3.6 부동산뉴스

[배상균]

1."청계천 옆에 40층 복합건물"

2.13개월째 오름세… 물 좋은 지역은 1년새 1억이상 뛰어

3.새 아파트 발코니, 개조시점 따라 세금 등 비용달라

4.평당 5,000만원 육박 강남 아파트값 "꼭지점" vs "아직은"

5.이르면 5월부터 재건축 안전진단 강화

6.을지로2가 5지구，주상복합·호텔 부지로

7.고급 고층아파트 봇물, 고수익 될까

8.서울 동대문·강남 등 15개 구청 재산세 20 ~ 30% 내리기로

9.제2롯데월드 허가후 호가 급등

10.서울 재개발 속도 빨라진다

11.시세보다 높은 희한한 공시지가

12.헷갈리는 주택보유 기준

13.중개업자 실적 '뚝' ‥ 실거래가 신고 여파

"청계천 옆에 40층 복합건물"

[조선일보 2006-03-06 03:25]    

6성급 호텔·70~100평형 아파트 추진
"평당 5000만원 될듯"

[조선일보 유하룡기자]

서울 을지로 2가 청계천 장통교(橋) 인근에 6성급 호텔과 주상복합아파트가 결합된 최고 40층짜리 복합빌딩이 들어설 전망이다. 사업시행자측은 이곳에 들어서는 아파트(70~100평형)의 평당 가격을 3000만~5000만원으로 책정, 사상 처음으로 평당 5000만원대를 돌파할 것으로 보인다. 100평형이 평당 5000만원에 분양된다고 가정할 경우 단순 계산으로 분양가가 50억원에 달한다. 그러나 이 사업은 지난해 고도 제한 완화문제로 특혜 시비가 빚어졌던 만큼 인·허가 과정에서 논란도 예상된다.

부동산 개발업체인 글로스타는 서울 을지로2가 5지구 도시환경정비사업 부지에 대해 이같은 내용을 담은 사업계획안을 마련, 이번 주에 관할 중구청에 제출할 계획이라고 5일 밝혔다. 을지로2가 5지구는 지난해 양윤재 전 서울시 행정2부시장이 당시 시행사였던 ‘미래로RED’에 고도 제한 완화 등의 특혜를 주고 뇌물을 받은 혐의로 구속되면서 개발 계획 심의가 전면 중단됐었다. 글로스타는 지난해 미래로RED에게서 사업권을 인수했으며, 금호건설을 시공 파트너로 선정해 사업 시행에 필요한 전체 부지 80%를 매입했다.

글로스타측은 전체 부지 3926평에 지상 34층과 40층짜리 1개 동씩으로 구성된 복합 건물을 지을 계획이다. 업무·주거시설로 도심권에서 40층을 넘는 건물은 처음이다.

40층짜리 건물에는 1~18층에 6성급 특급 호텔 180여실을, 19층 이상에는 70~100평형 초대형 아파트 70여가구를 들일 예정이다.

글로스타 김수경 대표는 “아파트는 모든 가구에서 청계천 조망이 가능하다”면서 “특급 호텔에서 누릴 수 있는 각종 서비스를 제공할 것”이라고 말했다.

13개월째 오름세… 물 좋은 지역은 1년새 1억이상 뛰어

[조선일보 2006-03-06 03:25]    

매물 부족현상… 보유세 부담 전셋값에 떠넘기는것도 원인

[조선일보 유하룡기자, 나지홍기자]

강남·분당 등 인기지역은 1억원 이상 오른 아파트도 있다.

이 때문에 ‘전세 대란(大亂)’이라는 말도 나올 정도다. 왜 그럴까. 우선 전세수요는 늘었지만, 매물은 부족한 탓이다. 보유세가 오르면서 집주인들이 세(稅)부담을 전세금에 전가시키려는 것도 또 다른 원인이다. 시장에서는 10·29대책으로 잡았던 전세금을 8·31대책이 다 올려놓았다는 지적마저 나온다.

2003년…‘10·29’가 잡았던 전셋값

2005년…‘8·31’이 다시 올려 놨다

◆13개월 연속 전세금 올라=국민은행이 최근 발표한 2월 주택가격 동향에 따르면 전세금은 작년 2월 이후 계속 플러스(상승세)를 기록했다. 지난 86년 주택가격 조사가 시작된 이래 역대 두 번째로 최장 기간 상승세다. 전세금이 가장 오래 올랐던 기간은 지난 87년 2월~88년 9월까지 20개월. 이후 전세금은 이사철에 오르고, 비수기 때 빠지는 양상이 반복돼 왔다. 다만, 10·29대책이 발표된 이듬해인 2004년에는 2~4월을 제외하고 줄곧 하락세를 보였었다.

그러나, 전세금은 2005년 2월을 기점으로 오르기 시작해 8·31대책 발표 이후부터 상승 폭이 커졌다.

◆1년 새 1억원 이상 뛴 곳도=전세금은 서울 강남·목동, 분당·일산 등 신도시에서 가파른 상승 곡선을 그리고 있다. 경기 분당 정자동의 동양파라곤 34평형은 작년 초 1억8500만원에서 현재 3억500만원으로 1억2000만원이나 뛰었다. 학군·생활여건이 좋은 서울 강남 압구정·대치동, 양천구 목동 등은 30평대 이상에서 1년 새 5000만~7000만원쯤 급등했다. 부동산114 김규정 차장은 “학군이나 생활여건이 좋은 곳은 1~2개월씩 기다려도 매물을 구하지 못하는 경우가 적지 않다”고 말했다. 강북지역인 노원구 중계동 일대도 2000만~3000만원씩 오른 곳이 적지 않다. 중계동 현대공인 관계자는 “전세는 나오는 즉시 거래로 이어진다”고 말했다.

