3.8 부동산뉴스

[배상균]

1.판교청약 일문일답，집가진 61세 부친 봉양아들 무주택간주…

2.'젊은 공인중개사' 절반은 여자

3.토지소유주 재산권 행사 쉬워진다

4.상반기 대단지 분양 영남권에 집중

5.불황에 사업자 줄어도 부동산은 호황

6.재건축 주택, 사업승인 이후 주택수 미포함

7.행정도시 예정지ㆍ주변 땅값 계속 올라

8.시화호 북쪽 280만평 관광시설 개발

9.부동산 리노베이션 ‘바람’ 분다

판교청약 일문일답，집가진 61세 부친 봉양아들 무주택간주…

 

판교 분양이 이달말로 다가온 가운데 청약자격 등 관련 내용에 대한 수요자들의 궁금증이 쏟아지고 있다. 판교의 경우 무주택 세대주 조건과 예외조항, 투기과열지구내 1순위 재당첨 금지 등의 내용이 매우 복잡하고 까다롭기 때문이다.

특히 이런 부분을 간과하고 청약했다가 청약 부적격자로 판명될 경우 통장만 날릴 수 있어 청약전 반드시 확인해 봐야 한다.

Q. 무주택 세대주란.

A. 무주택 세대주는 ‘세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대주’를 말한다. 이 때 주민등록상의 가족은 물론 부인이 같은 주민등록표상에 등재돼 있지 않더라도 주택 소유 여부를 따진다.

이 가운데 만 40세 이상 10년 이상 무주택 세대주, 만 35세 이상 5년 이상 무주택 세대주는 판교와 같은 공공택지내 전용 25.7평 이하를 우선 공급을 받을 수 있다.

이 때 무주택 기간은 연속해서, 세대주 기간은 연속할 필요없이 과거 본인의 세대주 기간을 합산할 수 있다.

Q. 주택이 있어도 무주택으로 간주하는 경우가 있다는데.

A. 같은 세대에 있는 60세 이상의 직계존속이 갖고 있는 주택은 무주택으로 본다. 예컨대 아들이

'젊은 공인중개사' 절반은 여자

 

[중앙일보 안장원] 부동산 중개업 시장에서 여성파워가 거세졌다. 7일 한국공인중개사협회 조사에 따르면 지난달 말 현재 부동산 중개업자(중개인.공인중개사 포함)는 7만8448명이며 이 중 여성은 2만3169명으로 29.5%를 차지했다. 여성 중개업자의 비율은 2004년 말 26.4%였으나 지난해 말 29.1%로 증가한 데 이어 올 들어서도 비율이 높아지고 있다. 두드러진 것은 20~30대 여성들의 진출이 활발해졌다는 것. 2004년 말 5358명이었으나 지난달 말에는 6985명으로 1년여 만에 30.4%나 늘었다. 전체 중개업자 증가율(7.6%)을 훨씬 웃돈다. 따라서 20~30대 중개업자 가운데 여성이 차지하는 비율이 50.8%로 높아져 젊은 중개업자 사이에서는 '여초 현상'까지 나타났다. 한국공인중개사협회 양소순 홍보실장은 "공인중개사는 학력 등 자격 제한이 없어 여성들이 전문 직업인으로 자리 잡는 데 유리하다"면서 "최근 여성들의 활발한 사회진출 추세에 따라 중개업계에도 여성들의 영향력이 커지고 있다"고 말했다.

토지소유주 재산권 행사 쉬워진다
10년이상 장기 미집행 도시계획시설 부지
지자체 대지 매수여부 결정 6개월로 단축

지방자치단체가 사유지를 도로나 공원 등으로 조성하기로 결정하고도 장기간 사업을 집행하지 않은 경우 토지 소유주가 보다 손쉽게 재산권을 행사할 수 있게 된다.

건설교통부는 도시계획시설 부지에 대한 주민의 재산권 규제를 완화하기 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 개정안을 국회에 제출했다고 7일 밝혔다.

