스크랩 2013년, 대구광역시 아파트시장 분석 자료입니다.

[몽실이]

안녕하세요~

오래간만에 글을 남기게 되었습니다.

2013년, 지난 2년동안 꾸준히 주택가격이 상승하였지만, 아직까지도 미래예측을 하기란 쉽지 않은 상태입니다.

혹자는 상승한다, 하락한다고 논의를 하고는 하지만, 모든 것은 확률 싸움이라는 것이 개인적인 생각입니다.

따라서 우리는 이 불확실한 시장에 대비하여, 미래를 능동적으로 대처할 수 있는 자세를 취해야

자본주의사회에서 역시 능동적으로 살아갈 수 있다고 생각합니다.

※ 인구와 가구에 의한 대구광역시 지역 구분

* 내부지역과 외부지역

- 대구는 단핵도시로서 도심지에 인접한(예전부터 도심지였던) 내부지역과 새로 개발된(택지지구로 조성된) 외부지역으로 구분.

- 내부지역은 유동인구와 지가는 높지만, 낙후된 상태. 현재 주택선호도가 외부지역보다 다소 떨어진 상태.

- 외부지역은 잘 정비되어 있어 쾌적하지만 공지가 다소 있는 상태. 저렴한 지가로 노후주택의 경우 수선의 어려움.

<인구>

전반적으로 내부지역의 인구는 줄어들고 외부지역의 인구는 늘어나는 중.

각각 증감율은 조금 둔화된 상태.

→ 외부지역과 내부지역의 주택가격차이가 거의 없음(오히려 외곽부가 더 비싼 경우도 다수)

→ 도심지역 입지 양호한 곳에 재개발시 파급효과 증대,

[대구광역시 내부지역]

1.1970~1985년 인구 급증 시기

2. 도심(대구시 중구‧남구와 북구‧서구‧수성 일부)

중구, 남구 지역은 1980년부터 인구감소

3. 1980년 이후 동구지역으로 인구 증가

[대구광역시 외부지역]

1. 달성군을 제외하면 모두인구 급증

→1990년 전후 택지개발 수성구‧달서구 인구 폭증

2. 북구 지역은 꾸준한 증가세.

3. 달성군은 앞으로 인구 증가 예상

4. 최근에 뚜렷한 인구증가세를 보이는 지역 ×

<가구>

서구를 제외하고는 모든 지자체에서 가구가 증가하는 상태

인구와 마찬가지로 내부지역보다는 외부지역의 가구 증감율이 조금 더 높음.

[대구광역시 내부 지역]

1. 인구와 비슷한 그래프를 기울기를 나타냄

2. 최근 인구는 소폭 감소하나 가구는 소폭 증가

3. 도심 지역은 1970년대~1985년 가구 급증

4. 2000년 이후 동구, 남구는 소폭 증가

5. 서구는 가구 수 소폭 감소

 

[대구광역시 외부 지역]

1. 대부분 가구 수 지속적인 증가세

2. 1990년 전후로 가구 수 급증

(월배, 지산 범물)

3. 1990년 중반, 2005년 중반 전후

달서구(성서), 북구(칠곡) 수성구(시지)

4. 2000년 이후에도 가구 수 지속적인 증가세

5. 서구는 가구 수 소폭 감소

※ 주택가격으로 보는 대구광역시 지역과 위상

다들 아시겠지만, 수성구의 주택가격이 가장 높으며, 달서구, 중구, 북구가  그 다음,

동구, 서구, 남구, 달성군이 그 다음의 위치에 현재 있습니다.

전국적으로는 서울특별시의 주택가격이 현재 많이 하락한 상황이지만, 여전히 높은 상태이며,

인구가 많은 서울+경기+인천으로 인해 모든 지방도시들이 전국 평균이에 못미치는 현실입니다.

대구광역시는 현재 6개광역시 중 광주에 이어서 저렴한 주택가격이 형성되어 있습니다.

부산+울산+경남에서는 창원시, 울산 남구 등 주변도시에 높은 주택가격이 형성되어있는 반면,

대구+경북 지에서는 대구의 위상이 상당히 높은 편에 속합니다.