◆매물 부족에 세금 전가까지 겹쳐=강남 등 매물 부족지역의 일선 중개업자들은 “전세 매물이 보물”이라고 말한다. 기존 세입자들이 계약기간이 끝나도 그대로 눌러앉는 현상이 확산되고 있기 때문이다. 분당 림방공인 박왕희 사장은 “강남·분당 등 전세 인기지역의 경우, 재계약률이 70~80%에 이른다”고 말했다. 보유세 부담이 대폭 강화되면서 강남 중대형 보유자를 중심으로 전세와 월세 인상으로 세금 부담을 줄이는 경우도 급증하고 있다.

새 아파트 발코니, 개조시점 따라 세금 등 비용달라

[동아일보 2006-03-06 02:59]    

[동아일보]

봄이 다가오면서 겨우내 움츠렸던 아파트 발코니 개조 수요도 늘어나고 있다.

아파트 분양이 본격화되는 데다 겨울철에 비해 개조 공사도 수월하기 때문.

지난해 12월 2일 발코니 개조가 합법화된 뒤 올해 1월 말까지 각 지방자치단체에 접수된 신고 건수는 9690건. 합법화 직후에는 많지 않았던 발코니 개조 신고가 최근 늘고 있다는 것이 지방자치단체들의 설명이다.

정부와 지자체는 발코니 개조 합법화에 따른 ‘계도 기간’이 끝났다고 보고 이번 달부터 발코니를 개조하고도 신고하지 않거나 안전기준을 지키지 않은 집에 대해 단속을 강화하기로 했다.

발코니 개조 시 유의사항을 알아본다.

○ 신고해두면 뒤탈 없다

이미 발코니를 개조했거나 개조하려는 기존 아파트는 대피공간(가구당 2m²) 설치 등 강화된 안전 기준에 맞게 집을 고친 뒤 아파트 관리사무소장의 확인을 받아 관할 지자체에 신고하도록 되어 있다.

새로 건설 중이거나 입주 전인 아파트는 건설회사가 입주자들에게 발코니 개조 신청을 받아 지자체장에게 설계 변경 신고를 해야 한다. 새 아파트의 경우 건설회사가 일괄 신고하기 때문에 단속 대상에 포함될 가능성은 매우 낮다.

발코니를 고친 뒤 지자체에 신고하지 않았다가 적발되면 1년 이하의 징역 또는 1000만 원 이하의 벌금을 물게 된다.

또 발코니를 고친 집은 대피공간을 마련하고 개조한 발코니에 스프링클러의 물이 닿지 않으면 방화판 또는 방화유리(높이 90cm 이상)를 설치하는 등 안전 조치를 해야 한다.

안전 기준을 지키지 않으면 발코니 개조 면적의 시가표준액 50%와 집값의 3% 중 높은 금액을 이행강제금으로 매년 두 차례까지 부과할 수 있다.

하지만 지자체가 안전 조치 마련 여부를 확인하려면 직접 해당 가구를 방문해야 하기 때문에 당분간은 행정력이 고루 미치기 어렵다는 지적도 있다.

○ 발코니 개조 효과 꼼꼼히 살펴야

전문가들은 새로 발코니를 개조하기 전 최신 경향을 살펴볼 것을 권한다.

같은 평형이라도 아파트 구조나 발코니 개수, 이로 인한 채광량 등이 달라 발코니 개조 효과도 달라질 수 있기 때문이다. 발코니를 개조하려면 1000만 원(30평형대의 경우) 안팎이 든다.

최근에는 30평형대 기준으로 거실과 안방 중간의 공간을 발코니로 만드는 ‘포켓 발코니’와 발코니를 4개 두는 ‘4베이’ 방식이 보편화되고 있다. 일부 건설회사는 ‘4.5베이’ ‘5베이’형 아파트까지 선보이고 있는 만큼, 이런 아파트를 개조했을 때 어떤 장단점이 있는지를 미리 알아보고 개조 공사를 진행하는 게 좋다.

또 행정자치부가 입주 전 발코니 개조에 드는 비용을 취득·등록세 과세 대상에 포함시키겠다고 한 만큼 입주 전후 중 언제 발코니를 개조하는 게 유리한지 따져보는 것도 필요하다.

예를 들어 33평형 아파트 발코니 개조에 2000만 원이 들었으면 최소 88만 원의 세금을 더 내야 하는데, 입주 전에 일괄 개조하면 개별 개조하는 것보다 10%가량 싸다는 것이다.

입주 전 일괄 개조는 추가로 취득등록세를 내야 하는 반면 입주 후 개조보다 공사비가 덜 들고, 입주 후 개조는 세금 부담은 덜 하지만 공사비가 더 든다는 것이다.

평당 5,000만원 육박 강남 아파트값 "꼭지점" vs "아직은"

[한국일보 2006-03-06 00:27]    

서울 강남 지역 아파트 가격이 평당 최고 5,000만원(개포 주공1단지 4,849만원)에 육박하면서 고평가란 주장이 제기되고 있다. 이달말 8ㆍ31 후속 대책에 이어 6월 재산세, 12월 종부세가 부과되는 데다 앞으로 5년간 강남 전체 가구수(24만 가구)의 절반에 달하는 11만여 가구가 공급되는 만큼 조만간 하락세로 반전할 것이라는 예상이다.

