재건축ㆍ재개발 분양가상한제 '불똥'(재개발 수익성 수천만원 줄듯)

[미가엘]

재건축ㆍ재개발 분양가상한제 '불똥'

재개발 수익성 수천만원 줄듯

투자수요가 많은 재건축ㆍ재개발에 분양가상한제 불똥이 튀었다. 9월부터 상한제 확대로 주변 시세 수준에서 책정하던 재건축ㆍ재개발사업의 일반분양분의 분양가를 택지비와 일정한 건축비 이하로 낮춰야하기 때문이다.

잇단 규제로 힘이 빠진 재건축은 더욱 힘들게 됐다. 재개발은 용적률 상향 등의 혜택을 주는 도시재정비사업에 걸고 있던 기대치를 다소 낮춰야할 것 같다.

하지만 상한제 시행으로 도심 주택부족 현상이 심해질 것으로 보여 도심에서 주된 새 아파트 공급원인 재건축ㆍ재개발의 투자 전망이 어둡지만은 않다는 의견도 적지 않다.

9월 이전 사업승인 신청하면 피할 듯

정부는 1ㆍ11 부동산대책에서 9월 이후 사업승인 신청분부터 상한제를 적용키로 하면서 12월 이전까지 분양승인 신청을 해야한다는 단서를 달았다.

하지만 재건축ㆍ재개발 단지엔 12월 이전 분양승인 조건이 적용되지 않을 것 같다. 정부는 일반 아파트와 다른 경과규정을 둘 것으로 보인다. 재건축ㆍ재개발 사업절차는 일반 아파트와 달리 진행과정이 복잡해 사업승인을 받은 지 3개월 안에 분양승인신청까지 할 수 없기 때문이다. 사업계획을 최종확정하는 관리처분 등을 거쳐야 해 대략 8개월가량 걸린다. 특히 재건축 단지는 공정률 80%에서 후분양해야 해 사업승인 신청 이후 2년 뒤에나 분양할 수 있다. 서초구 반포주공2ㆍ3단지 등이 2005년 사업승인을 받은 뒤 지난해 착공했고 내년 이후 분양할 수 있다.

건교부 관계자는 “3개월 경과기간은 업체들이 상한제를 피하기 위해 사업승인만 신청해놓고 분양을 미루는 것을 막기 위한 조치”라며 “구체적인 입법과정에서 개별 사업장의 특성을 반영해 사업에 무리가 없게 할 것”이라고 말했다.

재건축보다 재개발 손실 커

사업승인까지의 절차를 감안하면 현재 조합설립 막바지 단계까지 사업이 진행돼 있어야 9월 이전에 사업승인을 신청, 상한제를 피할 것으로 예상된다.

현재 재건축ㆍ재개발을 추진 중으로 사업승인 이전 단계여서 상한제 대상이 될 수 있는 사업장은 서울에서 160곳 정도다. 이 중 120여곳은 조합설립 이전이어서 상한제 적용을 받을 가능성이 크다. 나머지 40여곳은 조합설립 단계로 사업을 서두르면 9월 이전 사업승인 신청을 할 수 있다.

▲ 분양가상한제의 민간택지 확대로 일반분양분이 많은 재개발 사업성이 떨어질 것으로

 예상된다. 사진은 서울 강북지역 재개발 예정지역.

상한제 충격은 일반분양분이 많을수록 크다. 재건축의 경우 저층 단지의 사업이 대부분 끝났고 현재 진행 중인 사업장에서 일반분양할 물량도 많지 않다. 송파구 가락시영은 재건축으로 가구수를 늘리지 않고 강남구 개포주공, 과천에서는 일반분양분이 거의 없을 것으로 예상된다. 강동구 고덕주공과 둔촌주공에서 일반분양분이 다소 있지만 전체 건립가구수의 10% 안팎이다. 용적률 제한으로 중층 단지의 일반분양분은 손가락으로 꼽을 정도다.

재개발은 용적률 증가 폭이 커 전체 건립가구수의 30∼60%를 일반분양한다. 정부는 상한제로 분양가가 20% 가량 내려갈 것으로 보고 있는데 일반분양수입이 그만큼 줄어든다. 지난해 이후 강북지역에서 분양된 재개발 단지들에 상한제를 적용해보면 분양수입이 조합원당 2000만∼8000만원 감소할 것으로 추산된다.

