|
1인당 총생산 |
순위 |
1인당 총소득 |
순위 |
1인당 개인소득 |
순위 |
1인당 민간소비 |
순위 |
서울특별시 |
2,829 |
5 |
3,784 |
2 |
1,684 |
2 |
1,684 |
1 |
부산광역시 |
1,810 |
14 |
1,996 |
10 |
1,484 |
3 |
1,306 |
4 |
대구광역시 |
1,516 |
16 |
1,807 |
13 |
1,414 |
7 |
1,213 |
7 |
인천광역시 |
2,156 |
8 |
2,026 |
9 |
1,311 |
12 |
1,225 |
6 |
광주광역시 |
1,765 |
15 |
1,791 |
14 |
1,374 |
8 |
1,202 |
8 |
대전광역시 |
1,843 |
13 |
2,096 |
8 |
1,453 |
4 |
1,305 |
5 |
울산광역시 |
6,253 |
1 |
3,978 |
1 |
1,854 |
1 |
1,352 |
2 |
경기도 |
2,062 |
10 |
2,367 |
3 |
1,420 |
6 |
1,334 |
3 |
경상남도 |
2,675 |
6 |
2,139 |
6 |
1,373 |
9 |
1,199 |
9 |
경상북도 |
3,070 |
4 |
2,365 |
4 |
1,316 |
11 |
1,081 |
12 |
전라남도 |
3,523 |
3 |
2,105 |
7 |
1,226 |
16 |
1,039 |
16 |
전라북도 |
2,114 |
9 |
1,702 |
16 |
1,329 |
10 |
1,066 |
13 |
충청남도 |
4,036 |
2 |
2,363 |
5 |
1,274 |
14 |
1,075 |
15 |
충청북도 |
2,502 |
7 |
1,942 |
12 |
1,308 |
13 |
1,062 |
14 |
강원도 |
2,024 |
11 |
1,754 |
15 |
1,253 |
15 |
1,121 |
11 |
제주특별자치도 |
2,015 |
12 |
1,965 |
11 |
1,424 |
5 |
1,195 |
10 |
전국 |
2,496 |
|
2,505 |
|
1,447 |
|
1,316 |
|
부산, 대구와 같은 지역 대도시에서 개인소득, 소비가 높게 나타나는 이유는
3차산업의 발달로 인해 지역간 자본이 서비스업이 발달한 거점 대도시로 집중되는 현상이 강해서 나타나는 것입니다.
서울, 울산 등에서 많은 월급을 받아 풍요롭게 생활을 할 수 있지만, 서울에서 소비를 하고, 부산에서 소비를 하고,
자녀를 서울, 부산, 대구 등에 대학교를 보내 용돈, 등록금 등이 거점도시로 집중되어 나타나는 특징이 있습니다.
따라서 부산, 대구 등은 서비스업은 발달하였지만, 상대적으로 기업과 일자리는 타 지자체보다 상당히 열악함을 알 수 있으며,
이를 해결하기 위한 정책이 시급할 것으로 판단됩니다.
참고로 총생산, 총소득은 부자의 수와 직접적인 연관은 낮은 편입니다.
부자의 수는 서울, 경기, 부산, 대구, 대전의 순서로 많습니다.
인구 대비로 따진다면, 경기도, 인천 보다는 부산, 대구에 부자의 수가 더 많음을 알 수 있습니다.
이는 자산의 축적으로 이루어진 것이며, 일찍이 상공업을 중심으로 발달하여,
많은 땅과 상가를 가진 사람들이 많아 나타나는 현상이라고 생각합니다.
※ 월별 거래량에 따른 대구 아파트 시장
먼저 가까운 대도시인 부산을 예로 살펴보겠습니다.
위의 자료는 2010년부터 2011년 12월까지를 나타낸 것인데,
2010년 5월, 2011년 4월, 2011년 12월에 일시적으로 외지인(서울)의 매입 비중이 높게 나타나는 특징이 있습니다.
하지만, 이는 대형평형대 미분양이 서울건설사명의로 넘어가서 거래된 것으로 나타나는 것으로,
실질적으로는 외지인의 투자 비율은 생각보다 높지 않음을 알 수 있습니다.
반면, 대구광역시는 2010년 하반기부터 서울의 매입비율이 높게 나타납니다.