그러나 시장에선 오히려 명품 수요가 커지며 양극화 현상이 나타나고 있다는 점에서 강남 아파트 가격은 거품이 아니라는 반박하고 있다.

꼭지점 논란은 주공 산하 주택도시연구원 지규현 박사의 ‘OECD 국가의 기초경제여건과 주택가격변화’ 보고서에서 촉발됐다. 지 박사는 “영국과 미국의 주택 가격이 하락세로 반전된 데 이어 우리나라도 이미 전국적인 수준에선 하락국면으로 진입한 것으로 판단된다”고 밝혔다.

그는 이어 “강남 아파트의 경우 여전히 상승추세를 유지하고 있지만 특징적인 것은 강남 아파트의 경우 과거 상승기엔 상승폭이 가장 컸던 반면 하락국면에선 가장 큰 폭으로 떨어졌다는 점”이라며 “추가적인 금리인상 등의 외부적인 영향으로 주택가격이 본격 하향 조정될 경우 상승 폭이 컸던 강남 아파트의 하락세는 빠르게 일어날 수 있고 기간도 오래 지속될 수 있다”고 예상했다.

실제로 주택구입능력을 보여주는 근로자 평균 가구소득 대비 평균 주택가격(PIR)도 강남 아파트는 13.5배에 달해 전국 평균(5.5배)에 비해 터무니 없이 높은 수준이다. 주택가격 수준을 보여주는 전세가격 대비 매매 비율(PRR)도 강남은 2.32로, 전국 1.75, 수도권 1.97을 크게 앞지르고 있다.

가장 적극적인 옹호론자는 아무래도 건설교통부다. 박선호 주택정책팀장은 “강남 아파트값 상승은 지난 10년 동안 강남 공급량이 강남ㆍ서초ㆍ송파구 전체 재고 주택(24만 가구)의 10%도 안되는 2만 가구에도 미치지 못한 데에 근본 원인이 있다”며 “그러나 앞으로 5년여간 분당 신도시와 송파신도시, 세곡ㆍ내곡ㆍ장지지구 등을 통해 모두 11만여 가구가 공급되는 만큼 강남 아파트 값은 조정을 받을 수 밖에 없을 것”이라고 주장했다.

그러나 시장에선 강남 불패론이 여전하다. 고종완 RE멤버스 대표는 “강남 아파트 가격은 주거의 질을 중시하며 명품 아파트를 가지려는 수요가 커지고 있는 데다 강남을 대체할 만한 고급 주거지가 없다는 점에서 고평가됐다고 보기 힘들다”며 “특히 재건축을 억제할 경우 공급이 더 제한되는 만큼 5~10년 중장기적으로 보면 오히려 완만하게 상승할 가능성이 커 보인다”고 주장했다.

김영진 내집마련정보사 대표도 “외국의 예를 보더라도 경제가 발전하고 소득이 높아질수록 양극화는 진전될 수 밖에 없다”며 “종부세가 부과되고 양도세가 강화한다 할지라도 이는 강남내의 양극화만 부추기는 데 그칠 것으로 보인다”고 말했다.

강남 중에서 신규, 중대형, 대단지 아파트는 더욱 상승할 것이라는 얘기이다. 업계 관계자는 “8ㆍ31 후속 대책의 내용과 금리인상 여부 등이 중요한 변수가 될 것”이라고 밝혔다.

이르면 5월부터 재건축 안전진단 강화

[연합뉴스 2006-03-06 06:03]

 

당정, 내달중 도정법 개정 방침

(서울=연합뉴스) 유경수기자 = 이르면 5월부터 재건축 아파트 단지에 대한 안전진단이 한층 강화될 전망이다.

5일 열린우리당과 건설교통부에 따르면 당정은 현재 시장.군수.구청장에게 전권이 부여된 안전진단 승인 권한이 제대로 작동할 수 있도록 시, 도나 건설교통부 장관이 예비진단 통과 단지에 대해 검증할 수 있는 장치를 마련할 방침이다.

검증은 한국시설안전공단이나 한국건설기술연구원 등 공적인 기관이 맡게 되며 개포 주공, 대치 은마 등 서울 강남지역의 주요 재건축 추진단지들이 중점 점검 대상이 될 전망이다.

당정은 이같은 방안을 이달말 발표될 8.31 후속대책에 포함하고 내달 임시국회에서 도시 및 주거환경정비법 개정안을 의원입법 형태로 마련, 국회에서 통과되는대로 시행할 방침이다.

여당 관계자는 "그간 재건축을 신청한 아파트의 90% 이상이 적격 판정을 받아 재건축 절차에 문제가 많았다"며 "구청장이 민간 안전진단 업체에 의뢰, 재건축 추진단지의 안전성, 노후도를 평가하던 현재의 방식을 바로잡으면 앞으로는 안전진단 통과비율이 대폭 낮아질 것"이라고 말했다.

건교부는 "현재 논의중인 재건축 규제강화 방안이 이달 중순이면 밑그림이 그려지고 이후 구체적인 계획, 입법 문제 등이 논의될 것"이라며 "안전진단처럼 개정작업이 쉬운 것부터 단계적으로 시행될 예정"이라고 설명했다.

