"5층이하" 창원 아파트 시세(성산구, 의창구).. 재건축 자료 : 잉여 용적률이 돈.. 19-1-18일 업본

[강투]

# 카페 용량 초과로 창원 "전체"를 보려면 화살표 주소 클릭 => http://blog.daum.net/kngland   # 세대수와 신축, 잉여 용적률이 많은 아파트를 적색 또는 박스로 강조함. 자료 수정 중이며 "틀린 부분, 대지 지분"아시는 분 댓글 부탁~~. 아파트 정보와 시세를 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색된다 : 네이버는 가로 화면 회전 후 클릭, 다음은 회전하면 된다. 지인 문의.. 다음, 네이버 서버의 시간 접속량에 따라 느릴 수 있으므로 둘 다 홈에 추가해서 빠른 서브 이용하면 된다. ; "blog.naver.com/kng139175".. 다음 카페 "강남투자연구소"

1. 아래 "평균 고가"는 국토부 실거래가를 원칙으로 하고, KB, 한국 감정원, 부동산 뱅크 고가를 참고했지만, 실거래가 너무 적거나 없으면 과거의 평균 가격을 적용한다. "5층 이하 아파트는 "재건축"과 관련이 많으므로 "건물 ?평형"은 의미가 없으므로 "2종 전용지역"의 "입지를 반영한 대지 지분의 땅값"만 계산하면 된다. 설명은 "아파트 정보와 시세"를 참고.. 평균 고가에서 10%내외로 낮추면 "저가"가 되고, 5%내외를 낮추면 "중간 가격"이 된다. $은행의 개인 신용도 : "KB 또는 기타 평균 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방 공제 : 기타 시군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 용적률은 네이버 부동산, 등기부로 "대지 지분" 참고, 용적률은 90년대 초반 건축된 것만 기재.. 평수는 반올림. 

3. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 실평수, 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.

4. 공급 면적에 오차가 많고 국민의 이익인 재산과 직결되므로, 공급 면적에서 "전용 면적"으로 변경하여 용적률을 산출한다. 아래 또는 아파트 정보와 시세에서 부가 설명을 했고, 재건축 관련성이 큰 고층 95년식까지만 원칙 적용한다.

5. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5가지 실내형..  지번, 번지 : 럭키는 가음동 14-5번지.. 

