파이팅팔콘님과의 "대출" 관련 Live Q&A 모음[191021 21:00-22:00]

[선독필행1909]

안녕하세요~! 

책을 읽고, 읽고 또 읽다가, 

읽었으면 실행에도 옮겨보자는 다짐으로 지난 9월에 첫수업을 들은 선독필행1909 입니다!

(가입하고도 1년이 넘어서야/ 첫강의를/ 온라인으로/ 들은것은 비밀 ㅋ)

오늘 행크에듀 오픈채팅방에서는 파이팅팔콘님과의 온라인 급벙개가 있었습니다. 

행크에듀 온라인 채팅방은 정말 저에게는 행복네트워크 그 자체입니다. 

(하지만 알고보니 "행네"라는 고유명사는 더 높은 곳에 있었다는ㅠㅠ 쿨럭~  각설하고^^)

오늘 팔콘님과 초심방 멤버간의 "대출" 관련 문답 내용을 올려드리니 

저와 같은 왕초보분들께서는 차근 차근 읽어보시고, 

정보도 얻으시고, 두려움도 날려버리는 시간이 되시길 소망합니다^_^

(특별한 시간을 행복재테크에 모두 공개해도 좋다고 하신 팔콘님! 정말 외모만큼 마음도 GOOOOOD~!!!)

시작합니다 ->>>

팔콘님과의 심야 데이트! with 대출(feat.법투반^^)

* 팔콘님의 대답은 빨간색으로 처리했습니다.(핵심만 찍어주는 빨간펜 선생님 느낌으로다가^^) 

* 실제 채팅방은 아래 글보다 훨씬 더 문답의 격렬함과 이곳에 생략된 재치와 입담들이 오고갔음을 참고로 알려드립니다.(행크에듀 오픈채팅방 홍보 맞습니다^^!)

1번 질문

은행입장에서 경락 물건의 가치는 언제까지 낙찰가인가요? 예를들어 10억 건물을 6억에 낙찰받으면 대출기준이 6억이 될텐데 언제 재감정해서 10억 가치를 인정 받을수 있을까요 ?

주거용 물건의 경우 감정평가 기관을 통한 감정평가금액과 kb시세 이 두가지를 가지고 가치를 판단합니다

낙찰 가격으로 판단하지는 않구요~

대출을 실행할때 감정가격의 70 kb, 시세의 70, 낙찰가격의 80프로가 기준이 됩니다

상가 대출은 감정평가 받은 물건이라고하면~

10억 짜리를 6억에 받으면

90프로 왠만하면 가능합니다

그럼 대출액은 5.4억인데 원래 상가가치가 10억이라면 재감정해서 9억을 받을수 는 없나요? 나~중에라도

재감정은 좀 다른 얘기에요!

감정을 할때 감정평가 기관을 거쳐서 할수도 있지만

은행은 단순 탁상 감정이라는 것을 하는데요

탁상 감정은 토지값에 건축비 그리고 년수에 따른 감가 상각을 넣은 금액이 나와요

그런데 실제 상가는 건축비와 땅값이 아니고 월세와 상권으로 가치를 인정받는거라

비슷하게 나오는 경우도 있겠지만 아닌 경우들도 많고!

통상 경매 감정평가가 은행에서 하는 탁상 감정보다 높아서

후일 다시 감정을 받아 대출을 많이 받겠다고 생각하는건 위험해요!

그렇다면  월세를 높혀서  재세팅한후 재감정을 받는건 괜찮은 방법인가요 ?

다시 말씀드리지만 은행에서는 월세로 상가 가격을 책정하지 않아요! 참고 사항일뿐…

은행 입장은.....

그래...지금 상권이 좋은건 알겠어..그런데 상권이라는게 영원한게 아니잖아? 빠지면 어떻게 할건데?

지금 가치는 그걸로 알겠는데 영원한게 아니잖아? 이런 식이에요!^^

상가 생각하시면 일단 감정가격보다 낮게 받으면 왠만하면 80은 가능하구요~

투자하실때 혹시나 신탁 같은거 감정평가서 없이 진행하는 물건은 절대조심하셔야 해요

신탁은 감정평가서가 없는 경우도 있고

대출 은행에서도 신탁은 일반 물건 취급해서 일반 감평을 안 믿는 경우가 많기에!

그러시다면 유찰이 많이 된 물건에...