이외에도 당정은 재건축 규제 강화를 위해 투기과열지구내에서 용적률 증가로 인한 재건축 개발이익을 10-40% 범위내에서 누진 부과하는 방안과 재건축 대상의 기준연한을 늘리는 방안을 검토중이다.

또 재건축 추진과정의 투명성 확보차원에서 조합설립추진위원회 단계에서부터 조합운영을 감시하고 시공사 선정과정의 업체와 조합간부간 유착비리를 단속하는 수단도 마련중인 것으로 알려졌다.

을지로2가 5지구，주상복합·호텔 부지로

[파이낸셜뉴스 2006-03-05 20:12]

서울 을지로2가 5지구 도시환경정비사업 부지에 초대형 주상복합아파트와 호텔이 들어설 전망이다.

사업시행사 글로스타(옛 J&B플래닝)는 이번 주중 이런 계획을 담은 도시환경정비구역 변경안을 중구청에 신청할 계획이라고 5일 밝혔다.

이곳은 지난해 서울시 양윤재 행정2부시장이 고도제한 완화 등 특혜 시비가 불거져 구속까지 됐던 ‘미래로RED’ 사업지가 예정됐던 곳으로 지난해 말 시행사 글로스타가 미래로RED로부터 사들였다.

글로스타는 을지로2가 5지구 3926평 부지에 높이 148m, 지상 34층·9층 규모의 주상복합, 호텔, 오피스시설이 들어서는 복합건물 ‘글로스타 스퀘어가든’(조감도)을 지을 계획이다. 적용 용적률은 1170%다. 특히 39층 높이의 건물에는 육성급(六星級) 호텔(지상 1∼18층)과 70∼100평형 주상복합아파트(19∼39층)가 각각 들어선다.

한편 글로스타는 지난해 시 도시계획심의 과정에서 문제로 지적된 공원부지 확보건을 수용키로 하고 조흥은행과 옛쁘렝땅 백화점 사이 520여평에 공원 등을 조성, 서울시에 기부채납할 계획이다.

이 사업은 조만간 중구청에 도시환경정비구역 변경안을 제출한 후 입안과 공람공고, 구의회 의견청취, 시 도시건축동공위원회, 사업계획 등의 절차를 거쳐 이르면 올 연말께 착공에 들어가 2010년 상반기 완공될 예정이다

]고급 고층아파트 봇물, 고수익 될까

[한겨레] ‘높이는 자부심, 조망은 프리미엄?’

봄을 맞아 분양시장이 기지개를 켜는 가운데 전국 주요 도시에 초고층 주상복합 분양이 봇물을 이루고 있다. 특히 올해는 주택업체들이 새해 첫사업으로 초고층 주상복합을 선보이는 경우도 많다. 서울·수도권 뿐만 아니라 지방에서도 층수를 더 높이려는 경쟁이 벌어지고 있고, 마감재와 부대시설은 더욱 고급화하는 추세다. 초고층 주상복합은 일반 아파트에 견줘 ‘고수익 고위험’ 상품이라는 특징을 지니고 있다. 고급화 경쟁이 벌어지면서 초고층 분양값은 크게 오르고 있지만, 주택시장 여건에 따라 자칫 시세가 분양가보다 떨어질 위험도 항상 안고 있다. 이 때문에 초고층을 원하는 수요자들은 가격과 입지여건을 꼼꼼하게 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

대도시 주상복합 봇물=성원건설은 서울 중랑구 상봉동에 41층 짜리 초고층 주상복합 ‘상떼 르시엘’을 이달 중 선보인다. 서울 강북권에서는 최고층으로, 지난해 9월 고도제한이 완화된 데 따른 것이다. 아파트는 전체 264가구로 44~98평형까지 대형 평형으로 꾸며지며, 지상3층 이하에는 상업시설이 들어선다. 상봉동은 그동안 강북에서도 상대적으로 낙후된 곳이었으나 최근 망우역 민자역사 개발, 중앙선 복선전철(청량리~덕소) 개통, 상봉역 역세권 주상복합타운 개발 등의 호재에 힙입어 중랑구의 새 주거타운으로 빠르게 탈바꿈하고 있다.

지방 대도시에서는 동문건설이 다음주 울산 남구 신정동 태화강변에 46~69평형 주상복합 212가구를 선보인다. 울산 태화강변은 앞으로 초고층 주상복합이 줄줄이 들어설 예정이다. 동문건설 외에도 대우자판건설이 중구 옥교동에 56층짜리 506가구(45~99평형)를 비롯해, 현대산업개발이 중구 성남동에 47층 202가구(50~94평형), 한진중공업은 남구 신정동에 150가구(55~100평형)를 상반기에 분양한다.

충북 청주에서는 두산산업개발이 사직동 옛 시외버스터미널터에 주상복합 ‘두산위브 제니스’를 분양하고 있다. 지상 41층 짜리 2개동으로 39~78평형 576가구 규모다. 경남 마산에서는 태영이 오는 5월께 옛 한일합섬 터에 지상 55층짜리 초고층 주상복합아파트를 포함한 대형 도심복합단지를 선보일 계획이다.

하반기에도 눈길을 끄는 주상복합 공급 계획이 많다. 포스코건설은 경기 동탄새도시 중심 상업지역에서 ‘메타폴리스(1266가구)’를 9월께 선보인다. 여의도 63빌딩(264ｍ)보다 높은 66층짜리(274ｍ) 아파트 등 초고층 건물 6개 동이 들어선다. 신영은 청주시 복대동 옛 대농공장 터에 지방에서는 최대규모인 45~50층짜리 주상복합 4300가구를 내놓을 예정이다. 지에스건설은 연말께 대전 은행1구역에서 55층 높이의 주상복합을 공급한다.

