[상가분석반 10기] 고우고 3주차 강의 후기입니다

[고우고(gogo)]

[상가분석반 10기] 고우고 3주차 강의 후기입니다.

낙찰 받은 행동인 3인이 맛난 간식과 우유를 나누어 주며 홍소장님의 지속적인 스터디 지원을 받을 수 있는 행동인에 가입할 수 있도록 독려를 해 주는 시간으로 시작되었다.

홍소장님의 재능기부 혜택을 받는 복된 행동인 모임!! 부럽~~ 부럽~~

2주차 복습으로

물건 조사할 때 꼭 확인할 사항

1. 관리사무소와 관리단, 번영회(관리비, 간판, 주차, 공실)

2. 건물 내•외부 상태 및 시세(자체 단절요인, 관리상태, 위반여부)

3. 면적과 업종에 맞는 구조와 시설(공법적 분석)

4. 상권분석(입지, 동선, 거시적 상권)

5. 교통, 배후조건 및 부동산(흐름 및 호재, 악재 조사)

나만의 지역을 만들어 분산투자하기

1. 나만의 지역, 숨은 가치 발견하기

2. 물건의 종류를 가리지 말자

3. 장기, 단기 투자를 병행하자.

부산 서면 옆에 금련산 카페거리, 광안리 광리단길(카페 조말순에서 시작됨), 하남 교산지구 둘러보기 지역을 알고 투자할 때 낙찰이 쉬워지고 큰 수익이 나며 다양한 부가가치를 취할 수 있다.

큰지도를 놓고 교통, 배후조건을 알고 부동산의 호재와 악재가 될 요소를 파악해 큰 흐름을 알면 실패 없이 낙찰이 쉬워지고 또한 큰 수익을 얻는 투자를 할 수 있다.

간송특별전 관람가서도 함께 보지 못한 키스 해링(Keith Haring)전은 쌤이 상권의 최고 코드로 늘 강조하시는 文化(CULTURE) 아이템 시간이 없어 다음에 다시 와서 보겠다. 하고 가지 못한 게 참으로 아쉽다.

마치 낙서 같은 미술 표현과 행위로 미술을 대중화 시킨 현재 우리에게는 너무도 익숙한 이모티콘의 원조와도 같은 앞선 간결하면서도 표현 방식으로 강렬한 의미를 전달하는

~~20세기의 뛰어난 뉴욕의 팝 아티스트~~

시대를 앞서간 천재 미술가 키스 해링(Keith Haring) ” 빛나는 아기”

3주차 강의는 [BIG DATA 시대] 에

어디에 어떤 DATA가 있고 이를 어떻게 부동산 투자에 활용하는가?

• 소상공인포털

• 통계지리지정보서비스 SGIS

• 나이스비즈맵              POS 데이타    (유•무료)                   CARD사용 데이터

• 지오비전                    SK 텔레콤       (유료+샘플무료)          MOBILE사용 데이터

상권분석 하기(얻어낸 데이터 속에서 무엇을 어떻게 읽어내고 어떻게 해석하나?)

한식/백반/한정식(직장인)과 갈비/삼겹살(회식)로 사전 상권분석 방법을 상세하게 분석해 주신다.

마우스 집어 던지지 말고 사용해 분석하는 것이 편안해 질 때까지 반복해서 연습해 본다.(확실하고 쉬운 것부터 제대로 해야 어려운 사이트에 들어가도 적응할 수가 있게 된다.~~제발)

SGIS는 더욱 자세한 분석을 할 수 있었는데 현재 멈춘 상태로 앞으로 활성화 된다 함.

데이터 분석은 선택이 아닌 필수다.

업종에 따른 상가의 밀집도 분석이 확연히 다르게 나온다.

2016년에 수원 인계동 상가건물(과거 증권회사 나가고 공실)에 병원 개업자리로서의 적합성을 분석했던 자료를 보여 주신다. (좋았을 때 입점했던 증권회사가 나빠지자 나간 상권)

• 1단계 블록을 나누고 블록별 영향력 있는 시설 분류(관공서, 대형 쇼핑시설, 특화거리, 교통시설)과 핵심동선 파악해

• 2단계 입지분석은 배후 특징을 입지별로 세분화해서 등급을 메기고 세분화 할 수 있는데까지 세분화해 들어 가면서 비교하고 또 비교한다.

• 3단계로 인터넷을 통한 관련 정보를 검색

• 4단계 전문사이트를 통한 상권 및 업종 정보 분석을 한다.

  
  

나이스비즈맵에서 공실 상가 유망 업종을 파악한다.

같은 블록 안에서도 골목 하나만 지나도 상권이 전혀 달라지고 주동선을 벗어나면 커다란 차이가 나는 상권이 되는 경우가 많다.

상권은 어떤 배후가 있느냐, 또한 동선이 어느 곳인가? 에 따라 상권의 호•불호가 완전히 달라진다.

제대로 된 배후 수요 인구와 동선을 알지 못하면 제대로 된 상권 분석이 불가능하다.

지도로 추정해 보고 현장에 가서 동선을 살펴야 한다.

잘 몰라서 분석할 수 없으면 쪼개고 나누고 또 쪼개서 분석하도록

주엽역 경매물건을 통해 편견을 버리고 적지 않은 수익을 올린 케이스도 상권 분석 (카페 글 참고)

 

교통이 어떤 영향을 미치는지?