개정안에 따르면 공원ㆍ도로ㆍ상하수도 등 도시계획시설 부지로 결정된 뒤 10년 이상 사업을 시행하지 않은 대지에 대해 토지 소유주가 매수 청구를 하면 지자체는 매수 여부를 6개월 내에 결정해야 한다.

지금까지는 매수 여부 결정기간이 2년이어서 민원이 끊이지 않아 주민의 재산권 행사를 과도하게 제약한다는 지적이 많았다.

6개월 내 매수 결정이 내려지면 지자체장은 즉각 이를 예산에 반영해 매수에 나서야 한다. 사들이기 힘들다고 판정됐을 경우 토지 소유주는 해당 토지에 건축물을 짓는 등 재산권을 자유롭게 행사할 수 있다.

지난 2004년 말 현재 건축 등의 행위가 제한되는 도시계획시설 예정부지로 정해졌지만 지자체의 재정이 부족해 사업이 집행되지 못한 부지는 전국적으로 4억2,434만평에 달한다. 이중 10년 이상 장기 미집행 시설부지는 무려 3억평이나 된다.

2000년 7월부터 2004년 말까지 매수청구 신청건수는 5,426건, 청구액은 6,944억원이었으나 실제 지자체가 매수한 액수는 587억원으로 10%에도 못 미치고 있다.

개정안에서는 또 용도지역이 둘 이상 겹치는 토지의 건축규제 적용기준을 ‘필지’에서 ‘대지’로 변경, 면적이 넓은 쪽의 용도지역에 맞춰 건축행위를 할 수 있게 했다.

예컨대 주소가 다르면서 개별 토지가 상업용지와 주거용지로 분리돼 있을 경우 상업용지 면적이 더 넓다면 전체 건폐율ㆍ용적률은 상업용지 기준대로 적용된다.

상반기 대단지 분양 영남권에 집중
6월까지 2만6,798가구 공급, 지방 물량의 74.6% 차지

올해 상반기중 지방에서 1,000가구 이상 분양되는 대규모 아파트는 영남에 집중되는 것으로 나타났다.

7일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 이 달부터 6월까지 지방의 대규모 분양예정단지(1,000가구 이상) 는 총 28곳 3만5,908가구로 조사됐다. 이 중 영남권이 전체 물량의 74.6%(20곳 2만6,798가구)로 대부분을 차지했다. 이는 부산 정관신도시와 명지ㆍ신호지구 일대에 대단지 아파트가 집중됐기 때문이다. 그 밖에 아산신도시와 행정중심복합도시가 들어서는 충청권은 5곳 5,385가구가 공급되고, 호남 2곳 2,388가구, 강원 1곳 1,337가구도 분양할 예정이다.

영남권에선 부산에서 대주건설이 기장군 정관신도시 A-13블록에 29~43평형 1,759가구를 4월 분양할 예정이다. 정관신도시 중심상업지구와 가깝고, 단지 앞에 초ㆍ중ㆍ고교가 위치한다. 정관~석대간 고속화도로가 2008년 개통에 있어 부산 도심으로의 접근성이 수월해질 전망이다.

부산 강서구 명지지구에선 롯데건설이 10일 모델하우스를 오픈하는 것을 시작으로 극동건설, 영조주택이 이 달 중 분양에 나서 총 5,000여가구가 공급될 예정이다.

대구에선 삼호가 달서구 월성동에 33~65평형 1,094가구를 분양한다. 월배지구와 인접해 수혜가 예상되며 대구지하철 1호선 상인역이 도보로 10분 거리다. 우방은 수성구 사월동에 1,015가구를 공급한다. 대구지하철2호선 사월역이 개통돼 대구 도심으로 이동이 편리해졌다.

충청권에선 청주시 사직동에 롯데건설이 사직주공을 재건축해 3,457가구 중 25평~66평형 643가구를 5월 일반분양 할 예정이다. 3,000가구가 넘는 매머드급 단지로 주변에 청주의료원, 청주교육청, 흥덕구청, 청주종합경기장, 매봉공원이 위치해 있다.