분양가 꼼꼼히 비교해야=초고층 주상복합은 조망권과 녹지공간 확보가 유리한 데다 지역의 상징물(랜드마크) 구실을 할 수 있다는 점이 큰 매력으로 꼽힌다. 또 최근 입주했거나 입주를 앞둔 초고층 주상복합 아파트의 시세가 최초 분양가보다 높게 형성된 사례가 많다는 점도 인기를 끄는 요인이다. 하지만 최근 주상복합들이 앞다퉈 고급화를 내세우다보니 분양가격이 지나치게 높다는 지적도 나오고 있다. 오는 4월 서울 황학동에서 초고층 주상복합 500여가구를 일반분양하는 롯데건설은 분양가를 강북권 역대 최고가인 평당 최고 1800만원으로 잡고 있다. 같은달 울산 신정동에서 47층짜리 주상복합 202가구를 분양할 현대산업개발도 평균 분양가를 지역 내 최고가인 평당 1100만원대로 예상하고 있다.

주상복합을 분양받으려는 수요자들은 분양가를 주변시세와 잘 비교해보고, 지역에서 대표성을 지닌 초고층단지로 지어질 것인지 여부를 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 특히 지방 대도시에서는 투기붐에 휩쓸리는 이른바 ‘묻지마’ 청약을 경계해야 한다. 현재 지방 대도시 주상복합 아파트는 수도권과 달리 계약일로부터 1년이 지나면 분양권 전매가 가능해, 언제든지 투기적 가수요가 몰릴 수 있는 상황이기 때문이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “업계의 경쟁이 지나치게 과열되면 지난해 나타났던 투기바람이 재연될 소지가 있다”면서 “주상복합도 분양가와 관리비가 높기 때문에 실수요 위주로 청약하는 게 바람직하다”고 조언했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

서울 동대문·강남 등 15개 구청 재산세 20 ~ 30% 내리기로

[중앙일보 홍병기.신준봉] 수도권 지역의 시.군.구 지방자치단체들이 지난해에 이어 올해도 재산세를 대폭 깎아줄 전망이다. 지난해 재산세를 인하하지 않았던 서울 강남구와 송파구 등도 올해는 내리기로 하고 세부 작업에 들어갔다.

부동산 가격의 급등으로 세금 부담이 저절로 커진데다 5월 지자체 선거를 앞둔 선심행정 움직임까지 겹치면서 재산세를 인하하는 지자체는 지난해보다 크게 늘어날 것으로 보인다.

그러나 보유세 강화를 근간으로 한 정부의 부동산 조세정책이 무력해지는 것은 물론 재산세 인하 여부에 따라 지역별 세금 격차도 커질 것으로 보여 논란이 예상된다.

◆ 인하 러시 예상=5일 재정경제부.행정자치부와 각 지자체에 따르면 서울시의 25개 자치구 중 지난해 주택 분 재산세를 10~40%씩 내렸던 15개 자치구는 올해도 세금을 지난해 수준으로 깎아줄 방침이다. 이들 지자체는 현행 지방세법상 주택분 재산세율을 상하 50% 범위 안에서 조례 개정을 통해 조정할 수 있는 탄력세율 제도를 이용해 지난해 재산세를 내렸다. 이들은 지난해 조례 개정 당시 적용 시한을 못박지 않았기 때문에 조례를 다시 바꾸지 않는 한 올해도 자동으로 지난해 인하율이 적용된다.

한 지자체 관계자는 "지방 선거까지 코앞에 둔 마당에 세금을 깎아주지 않으려 조례를 다시 바꾸기는 어려운 상황"이라고 말했다.

지난해에 재산세를 내리지 않았던 동대문구와 강동구도 각각 20% 내리는 조례 개정안을 입법예고했고, 강남.송파.금천구 등도 20~30% 내리는 방안을 추진 중이다.

강남구청 관계자는 "지난해 재산세를 내리지 않은데 대한 주민들의 원성이 높아 올해는 이미 재산세 인하를 염두에 두고 예산을 축소.편성했다"며 "인하 폭은 30% 정도가 될 것"이라고 밝혔다.

경기도의 31개 시.군 중 지난해 재산세를 인하했던 14개 시.군도 올해 재산세를 25~50% 내릴 계획이다. 지난해 인하하지 않았던 안산시와 시흥시도 각각 50%, 화성시는 30~50% 재산세를 내리는 방안을 검토 중이다.

◆ 중앙 정부, 속수무책=정부는 2004년 '보유세 강화, 거래세 완화'를 목표로 세제를 개편하면서 지방세인 재산세의 과표(기준시가)에 대한 시세반영 비율을 단계적으로 90%까지 높여나가기로 했다. 이에 따라 지난해 재산세가 최고 50%까지 뛰어올라 주민들의 불만이 높아졌고, 조세저항을 우려한 각 지자체들은 탄력세율을 적용해 세금 깎아주기에 나섰다. 하지만 정부가 지방 교부금에 불이익을 주겠다는 등의 압력을 가하면서 서울 강남구 등 일부 지자체는 세금 인하 계획을 거둬들이기도 했다.

