조합에서 토지를 구입하는데 중개사도 아닌 이사가 중개를 했다고?
Q. 우리 조합의 이사 한분이 조합에 토지를 소개하여 조합은 그 토지를 구입하였고, 소개한 이사에게 토지중개수수료 7백만원을 지급하였다고 합니다.
그런데 그 이사는 공인중개사가 아닌데, 중개업무를 하고 중개보수까지 수령한 일이 정당한지에 대한 의문이 있습니다.
또 농협의 임원인데 임원이 농협을 상대로 이러한 중개행위와 중개보수를 수령한 일이 정당한지에 대한 의문도 있습니다.
A. 조합수가 많고, 법률을 잘 알지 못하는 농업인들이 임원에 취임하여 중요한 업무를 함부로 수행하다보니 일어나는 일입니다.
그러나 이 사태는 대단히 엄중한 일입니다.
가, 토지의 중개업무
토지를 비롯한 부동산의 매매중개는 매도자와 매수인 사이를 연결해주고, 토지에 대한 설명과 토지이용관계, 권리의무 관계 등을 설명하며, 계약서를 작성해주는 것을 가리킵니다.
토지 등 부동산의 매매거래 중개는 공인중개사로서 중개사무소를 관할하는 관청에 중개사무소 개설등록을 한 사람이 중개를 할 수 있고, 다른 사람은 토지매매 중개를 할 수 없습니다.
만약 이러한 요건을 충족하지 못한 사람이 중개업무를 할 경우에 처벌대상이 됩니다.
나. 공인중개사법 위반
1) 공인중개사사무소 미등록 영업
공인중개사로서 관할관청에 중개사무소 등록을 한 사람 만이 토지매매거래를 중개할 수 있는데, 그렇지 않은 사람이 토지매매거래를 중개하는 것은 위법으로서 처벌대상입니다.(공인중개사법 제9조 제1항)
즉, 공인중개사가 아닌 사람이 토지매매거래를 중개하는 일은 위법입니다.
또, 공인중개사라고 하더라도 사무소 관할관청에 공인중개사 사무소 개설등록을 하지 않은 사람이 토지매매거래를 중개하는 일도 위법입니다.
공인중개사법 제9조 제1항을 위반하여 토지매매거래를 중개한 사람은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다.(공인중개사법 제48조 1호)
2) 공인중개사 보수를 초과한 금품수령
토지의 중개에서 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조(중개보수)에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위는 엄격히 금지되어 있습니다.(공인중개사법 제33조 제1항 3호)
그리고 토지의 매매거레에 따른 중개사보수는 매매금액의 0.9%이내에서 상호 협의하여 결정하게 되어 있습니다.
따라서 토지중개수수료는 토지대금의 0.9%이하여야 합니다.
그러므로 이 사건의 토지매입금액의 0.9%이상의 중개수수료를 받았을 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.(공인중개사법 제49조 제1항 10호)
아울러 조합장은 업무상배임죄가 되어 10년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금형에 해당하게 됩니다.(형법 제356조) 특히 조합장은 중개수수료가 법정수수료율 이내라고 하더라도 배임죄에서 벗어날 수 없습니다.
다. 농협 임원의 의무
1) 농협 임원의 성실의무
농협법은 <지역농협의 임원은 법률과 법률에 따른 명령 및 정관의 규정을 지켜 충실히 그 직무를 수행하여야 한다.>(농협법 제53조 제1항)고 명확하게 규정하고 있고.
또, <임원이 그 직무를 수행할 때 법령이나 정관을 위반한 행위를 하거나 그 임무를 게을리 하여 지역농협에 끼친 손해에 대하여는 연대하여 손해배상의 책임을 진다.>(농협법 제53조 제2항)고 규정하고 있습니다.
이 내용은 <농협 임원의 의무>를 농협법에 명확하게 밝혀놓은 것입니다.
농협과 임원의 관계는 민법상 <위임계약>관계이므로 임원은 위임내용에 따라 선량한 관리자의 주의를 다하여 성실하게 위임받은 사무를 처리하여야 할 의무가 있습니다.(민법 제681조)
<의무>란, ‘법규상의 구속’, 즉 의무자인 임원의 의사와 관계없이 ‘임원이 반드시 따라야 한다’고 <법에 의해 강요되는 것>을 말합니다.
의무의 내용은 적극적으로 해야 하는 일(작위 作爲)과 소극적으로 하지 말아야 할 일(부작위 不作爲)로 나뉘지만, 양측은 모두 임원이 반드시 지켜야 하는 법적 강제사항입니다.
임원은 법령과 법령에 따른 명령 및 정관, 의결기관의 의결사항 등을 모두 준수하여 충실하게 직무를 수행하여야 할 의무가 있습니다.(농협법 제53조 제1항, 정관 제58조 제1항)
또 농협의 이사는 농협과 소속 조합원의 이익을 더 높이기 위해 최선의 노력을 다하여야 하고, 조합의 업무를 집행하는 과정에서 개인의 이익을 도모하거나 조합의 이익을 희생하지 않도록 주의하여야 할 의무도 있습니다.
나아가 조합의 모든 임원은 일부 임원이나 조합장이 직무를 수행하는 과정에서 사적인 이익을 취하거나 직무상의 의무를 위반하는 행위를 할 경우에 이사회소집요구와 징계 등 적절한 조치를 하여야 하며, 이를 소홀히 하거나 하지 않는 일은 충실의무 위반이 됩니다.
