 끼고 빌딩 등을 매입한다.
따라서 서울시 과세가 적법하다면 다른 실물형 부동산펀드까지 악영향이 불가피하 며, 업계 관계자들은 1~2%포인트 가량 수익률이 하락할 것으로 추정하고 있다.
펀드평가업체 집계에 따르면 현재 실물형(임대형과 개발형 합계) 부동산펀드 규모( 최초 설정액 기준)는 전체의 20% 수준인 총 9000억원가량이다.
자산운용업계는 서울시 조치에 정면 반발하고 있다. 장인환 KTB자산운용 사장은 " 서울시에 과세 전 적부심을 청구했고 소송까지 갈 생각"이라며 "기업회계기준서는 펀드의 자산을 '투자자로부터 모집해 운용하고 있는 재산'이라고 규정했기 때문에 부채를 포함한 총자산에 세금 감면혜택이 주어져야 한다"고 말했다.
한편 서울시 관계자는 "2005년부터 관련 법 조항이 일부 변경되면서 이번 문제는 일단 2004년도에 설정된 펀드에만 적용될 수 있을 것"이라고 덧붙였다
첫댓글 좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^
늘 좋은 자료..정보 감사합니다