호남권에는 벽산건설이 광주광역시 북구 운암동 운암주공2단지를 재건축 한다. 총 2,753가구 중 25평~56평형 1,232가구가 일반 분양되며 모델하우스는 3월 중순 오픈 예정이다. 광주 일대에서는 보기 드문 대단지로 생활 편의시설과 학군이 이미 갖춰져 있고, 조합원분 포기물량이 있어 일반 분양물량이 변동될 수 있다.

이 밖에 현대산업개발은 강원도 원주시 반곡동에서 1,337가구를 공급하는데 33평~61평형의 중대형 평형으로 구성될 예정이다. 인근이 기업도시와 혁신도시로 선정돼 후광효과가 예상된다.

불황에 사업자 줄어도 부동산은 호황

지난 2004년 경기 여건의 침체로 전체 사업자수가 줄었는데도 부동산 관련 사업자는 늘어나는 등 상대적으로 호황을 누린 것으로나타났다.

7일 국세청이 내놓은 `2005년 국세통계연보'에 따르면 부가가치세 납부 전체사업자는 2003년 399만4천665명에서 2004년에는 394만2천247명으로 5만2천418명이나줄었다.

이중 제조업자는 2003년 39만9천717명에서 2004년 39만8천856명으로 줄었고, 소매업자도 62만9천510명에서 58만9천489명으로 감소했다.

음식업도 59만1천518명에서 55만8천602명으로 줄었다.

반면 부동산매매업자는 2003년 6천262명에서 2004년에는 6천945명으로 크게 증가, 전체 사업자에서 차지하는 비중도 0.1%에서 0.2%로 높아졌다.

부동산임대업자도 2003년에는 71만5천39명이었으나 2004년에는 72만6천215명으로 증가하면서 전체 사업자에서 차지하는 비중이 17.9%에서 18.4%로 커졌다.

국세청 관계자는 "부가가치세를 내는 사업자가 줄어든 것은 그만큼 경기가 좋지않았다는 것을 의미한다"면서 "반면 부동산 관련업자의 수가 눈에 띄게 늘어난 것은이들 업종이 상대적으로 호황을 누렸거나 부동산투기가 여전했다는 것을 의미하는것으로 봐야 한다"고 말했다.

아울러 2004년들어 법인사업자, 일반사업자의 수는 증가한 반면 간이사업자는줄어 과표양성화 비율이 높아지고 있는 것으로 나타났다.

법인.일반 사업자는 2003년 35만9천154명, 186만1천707명에서 2004년에는 37만2천41명, 192만4천877명으로 각각 증가했다.

이에 비해 간이사업자는 2003년 177만3천804명에서 2004년 164만5천329명으로감소했다.

또 이 기간에 간이사업자에서 일반사업자로 전환된 경우는 15만6천418명에 달했으나 일반사업자에서 간이사업자로 바뀐 경우는 8만3천584명에 그쳤다.

국세청 관계자는 "간이사업자가 줄어들게 되면 그만큼 과표가 양성화돼 세원이넓어졌다는 것을 의미한다"고 설명했다.

재건축 주택, 사업승인 이후 주택수 미포함

재건축 주택은 재건축 사업승인일 이후에는 주택수 계산에 포함하지 않는다는 결정이 내려졌다.

국세심판원은 최근 사업승인일이 지난 재건축 주택을 갖고 있으면서 보유하고있던 다른 주택을 판 A씨를 1가구 2주택자로 보고 양도소득세 3천12만3천960원을 부과한 관할세무서의 처분에 대해 취소결정을 내렸다고 7일 밝혔다.

2주택자인 A씨는 지난 1993년 1월 샀던 주택을 10년만인 2003년 6월에 팔고 양도소득세를 관할 세무서에 신고하지 않았다.