NPL 공부를 꼭 하셔야 합니다

npl은(법투반에서~법투반 깨알 홍보임 ^^)

2번 질문

법인대출시 

대표이사 소득보다 

임원 아닌 주주의 소득이 현저히 높을때 그 주주(가족)의 소득 증빙을 활용하여 대출한도를 더 받을 수 있는지 궁금합니다 ^^

담보대출이라 별 차이가 없을까요?

저도 그거 해봤는데 쉽지는 않더라구요

이게 대표이사는 잘 먹어주는데

주변 사람은 단순 참고용으로만 활용이 되더라구요…

그래서 말씀하신 방법으로 들이밀어 보겠지만...

일단 안된다고 생각하고 접근하는게 맞는것 같아요

원래는 법인의 재무재표를 보지만

신생법인은 그게 없으니 보증을 할수있는 대표의 기타 소득을 보는거죠~

나머지 사람들은 연대보증 느낌?

예 대표이사가 열심히 많이 버는걸로 방향을 다시 잡아야겠어요^^ 

혹은 1년동안 신규법인 잘 굴려서 우량가깝게 만들거나요.

굿~!!

3번 질문

지난주 첫 낙찰받은 빌라 월세세팅하고 2~4년 갖고 가볼까 하는데요,

최소투자비용으로 가려면 1금융권 고정금리, 신탁 등 어떤 대출이 가장 효과적일까요?

수업중 말씀처럼 찾는 수고에따라 다르겠지만, 그래도 대략적으로 느낌이라도^^

현재 다른 대출은 없고, 향후 투자를위해 대출을 계속 일으켜야 하는 상황입니다.

너무 초보적인 질문인지로 모르겠습니다^^;

(감정가 33000, 74%낙찰)

이게 1금융 대출 금액은 얼마인지? 신탁은 얼마가 나오고 이율이 얼마인지?

그리고 임대는 보증금얼마에 놓고 월세는 얼마인지?

이 모든걸 종합해서 비교 판단해야 하는 문제라…

답하기 진짜 애매한데요…

신탁은 이율이 일반보다 1%정도 높으니...

1금융 할것 같긴한데요…

보증금 높이고 월세를 조금 낮추거나

보증보험으로 세팅하거나…

일단 2억 2-3천 대출 문자는 많이왔고, 월세는 3천에 120정도 보고있습니다.

오케이!

1금융이 낫겠네요!

어차피 임차인은 소액보증금 될거고!

이것만 생각하세요

투자하실때는 수익 vs 투자금/기간/노력

ok? Yes sir!

4번 질문

이번 정부에서는 유난히 주택에 대한 규제가 많고 며칠전 주담대에 대한 규제가 새로 발표되었는데요.

제가 질문드리고 싶은 부분은 지방 아파트 대출부분은 개인vs법인(신규법인, 아직 1년 안됨)으로 했을때 어느 쪽으로 낙찰을 받고 대출을 했을때 대출금액이 조금이라도 더 나올지 궁금합니다.

최근에 금융권에 문의해보니 아파트의 경우 60%대출 해준다는 소식을 접해 질문 드립니다.

ps.초보적인 질문이라 죄송합니다.

지방은 조정지역 아닌거죠?

먼저 물어보실때 경락 대출은 금융권에 물어보는게 아니구요

대출 상담사 분들에게 물어보시면 됩니다

서울 분들도 지방물건 다~~~~~~~처리 하십니다

저도 지방 물건 서울 인청 대출 상담사 분들에게 물어봐요~

지방은..걍 하시면 됩니다

감정 대비 높게만 안받으시면 80프로는  나와요

걱정말고 하셔요!

요즘 대출 규제가 심하죠? 은행은 투기 조정 지역 대출 많이 못해주죠?

지방이라도 해줘야 먹고 살겠죠?^^

5번 질문

이번에 낙찰받은 물건이 있습니다. 시세보다 감정가가 너무 싸게 나와 당연히 감정가 보다 높고..시세보다 싸게 받았습니다. 대출을 알아보니 감정가를 기준으로 대출을 해주는데...그래도 70~80%까지는 생각을 했는데... 그런데 60%로 얘기 했다..지금은 50% 밖에 안된다고 합니다. 대출 해준다는 은행이 다시 감정을 통해 대출을 더 받는다거나..아님 대출을 더 높게 해줄수 있는 방법이 혹시 있는지요???

아............. 없습니다.

어디 있는 물건을 얼마 짜리 얼마에 받으셨어요?