서울 마포구 재개발조합 관계자는 “사업을 최대한 서둘러 상한제를 피하는 게 올해 사업의 관건”이라고 말했다.

조합설립 이전인 고덕 주공2단지 변우택 조합장은 “크든 작든 규제는 사업부담만 키운다”며 “9월 이전 사업승인 신청을 위해 사업을 최대한 서두를 것”이라고 말했다.

그래도 투자 여지는 있다

◆재건축=재건축은 파괴력이 크지 않는 상한제보다 안전진단ㆍ용적률 등이 좌우한다. 과거 안전진단을 쉽게 통과해 안전진단에 겁을 내지 않는 경우가 많은데 지난해 안전진단이 까다로워지면서 재건축 퇴짜를 맞은 단지들이 잇따르고 있다. 안전진단을 통과하지 않은 단지의 재건축 전망은 확신해선 안된다.

대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등이 예비에서 퇴짜를 맞았다. 앞으로 어떻게 될지 오리무중이다. 강동구 둔촌주공은 현재 정밀안전진단을 진행 중이다.

때문에 안전진단 문턱이 높아진 아파트보다 안전진단이 생략되는 단독주택 재건축이 올해 활기를 띨 것으로 보인다. 올해부터 자치단체에서 정비계획 수립을 포함해 구역지정 절차를 대신 해주기로 했기 때문이다. 이제까지는 주민들이 절반 이상의 동의서를 확보해 많게는 10억원의 돈을 들여 구역지정 신청을 해야해 초기 사업이 지지부진했다. 지난해 3월 확정된 서울시내 250곳의 단독주택 재건축 예정지 가운데 지금까지 구역지정된 곳은 10곳 정도에 불과하다.

예스하우스 전영진 사장은 “단독주택 재건축 역시 입지여건이 좋은 지역 위주로 사업에 탄력을 받을 것”이라고 말했다.

서울시는 올 상반기 단독주택 재건축 예정지를 추가할 예정이어서 단독주택 재건축 사업장이 크게 늘어날 전망이다.

안전진단을 통과해 사업이 본궤도에 오른 재건축 단지들에선 올해 매물난이 심각할 것으로 예상된다. 조합설립 뒤부터 전매제한을 받기 때문이다. 이미 조합설립 인가를 받은 단지들에서도 전매가능한 가구수가 계속 줄고 있다.

개포공인 채은희 사장은 “인기지역 재건축 단지는 일반분양분이 거의 없고 조합원이 될 기회도 없어지면서 매물 품귀현상을 빚을 수 있다”고 말했다.

◆재개발=상한제 적용을 받지 않을 단지가 추가부담금 부담이 덜하다. 이들 단지는 사업속도가 빨라 입주시기도 빨라진다는 장점이 있다.

사업 초기의 경우 상한제로 투자 기대치는 내려가지만 ‘빨간불’이 켜지는 것은 아니다. 민간택지 상한제에 따른 주택공급 위축의 반사이익을 얻을 수 있기 때문이다.

J&K 백준 사장은 “분양수입 감소로 당장은 부담금이 늘어나겠지만 공급 부족으로 입주 후 집의 가치는 더 높아질 수 있기 때문에 투자성을 어둡게만 볼 수 없다”고 말했다.

사업성 악화로 일부 사업은 주춤할 것으로 보여 사업속도ㆍ입지여건 등에 따른 차별화가 심해질 것으로 예상된다. 조합설립 단계의 사업장은 상한제를 피하기 위해 사업속력을 높일 것이다.

상한제에 따른 영향을 용적률 상향조정으로 상쇄할 수 있는 도시재정촉진지구 내 재개발에 대한 관심은 더욱 높아질 것 같다. 어차피 상한제를 감수해야한다면 재정비지구가 낫다는 것이다. 다만 재정비지구에선 6평 이상의 토지(지분을 포함)에 대해 거래허가를 받아야하기 때문에 실제로 거주해야하는 점이 부담이 될 수 있다.