재산세 인하를 담은 자치구 조례는 과세 기준일인 6월 1일 이전에 개정돼야 한다. 이는 5월 말 지자체 선거일과 맞아떨어져 자치구들의 조례 개정이 러시를 이룰 것이란 전망도 나온다.

제2롯데월드 허가후 호가 급등

112층 높이의 제2롯데월드 건설이 허가된 후 잠실 일대 중층 재건축아파트 1만 여 가구의 호가가 일제히 3,000만~5,000만원 올랐다. 잠실주공5단지는 호가가 거래가까지 연결되고 있지만, 장미, 진주, 미성아파트는 호가의 뜀박질을 매수세가 따라붙지 않는 형국이다.

지금까지 잠실에서는 주공1, 2, 3, 4단지와 시영의 재건축이 한창인 것과 대조적으로 중층 단지들은 각종 규제에 발목 잡혀 가격이 떨어지고 있던 상황이었다. 하지만 서울시의회의 제2롯데월드 허가결정은 중층 단지의 기대감에 불을 지폈다.

5일 잠실 일대 중개업소에 따르면 지난달 22일 서울시의 제2롯데월드 건설 허가를 분기점으로 이 일대 중층 아파트값이 탄력을 받고 있다. 잠실대교 남단 사거리를 두고 제2롯데월드 부지의 대각선 방향에 자리한 잠실5단지(3,930가구)는 전 평형이 모두 5,000만원씩 올랐다.

34평형은 지난해 말까지만 해도 9억5,000만원 선이었지만 올해 초 10억원에 팔린 데 이어 이번 발표로 10억5,000만원까지 거래가 성사됐다. 36평형 역시 13억원에서 13억5,000만원으로 거래가가 올랐다. 현재 34평형의 호가는 10억7,000만원, 36평형은 13억7,000만~13억8,000만원이다.

잠실동 코아셋송파공인 관계자는 “정부가 재건축 규제를 강화하겠다고 발표하면서 34평형 가격이 10억원에서 9억7,000만원까지 밀렸는데, 제2롯데월드 발표 후 그 이상으로 올라버렸다”며 “매수자들은 인근 롯데캐슬(36층), 갤러리아팰리스(46층) 등 고층 주상복합이 이미 존재하는 데다 제2롯데월드를 짓기 시작하면 재건축 압력이 높아질 수 밖에 없기 때문”이라고 말했다.

반면 신천동 장미, 진주, 미성아파트는 호가가 2,000만~4,000만원씩 올랐지만, 가격상승 때문에 매수세는 오히려 줄어들었다. 장미1단지(2,100가구)는 제2롯데월드 발표 이전까지만 해도 ▦28평형 6억4,500만원 ▦33평형 7억5,000만원 ▦39평형 8억7,000만원에 거래가 이뤄졌다. 장미2단지(1,302가구) 33평형의 거래가도 7억6,000만~7억7,000만원이었다.

그러나 발표 후 호가가 한꺼번에 3,000만~4,000만원 오르면서 매도-매수세력 간의 가격차이가 벌어졌다. 신천동 럭키공인 관계자는 “파는 사람이야 기대감이 커졌지만 사겠다는 사람은 오히려 정부가 추가적으로 규제를 발표하면 더 내리지 않을까 기다리고 있다”고 설명했다.

시영 재건축단지 뒷편 진주(1,507가구), 미성(1,230가구)도 장미와 마찬가지로 호가만 오른 상태. 진주 33평형은 2월 중순까지 8억1,000만원에 거래되다가 제2롯데월드 발표 후 호가가 5,000만원 올랐지만 매수세는 줄었다.

서울 재개발 속도 빨라진다

 

서울시내 재개발 속도가 빨라지고 있다.

서울시가 재개발에 대한 인허가 속도를 올리면서 지난달에만 6곳의 재개발 사업진 척이 이뤄졌다. 정부도 재건축 규제를 완화하는 대신 뉴타운을 중심으로 한 재개발 육성에 정책 초점을 맞추고 있다.

이에 따라 재개발 지분거래가 늘고 시세는 오름세를 타고 있다. 특히 사업단계가 진척된 곳과 한강조망이 가능한 구역에 대한 매수문의가 부쩍 늘었다.

◆ 재개발 인허가 빨라져＝최근 'U턴 프로젝트'를 발표하는 등 강북개발에 강한 의 지를 나타내고 있는 서울시는 올 들어 재개발 인허가 속도를 높이고 있다. 이에 맞 춰 재개발조합들도 인허가 신청 등 추진 일정을 앞당기고 있어 흥을 돋우고 있다.

특히 지난 1월의 경우 14개 재개발 구역들이 집단적으로 사업진척을 이뤄낸 바 있 다.

마포구 아현뉴타운 내 D공인 관계자는 "아현3구역의 경우 작년 말 정비구역 지정을 받았는데 당초 예상보다 2~3개월 빨랐다"며 "이때를 전후해 재개발 지분 값이 뛰기 시작해 현재 10% 이상 급등한 상태"라고 전했다.

부동산정보업체 관계자는 "강북 개발을 강조해오던 이명박 시장의 퇴임이 임박하면 서 임기 내 가시적인 성과를 내기 위해 인허가 속도를 높인 것으로 풀이된다"고 말 했다.

◆ 2월 6곳 사업진척 이뤄＝지난달 서울에서 재개발 사업진척을 이룬 곳은 △구역 지정 신청 2곳 △추진위원회승인신청 1곳 △구역지정 3곳 등 총 6곳이다.