A씨는 해당 주택 외에 1996년 12월 재건축 아파트 단지에 다른 주택을 샀지만해당 아파트 단지는 2002년 11월29일 재건축 사업계획을 승인받았기 때문이다.

해당 재건축 아파트 단지의 사용검사예정일은 2006년 6월인 것으로 확인됐다.

A씨가 심판원에 제출한 해당 재건축 정비사업 조합장 명의의 이주확인서에 따르면 2003년 6월 해당 재건축 아파트 단지 주민들의 이주가 끝났고 상수도.도시가스가철거됐으며, 아파트 건축물의 철거는 2004년 1월부터 3월까지 이루어진 것으로 확인됐다.

심판원은 "관계법령에 따르면 2주택을 가진 가구가 재건축조합원으로 그 중 한주택의 재건축 추진에 참여하는 경우 재건축사업계획 승인 후부터 사용검사를 받기전 양도일 현재 3년이상 보유한 나머지 한 주택을 파는 경우 양도세가 비과세된다"고 말했다.

심판원은 이어 "A씨의 재건축 주택이 다른 아파트를 팔 당시 완전히 철거된 것이 확인되지 않았지만 사실상 주택으로서의 사용이 불가능한 상태였고, 재건축 주택을 주택이 아닌 `부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보는 기간은 사업계획 승인일로부터 재건축아파트의 사용검사필증교부일까지이므로 A씨를 2주택자로 본 관할 세무서의 처분은 잘못됐다"고 밝혔다.

 

행정도시 예정지ㆍ주변 땅값 계속 올라

시장 안정속 1월 상승률 최고 3% 넘어

 

 

행정도시 예정지와 주변지역의 땅값 상승률이 연초부터 심상치 않은 것으로 조사됐다.

충남 연기군은 1월 한달새 3.25%나 올라 전국 최고의 지가 상승률을 기록했으며 공주시, 청양군, 충북 청원군 등도 1-2%가량 올랐다.

6일 건설교통부가 내놓은 '2006년 1월 토지시장 동향'에 따르면 1월 전국 집값은 한달전(0.4%)보다 상승폭이 둔화된 0.35%를 기록했으나 행정도시, 혁신도시 등 개발사업 추진지역은 높은 상승률을 나타냈다.

지난해 27.7%의 급등세를 연출했던 충남 연기군이 3.25%, 17.7%가 오른 공주시는 2.28%의 상승세를 이어갔으며 토지보상에 따른 대토수요 증가로 충북 청원군(2.23%), 충남 청양군(1.91%), 충북 진천군(1.29%) 등 주변지역의 지가 상승폭도 컸다.

이외에 주거환경개선사업이 활발한 대전 동구(1.33%), 혁신도시로 선정된 경북 김천(2.3%), 대구 동구(0.84%), 평화신도시 건설기대감이 돋보인 경기 평택(1.07%) 등의 오름세도 눈에 띄었다.

시.도별로는 충남 0.84%, 충북 0.76%, 대전 0.57%, 대구 0.54%, 경기 0.36%, 서울 0.34%, 인천 0.33%, 경북 0.29%, 강원 0.27%, 울산 및 경남 각 0.24%, 제주 0.21%, 부산 0.18%, 전북 0.14%, 광주 0.13%였다.

용도지역별로는 녹지(0.58%), 농림(0.55%), 관리(0.5%)지역이, 이용 상황별로는 밭(0.65%), 논(0.67%) 등의 상승이 두드러졌다.

토지거래량은 15만2672필지, 5401만평이 거래돼 작년 동기대비 필지수로는 24.5%, 면적은 28.5% 감소했다.

지역별로는 면적기준으로 대전(17.6%), 제주(13.3%), 강원(5.3%)만이 거래가 늘었고 나머지는 모두 줄었다. 특히 농지와 임야는 46.1%, 29.1%가 줄어 8.31조치의 영향을 가장 크게 받는 모습이었다.

