토지와 건물이 따로 경매에 나왔어요. 입찰하면 안되나요?
부동산 하락장에서는 항상 경매 열기가 뜨겁습니다. 싸게 사서 비싸게 판다는 단순한 원리를 바탕으로, 경매는 다양한 방법을 활용해 물건을 매입할 수 있습니다.
그중에서도 특수물건은 가장 고급 범주에 속하는 분야입니다. 월등한 수익성으로 경매 끝판왕이라고 불리지만, 확실하게 공부하는 것은 어렵습니다.
오늘은 경매물건을 검색하다 보면 심심치 않게 등장하는 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음', '소유자 미상의 건축물 소재함', '제시 외 건물 성립 여지 불분명' 등의 법정지상권 관련 문구의 의미와 수익화하는 방법에 대해 알아보겠습니다.
앞서 말씀드린 ‘제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음’, ‘소유자 미상의 건축물 소재함’, ‘제시 외 건물 성립 여지 불분명’ 등의 문구는 경매공고에서 어렵지 않게 볼 수 있습니다.
감정평가서에 나온 사진을 보면 토지와 건물 중 토지만 경매가 진행되는 경우입니다. 이런 물건을 법정지상권 부동산이라 합니다.
정확한 법리 지식을 갖추고 해결하면 일반 물건과 비교해 아주 높은 수익을 얻을 수 있지만, 낙찰 후 건물주와 쉽게 협의되지 않으면 장기전이 될 수밖에 없습니다. 따라서 자금이 여유롭고 게임을 즐길 수 있는 분들께 적합한 경매물건입니다.
법정지상권은 소송 절차를 잘 숙지해야 실수하지 않습니다. 입찰자는 어떤 물건이든 입찰부터 결과까지 예상할 수 있어야 합니다.(최악의 상황을 염두해야 합니다)
특수물건을 낙찰 받아 상대방과 법정에서 다투는 것은 대부분 법리적인 문제입니다. 따라서 경매물건의 대부분은 본안소송 결과를 미리 알고 입찰할 수 있습니다.
미경험자가 법정지상권 부동산에 도전하려면 관련 판례를 충분히 알고 있어야 합니다. 버겁다면 해당 부동산과 관련된 판례라도 충분히 숙지해야 합니다.
법정지상권 물건뿐만 아니라 다른 하자 있는 경매물건에 도전하려고 해도 마찬가지로 항시 대법원 판례를 찾는 습관을 들여야 합니다.
지금부터 지상권에 대해 알아보겠습니다.
1. 지상권
지상권은 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권입니다다. 한마디로 토지를 토지주의 의사와 관계없이 배타적으로 사용할 권리가 있느냐, 없느냐를 말합니다.
2. 법정지상권
토지와 지상 건물이 동일인에게 귀속하고 있었으나, 저당권에 의한 경매의 원인으로 토지와 지상건물의 소유자가 달라진 때에 건물 소유자를 보호하기 위해서 법률의 규정에 따라 당연히 인정되는 지상권이 법정지상권입니다. 법률규정에 따른 취득이므로 등기를 필요로 하지 않습니다.
3. 관습법상의 법정지상권
동일한 소유자에게 속했던 토지와 건물 가운데 어느 하나가 매매 및 기타 원인으로 각각 소유자가 달라진 경우 토지주와 건물주 사이에 건물철거 특약이 없으면 건물소유주는 지상권을 취득하게 되는데 이것을 관습법상의 법정지상권이라 합니다.
4. 법정지상권이 성립하지 않는 경우
① 토지에 근저당이 설정되고 그 뒤 착공된 건물
② 본래부터 토지와 건물의 소유주가 다르고 계속해서 토지와 건물이 한번도 동일인에게 소유권 이전이 되지 않았던 건물
③ 건물주와 토지주 사이에 건물을 철거하겠다는 특약이 있는 건물(관습법상 법정지상권 물건의 경우)
④ 공유지분 토지 위에 서 있는 1인의 건물
⑤ 건물주가 토지주에게 지료판결을 받고도 2년 넘게 지료지급을 연체한 건물(지료지급 2년 연체 시 토지주는 지료연체를 이유로 건물주에게 지상권 소멸청구를 할 수 있음)
⑥ 건물의 외관을 제대로 갖추지 않은 경우(주벽, 기둥, 지붕을 갖추지 못한 건물)
5. 토지와 건물이 있는데 어떠한 경우 토지만 경매될까요?