광역시별 상위 3개 지역을 보면, 부산, 인천, 대전, 울산, 대구, 광주 순으로 나타나고 있습니다.

대구 수성구는 울산의 동구지역과 비슷한 수치입니다.

부산지역의 경우 인천보다 평균은 낮지만 상위 3개 지역의 아파트 매매가격이 높다는것은 지역간 격차가 크다는 것을 뜻합니다.

다음 그래프를 보면, 2003년 이전 타이밍(그래프에는 조금 짤림) 2005~6년도에 주택가격 상승기였습니다.

하지만 이후, 분양물량이 많아짐에 따라 2008년 이후 2010년 하반기 이전까지 주택가격이 하락하였습니다.

대구 이외에 영남권 주요 지역의 평균을 보면,

부산과 경남의 상승률보다 대구경북지역의 상승률이 다소 둔화된 상태임을 알 수 있습니다.

특히, 2005~2006년 상승기 이후 부산보다 주택가격이 높게 형성되었다가, 2008년 하반기 다시 역전되는 상황이 되었습니다.

여기서 전국적으로 과거부터 아파트 매매가격 변화를 살펴보면,

2001~2003년 전국적인 아파트가격 상승기에 지방도시는 대전, 부산이 급등한 반면, 대구, 울산은 상승률이 낮게 나타납니다.

하지만, 부산과 대전이 많은 분양물량을 쏟아내면서 하락세로 돌아선 반면,

2005~2006,7년 대구와 울산은 다시 한 번 더 주택가격 상승이 이루어집니다. (*수도권도 이 시기 주택가격 다시 급등)

현재 흐름 역시 부산이 급등 이후 많은 분양물량으로 조정받고 있는 반면,

대구는 주택가격이 완만하게 상승하였지만 부산+울산+경남지역에 비해 분양하는 아파트 세대수는 그렇게 많지 않습니다.

※ 대구광역시라는 도시의 위상은?

그렇다면, 도시와 도시간의 자본은 어떻게 이루어졌는지 한 번 살펴볼까요?

아래 표는 2010년 지역소득을 나타낸 자료입니다.

여기서 1인당 총생산, 1인당 총소득, 1인당 개인소득의 의미를 정확히 아는 것이 중요합니다.

먼저 표의 내용을 이해하기 위해 밑의 전국자료부터 보면, 1인당 총생산, 총소득이 2,405만원으로 같이 나타납니다.

1인당 총생산은 '대구광역시라는 공간' 안에서 이루어진 모든 생산행위의 총합을 인구수로 나눈 값입니다.

따라서 그 도시의 기업·일자리에 따라 수치의 값이 다르게 나타납니다.

1인당 총소득은 '대구광역시에 거주하는 사람' 이 생산액을 벌어들인 소득을 말하는 것입니다.

따라서 대구광역시에 거주하면서 구미로 출퇴근을 하는 사람이 있다면, 총생산은 구미(경북)로, 총소득은 대구로 합산이 됩니다.

따라서 1인당 총생산과 총소득의 금액은 똑같이 나타나게 됩니다.

1인당 총생산이 총소득보다 높은 지역은 인천, 울산과 광역시를 제외한 광역자치단체와 제주특별자치도가 있습니다.

그리고 1인당 총소득이 높은 지역은 서울, 부산, 대구, 광주, 인천 등 지역에서 거점역할을 하는 지역성이 강한 특징이 있습니다.

하지만 현대도시의 경제는 생산만으로 구성되지 않습니다.

1인당 총생산, 총소득이 높다면, 지자체에서 벌어들이는 금액은 많을지 몰라도,

도시에 거주하는 시민 개개인들의 실질 소득은 1인당 개인소득이 정확하게 나타납니다.

아래 표는 2010년 지역소득을 나타낸 것입니다.

여기서 보면, 울산, 서울, 대전, 부산 순으로 나타나며, 대구의 경우 광주보다는 낮게 인천보다는 높게 형성되어 있습니다.

따라서 인천에 각종 개발효과는 많지만, 실질적으로 입주물량이 많이 나타났을 시 소화를 빨리 하지 못하고, 

전세가격이 상대적으로 저렴하게 형성된 특징이 있습니다.