서울에서의 매입비율이 들쭉날쭉한 것은 부산과 비슷한 현상이지만,
평균적으로 부산보다 일시적이지 않은 현상임을 알 수 있습니다.
그리고 중요한 것은 기타지역입니다.
대구+서울을 제외한 기타지역에서의 매입 비율인데, 이는 경북, 경남, 부산, 울산 등에서 주택을 매입하는 비율이 높을 것입니다.
부산도 10% 내외, 대구도 10%내외를 유지하다가, 2010년 하반기부터 기타지역 매입비율이 높아짐을 알 수 있습니다.
전체의 약 18~19% 내외가 기타지역매입비율로 형성됨에 따라,
전체 거래량의 10~15% 정도는 서울과 부산에서 투자를 위한 목적으로 매입을 했을 가능성이 높습니다.
아파트거래_월별 매입자거주지별 | |||||||||||
동(호)수/면적(천㎡) | |||||||||||
년월 |
지역 |
매입자거주지별합계 |
관할 시군구내 |
관할 시도내 |
관할 시도외_서울 |
관할 시도외_기타 | |||||
동(호)수 |
면적(천㎡) |
동(호)수 |
면적(천㎡) |
동(호)수 |
면적(천㎡) |
동(호)수 |
면적(천㎡) |
동(호)수 |
면적(천㎡) | ||
2009.08 |
대구 |
3,844 |
331 |
1,879 |
156 |
904 |
75 |
67 |
6 |
994 |
94 |
2009.09 |
대구 |
4,574 |
366 |
3,199 |
257 |
857 |
68 |
50 |
4 |
468 |
36 |
2009.10 |
대구 |
4,115 |
339 |
2,006 |
165 |
866 |
69 |
814 |
72 |
429 |
33 |
2009.11 |
대구 |
3,361 |
278 |
2,007 |
170 |
833 |
68 |
64 |
6 |
457 |
35 |
2009.12 |
대구 |
3,500 |
302 |
2,015 |
174 |
830 |
71 |
174 |
18 |
481 |
39 |
2010.01 |
대구 |
2,723 |
237 |
1,501 |
132 |
705 |
62 |
73 |
7 |
444 |
37 |
2010.02 |
대구 |
4,149 |
350 |
2,727 |
230 |
900 |
78 |
49 |
4 |
473 |
37 |
2010.03 |
대구 |
3,735 |
311 |
2,357 |
196 |
881 |
75 |
50 |
4 |
447 |
35 |
2010.04 |
대구 |
3,374 |
281 |
2,030 |
165 |
873 |
71 |
55 |
12 |
416 |
33 |
2010.05 |
대구 |
2,925 |
236 |
1,823 |
144 |
639 |
51 |
121 |
14 |
342 |
27 |
2010.06 |
대구 |
2,505 |
205 |
1,553 |
128 |
582 |
47 |
67 |
6 |
303 |
24 |
2010.07 |
대구 |
2,568 |
213 |
1,394 |
112 |
768 |
64 |
104 |
13 |
302 |
24 |
2010.08 |
대구 |
2,840 |
238 |
1,342 |
108 |
620 |
48 |
561 |
59 |
317 |
23 |
2010.09 |
대구 |
3,325 |
315 |
1,437 |
118 |
679 |
55 |
803 |
108 |
406 |
34 |
2010.10 |
대구 |
3,577 |
288 |
2,082 |
169 |
911 |
73 |
72 |
7 |
512 |
40 |
2010.11 |
대구 |
4,398 |
373 |
2,381 |
194 |
1,041 |
84 |
58 |
4 |
918 |
90 |
2010.12 |
대구 |
5,652 |
495 |
2,791 |
239 |
1,131 |
95 |
715 |
85 |
1,015 |
76 |
2011.01 |
대구 |
3,811 |
316 |
2,155 |
182 |
882 |
73 |
66 |
5 |
708 |
56 |
2011.02 |
대구 |
4,619 |
374 |
2,585 |
215 |
1,009 |
82 |
73 |
6 |
952 |
71 |
2011.03 |
대구 |
5,453 |
441 |
3,121 |
260 |