건교부 관계자는 "250개 시.군.구 중 174개 지역이 평균이하의 상승률을 보여 8.31부동산종합대책의 여파로 토지시장이 안정세에 접어들었음을 반증했다"면서 "1월 기준으로 토지투기지역 신규지정 후보지는 없다"고 말했다.

##
 1월 주요 지가 상승.하락지역                                              

 ◇상승지역        
┌──┬──────┬─────┬─────────────────────┐
│순위│  행정구역  │변동률(％)│               상 승 사 유                │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  1 │충남 연기군 │   3.257  │행정중심복합도시 예정지역의 보상금 지급에 │
│    │            │          │따른 대토 수요 증가, 대전-당진 간 고속도로│
│    │            │          │및 지방도 96호선 건설 등                  │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  2 │충남 공주시 │   2.381  │행정중심복합도시 예정지역의 보상금 지급에 │
│    │            │          │따른 대토 수요 증가, 대전-당진, 공주-서천 │
│    │            │          │간 고속도로 건설 등                       │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  3 │경북 김천시 │   2.306  │경북 혁신도시 선정 및 경부고속철도 김천역 │
│    │            │          │사 개발, 양천-능소 간 국도우회도로 건설 및│
│    │            │          │국도확장공사, 부항댐 건설사업             │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  4 │충북 청원군 │   2.235  │오송생명과학단지 및 오창과학산업단지, 호남│
│    │            │          │선 오송분기역 등 대규모 개발에 대한 기대감│
│    │            │          │인근 행복도시 보상에 따른 대토수요 증가   │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  5 │충남 청양군 │   1.914  │인근 행정중심복합도시 보상에 따른 대토수요│
│    │            │          │증가, 청양 대학사촌 개발사업 완공에 따른  │
│    │            │          │지역발전 기대의 영향                      │
└──┴──────┴─────┴─────────────────────┘
 ※ 상승지역은 투기과열지구, 투기지구, 토지거래허가구역 한 곳에는 포함
    (일부지역은 3개 또는 2개 토지규제에 포함됨) 


 ◇하락지역        
┌──┬──────┬─────┬─────────────────────┐
│순위│  행정구역  │변동률(％)│               하 락 사 유                │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  1 │광주 동구   │  -0.095  │도심공동화와 전남도청 이전 등의 영향으로  │
│    │            │          │지가하락세                                │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  2 │전북 부안군 │  -0.078  │쌀값 하락 및 쌀시장 개방 등에 따른 농업지 │
│    │            │          │역에서의 농경지 수요 감소, 구시가지의 상권│
│    │            │          │쇠퇴 등                                   │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  3 │인천 옹진군 │  -0.077  │부동산 실거래가 신고제 시행으로 도서지역을│
│    │            │          │중심으로 지가하락세                       │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  4 │전북 남원시 │  -0.038  │지역경기 침체 및 대체상권 발달(노통동)에  │
│    │            │          │따른 재래상업지역 수요 감소, 주거지역 내  │
│    │            │          │기존주택들의 노후화 등                    │
├──┼──────┼─────┼─────────────────────┤
│  5 │경북 안동시 │  -0.011  │지역경기 침체에 따른 상업지역의 수요 감소,│
│    │            │          │아파트 입주 물량 증가에 따른 인근 단독주택│
│    │            │          │지역의 수요 감소                          │
└──┴──────┴─────┴─────────────────────┘
  <자료:건설교통부> 

 

시화호 북쪽 280만평 관광시설 개발

간석지 올 하반기 사업 착수

경기도 시화호 북쪽 간석지 280만평이 올 하반기부터 개발된다. 이곳에는 벤처산업단지 및 관광 휴양시설이 들어선다.

곽결호 수자원공사 사장은 7일 "환경오염을 줄이기 위해 시화호 북쪽 간석지 개발면적을 당초 317만평에서 280평 이하로 줄이기로 했다"며 "올 하반기에 사업에 착수할 것"이라고 밝혔다.