(인천은 매매가격은 높지만, 전세가격은 대구와 비슷하게 형성되어 있음)

2009년 부산의 상승초입기에 1990년대 이후 꾸준한 인구수 감소와 각종 경제지표가 하위권에 속한다고 나타났지만,

실질적으로 1인당 개인소득은 2012년 기준 전국 3위로 올라서면서

따라서 도시를 볼 때에는 다양한 경제지표를 가치중립적으로 분석하여 냉정한 판단을 할 수 있도록 해야할 것입니다. 

참고로 최근에 발표한 2011년 지역소득순위는 다음과 같습니다.

부산광역시가 총생산, 총소득 규모에서 하위권인데반해 1인당 개인소득과 민간소비는 높은 편임을 알 수 있습니다.

반면 대구는 1인당총생산액이 최하위, 총소득은 상위권이지만, 개인소득고 민간소비는 중간임을 알 수 있습니다.

	1인당 총생산	순위	1인당 총소득	순위	1인당 개인소득	순위	1인당 민간소비	순위
서울특별시	2,829	5	3,784	2	1,684	2	1,684	1
부산광역시	1,810	14	1,996	10	1,484	3	1,306	4
대구광역시	1,516	16	1,807	13	1,414	7	1,213	7
인천광역시	2,156	8	2,026	9	1,311	12	1,225	6
광주광역시	1,765	15	1,791	14	1,374	8	1,202	8
대전광역시	1,843	13	2,096	8	1,453	4	1,305	5
울산광역시	6,253	1	3,978	1	1,854	1	1,352	2
경기도	2,062	10	2,367	3	1,420	6	1,334	3
경상남도	2,675	6	2,139	6	1,373	9	1,199	9
경상북도	3,070	4	2,365	4	1,316	11	1,081	12
전라남도	3,523	3	2,105	7	1,226	16	1,039	16
전라북도	2,114	9	1,702	16	1,329	10	1,066	13
충청남도	4,036	2	2,363	5	1,274	14	1,075	15
충청북도	2,502	7	1,942	12	1,308	13	1,062	14
강원도	2,024	11	1,754	15	1,253	15	1,121	11
제주특별자치도	2,015	12	1,965	11	1,424	5	1,195	10
전국	2,496		2,505		1,447		1,316

부산, 대구와 같은 지역 대도시에서 개인소득, 소비가 높게 나타나는 이유는

3차산업의 발달로 인해 지역간 자본이 서비스업이 발달한 거점 대도시로 집중되는 현상이 강해서 나타나는 것입니다.

서울, 울산 등에서 많은 월급을 받아 풍요롭게 생활을 할 수 있지만, 서울에서 소비를 하고, 부산에서 소비를 하고,

자녀를 서울, 부산, 대구 등에 대학교를 보내 용돈, 등록금 등이 거점도시로 집중되어 나타나는 특징이 있습니다.

따라서 부산, 대구 등은 서비스업은 발달하였지만, 상대적으로 기업과 일자리는 타 지자체보다 상당히 열악함을 알 수 있으며,

이를 해결하기 위한 정책이 시급할 것으로 판단됩니다.

참고로 총생산, 총소득은 부자의 수와 직접적인 연관은 낮은 편입니다.

부자의 수는 서울, 경기, 부산, 대구, 대전의 순서로 많습니다.

인구 대비로 따진다면, 경기도, 인천 보다는 부산, 대구에 부자의 수가 더 많음을 알 수 있습니다.

이는 자산의 축적으로 이루어진 것이며, 일찍이 상공업을 중심으로 발달하여,

많은 땅과 상가를 가진 사람들이 많아 나타나는 현상이라고 생각합니다. 

※ 월별 거래량에 따른 대구 아파트 시장

먼저 가까운 대도시인 부산을 예로 살펴보겠습니다.

위의 자료는 2010년부터 2011년 12월까지를 나타낸 것인데,

2010년 5월, 2011년 4월, 2011년 12월에 일시적으로 외지인(서울)의 매입 비중이 높게 나타나는 특징이 있습니다.

하지만, 이는 대형평형대 미분양이 서울건설사명의로 넘어가서 거래된 것으로 나타나는 것으로,

실질적으로는 외지인의 투자 비율은 생각보다 높지 않음을 알 수 있습니다.