부동산에 교통은 긍정과 부정의 영향이 있다.

교통 시설의 영향은 부동산 종류에 따라 시간에 따라 호•불호가 달라진다.

KTX개통과  강릉KTX역 상권

수원역 전통적인 환승역인 수원역에 들어설 복합환승센터가 AK PLAZA에 비해 상대적으로 뒤졌던 롯데백화점으로 사람들의 접근 여건이 좋아지게 되면서 AK가 약화되고 롯데가 확 살아나게 되고 또한 앞에 로데오거리 등에도 여러가지 변화가 생기게 되는 등 대형 시설물의 주변 상권의 변화에 미칠 영향을 예상해 발전방향을 생각해 발전 단계 1, 2, 3, 4를 예측해 선점 투자를 고려할 수 있을 것이다. (기존 준공된 광교 지하 복합환승센터는 기존 지상 상권의 초토화되었던 것에 비해 수원 로데오거리는 개발효과의 득을 얻게 되는데 관심을 갖고 관찰하면 좋을 것이다.)

수원의 전통 최고상권 팔달동 남문시장의 쇠락 교통은 지역에 따라 부정과 긍정으로 다르게 나타난다.

빨대효과(“+”흡수효과, “-“유출효과), 개발효과, 시너지효과

대형판매시설들과 상권의 변화에 대한 주거용 부동산과 상업용 상권에 대해 다를 수 있는 영향을 사례를 보여주신다.

경강선의 개통으로 경기도 지역 땅값은 크게 올랐지만 원래 상권이 없었고 역세권도 없이 역사만 홀로 서 있는 곳들의 지역상권이 생기는 것은 분당이나 판교로 쉽게 이동할 수 있는 지역의 역세권 상권(?)일 뿐이기 때문에 크게 형성되기는 어려울 것이다. 오히려 빨대효과가 있는 판교와 GTX역까지 들어서는 분당 이매 지역은 집값이 크게 상승했다.

7호선 개통으로 변화된 부천 지역 상권 변화를 통해 새로운 교통시설이 블록 별로 어떻게 다른 영향을 미치고 있는지를 기존의 1호선 역들과 신설 7호선 역들의 승•하차 승객 수를 통해 살펴보았다..

경기도 교통정보센터

국토교통부의 국가철도망 구축계획(2016~2025)에 노선 별 계획•진행 상황을 보고 부동산 투자에 활용하도록 하는 방법을 이해 한다.

광역분석을 통한 교통과 대형판매시설물들의 변화를 알면서 또한 세밀하게 쪼개고, 나누어 분석하고 또 분석하는 것은 앞으로 일어날 광역의 변화를 분석하여 미치게 될 영향을 분석할 수 있을 때 까지 실력을 키워야 한다.

[나임]

고우고님
수업을 잘 정리해주셨네요~^^
데이터 활용으로 좋은 물건으로
수익 내시길 바랍니다 ~

[고우고(gogo)]

나임님~~
열심히 배우고 익혀서 내 것으로 우선 만들고 싶습니다.

[꽃이 피다]

고우고우님 상분반 수업들으시는군요^^
저는 온라인으로 신청했어요 기대됩니다
알찬수업 즐겁게 수강하세요!

[고우고(gogo)]

꽃이 피다님~~
정말 반갑습니다.
게속 강의를 듣고 있는데 꼭 들어야 할 강의입니다.
온라인 잘 신청하셨습니다.
정말 많은 걸 배울 수 있다고 생각합니다.
쌤들 마다 아낌없이 쏟아 부어주시는 팁들이 많지만 홍소장님도 나누고 쪼개고 분석하고 또 분석하고 그뿐 아니라 정말 발로 가장 많이 뛰시는 분이라고 생각합니다. 너무나 차고 넘치도록 다 풀어주시는데 담는 그릇이 너무 작아서 아쉽기만 합니다.
좋은 시간 되실 거라 믿습니다.

[럭키향]

고우고님 ^^
3주차 수업도 열심히 복습하셨어요 ~
매주 올려주시는 후기 덕분에 홍소장님께서 강조하셨던 부분을
다시한번 점검할 수 있었습니다 ~ 감사합니다 ^^
이번주도 즐겁게 보내시구요 ~ 토요일에 강의실에서 뵙겠습니다 ~

[고우고(gogo)]

럭키향님~~
보고 또 보고 나누고 쪼개고 또 조개서 분석하고 또 분석하면서 발로 또 뛰시는 쌤을 닮고 싶어 일단 열심히 쌤의 가르침을 메모해 남겨 두려 하는데 너무나 알차고 좋은 걸 모두 풀어주시니 정리하는 것만도 만만치 않습니다.
럭키향님께도 다소라도 도움이 되신다니 기분이 좋습니다.
내일 수업시간에 뵙지요.

[빈준]

오늘도 복습 확실히 하고 갑니다^^

[고우고(gogo)]

빈준님~~
빈준님께도 복습하는데 도움이 되신다니 기분이 좋습니다.

[억만순이]

상분반 수업 엄청 알차네용~
다음번엔 곡 수강해야 갰어여~
후기 잘 보았습니당