용적률 혜택이 없는 뉴타운이나 그 이외 재개발 사업은 주변 개발재료, 교통ㆍ교육 등 주거여건에 따라 달라질 것으로 예상된다. 도심 뉴타운이나 한강변 등 입지여건이 좋은 곳은 상한제로 사업성이 떨어지더라도 사업이 계속 추진될 것으로 보인다. 입지여건이 뒷받침되는 곳은 입주 후 상당한 시세차익이 기대되기 때문이다.

재건축·재개발 추진 중인 주요 단지와 구역
구분	재건축단지		재개발구역	비고
조합설립 이전	추진위 단계	＾강남구 현대사원·현대3차·은마 ＾강동구 고덕주공5·6·7단지 ＾서초구 반포경남·구삼호1·2·3차·우성3차 ＾송파구 잠실주공5단지·장미1·2차 ＾용산구 한강맨션·왕공·중산1차시범 ＾과천시 주공6단지	＾강북구 미아10-1·미아8 ＾관악구 신림4·8 ＾동대문구 답십리16·18·이경·이문6·7·9·장위1∼6·전농6∼8·회기1·휘경1·3·4 ＾동작구 노량진2·9·상도7·10·흑석7·8 ＾마포구 공덕5·아현4·염리나 ＾서대문구 가좌3·4·북아현17∼21·영천 ＾성동구 금호15·18·옥수12·왕십리1·3 ＾성북구 보문3·성북구역세권·종암6 ＾양천구 신길3-3·3-5·5-2·신길6·9 ＾용산구 효창4 ＾은평구 불광4·7·수색3∼8 ＾종로구 명륜4·무악2·충신1 ＾중구 신당7·10	-사업승인까지 일정을 감안하면 9월 이전 사업승인 신청 쉽지 않을 듯 -신청 못하면 분양가상한제 대상
	예비안전진단 통과	＾강동구 둔촌주공·삼익그린1차 ＾서초구 무지개 ＾송파구 진주 ＾과천시 주공2단지
	정밀 안전진단 통과	＾강남구 상아2차·개포시영·주공2·3·4단지·일원대우·도곡삼익 ＾강동구 미주·고덕시영·주공2·3·4단지 ＾서초구 한신2·4차·반포주공1단지·한신3차·삼호가든3차·우성1·2차·신동아1차 ＾송파구 풍납우성·반도 ＾영등포구 남서울 ＾용산구 산호
조합설립	＾강남구 논현경복·홍실·청담삼익·한양7차·일원현대·개포주공1단지·청실·개나리6차·진달래1차 ＾동작구 대림·영아 ＾서초구 한신7차 ＾송파구 가락시영 ＾용산구 렉스·삼익		＾성동구 금호13·17·19·왕십리2 ＾은평구 신사2·응암7∼8·불광6 ＾중구 신당6 ＾동대문구 휘경2·제기4 ＾동작구 흑석4·6 ＾마포구 아현3 ＾구로구 고척3 ＾종로구 신영1 ＾성북구 동선 ＾양천구 신월·신정1-1지구	-빨리 사업진행하면 9월 이전 사업승인 신청 가능 -신청하면 상한제 피할 듯
사업승인 이후	＾강남구 성보·진달래2·3차·개나리4차·청담한양 ＾강동구 고덕주공1단지 ＾관악구 강남 ＾금천구 한양 ＾동대문구 태양 ＾서초구 한신5·6차·대림·우성·반포한양·반포미주·한신1차·삼호가든1·2차·한양·삼호1차·금호·삼익건설 ＾은평구 은평		＾강북구 미아12 ＾동대문구 답십리12·용두1·2 ＾동작구노량진1·흑석5·사당7 ＾서대문구 가좌1·2 ＾성동구 금호14·행당4·5 ＾성북구 길음7·8·9·석관1·종암5 ＾영등포구 길5 ＾용산구 신계·용문 ＾은평구 불광3	-상한제 적용 안될 듯
＊9월 이후 사업승인 신청하더라도 일반분양분이 없으면 상한제 영향 없음． 자료：Ｊ＆Ｋ투자연구소·부동산114