반면, 대구광역시는 2010년 하반기부터 서울의 매입비율이 높게 나타납니다.

서울에서의 매입비율이 들쭉날쭉한 것은 부산과 비슷한 현상이지만,

평균적으로 부산보다 일시적이지 않은 현상임을 알 수 있습니다.

그리고 중요한 것은 기타지역입니다.

대구+서울을 제외한 기타지역에서의 매입 비율인데, 이는 경북, 경남, 부산, 울산 등에서 주택을 매입하는 비율이 높을 것입니다.

부산도 10% 내외, 대구도 10%내외를 유지하다가, 2010년 하반기부터 기타지역 매입비율이 높아짐을 알 수 있습니다.

전체의 약 18~19% 내외가 기타지역매입비율로 형성됨에 따라,

전체 거래량의 10~15% 정도는 서울과 부산에서 투자를 위한 목적으로 매입을 했을 가능성이 높습니다.

아파트거래_월별 매입자거주지별
동(호)수/면적(천㎡)
년월	지역	매입자거주지별합계		관할 시군구내		관할 시도내		관할 시도외_서울		관할 시도외_기타
		동(호)수	면적(천㎡)	동(호)수	면적(천㎡)	동(호)수	면적(천㎡)	동(호)수	면적(천㎡)	동(호)수	면적(천㎡)
2009.08	대구	3,844	331	1,879	156	904	75	67	6	994	94
2009.09	대구	4,574	366	3,199	257	857	68	50	4	468	36
2009.10	대구	4,115	339	2,006	165	866	69	814	72	429	33
2009.11	대구	3,361	278	2,007	170	833	68	64	6	457	35
2009.12	대구	3,500	302	2,015	174	830	71	174	18	481	39
2010.01	대구	2,723	237	1,501	132	705	62	73	7	444	37
2010.02	대구	4,149	350	2,727	230	900	78	49	4	473	37
2010.03	대구	3,735	311	2,357	196	881	75	50	4	447	35
2010.04	대구	3,374	281	2,030	165	873	71	55	12	416	33
2010.05	대구	2,925	236	1,823	144	639	51	121	14	342	27
2010.06	대구	2,505	205	1,553	128	582	47	67	6	303	24
2010.07	대구	2,568	213	1,394	112	768	64	104	13	302	24
2010.08	대구	2,840	238	1,342	108	620	48	561	59	317	23
2010.09	대구	3,325	315	1,437	118	679	55	803	108	406	34
2010.10	대구	3,577	288	2,082	169	911	73	72	7	512	40
2010.11	대구	4,398	373	2,381	194	1,041	84	58	4	918	90
2010.12	대구	5,652	495	2,791	239	1,131	95	715	85	1,015	76
2011.01	대구	3,811	316	2,155	182	882	73	66	5	708	56
2011.02	대구	4,619	374	2,585	215	1,009	82	73	6	952	71
2011.03	대구	5,453	441	3,121	260	1,176	98	84	6	1,072	77
2011.04	대구	5,602	474	2,776	236	1,163	96	600	65	1,063	76
2011.05	대구	4,853	395	2,663	224	1,087	91	76	6	1,027	74
2011.06	대구	5,002	419	2,706	232	1,200	100	137	14	959	73
2011.07	대구	5,105	425	2,569	216	1,322	107	215	25	999	77
2011.08	대구	4,868	437	2,348	200	1,057	89	78	6	1,385	142
2011.09	대구	4,918	423	2,290	194	1,638	151	62	5	928	73
2011.10	대구	4,886	417	2,657	235	1,265	105	53	4	911	73
2011.11	대구	5,079	426	2,769	242	1,291	104	67	6	952	75
2011.12	대구	6,881	595	3,843	347	1,746	147	102	9	1,190	93
2012.01	대구	1,870	160	926	81	556	47	32	3	356	29
월 평균		4,137	349	2,264	191	980	81	185	20	708	57

위의 표는 그래프에 나타나는 거래량을 나타낸 것인데, 평균면적으로 나눠보면 다음과 같은 특징이 있습니다.