수자원공사는 이 지역을 첨단복합단지로 조성하기 위해 첨단 벤처산업과 관광 휴양시설을 유치할 계획이다.

시화호 남쪽 간석지 개발사업인 '송산그린시티'사업도 본궤도에 오른다. 이 지역은 총 1720만평 규모로 ▲생태ㆍ레저 ▲생태ㆍ문화 ▲도시ㆍ첨단 ▲관광ㆍ레저 등 4개 블록으로 나눠 유형별로 개발된다.

관광레저 블록에는 골프장 8개를 비롯해 마라톤 코스 등을 조성할 방침이다. 송산그린시티는 올 6월 구체적인 개발계획이 확정되며 2015년에 사업이 마무리 된다.

수자원공사는 올해 시화호 조력발전소 구조물 및 발전설비 공사에 들어가 2009년 완공할 예정이다. 조력발전소의 발전용량은 25만4000kw이다. 이는 86만2000배럴(535억원)의 유류수입을 대체할 수 있는 양이다.

부동산 리노베이션 ‘바람’ 분다

농가를 카페로ㆍ단독을 원룸으로…절세+수익 일석이조

부동산 리노베이션이 다시 뜨고 있다. 규제강화 바람을 피하면서도 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문. 특히 단독주택을 원룸이나 고시촌, 농가주택을 전원 카페 등으로 전환하는 실속 리노베이션이 갈수록 늘어나는 추세이다.

◆단독을 원룸, 상업시설 등으로 전환=홍익대 인근 철도변등에서는 단독주택을 상업시설로 전환하는 사례가 늘어나고있다. 주택을 신축할 경우 비용이 많이 드는 반면 이를 보수할 경우 비용이 적고 손쉽게 인허가를 받을 수 있기때문. 더구나 홍대 주변 처럼 인구유입이 늘어나는 곳의 원룸이나 상업시설등은 인기를 끌어 수익이 짭짤한 편이다.

다주택자의 경우에도 자산가치가 낮은 보유주택을 상가시설등으로 용도변경하는 사례가 늘어나고 있다. 이는 세금을줄일 수 있어 세테크면에서 유리하기 때문으로 풀이된다.

◆고전적 전원카페 리노베이션도 유행=노후에 대비하기 위해 고민하던 서울에 사는 최모 씨의 경우 고향인 강원 홍천의 농가주택을 6000만원에 구입한 뒤 전원형으로 개조,1층은 점포 임대를 놓고 2층은 주말주택으로 활용하고 있다. 특히 외지인이 지은 주말주택이 읍면 단위에 대지면적 200평,건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가 7000만원이하일 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다는 점에서 농가주택에 대한 관심이 높아지는 추세이다.

◆경매등이 유리, 철저한 수익성 분석 필요=최근 경매가 인기를 끌면서 노후 주택을 저렴하게 낙찰받아 리노베이션을 통해 수익성을 확보하는 리노베이션이 인기이다. 시세차익이 크기 때문. 리노베이션에 들어가기에 앞서 가장 중요한 것은 철저한 수익성 분석. 현장 조사를 통해 어떤 용도로 전환할지와 함께 초기 투자 비용, 예상 수익률 등을꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 주택을 상가로 바꿀 경우 배후 수요층과 동선, 소비패턴, 임대시세 등의 주변 상권 분석이 선행돼야 한다. 농가주택 구입시에는 지적도상에 진입로가 나있는지 반드시 확인해야 한다.

JMK플래닝 이종창 본부장은 "수도권 지역의 경우 이미 땅값이 많이 올라 투자하기에 부담스럽다"며 "실수요자일 경우 강원도 홍천이나 충북 충주, 충남 태안, 홍성 등지의 전망좋은 주택을 구입, 전원카페나 펜션으로 개조하거나차라리 농지나 임야를 매입, 조립식 건물을 짓는 편이 낫다"고 조언했다.

[마법사(최윤산)]

좋은정보 감사합니다^^

[장승현]

배상균님 계약 많이 쓰세요