은평구 응암10구역과 성동구 금호18구역이 각각 지난달 1일과 17일에 구역지정을 신청했고, 동대문구 용두6구역은 동의율 54%를 달성해 16일 추진위원회 승인을 신 청했다. 또 8일에는 동대문구 답십리16구역과 전농7구역, 서대문구 영천주택재개발 구역이 일괄적으로 구역지정을 받았다.

이영호 닥터아파트 팀장은 "답십리16구역과 전농7구역은 용적률 231%와 232%를 각 각 적용받아 1039가구와 3340가구가 지어질 예정"이라며 "두 구역은 전농ㆍ답십리 뉴타운에 포함돼 있어 이곳의 개발 속도에도 탄력을 줄 것으로 기대된다"고 말했다 .

◆ 재개발 지분거래 활기＝재개발 지분거래가 활기를 되찾고 시세도 상승곡선을 그 리고 있다.

지난달에는 동작구 본동5구역의 오름세가 돋보였다. 1월 말 삼성물산을 시공사로 선정한 뒤 매수문의가 늘고 매물이 회수되면서 호가가 올랐다는 설명이다.

인근 S공인 관계자는 "시세가 올라 30평대 지분 평당가격이 1400만~1600만원으로 1 월보다 150만원가량 뛰었다"며 "연초 20평 이하 소규모 매물 외에는 거의 매수세가 없던 것과 사뭇 다른 분위기"라고 전했다.

마포구 아현3구역은 감정가가 높은 10평대 후반 지분과 20평대 지분의 강세가 이어 지고 있다. 특히 30평형대 재개발 아파트를 배정받을 수 있는 10평대 지분은 평당 2000만원을 호가하고 있다. 하지만 매물이 없어 거래는 드문 편이다.

또 한강 조망이 가능한 곳을 중심으로 수요자들의 관심이 높아지고 있다.

한강 조망권을 확보한 성동구 금호13구역 인근 B공인 관계자는 "10평대 지분시세는 평당 1800만~2000만원으로 전달과 비슷한 수준이지만 수요자들의 문의가 부쩍 늘었 다"고 전했다.

하지만 여전히 답보 상태에 있는 재개발 지역이 적지 않고 비인기 지역은 냉랭한 분위기가 계속돼 수요자들의 주의가 필요하다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 "재건축 대신 재개발을 육성한다는 분위기에 휩쓸려 무 모한 투자를 감행했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다"며 "올해부터 재개발 관련 세제가 강화됐다는 점도 잊지 말아야 한다"고 지적했다.

시세보다 높은 희한한 공시지가

정부가 지난달 28일 공시한 표준지 공시지가를 놓고 뒷말이 무성하다.

공시지가 현실화율(시세대비 공시지가 비율)이 시세보다 높은 희한한 일이 생겼기 때문이다. 정부는 작년 공시지가 현실화율이 90.9%라고 밝혔지만 올해는 현실화율을 따로 언급하지 않았다.

하지만 올해 공시지가 상승률(17.81%)에서 작년 땅값 상승률(4.98%)을 빼면 현실화율(12.83%)을 알 수 있다. 이렇게 계산하면 올해 현실화율은 103.7%가 된다. 공시지가가 시세보다 높은 것이다.

한 부동산 전문가는 "매년 자랑스럽게 발표해 오던 현실화율을 아무런 설명 없이 빼버린 처사는 도저히 이해할 수 없는 일"이라며 "정부 스스로 정책신뢰를 무너뜨린 것"이라고 지적했다.

이와 관련, 건교부는 "지난해 발표한 현실화율은 현장조사에 나선 감정평가사들의 자의적 판단을 수치화했던 것"이라며 "올해부터는 실거래가 신고제 실시로 제대로된 현실화율을 발표할 것"이라고 해명했다.

그동안 정부는 과세형평성을 위해 지나치게 낮게 고시된 공시지가를 바로 잡아왔다. 이에 따라 현실화율은 2002년 56%에서 2003년 67%, 2004년 76.3%로 높아졌으며 작년에는 90.9%로 뛰었다.

 

헷갈리는 주택보유 기준

청약-세금낼 때 기준 달라 소비자들 혼란

 

지난해 말 서울 강북권 재개발 구역에서 허름한 6평짜리 다세대 주택을 매입한 김모(39·서울 거주)씨는 이달 분양하는 판교 신도시 아파트에 1순위 자격으로 청약할 수 있을 지 걱정이다. 이 집을 포함하면 1가구 2주택자가 되는 데 청약 2순위로 밀려난다는 얘기를 들었기 때문이다.

하지만 걱정하지 않아도 된다. 박정현 세무사는 “청약 때는 보유 주택의 연면적이 20㎡(6.05평·아파트 제외)이하면 주택으로 간주하지 않는다”며“다만 양도세를 매길 땐 주택으로 본다는 점에 유의할 필요가 있다”고 말했다.

아파트를 청약할 때 정한 주택보유 기준과 사고 팔 때 양도세를 부과하기 위해 정해놓은 주택보유 기준이 서로 달라 수요자들이 혼선을 겪는 경우가 많다. 수요자들로서는 무주택이나 1순위 자격에 결정적으로 영향을 줄 수 있는 헷갈리는 규정을 꼼꼼히 챙겨볼 필요가 있다.