* 매입자 평균 면적, 지역, 유형별 분석 - 전체 평균 거래 면적 : 94.27㎡

전체 평균에 비해 거래량 기복이 매우 심한 편
2009. 10.	88.45㎡	[서울시 매입 평균 면적]	거래량은 보통이나 서울시 매입 비중 높음(중소형)
2010. 09.	134.50㎡	[서울시 매입 평균 면적]	전체 거래량 감소, 서울시 매입 비중 높음(대형)
2011. 04.	108.33㎡	[서울시 매입 평균 면적]	거래량도 많으며, 서울 시 평균 거래량 높음
2011. 04.	71.50㎡	[타지방 매입 평균 면적]	거래량 높은 비중이나 소형 중심으로 투자
2011. 08.	102.53㎡	[타지방 매입 평균 면적]	대구 거래량에 비해 타지방 거래 多 (중형)
2011. 12.	78.1㎡	[타지방 매입 평균 면적]	연말 취득세 완화로 전체 거래량 급증 (소형)

외지인 매입 평균면적을 보면,

평균 매입 면적이 대형인 것은 미분양이 건설회사 본사명의로,

소형인 것은 투자자 명의로 거래되었을 가능성이 높다고 생각합니다.

※ 대구광역시 주택수급

2012년 12월까지 분양한 아파트들 기준 연도별 입주예정물량

2013년 9,009세대, 2014년 9,445세대, 2015년 4,479세대 이상 입주예정 

대구광역시 연도별 필요한 입주물량

인구가구 증감율 기준

2005년 대구의 인구는 2,401,409 (통계청 인구가구총조사 기준)명 가구는 814,585가구으로 나타납니다.

2010년 대구의 인구는 2,446,418 명으로 약 45,000명 정도가 증가하였으며, 가구는 873,934가구로 59,345가구가 늘어났습니다.

따라서 대구광역시의 경우  1년에 약 11,869가구 + 주택멸실수 만큼의 신규주택이 필요한 시기였습니다.

아래 표를 참고하면, 멸실주택수는 2010~2011년의 자료밖에 나오지 않은 관계로

2010년 = 15,320가구, 2011년 = 15,201가구가 필요하게 됩니다.

하지만 이에 반해 주택수가 모자랄 경우 주택이 귀하게 됩니다.

따라서 전세를 구하기가 힘들며, 이에 따라 전세·매매가격이 올라갈 가능성이 높습니다.

2010년, 2011년 멸실주택 수

	2010						2011
	계	단독	다가구	연립	다세대	아파트	계	단독	다가구	연립	다세대	아파트
전국	62,485	44,981	7,327	1,704	1,349	7,124	76,662	48,885	13,882	2,660	3,936	7,299
수도권	23,762	15,214	5,016	1,421	985	1,126	37,501	16,062	9,993	2,324	3,434	5,688
지방	38,723	29,767	2,311	283	364	5,998	39,161	32,823	3,889	336	502	1,611
서울	12,571	6,970	3,036	932	727	906	22,626	8,151	6,382	1,746	2,207	4,140
부산	5,885	3,540	200	113	13	2,019	4,988	3,155	629	54	214	936
대구	3,451	1,720	763	24	34	910	3,332	1,967	1,071	0	39	255
인천	2,007	1,148	303	205	171	180	3,047	12	595	110	555	105
광주	1,524	1,406	104	0	14	0	1,265	1,204	35	4	22	0
대전	2,894	1,777	806	65	0	246	1,851	964	836	2	49	0
울산	1,595	575	61	3	16	940	1,395	1,234	119	40	2	0
경기	9,184	7,096	1,677	284	87	40	11,828	6,229	3,016	468	672	1,443
강원	2,205	1,896	104	19	186	0	2,252	2,045	81	126	0	0
충북	2,603	2,460	31	6	66	40	2,605	2,228	199	0	4	174
충남	2,828	2,686	46	12	0	84	3,309	3,131	101	0	0	77
전북	4,041	2,217	35	29	1	1,759	3,807	3,740	38	21	8	0
전남	2,919	2,900	19	0	0	0	3,818	3,678	19	2	36	83
경북	3,941	3,888	13	6	34	0	4,409	4,063	251	10	61	24
경남	4,153	4,029	118	6	0	0	5,351	4,693	491	77	28	62
제주	684	673	11	0	0	0	779	721	19	0	39	0

※ 대구광역시 지역별, 면적별 입주물량

다음 자료는 현재 분양중, 입주 이전인 아파트를 나타낸 표입니다.