1,176 |
98 |
84 |
6 |
1,072 |
77 |
2011.04 |
대구 |
5,602 |
474 |
2,776 |
236 |
1,163 |
96 |
600 |
65 |
1,063 |
76 |
2011.05 |
대구 |
4,853 |
395 |
2,663 |
224 |
1,087 |
91 |
76 |
6 |
1,027 |
74 |
2011.06 |
대구 |
5,002 |
419 |
2,706 |
232 |
1,200 |
100 |
137 |
14 |
959 |
73 |
2011.07 |
대구 |
5,105 |
425 |
2,569 |
216 |
1,322 |
107 |
215 |
25 |
999 |
77 |
2011.08 |
대구 |
4,868 |
437 |
2,348 |
200 |
1,057 |
89 |
78 |
6 |
1,385 |
142 |
2011.09 |
대구 |
4,918 |
423 |
2,290 |
194 |
1,638 |
151 |
62 |
5 |
928 |
73 |
2011.10 |
대구 |
4,886 |
417 |
2,657 |
235 |
1,265 |
105 |
53 |
4 |
911 |
73 |
2011.11 |
대구 |
5,079 |
426 |
2,769 |
242 |
1,291 |
104 |
67 |
6 |
952 |
75 |
2011.12 |
대구 |
6,881 |
595 |
3,843 |
347 |
1,746 |
147 |
102 |
9 |
1,190 |
93 |
2012.01 |
대구 |
1,870 |
160 |
926 |
81 |
556 |
47 |
32 |
3 |
356 |
29 |
월 평균 |
4,137 |
349 |
2,264 |
191 |
980 |
81 |
185 |
20 |
708 |
57 |
위의 표는 그래프에 나타나는 거래량을 나타낸 것인데, 평균면적으로 나눠보면 다음과 같은 특징이 있습니다.
* 매입자 평균 면적, 지역, 유형별 분석 - 전체 평균 거래 면적 : 94.27㎡
전체 평균에 비해 거래량 기복이 매우 심한 편 | |||
2009. 10. |
88.45㎡ |
[서울시 매입 평균 면적] |
거래량은 보통이나 서울시 매입 비중 높음(중소형) |
2010. 09. |
134.50㎡ |
[서울시 매입 평균 면적] |
전체 거래량 감소, 서울시 매입 비중 높음(대형) |
2011. 04. |
108.33㎡ |
[서울시 매입 평균 면적] |
거래량도 많으며, 서울 시 평균 거래량 높음 |
2011. 04. |
71.50㎡ |
[타지방 매입 평균 면적] |
거래량 높은 비중이나 소형 중심으로 투자 |
2011. 08. |
102.53㎡ |
[타지방 매입 평균 면적] |
대구 거래량에 비해 타지방 거래 多 (중형) |
2011. 12. |
78.1㎡ |
[타지방 매입 평균 면적] |
연말 취득세 완화로 전체 거래량 급증 (소형) |
외지인 매입 평균면적을 보면,
평균 매입 면적이 대형인 것은 미분양이 건설회사 본사명의로,
소형인 것은 투자자 명의로 거래되었을 가능성이 높다고 생각합니다.
※ 대구광역시 주택수급
2012년 12월까지 분양한 아파트들 기준 연도별 입주예정물량
2013년 9,009세대, 2014년 9,445세대, 2015년 4,479세대 이상 입주예정
대구광역시 연도별 필요한 입주물량
인구가구 증감율 기준
2005년 대구의 인구는 2,401,409 (통계청 인구가구총조사 기준)명 가구는 814,585가구으로 나타납니다.
2010년 대구의 인구는 2,446,418 명으로 약 45,000명 정도가 증가하였으며, 가구는 873,934가구로 59,345가구가 늘어났습니다.
따라서 대구광역시의 경우 1년에 약 11,869가구 + 주택멸실수 만큼의 신규주택이 필요한 시기였습니다.
아래 표를 참고하면, 멸실주택수는 2010~2011년의 자료밖에 나오지 않은 관계로
2010년 = 15,320가구, 2011년 = 15,201가구가 필요하게 됩니다.
하지만 이에 반해 주택수가 모자랄 경우 주택이 귀하게 됩니다.
따라서 전세를 구하기가 힘들며, 이에 따라 전세·매매가격이 올라갈 가능성이 높습니다.