① 토지주와 건물주가 각각 다른 명의로 되어 있고, 그중에 토지주가 토지에 설정된 채무를 갚지 못해 경매가 진행 되는 경우
(단독, 다가구 등토지와 건물의 등기가 분리된 물건 중 토지의 채무가 있는 경우, 이런 경우 건물이 관습법상의 법정지상권이 성립될 가능성이 크므로 사전조사를 철저하게 해야 한다)
② 채무자가 은행에서 토지와 건물을 공동담보로 대출을 받았는데 건물이 등기부상에 기재된 것과 현황이 다른 경우 토지만 경매를 진행한다.
(민사집행에서는 동일성이 떨어지는 부동산에 대해 경매진행이 불가능하다)
③ 건축주가 신축건물을 짓는 도중에 토지의 과다채무를 견디지 못해 토지만 경매가 진행되는 경우(공사 중단된 건물)
④ 건물은 멀쩡하게 건축되어 외관상으로 완공되었지만 토지에 있는 채무를 갚지 못하고 준공이 안 된 건물의 경우, 건물등기부등본이 없으므로 토지만 경매가 진행된다.
(불법 건축물이 아니라면 추후 등기가 없는 건물도 강제로 등기하여 경매진행이 가능하다)
⑤ 불법건축물이나 무허가건물이 서 있는 경우
(비닐하우스, 견사, 화장실, 창고 등 등기 없이 사용 가능한 건축물)
6. 법정지상권 물건 가운데 수익을 낼 수 있는 물건 고르는 요령
① 법리적으로 지상권이 성립되지 않는 물건을 먼저 고르는 것이 좋습니다. 이 경우 토지주가 건물주보다 법적으로 유리한 위치에 있으므로 협상할 때 우위에 있어 매매 시간을 단축할 수 있다. 또 건물철거소송을 통해 건물주를 압박할 수 있습니다.
협상결렬 시 대집행을 통해 실제 건물의 철거도 가능하므로, 지상권 성립 유무는 매우 중요합니다.
② 토지는 경매에서 제외되고 건물만 경매가 진행되는 경우, 오히려 건물의 지상권이 성립된다면 토지주에게 지료(토지사용료)를 지급하고도 수익이 나면 입찰을 고려해도 됩니다.
지상권이 성립되는 건물은 토지주에게 토지를 싼값에 매도하라고 유도할 수 있습니다.
③ 지상권이 성립되는 건물이 있고 토지만 경매에 나온 경우, 토지가 유찰이 많이 되어 건물주에게 받을 수 있는 지료 수익이 충분하다고 예상된다면 지료를 받을 목적으로 입찰할 수 있습니다.
건물주가 지료를 지급하는 것이 부담될 때에는 토지매입을 권유하거나 건물 매도를 유도할 수 있습니다.
④ 관습법상 법정지상권이 성립한다고 하더라도 외관이나 건물 상태가 아주 불량한 경우 입찰을 고려해도 됩니다. (폐가, 흙집 등 건물 노후도가 심하거나 불필요한 건축물인 경우)
⑤ 지상권이 성립된다 하더라도 건물이 쓸 만한 경우나 건물주에게 토지가 반드시 필요한 경우는 입찰을 고려해도 됩니다.
예를 들면 준공을 앞둔 건물은 토지가 반드시 필요합니다. 또 준공되면 건물과 토지를 공동담보로 은행에서 대출을 받을 수 있으므로, 건물주가 토지주에게 토지매매대금을 지급하기에도 유리합니다.
7. 추가로 알아두어야 할 사항
① 공사가 중단된 건물이 서 있는 경우, 토지를 낙찰 받은 후 기존 건축주가 건축허가를 받았던 용적률이나 기타 용도에 맞게 재허가가 가능한지 여부를 해당 관청에 문의해봐야 합니다.
② 토지만 경매 진행이 되고 그 지상에 수목이 존재하는 경우, 감정 평가 가격에 수목이 포함되었다면 낙찰자에게 소유권이 귀속되지만, 그렇지 않으면 나무를 심은 자에게 소유권이 있고 그 수확도 심은자에게 귀속됩니다.
③ 경매로 낙찰된 토지 지상에 묘지(분묘)가 있다면 낙찰자는 묘지 연고자 동의 없이 임의대로 이장할 수 없습니다. 분묘기지권은 타인 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 인정되는 물권이고, 이 범위는 분묘뿐 아니라 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위입니다.
단, 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 않습니다. 분묘 이장으로 분묘 수호와 봉제사에 필요 없게 된 부분이 생겨났다면 그 부분에 대한 분묘기지권은 소멸합니다.
참고로 타인 소유 토지에 토지주 승낙 없이 분묘를 설치하고 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖춘 분묘를 20년간 유지 했다면 등기 없이 분묘기지권을 취득합니다.
#도서출판지혜로