행정구역	행정구역	아파트명	입주년도	세대수
수성구	범어동	범어풀비체	2013.03	138
달서구	유천동	달서AK그랑폴리스(아)	2013.04	1,669
수성구	사월동	시지동화아이위시	2013.04	352
수성구	신매동	시지반도유보라	2013.04	262
달서구	감삼동	삼정브리티시용산	2013.05	767
달서구	유천동	달서AK그랑폴리스(주)	2013.05	212
동구	봉무동	이시아폴리스더샵2차	2013.06	750
중구	삼덕동	삼덕청아람	2013.06	395
수성구	파동	수성못코오롱하늘채	2013.07	832
동구	신천동	신천자이	2013.09	854
북구	침산동	쌍용예가2차	2013.09	657
수성구	범어동	범어숲화성파크드림S	2013.09	404
수성구	범어동	범어숲화성파크드림S(오)	2013.09	99
북구	침산동	태왕아너스로뎀	2013.11	366
동구	신서동	대구혁신도시	2013.12	350
동구	율하동	율하우방아이유쉘	2013.12	902
			2013년 9,009세대 입주
동구	봉무동	이시아폴리스더샵3차	2014.01	1,686
중구	교동	중구노마즈하우스(오)	2014.01	261
중구	교동	중구노마즈하우스(주)	2014.01	269
북구	복현동	대구복현푸르지오	2014.02	1,199
북구	침산동	강변일성트루엘	2014.03	323
중구	남산동	웅진스타클래스남산	2014.03	946
북구	칠성동2가	오페라코오롱하늘채(오)	2014.06	75
북구	칠성동3가	오페라코오롱하늘채(주)	2014.06	464
동구	신천동	신천역풀비체까사밀라(오)	2014.07	40
동구	신천동	신천역풀비체까사밀라(주)	2014.07	326
중구	남산동	더루벤스	2014.07	499
동구	봉무동	이시아폴리스더샵4차	2014.08	774
동구	신천동	서한코보스카운티	2014.08	193
달서구	월성동	e편한세상월베	2014.10	932
동구	신천동	유성푸르나임	2014.11	672
동구	신천동	유성푸르나임㈜	2014.11	149
달성군	현풍면	테크노폴리스서한이다음	2014.12	637
			2014년 9,445세대 입주
달서구	유천동	월베아이파크	2015.01	1,296
달서구	도원동	서한이다음레이크뷰	2015.02	633
중구	대신동	대신센트럴자이	2015.04	1,147
북구	태전동	강북이진캐스빌	2015.08	475
중구	삼덕동	화성파크드림시티	2015.10	928
			2015년 4,479세대 입주

2010~2012년도에는 입주물량이 상당히 부족했지만, 이후부터는 입주물량이 다소 늘어납니다.

본 통계에 나오지 않는 도심지역의 오피스텔과 연립주택 등을 포함하면 조금 더 늘어날 가능성이 있습니다.

(하지만 전체를 왜곡할 만한 수치는 아닐 가능성 多 - 20세대씩 건축하는 것은 공사형장이 100곳이 되어야 2,000세대 입니다)

현 시기인 2013년 상반기 수성구, 달서구를 제외하면 입주물량이 많이 나타나지 않습니다.

하지만 2014년 이후부터는 수성구의 입주물량이 현저하게 줄어들게 됩니다.

2014~2015년은 도시 중심지와 오피스텔도 입주를 많이 하게 됩니다.

도심지의 입주물량은 그동안 낙후된 지역의 주택품질과 서비스업을 발달시키는 영향을 미칠 수 있습니다.

도시 주변부의 입주물량은 수요층의 생활권 한계가 있지만, 도심지역은 값이 비싸지 않다면, 빨리 회복될 가능성이 높습니다.