전북고창. 실제 시세는 3억이고..감정은 1.9억 입니다. 낙찰가는 2억4천 입니다

신탁? 경매? 다른 대출은? 월급 받나요? 어디 알아보셨어요? 지방 어디? 주거용 or 상가?

주택입니다.

주택…. 아…

주택이 잘 안나오는 이유는 은행의 대출 기준율? 표? 같은게 있는데...ltv라고 해야하나? 그게 낮아요…

예를 들어 토지가 있으면 맹지와 상업용지가 대출 비율이 다른 것처럼

주택과 아팟 이런건 조금 다르고 방빼기 이런것도 해서..

암튼....낙찰가 기준 80프로를 받고 싶다는거죠?

단기 매도 하실거고?

싸게 받으면 무조건 나오는데 감정가 비슷하게 받거나 특히 높여서 받으면 80%받기 만만치 않을 수 있음

70% 정도는 될 것 같은데 채무자의 조건이 중요함

조금 더 적극적으로 열심히 알아보셔야 할것 같음(알아보기에 따라 충분히 더 나올 수 있음)

만약 단기 매도 예정이면 나의 신용대출 말고도 해당 낙찰 물건으로 후순위 대출도 가능함

대출 상담사를 통해서 알아보시는게 제일 좋음

6번 질문

특강 감사드립니다! 일반적으로 대출은 연봉의 10배까지 된다고 알고 있는데요, 연봉 4천인 자가 10억짜리 상가를 7억에 낙찰받았다면, 이때 역시 4억까지만 대출이 될까요?

연봉의 10배는 기준이 되는거구요~ 무조건 그게 정답은 아닙니다! 단순 투자할때 기준이 되는 것이구요~

10억짜리 상가를 7억에 받고 연봉 4천이면 

80~90%는 가능하다고 생각합니다.

왜냐하면 은행에 따라서는 감정평가 금액의70%로 해도 낙찰 가격밖에 되지 않으니깐~해주는곳이있어요~

7번 질문

초보적인 질문 드립니다.

경락잔금 대출시 거치기간을 길게 받는 노하우와 거치기간에 대한 설명 좀 부탁드립니다.

거치기간을 길게 받는 노하우는....특별히 없긴해요..

저는 보통 세팅하고 단타로 매각하는거라 크게 신경을 안써서..

거치가 없는 상품이 있다면

처음에 대출을 받으려고 하는것 보다 몇천을 더 받고

그걸로 이자를 갚아나가는거죠.

흡사 거치상품인것 처럼

그렇게 하는 경우는 있어요~

결론은,

저도 초보때 거치 걱정했는데요,

그건 투자할때 그렇게 문제가 되지 않더군요.

거치는 투자에 영향을 거의 미치지 않으니 너무 걱정마셔요~

원금과 이자 부분을 함께 내는게 부담이 되는 것도 너무 걱정마시고 해보세요

막상 해보면 그게 큰 문제가 되지 않습니다.

8번 질문 

팔콘쌤 신탁대출을 받을 경우

명의가 신탁회사로 넘어가고 저는 수익권을 갖는 위탁자가 된다고 배웠습니다.

신탁대출을 유지하는 동안에는 무주택으로 간주되는 걸까요?

다가구를 신탁으로 낙찰받고 다시 무주택이 되는 것인지 궁금해서요 ^~^

no~!

그게 되면 전부 신탁으로 돌리게요  ㅎㅎㅎㅎ

전부 비과세 맞고 ㅎㅎㅎㅎ

9번 질문

대출상담사들의 조건은 왜 이리 자주 바뀌는 가요?? ex) 2.6 %, 80% 까지 대출 된다고 해 놓고.. 계약할 땐 3.6%가 최저라고 하는 등 .. 열받아서 열심히 찾아보면 더 나은조건이 나오기도 하구요 .. 

대출 상담사에게 덜 휘둘릴 방법이 궁금 합니다 .

 -from. 대출 호갱 .

자세한 내용은 예전에 제가 칼럼 올린거 있고 푼타스틱님도 예전에보니깐 경험담에 잘 작성했더라구요. 그거 참고하시구요..

중요한건…

자서를 일찍 하는 것과

자서 하러가기전에 확답을 받고 가셔야 해요

그니깐 저는 가기전에 다른 부수조건이 무엇이냐를? 먼저 확인하고 움직여요!

무엇보다

무조건 잘해주고 대출이 잘나오는상담사는 없어요..

제가 지금까지 얼마나  대출을 많이 했겠어요?

하지만 나에게 정말 친절하게 상담해주시는 분은 있어요..