2010년, 2011년 멸실주택 수
|
2010 |
2011 | ||||||||||
계 |
단독 |
다가구 |
연립 |
다세대 |
아파트 |
계 |
단독 |
다가구 |
연립 |
다세대 |
아파트 | |
전국 |
62,485 |
44,981 |
7,327 |
1,704 |
1,349 |
7,124 |
76,662 |
48,885 |
13,882 |
2,660 |
3,936 |
7,299 |
수도권 |
23,762 |
15,214 |
5,016 |
1,421 |
985 |
1,126 |
37,501 |
16,062 |
9,993 |
2,324 |
3,434 |
5,688 |
지방 |
38,723 |
29,767 |
2,311 |
283 |
364 |
5,998 |
39,161 |
32,823 |
3,889 |
336 |
502 |
1,611 |
서울 |
12,571 |
6,970 |
3,036 |
932 |
727 |
906 |
22,626 |
8,151 |
6,382 |
1,746 |
2,207 |
4,140 |
부산 |
5,885 |
3,540 |
200 |
113 |
13 |
2,019 |
4,988 |
3,155 |
629 |
54 |
214 |
936 |
대구 |
3,451 |
1,720 |
763 |
24 |
34 |
910 |
3,332 |
1,967 |
1,071 |
0 |
39 |
255 |
인천 |
2,007 |
1,148 |
303 |
205 |
171 |
180 |
3,047 |
12 |
595 |
110 |
555 |
105 |
광주 |
1,524 |
1,406 |
104 |
0 |
14 |
0 |
1,265 |
1,204 |
35 |
4 |
22 |
0 |
대전 |
2,894 |
1,777 |
806 |
65 |
0 |
246 |
1,851 |
964 |
836 |
2 |
49 |
0 |
울산 |
1,595 |
575 |
61 |
3 |
16 |
940 |
1,395 |
1,234 |
119 |
40 |
2 |
0 |
경기 |
9,184 |
7,096 |
1,677 |
284 |
87 |
40 |
11,828 |
6,229 |
3,016 |
468 |
672 |
1,443 |
강원 |
2,205 |
1,896 |
104 |
19 |
186 |
0 |
2,252 |
2,045 |
81 |
126 |
0 |
0 |
충북 |
2,603 |
2,460 |
31 |
6 |
66 |
40 |
2,605 |
2,228 |
199 |
0 |
4 |
174 |
충남 |
2,828 |
2,686 |
46 |
12 |
0 |
84 |
3,309 |
3,131 |
101 |
0 |
0 |
77 |
전북 |
4,041 |
2,217 |
35 |
29 |
1 |
1,759 |
3,807 |
3,740 |
38 |
21 |
8 |
0 |
전남 |
2,919 |
2,900 |
19 |
0 |
0 |
0 |
3,818 |
3,678 |
19 |
2 |
36 |
83 |
경북 |
3,941 |
3,888 |
13 |
6 |
34 |
0 |
4,409 |
4,063 |
251 |
10 |
61 |
24 |
경남 |
4,153 |
4,029 |
118 |
6 |
0 |
0 |
5,351 |
4,693 |
491 |
77 |
28 |
62 |
제주 |
684 |
673 |
11 |
0 |
0 |
0 |
779 |
721 |
19 |
0 |
39 |
0 |
※ 대구광역시 지역별, 면적별 입주물량
다음 자료는 현재 분양중, 입주 이전인 아파트를 나타낸 표입니다.