◇오피스텔과 무허가주택은=주택공급 규칙에 따르면 무허가주택이나 오피스텔은 보유하더라도 주택으로 보지 않아 청약 순위를 정하는 데는 변동이 없다. 그러나 세금을 낼 때는 다른 규정이 적용된다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 주택으로 간주돼 오피스텔 외에 집이 한 채 더 있다면 올해부터 양도세 실거래가, 내년부턴 50% 중과세율이 적용된다.

마철현 세무사는 “무허가주택도 세무당국이 별도의 무허가 건물 대장으로 관리하고 있는 만큼 주택수에 포함시켜 양도세를 따져야 한다”고 말했다.

◇저마다 다른 상가주택 규정=청약 때는 건축물대장의 용도만 따진다. 상가나 주택 면적의 비율에 관계없이 ‘주택’으로 분류돼 있지 않으면 무주택자로 간주된다는 뜻이다. 반면 1가구 1주택 양도세 비과세 판정때 주택면적이 상가면적보다 넓어야 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.

◇재개발·재건축 입주권=재개발·재건축 조합원 입주권은 올해부터 관리처분인가를 받을 경우 주택 보유수에 포함돼 다른 주택을 팔 때 양도세를 면제받을 수 없거나 혹은 중과될 수 있다. 지난해말 이전에 관리처분 인가를 받은 입주권을 올해 사도 주택수에 포함시킨다.

청약 때는 재건축이나 직장·지역조합 주택의 경우 사업계획승인, 재개발은 관리처분인가를 받으면 아파트에 당첨된 것으로 봐 수도권 등 투기과열지구 청약때 5년간 1순위 자격을 주지 않는다. 내외주건 김신조 사장은 “인기지역 아파트 당첨확률을 높이려면 재개발·재건축은 당첨 간주일을 지나 매입하는 게 유리하다”고 말했다.

◇농어촌 주택 규정도 제각각=서울 등의 주택 소유자가 2008년 말까지 읍·면에 있는 농어촌 주택을 매입해 2주택자가 됐더라도 1주택자로 간주돼 서울 주택을 팔때 비과세 받을 수 있다. 다만 농어촌 주택에 딸린 대지 200평 이하, 연건평 45평이하, 취득시 기준시가 7000만원 이하, 양도시 기준시가 1억원 이하여야 하고 투기지역 등에 속하지 않아야 한다.

그러나 청약때는 비도시지역이나 면지역(수도권 제외) 농어촌 주택에 살다 다른 지역으로 이주하거나 이 주택을 상속받을 때만 무주택자로 인정받는다. 이 농어촌 주택은 사용승인을 받는 지 20년이 지나고 건평 25.7평 이하의 단독주택이어야 한다.

◇노부모와 집을 합쳤을 때=2주택자가 된 경우 합친 날로부터 2년 내 팔면 어느 집이든 양도세를 안내도 된다. 다만 파는 집은 비과세 요건(서울 등 3년보유+ 2년 거주)을 갖춰야 하며 아버지는 만 60세 이상, 어머니는 55세가 넘어야 된다. 청약 때는 60세 이상의 노부모를 부양하는 호주 승계 예정자는 부모명의의 주택이 있어도 무주택자로 인정된다.

◇주택 보유 시점과 세대분리=세법에선 토지·건물등기부등본의 등기접수일이나 잔금 수령일 중 이른 날을 적용하지만 청약 때는 입주자모집공고일 현재 건물등기부등본의 등기접수일(건축물대장등본은 처리일)을 따져 주택보유 여부를 정한다. 세법상 자녀를 세대 분리해도 소용이 없는 경우가 많다.

자녀가 30세 미만이고 직업이 없는 경우 주민등록상 세대를 분리하더라도 부모와 같은 세대로 보기 때문이다. 하지만 청약예금·부금에 가입한 자녀의 경우 20세 이상이면 세대를 분리해 청약이 가능하다.

◇공유지분으로 주택 갖고 있다면=집을 여러 사람이 공동으로 투자해 지분형태로 보유(공유 지분)한 경우 청약·양도 때 모두 각각 한 채 보유한 것으로 간주하므로 조심할 필요가 있다. 마철현 세무사는 “공유지분자의 경우 다른 집을 팔거나 청약할 때 미리 지분을 정리해두는 것이 좋다”고 말했다.

중개업자 실적 '뚝' ‥ 실거래가 신고 여파

8·31대책 일환으로 올해부터 실거래가 신고제가 시행된 이후 전국의 중개업자들은 1인당 평균 1건의 거래실적도 올리지 못한 것으로 나타났다.

5일 영산대 부동산연구소가 1월 주택·토지거래 통계현황을 분석해 내놓은 '공인중개사(중개업자) 개업현황과 시사점'에 따르면 지난 1월 전국 중개업자들의 1인당 평균 거래실적은 0.44건에 불과한 것으로 분석됐다.

이는 1월 전국 실거래가 신고건수(3만3754건)를 전국 공인중개사 수(7만6164명)로 나눈 수치다.

특히 서울은 0.21건으로 전국 평균의 절반에도 못 미친 것으로 조사됐다.

지방에서는 부산이 0.23건을 기록했다.

반면 중개업자 수는 큰 폭으로 증가하고 있어 부동산 거래건수는 더 줄어들 가능성이 높다고 연구소측은 내다봤다.

실제 2004년 말 전국 중개업자는 7.22% 증가한 데 이어 2005년에도 5.42% 증가한 7만6164명으로 집계됐다.

[장승현]

배상균님 감사합니다... 얼릉 함 놀러오세요..^^

[새벽맘]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^