2) 임원의 위법행위
본 사건의 경우, 이사가 1.공인중개사법을 위반하여 부동산(토지)중개업무를 수행하고, 2.고액의 중개수수료를 수취하니 일은 공인중개사법을 위반한 일이면서 3.농협법상 농협임원의 성실의무 위반이 되는 것입니다.
또한, 조합장은 조합의 토지를 취득하는 과정에서 1.무허가 중개인을 통하여 매매계약을 체결함으로써 공인중개사법 위반사태를 초래하였고, 2.계약내용과 과정상의 위험을 초래하였으며, 3.토지매매거래의 공정성과 적절성을 훼손하였고, 4.조합 내부 인사를 계약에 깊이 개입시킴으로써 계약 전반에 의혹과 불안을 야기한 점 등의 부당한 업무처리를 하였습니다.
이에 대하여 이사와 감사들은 당연히 이들의 직무위반행위, 법률위반행위를 지적하고 시정 및 징계조치를 하여야 할 의무가 있습니다.
부당한 업무처리가 분명한데 이를 묵인하거나 문제 삼지 않는 일은 이러한 부당업무처리의 공동정범이 되는 것이기 때문입니다.
즉, 다른 임원의 위법행위에 대해 문제 삼지 않거나 적절한 조치를 하지 않는 일도 곧 임원의 의무를 소홀히 하는 것이며, 해임, 제명 등의 대상이 됩니다.
3) 위법행위에 대하여 다른 임원이 조치할 사항
따라서 이사의 위법행위, 조합장의 부당 업무처리에 대하여 다른 이사들은 이 문제를 다루기 위한 임시이사회 소집요구를 하거나, 혹은 이 문제를 차기 이사회 안건으로 채택하여 줄 것을 연명으로 요구하여 문제 삼아야 합니다.
그리고 감사는 이사들과 별개로 이 사건에 대한 특별감사를 실시하여 그 전말을 잘 살피고 위법한 사태에 대한 조치를 조합장에게 요구하여야 합니다.
이사회와 감사가 이러한 문제점을 정확히 다루어 해결하면 좋을 것이지만, 만약 해결되지 않는다면 대의원이나 조합원들이 이 문제의 소명과 해결을 요구하게 될 것입니다.
대의원, 조합원들이 문제 삼을 경우 해당 이사와 조합장은 해임과 조합원제명, 손해배상, 형사처벌까지도 피할 수 없게 될 것입니다.
라. 요약 및 결론
농협의 임원은 법률과 법률에 따른 명령 및 정관의 규정을 지켜 충실히 그 직무를 수행하여야 합니다.(농협법 제53조 제1항)
조합과 임원의 관계는 민법상 <위임계약>관계이므로 임원은 위임내용에 따라 선량한 관리자의 주의를 다하여 성실하게 위임받은 사무를 처리하여야 할 의무가 있습니다.(민법 제681조)
토지의 매매중개 업무는 반드시 공인중개사로서 관할관청에 중개사무소 개설등록을 한 사람이 중개를 할 수 있고, 다른 사람은 토지매매 중개를 할 수 없습니다.
이러한 요건을 충족하지 못한 사람이 중개업무를 할 경우에 처벌대상이며 형벌은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다.(공인중개사법 제48조 1호)
그리고, 토지의 중개에서는 매매금액의 0.9%이내에서 보수 또는 실비를 받을 수 있을 뿐이고, 그 것을 초과하는 사례ㆍ증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 금품을 받는 행위는 엄격히 금지되어 있습니다.(공인중개사법 제33조 제1항 3호)
만약 이 규정을 위반하였을 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.(공인중개사법 제49조 제1항 10호)
농협의 이사는 농협과 소속 조합원의 이익을 더 높이기 위해 최선의 노력을 다하여야 하고, 조합의 업무를 집행하는 과정에서 개인의 이익을 도모하거나 조합의 이익을 희생하지 않도록 주의하여야 할 의무도 있습니다.
나아가 조합의 모든 임원은 일부 임원이나 조합장이 직무를 수행하는 과정에서 사적인 이익을 취하거나 직무상의 의무를 위반하는 행위를 할 경우에 이사회소집요구와 징계 등 적절한 조치를 하여야 하며, 이를 소홀히 하거나 하지 않는 일은 충실의무 위반이 됩니다.
따라서 이사의 위법행위, 조합장의 부당 업무처리에 대하여 다른 이사들은 이 문제를 다루기 위한 임시이사회 소집요구를 하거나, 혹은 이 문제를 차기 이사회 안건으로 채택하여 줄 것을 연명으로 요구하여 문제 삼아 수습할 의무와 책임이 있습니다.
감사는 이사들과 별개로 이 사건에 대한 특별감사를 실시하여 그 전말을 잘 살피고 위법한 사태에 대한 조치를 조합장에게 요구하여야 합니다.
이사와 감사의 조치로 이 사건이 수습되고 종결되면 다행일 것이지만, 임원 선에서 해결되지 않고 대의원이나 조합원이 문제 삼을 경우 해당 이사와 조합장은 임원해임, 조합원제명, 손해배상청구, 형사고발 등의 조치를 피할 수 없게 될 것이기 때문입니다.