항상 대출을 잘해주는 사람은 없어요…

대출 상담사 분들도 가지고 있는 상품이 다르고 은행이다르고 경험이 다르기에..

맹신하면 안되구요…

그때 그때 그럴수 있다는 것을 알고 내가 알아보되...미리 미리 알아보는 수밖에없어요..

법무사 오xx 아치 아치 양아치!!!!!!! 

(대출상담사 블랙리스트는 난손님이 나중에 만들면 올리시는걸로 정리^^)

10번 질문

투자금은 8천정도이지만 욕심이 앞서다보니 금액이 큰 물건(상가)들을 많이 보고는 합니다. 회사원이라서 마이너스 통장을 이미 MAX(9800만원) 정도로 뚫어두었는데, 이러한  마이너스 통장의 금액을 마치 제가 들고있는 현금처럼 생각해도 대출에 제한이 많이 받을지 궁금합니다.

1.78억을 자신의 돈으로 생각해도 되구요..

경매인에게 마이너스 통장은 필수죠!

단,

낙찰 받고 대출 실행하면 마이너스 통장 대출금액도 대출 총액에 걸린다는거에요…

예를들어 내가 ltv50%적용해서 4억 대출 가능한데... 마통이 한 1억 있으면 3억만 가능한거죠…

11번 질문

사업자대출은

취급은행이 몇 없어서

여러 상담사들에게 견적 넣으면

안봐주는 상담사도 있다던데요

그래도 팔콘쌤님은 낙찰 후

여러 많은 상담사분들께 견적 넣으시나요?

아님 몇분에게만 견적넣으시나용?

주거용 사업자는 그럴수밖에 없어요

약간 편법으로 해주는거라

저는 쉬운 물건은...미래의 관계를 생각해서 대출 상담사 2~3명에게만 돌리구요..

대출을 많이 받아야 하거나 특수물건은...나올때 까지 돌려요

주거용 물건으로 저는 지금 2~3명만 해도 되지만..

초보분들은 다 돌린다고 생각하는게 맞을거에요~

12번 질문

제가 명의에대한 고민이 있습니다. 지식이 짧아서 고민을 더 하는거 같습니다.

투기지역 분양권소유상태라 1주택자를 유지해야 하는데요.

신탁대출로 받을경우 주택수가 똑같이 산정되는거라 제가 2주택자가 되는거라면..

매매사업자와 법인사업자 중에 선택해야하는데요. .

매매사업자의 경우 방빼기문제로 대출한도가 줄어드는게 있고.. 그렇다면 저의 상황은 법인으로 입찰을 받는게 대출부분이라든지 1주택자 유지에 더 유리한것 일까요..? 

(질문이 이해가 되셨을지 모르겠어요ㅠ)

법인이라고해서 방빼기가 빠지는건 아닌데요..음…

저라면 1주택을 유지해야 한다고 하면

법인을 선택할것 같아요..

이후 상가 투자나..토지 투자나..소형 주거용 물건 투자나...

다 같이할수 있으니깐요!

(법투반 깨알 홍보를 지속적으로 하심^_^)

P.S.제가 홍보했다고 흑도님한테 알려줘요~^^

13번 질문

상가. 소유자가 두명인 물건에 학원이 운영중인데

벽체없이

그중 한소유자쪽이 경매에 나왔는데 낙찰시 대출가능한가요?

그런걸 오픈 상가라고 하는데 잘 안해주려고 하죠.....

벽체 구분이 없으면 아무래도 낙찰가격 자체가 낮아져서 잘 안해주려고 해요…

정답을 드릴수는 없지만 그물건 저에게 도전하라고 하면 전 보수적으로 낙찰가의 60%정도 생각하고 접근하겠네요…

14번 질문

제가 최근 낙찰 물건에 선순위 대출을 남기고 전세보증보험 세팅을 하려고 했는데(울산지역) 무척 꺼리더라고요.ㅜ,ㅜ 열심히 마음맞는 부동산 사장님을 찾아 설명드리고 부탁드리긴 했어요. 전세보증보험 세팅 잘 할 수 있는 방법이나 요령 같은 게 있을까요?

특별한 노하우는 없어요..

하신것과 같이 잘 설득하고 마음 맞는 부동산 중개사무소 소장님을 찾는 수밖에는....

한가지 요령이라면..

낙찰받고 잘해주는곳을 찾는게아니라

입찰하기전에  임장 갔을때 부터 이동내는 전세보증보험 세팅이 가능한지?