행정구역 |
행정구역 |
아파트명 |
입주년도 |
세대수 |
수성구 |
범어동 |
범어풀비체 |
2013.03 |
138 |
달서구 |
유천동 |
달서AK그랑폴리스(아) |
2013.04 |
1,669 |
수성구 |
사월동 |
시지동화아이위시 |
2013.04 |
352 |
수성구 |
신매동 |
시지반도유보라 |
2013.04 |
262 |
달서구 |
감삼동 |
삼정브리티시용산 |
2013.05 |
767 |
달서구 |
유천동 |
달서AK그랑폴리스(주) |
2013.05 |
212 |
동구 |
봉무동 |
이시아폴리스더샵2차 |
2013.06 |
750 |
중구 |
삼덕동 |
삼덕청아람 |
2013.06 |
395 |
수성구 |
파동 |
수성못코오롱하늘채 |
2013.07 |
832 |
동구 |
신천동 |
신천자이 |
2013.09 |
854 |
북구 |
침산동 |
쌍용예가2차 |
2013.09 |
657 |
수성구 |
범어동 |
범어숲화성파크드림S |
2013.09 |
404 |
수성구 |
범어동 |
범어숲화성파크드림S(오) |
2013.09 |
99 |
북구 |
침산동 |
태왕아너스로뎀 |
2013.11 |
366 |
동구 |
신서동 |
대구혁신도시 |
2013.12 |
350 |
동구 |
율하동 |
율하우방아이유쉘 |
2013.12 |
902 |
|
|
|
2013년 9,009세대 입주 | |
동구 |
봉무동 |
이시아폴리스더샵3차 |
2014.01 |
1,686 |
중구 |
교동 |
중구노마즈하우스(오) |
2014.01 |
261 |
중구 |
교동 |
중구노마즈하우스(주) |
2014.01 |
269 |
북구 |
복현동 |
대구복현푸르지오 |
2014.02 |
1,199 |
북구 |
침산동 |
강변일성트루엘 |
2014.03 |
323 |
중구 |
남산동 |
웅진스타클래스남산 |
2014.03 |
946 |
북구 |
칠성동2가 |
오페라코오롱하늘채(오) |
2014.06 |
75 |
북구 |
칠성동3가 |
오페라코오롱하늘채(주) |
2014.06 |
464 |
동구 |
신천동 |
신천역풀비체까사밀라(오) |
2014.07 |
40 |
동구 |
신천동 |
신천역풀비체까사밀라(주) |
2014.07 |
326 |
중구 |
남산동 |
더루벤스 |
2014.07 |
499 |
동구 |
봉무동 |
이시아폴리스더샵4차 |
2014.08 |
774 |
동구 |
신천동 |
서한코보스카운티 |
2014.08 |
193 |
달서구 |
월성동 |
e편한세상월베 |
2014.10 |
932 |
동구 |
신천동 |
유성푸르나임 |
2014.11 |
672 |
동구 |
신천동 |
유성푸르나임㈜ |
2014.11 |
149 |
달성군 |
현풍면 |
테크노폴리스서한이다음 |
2014.12 |
637 |
|
|
|
2014년 9,445세대 입주 | |
달서구 |
유천동 |
월베아이파크 |
2015.01 |
1,296 |
달서구 |
도원동 |
서한이다음레이크뷰 |
2015.02 |
633 |
중구 |
대신동 |
대신센트럴자이 |
2015.04 |
1,147 |
북구 |
태전동 |
강북이진캐스빌 |
2015.08 |
475 |
중구 |
삼덕동 |
화성파크드림시티 |
2015.10 |
928 |
|
|
|
2015년 4,479세대 입주 |
2010~2012년도에는 입주물량이 상당히 부족했지만, 이후부터는 입주물량이 다소 늘어납니다.
본 통계에 나오지 않는 도심지역의 오피스텔과 연립주택 등을 포함하면 조금 더 늘어날 가능성이 있습니다.
(하지만 전체를 왜곡할 만한 수치는 아닐 가능성 多 - 20세대씩 건축하는 것은 공사형장이 100곳이 되어야 2,000세대 입니다)
현 시기인 2013년 상반기 수성구, 달서구를 제외하면 입주물량이 많이 나타나지 않습니다.
하지만 2014년 이후부터는 수성구의 입주물량이 현저하게 줄어들게 됩니다.
2014~2015년은 도시 중심지와 오피스텔도 입주를 많이 하게 됩니다.
도심지의 입주물량은 그동안 낙후된 지역의 주택품질과 서비스업을 발달시키는 영향을 미칠 수 있습니다.
도시 주변부의 입주물량은 수요층의 생활권 한계가 있지만, 도심지역은 값이 비싸지 않다면, 빨리 회복될 가능성이 높습니다.
|
면적별총합 |
50이하 |
50.01~62.8 |
62.81~95.9 |
95.91~133 |
133초과 |
중구 |
4,445 |
1,458 |
582 |
2,163 |
242 |
0 |
동구 |
6,696 |
1,369 |
162 |
4,189 |
965 |
11 |
서구 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
남구 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
북구 |
3,559 |
423 |
275 |
2,745 |
116 |
0 |
수성구 |
2,087 |
49 |
207 |
1,732 |
93 |
6 |
달서구 |
5,509 |
94 |
1,570 |
3,437 |
408 |
0 |
달성군 |
637 |
0 |
0 |
637 |
0 |
0 |
계 |
22,933 |
3,393 |
2,796 |
14,903 |
1,824 |
17 |
신규입주물량을 면적별로 살펴보면
전반적으로 대헝아파트 입주물량 상당히 적은 편 (서구, 남구, 달성군, 북구, 수성구 등)
※ 2013년 이후 대구아파트시장은?