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창원 5층이하 아파트 시세, 재건축 자료.. 지번-건령 정렬, 저층은 "2종 전용(용적률 150%)" 원칙.
동	단지명	건령,	세대,	최고,	용적률	대지	공	전	전용	공급	매매<만>	전세<만>
	지번	동수	주차	저층	잉여	/?형	급㎡	용㎡	평수	평형	평균고가	평균고가
가	럭키	87	330	5	네,KB:55?	11평	56?	43	13평	15평	17,500	6,750
음	가음동 14-5	7	1		약115%	12평	61?	46	14	17	19,250	7,250
동					잉여35%	13.3	64?	49	15	19	20,500	9,250
	위 면적은 KB와 네이버에 근거한 것이만, 전용과 대지 지분의 실제가 다르므로 용적률을 고친다. 불변의 사실은 등기부상의 대지 지분이 권리이며 돈이다.는 것이다. 용적률 = "전용 평수" ÷ 대지지분.. $.잉여 용적률 : 2종 전용(용적률 150%) - 구축 현재의 용적율..  #. 아래 은아 아파트는 150%-125% = 25%
	은아 23-3	87	500	5	125%	12평, 2형	59	49	15평	18평	13,500	8,500
		7
	아래 아파트는 소단지이므로 최근에 거래된 것을 근거로 가격을 산정하면 된다.   예) 대동 18-7월 매매12,500만원, 삼선 18-10월 매매 10500만원, 상록 18-10월 매매 10300만원
가	대도	88	75	5	100%	14평	55	45	14	17	10,000	6,000
음	20-4						72	55	17	22	5채
동	대동(24-2)	91	40	5			68	57	17	21	13,000	8,000
	대동(24-11)	89	70	5			67	57	17	20	12,500	9,000
	비앤지스틸	89	50	5		19평	66	54	16	20	18,000	8,000
										0
	삼선	88	130	5		10.1평	49	43	13	15	10,500	5,500
	22-7	2					53	48	15	16	15,500	6,000
	상록24-3	81	130	5		1/130 ?	40	34	10	12	10,300	5,000
		2			지분율90%	13평형 부동산?
	세방24-7	89	190	5			47	42	13	14	15,300	6,000
가		4					52	39	12	16	15,500	6,000
음	센트럴	87	130	5		13.2평	48	39	12	15	10,900	6,000
동	22-4	2							0
	월드20-7	87	100	5			54	44	13	16	14,000	6,000
	태주실업	88	80	5		10.2	46	34	10	14	9,800	5,000
	20-12	1			97%	12.3	52	38	12	16	16,000	5,500
							55	40	12	17	16,500	6,800
	형진, 한아름	85	160	5	지분률?	1/60 ?	49	42	13	15	11,100	7,000
	22-1	3			한아름 91		52	43	13	16	14,000	7,500
					형진 70.8		56	48	15	17	15,000	8,000
대	현대	79	630	5			50	50	15	15	12,200	4,500
원	대원39	22	0.71				56	54	16	17	15,100	7,100
동							72	56	17	22	17,500	10,000
							82	76	23	25	21,600	11,000
							103	103	31	31	31,400	17,000
반	까치1차	90	500	5			38	30	9	12	13,900	5,500
지	27	10	1				39	32	10	12	14,700	6,000
동	까치2차	91	416	15			59	54	16	18	14,350	12,000
	24	4	1.2	14
사	대동1차142	88	400	5	약 124%	11.1평	55	45.7	14	17	13,500	8,000
파	(1~8동)	8	0.4			12.2평	60	50	15	18	14,000	11,000
동						12.8평	63	52.7	16	19	14,700	12,000
	대동2차142	89	470	5	약 127%		54	44	13	16	16,000	7,750
	(9~18동)	10	0.6			11.9평	61	50	15	18	18,000	9,500
					0.55차	16.6평	82,85	69	21	25	25,000	14,000
							91	75	23	28	28,000	16,000
						19.3평	97	82	25	29	31,000	18,250
	동서143	89	190	5			51	42	13	15	14,750	7,500
		4	0.48				58,60	48	15	18	16,250	8,500
사					112%	14.2평	64	52	16	19	16,750	9,250
파	삼익1차147	88	570	5	약 112%	10.7평	49	39.9	12	15	14,000	7,000
동		13	0.6			13.3평	59	50	15	18	17,000	9,500
						16평	70	60	18	21	20,500	11,000
	삼익2차147	89	400	5	약 110%		51	42	13	15	14,250	7,500
		10	0.6			18.4평	79	68.6	20	24	25,000	13,750
						21.4평	90	79.7	24	27	29,500	17,500
							129	115	35	39	38,500	20,500
	무궁화148	88	770	5	약128%	12.6평	61	51.6	16	18	17,000	9,000
		13	1			13.7평	68,70	60	18	21	19,000	10,750
상	대우	85	680	5	약 80%	13.8평	44	36	11	13	17,000	6,500
남	63번지	17	0.64		잉여70%	16평	51	42	13	15	20,000	7,250
동						18.3평	56,59	49	15	17	23,000	8,500
						21.6평	66	58	18	20	26,000	11,500
						26.7평	82	73	22	25	33,000	16,000
							130	120	36	39	50,000	18,000
신	주공 90	87	1500	5	약 80%	15평	45	39.7	12	13	20,000	7,000
월		36	1		잉여 70%	17.4평	52	47	14	16	22,000	8,500
동							57	51	15	17	25,000	9,500
							65	59	18	20	30,000	11,000
	은아 93	88	1550	5	약 124%	14.5평	68,70	60	18	21	26,500	12,000
		38	0.96			17.7	84	74	22	25	32,500	15,000
						19.1	90	80	24	27	34,000	16,000
					118%	21.1	96AB	85	25	29	37,000	17,500
						26.6	125	111	34	38	47000	21,000
						33.4	150	134	41	45	49000	23,500
						42.4	189	170	52	57	59000	27,500
용	롯데 63번지	84	920	5	106%	16평	61	56	17	18	29,000	10,000
호		25	1				74,75	68	20	22	32,000	12,000
동							86	80	24	26	36500	14,000
							89	83	25	27	39500	14,500
							106	99	30	32	44,000	18,000
							114	107	32	34	48,000	20,000
							120	113	34	36	50,000	21,000
							139	133	40	42	60,000	24,000
용							149	142	43	45	73,000	28,000
호							194	187	56	59평	94,000	32,000
동	일동66	86	810	5			58	51	15	17	17,000	8,500
		16	0.8				66	59	18	20	20,000	9,750
	무학67-2	87	1,040	5	132%?		60	50	15	18	17,000	8,500
		16	0.8				66	56	17	20	19,200	9,750
내	주공454-9	77(4)	200	5			34	34	10평	10	10,250
동	목련	79	250	5	113%?		52	41	12평	16	9,500
	454-1	3					76	59	18	23	15,000
							82	64	19	25	15,250
							102	81	25	31	18,000
							105	84	25평	32	18,500
내	삼미특수강	76	100	5	138%?		69	53	16	21	11,000
동	454-11	2					72	65	20	22	12,250
	비앤지스틸	87	50	5			81	68	21	25	17,000
	삼성항공	90	70	5			85	71	22	26	15,500
	대동화천	90	80	5			66	55	17	20	12,750
	한국화약	91	60	6			71	57	17	22	13,000
신	동성빌라	89	130	5			98	84	25	30	21,250
촌							143	126	38	43	24,250
동							179	158	48	54	26,750
	문창빌리지	3	80	5			105	84	25	32	22,750
							141	122	37	43	26,750
	삼성빌라	90	90	5			82	69	21	25	14,750
							87	74	22	26	15,250
	상림	84	120	5			60	47	14	18	9,250
							70	57	17	21	12,750
신	성원	87	400	5			56	50	15	17	11,000
촌							59	52	16	18	11,250
동							65	59	18	20	13,500
	신촌	84	80	5			61	52	16	18	12,000
	양곡	78	130	5			100	90	27	30	21,750
							121	111	34	37	25,000
	영흥	81	100	5			48	65	20	15	8,750
	형진빌라	89	80	5			65	54	16	20	11,500
							68	57	17	21	11,500
	효성가든	84	100	5			54	42	13	16	8,500
							72	58	18	22	11,250
							90	75	23	27	12,750

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$. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.) 

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다.  

[김민혜]

열심히 보고 연구중입니다.


진짜 오랜만입니다. 경남 창원에서
아직 살아서 투자중 입니다.