부동산들의 반응은 어떤지를 먼저 파악하는게 중요한것 같아요~!

그러면 결론이 나죠..."아 이 동내는 전세보증보험이 되겠다~ 안되겠다~! 어렵겠다~!"

15번 질문

입찰 전 선제적으로 대출이모에게 대출한도 문의 시 아래 양식이면 적당한가요?

안녕하세요 ^^ 경락잔금대출 문의드립니다.

법원 사건번호(공매관리번호):

물건주소:

낙찰가:

감정가:

거주지:(법인은 사업자등록증;통상 신규법인)

직장:(상동)

소득:(상동)

결혼:(상동)

부채:(상동)

(원하는) 한도:  ? 

금리: ? (중도상환 ?개월 정도)

기간: 1년 미만

기타:

내용은 좋아요..

그런데.. 문자를 보내는 것 자체가 잘못이예요..

유선으로 통화하셔야죠.

전화해서 정중히 설명드리고

안가르쳐 주더라도 기분 나빠하지 마시고

대출이 왜? 나오는지? 왜 안나오는질 물어보고~

요즘 분위기도 어떤지 물어보고

우회하는 방법은 없는지 물어봐야죠~

그래야 ~ 대출도 가능해지고 나의 실력도 늘고~

오케이~? ^^

feat. 대출 물어볼 때 사업자 번호 막 가르쳐줘도 되나요?

막 가르쳐주세요

안물어봐도 가르쳐 주세요 ㅎㅎㅎㅎㅎ

여러분 어떠셨나요?

평소 궁금해하셨던 부분이 조금 해소되셨나요?

저처럼 중간 중간 팔콘님 대답에서 마음의 위로를 받으셨나요?

(전 아주 많이요^^)

저도 이제 겨우 첫번째 물건을 낙찰받은 왕초보라서 너무 잘 아는데요,

우리는 매우 / 자주 / 하루에도 몇번씩 /

아직 받지도 않은 물건 대출에 대한 염려만 하고 있는 것 같아요.

물론 그것도 중요한 요즘이지만

막연한 두려움보다는

이곳 행크에 계시는 믿음직한 선생님들의 가르침을 따라

(오프라인 강의 / 행크에듀 온라인강의 / 지혜로 서적들 / 행복네트워크^^ / 행온 / 등등....)

우직하게 정진하는게 답인것 같아요.

마지막으로,

팔콘님께서 남겨주신 글로 오늘 Q&A 모음 마무리 할까합니다.

"누구나 욕심이 있기에 바라고 원한다.

하지만 바라고 원하기만 하면 욕심이라하고

바라고 원하지만 움직이면 열정이라고 한다."

by Fighting Falcon

[앤두맘]

정말 공부많이 됩니다~~ 감사합니다~!!!^^

[summerdragon]

내용 공유 감사합니다. 복기 많이 해야겠네요..

[민스굿]

내용 너무 좋아요~ 공유 감사합니다.

[네안]

내용 공유 너무 너무 감사합니다~
초보는 배울게 어마어마 하네요^^
감사합니다 ~

[가치리치]

팔콘님은 역시~!!! 많은 공부되었습니다^^ 공유해주셔서 정말 감사드려요!!

[운남이]

넘넘 잘 배웠습니당 감사합니다~!!

[안녕나야]

내용 감사합니다

[dannyya]

너무 잘 읽었습니다 감사합니다

[이겨나가자]

잘 읽었습니다.

감사합니다~~~

[다락방의 앤]

너무 잘 봤습니다. 낙찰받지도 않고 대출 걱정하고~ 명도걱정하는 1인인지라. 감사합니다^^

[리산티아고]

잘읽었습니다. 내용도 감사했지만 읽어보니 더 해봐야겠다는 마음이 불끈해지네요

[다이루워]

나중에 필요할때마다 오픈북처럼 찾아봐야 할 내용들입네요~^^
소중한 정보 이렇게 알려주셔서 감사합니다~♡

[웰빙두찌 부자엄마]

와 이렇게 정리해놓으시다니요^^ 감사합니다!^^

[행땅]

팔콘쌤 유튜브영상에 나온 선순위대출 남기고 전세보증대출 받는내용이 뭔지 궁금해져서 검색하다 읽게 되었네요ᆢ
덕분에 다른 질문내용에 대한 답을 볼수 있어 좋았습니다~
제가 알고자했던 내용은 더 찾아봐야겠네요ᆢ
좋은 글 감사합니다~^^