* 주요 변수
1. 입주물량이 2010~2012년에 비해 다소 늘어난 편. (주택수요보다는 다소 모자랄 가능성 多)
2. 2011년 외지인이 투자한 물량의 임대기간이 만료됨과 더불어 이익실현 타이밍. (투자자 물건 나올 가능성 多)
3. 2013년은 외곽부, 2014년은 중심부, 2015년은 혼재-외곽부(향후 분양시)로 나타날 가능성
4. 향후 입주물량은 30평대, 소형오피스텔이 중심, 대형평수는 상당히 줄어드는 편.
→ 2013년 한 해는 투자자 vs 실입주자의 힘의 균형이 시장의 핵심 변수가 될 것으로 판단.
* 대구광역시의 부동산은?
1. 입주물량에 의한 지역별 적정 매입타이밍
- 2013년 상반기 이후 남구와 수성구의 입주물량이 거의 없어짐에 따라, 해당지역의 생활권에 해당하는 급매물을 중심으로.
- 오피스텔의 경우 물량이 많고, 분양가가 저렴하지 않은 편이므로 2014년 해당물건 입주 이후에 급매물을 중심으로.
- 대형평수로 이사를 고민하시는 분은 대형주택 매매가격대비 전세가율이 80%가 넘어간다면 급매물 매매 고려 타이밍.
- 칠곡, 두산 범어동, 지산범물 등은 주택공급보다 주택수요가 많아질 가능성
2. 대구 전반적인 시장분석에 의한 아파트 시장 예측
- 아파트 매매가격이 현재보다 계속해서 상승할 시 신규분양확대 이후 분양고열현상이 나타난다면 정점을 찍고 내려올 가능성
- 현재 분양권 중 입지가 양호한 중심지는 입주시기만 잘 견디면 가치가 상승할 가능성
- 30평대의 입주물량이 많으므로, 주거문화의 상향식평준화와 가구원 수 감소에 골고루 영향 (지역 입주물량에 의한 시장에 충실)
- 현재 이후 분양계획이 많아진다면 많아질수록 주택매입은 신중해야 하나, 향후 2년간 전세가격은 조금씩 더 상승할 가능성
- 부산 경남, 서울 투자자 물건이 일시적으로 나오지만 수급현황에 따라 주택은 지속적으로 모자랄 가능성
3. 전국 부동산 시장과 지역별 개발호재
- 부산울산경남의 경우 입주물량이 다수 쏟아지므로 시장침체가능성
- 수도권의 경우 2014년 상반기 전후 보금자리주택 입주와 더불어 미분양해소와 시장 회복 가능성
- 대구의 경우 X축으로 수혜 예상 :
→ 단기적 3호선 라인, 중기적 원도심공지 개발계획안 발표 등 여부, 중장기적 혁신도시, 테크노폴리스
이렇게 표현하고싶습니다.
부동산(주택)가격을 예측한다는 것은 불확실한 미래에 대해 여러 가지 변수를 고려하여,
확실성(확률)을 높이는 것이 가장 중요한 것이라고 생각합니다.
아직까지 정리가 끝나지 않은데, 다음 주 쯤 완성이 된다면,
빠른 시일 내에 대구광역시 아파트시장을 역사적인 맥락에 따라 다시 한 번 살펴보도록 하겠습니다.
이상으로 본 글의 내용은 지극히 개인적인 생각임을 말씀드리며,
미흡하지만, 회원분들께 주택매매 고려시 도움이 될 수 있는 자료가 되었으면 하는 바람입니다.
2013년도 멋진 한 해가 될 수 있길 기원합니다 ^^*
첫댓글 빌라, 원룸, 도시형 생활주택 수는 더 많이 건축 예상