	면적별총합	50이하	50.01~62.8	62.81~95.9	95.91~133	133초과
중구	4,445	1,458	582	2,163	242	0
동구	6,696	1,369	162	4,189	965	11
서구	0	0	0	0	0	0
남구	0	0	0	0	0	0
북구	3,559	423	275	2,745	116	0
수성구	2,087	49	207	1,732	93	6
달서구	5,509	94	1,570	3,437	408	0
달성군	637	0	0	637	0	0
계	22,933	3,393	2,796	14,903	1,824	17

신규입주물량을 면적별로 살펴보면

전반적으로 대헝아파트 입주물량 상당히 적은 편 (서구, 남구, 달성군, 북구, 수성구 등)

※ 2013년 이후 대구아파트시장은? 

* 주요 변수

1. 입주물량이 2010~2012년에 비해 다소 늘어난 편. (주택수요보다는 다소 모자랄 가능성 多)

2. 2011년 외지인이 투자한 물량의 임대기간이 만료됨과 더불어 이익실현 타이밍. (투자자 물건 나올 가능성 多)

3. 2013년은 외곽부, 2014년은 중심부, 2015년은 혼재-외곽부(향후 분양시)로 나타날 가능성

4. 향후 입주물량은 30평대, 소형오피스텔이 중심, 대형평수는 상당히 줄어드는 편.

→ 2013년 한 해는 투자자 vs 실입주자의 힘의 균형이 시장의 핵심 변수가 될 것으로 판단.

* 대구광역시의 부동산은?

1. 입주물량에 의한 지역별 적정 매입타이밍

- 2013년 상반기 이후 남구와 수성구의 입주물량이 거의 없어짐에 따라, 해당지역의 생활권에 해당하는 급매물을 중심으로.

- 오피스텔의 경우 물량이 많고, 분양가가 저렴하지 않은 편이므로 2014년 해당물건 입주 이후에 급매물을 중심으로.

- 대형평수로 이사를 고민하시는 분은 대형주택 매매가격대비 전세가율이 80%가 넘어간다면 급매물 매매 고려 타이밍.

- 칠곡, 두산 범어동, 지산범물 등은 주택공급보다 주택수요가 많아질 가능성

2. 대구 전반적인 시장분석에 의한 아파트 시장 예측

- 아파트 매매가격이 현재보다 계속해서 상승할 시 신규분양확대 이후 분양고열현상이 나타난다면 정점을 찍고 내려올 가능성

- 현재 분양권 중 입지가 양호한 중심지는 입주시기만 잘 견디면 가치가 상승할 가능성

- 30평대의 입주물량이 많으므로, 주거문화의 상향식평준화와 가구원 수 감소에 골고루 영향 (지역 입주물량에 의한 시장에 충실)

- 현재 이후 분양계획이 많아진다면 많아질수록 주택매입은 신중해야 하나, 향후 2년간 전세가격은 조금씩 더 상승할 가능성

- 부산 경남, 서울 투자자 물건이 일시적으로 나오지만 수급현황에 따라 주택은 지속적으로 모자랄 가능성

3. 전국 부동산 시장과 지역별 개발호재

- 부산울산경남의 경우 입주물량이 다수 쏟아지므로 시장침체가능성

- 수도권의 경우 2014년 상반기 전후 보금자리주택 입주와 더불어 미분양해소와 시장 회복 가능성

- 대구의 경우 X축으로 수혜 예상 :

 → 단기적 3호선 라인, 중기적 원도심공지 개발계획안 발표 등 여부, 중장기적 혁신도시, 테크노폴리스

이렇게 표현하고싶습니다.

부동산(주택)가격을 예측한다는 것은 불확실한 미래에 대해 여러 가지 변수를 고려하여,

확실성(확률)을 높이는 것이 가장 중요한 것이라고 생각합니다.

아직까지 정리가 끝나지 않은데, 다음 주 쯤 완성이 된다면,

빠른 시일 내에 대구광역시 아파트시장을 역사적인 맥락에 따라 다시 한 번 살펴보도록 하겠습니다.

이상으로 본 글의 내용은 지극히 개인적인 생각임을 말씀드리며,

미흡하지만, 회원분들께 주택매매 고려시 도움이 될 수 있는 자료가 되었으면 하는 바람입니다.

2013년도 멋진 한 해가 될 수 있길 기원합니다 ^^*

[몽실이]

빌라, 원룸, 도시형 생활주택 수는 더 많이 건축 예상