지난해 부동산 시장은 하락과 반등, 그리고 추가 하락으로 혼란의 상황을 보였다.
고금리·고물가에 따른 경기 침체가 이어지고, 분양시장에서도 한파를 피하지 못해 공급을 미루는 등 실적도 부진했다. 더욱이 인허가·착공 물량은 예년에 절반도 미치지 못했다.
더 큰 문제는 갈수록 치솟는 분양가다. 건설업계에서는 높아진 분양가가 다시 낮아지긴 어렵다고 피력했다.
이 같은 분위기에 따라 시세 대비 저렴하게 공급되는 공공 청약과 입지와 분양가가 상대적으로 저렴한 일부 청약 단지가 흥행을 보였다.
주택 보유는 유무(有·無)에 따라 무주택자와 유주택자로 나뉘는데 다음은 주택 보유별로 청약 및 분양 전략에 대해 알아보기로 하자.
◆ 섣부른 매매는 금물…무주택자는 믿을건 청약
혼란스러운 주택 분양 시장에서 '내 집 마련'은 어떻게 해야 할까? 시장이 혼란할수록 수요자들의 치밀한 전략이 중요하다.
무주택 실수요자는 올해 상반기보다는 하반기 금리 인하를 노리는 것이 좋으며 집값과 거래량이 회복하는 타이밍을 놓치지 않아야 하겠다.
시장의 불안이 지속되는 만큼 신중한 접근이 중요하다고 주택 관련 전문가들은 조언하고 있다.
금리가 급격하게 하락하지 않는 한 수요는 지속해서 감소하기 때문에 무주택자는 섣부르게 매수하기보단 시장의 상황을 관망해야 한다.
올해도 이어질 하락세에 적절한 가격을 잡을 수 있다는 의견도 있다.
2021년 아파트 가격 고점 대비 강남 등 인기 지역은 20~30%, 다른 지역은 30% 이상 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 하며 시장의 큰 흐름을 주시하면서 타이밍과 좋은 가격은 실수요자에게 필요 충분 조건이 된다.
어느 정도의 자금이 있고 집이 필요한 사람이라면 고점 대비 20% 이상 하락한 급매 위주로 알아보면 되겠고 자금이 부족하다면 올해는 관망하는 것을 권한다.
내 집 마련을 위해선 지난해와 같이 청약시장을 주목해야 하겠지만 최근 높아진 분양가로 인해 '묻지마 청약'은 금물이다.
민간에서는 분양가상한제(분상제)가 적용된 적정가격 물량을 찾아야 하며 공공분양 또한 눈여겨보고 최적의 입지는 놓쳐선 안 된다.
만약 청약통장을 활용한 분양이라면 서울 등 수도권 중심의 분상제 아파트를 노려야 하겠다.
분상제가 적용된 민간 분양 물량, 특히나 저렴한 분양가를 노린다면 2기 신도시의 분양 예정 일정은 예의 주시하면 좋겠다.
지난해 윤석열 정부의 공공주택 정책인 '뉴홈'이 대거 등장했는데 올해도 공공 청약을 통해 많은 주택이 공급될 것으로 보인다.
하지만 공공분양도 입지와 조건을 잘 따져서 신중하게 접근하고, 민간보다 실제 입주가 오래 걸린다는 점도 유념하자.
◆ 유주택자는 장기적 관점…재정적 부담에는 과감한 포기도
이미 주택을 보유한 유주택자라면 사람들은 주택 가격 변동에 민감하게 반응했을 것이다.
1주택자는 '갈아타기'를 하고 싶어도 거주하는 주택이 팔리지 않는 거래량 절벽에 포기하기 일쑤였고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 떨어지는 높아진 금리와 낮아진 전세가격에 급매로 처분하거나 전세보증금 반환을 위한 정부 대출에 손을 벌리기도 했다.
올해 금리 인하 가능성이 있지만, 여전히 과거의 제로금리' 등의 낮은 이자율로 돌아가지는 않을 것으로 보인다.
전문가들은 1주택자는 하향 분위기가 이어지는 상황에서 갈아타기 신호를 잡을 수 있지만, 현재 거주하고 있는 주택의 처분이 우선돼야 한다고 조언한다.
1주택자는 대출금리의 하향 가능성으로 지금 살고 있는 집의 호가 변동에 따라 갈아타기 시점을 잡아야 하겠다.
적체된 매물로 매각이 어려운 시기이므로 선 매도 후 매수로 비과세를 활용해야 하며 매각 후 상급지의 저가 매물 위주로 전략을 구성하면 좋다.
다주택자는 정부의 세제 개편안 등 부양책이 긍정적인 신호가 될 수 있지만, 재정 상황에 따라 감당하기 어렵거나 처분이 힘은 집은 과감히 매각해야 한다. 다만, 추가 주택 매입은 신중해야 한다.
다주택자는 미래가치가 없는 아파트를 보유하고 있다면 올해 금리 하락기에 처분하는 것이 유리하다.
다주택자라면 보유 부담이 크지 않은 선에서 급매 처분보다는 회복기까지의 소유 전략을 권하며 자산에서 부동산 비중이 높다면, 매각과 증여를 통한 분산을 올해 시도할 것을 추천한다.
다주택자는 주택 추가매입에 신중해야 하며 출산·결혼 자녀 1억5000만원 증여공제와 같은 정책도 중요하다.