부동산 거래(매매,임대) 계약서 작성 참고 해야될 사항.

[분양고수]

■ 부동산 거래(매매,임대) 계약서 작성 참고 해야될 사항.

부동산 매매. 임대차 계약체결은 당사자의 합의만으로도 체결될 수 있지만 부동산의 여러 권리 관계를 잘 파악한 후 계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 분쟁을 미리 막을 수 있습니다. 이러한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 부동산계약서 체결에서 각종계약내용을 명확히 확인하고 작성하여야 할 것입니다.

개업공인중개사 사무실을 방문하는 고객에게 믿음을 주고 공인중개사 스스로를 보호를 받기 위하여서는 계약서 작성 전에 반드시 각종 기본적 공부를 발급을 받아 대조 확인을 하고 중개대상확인 설명서를 작성을 하여야 할 것 입니다.

우선 기본적으로 발급받아야 할 공부는 토지대장. 건축물관리대장 등기권리증(소유주 보관) 등기사항전부증명서(등기부등본) 지적도 임야도 토지이용계획 확인서 등이 있습니다.

▼ 부동산거래 계약서작성 참고사항

1) 부동산의 표시
부동산의 표시란은 계약목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시를 기재하는데 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

주의할 점은 주소와 동. 호수, 구조 등을 기재할 경우 등기사항전부증명서가 아닌 건축물대장을 참조해야 합니다. 건축물대장 현황도면상 좌,우측 집간 호수를 잘 못 기재하는 바람에 경매를 당한 옆집을 대신하여 보증금을 잃어버리게 됐다. 는 방송을 본적 있을 것 겁니다. 등기사항전부증명서상에 나와 있는 호수가 실제 건축물대장 현황도면에 기재된 호수가 반대로 부착되어 있어 불이익을 현 입주자가 손해를 볼 수 있기에 주의를 하여야 할 것입니다.

2) 계약내용-- (1)
매매대금, 계약금, 중도금, 잔금, 융자금의 액수와 지급일을 기재하는 곳입니다. 잔금일은 가능하면 한 달 이상 여유롭게 잡는 것이 좋습니다. 매매계약 전 미리 은행에 대출 가능금액 및 대출 실행일을 사전에 확인을 하고 알아둔 후 계약금을 지급하는 것이 좋습니다.

혹여 중도금이나 잔금을 지불하지 못해 계약금을 손해 보는 경우가 발생하기 때문입니다. 계약서상에서 영수자의 표시란에 사인 or 도장을 받지 않고 별도의 영수증을 받았지만, 계약서상에 날인하여 영수증을 대체하면 편리합니다.

계약서 작성시 매매대급과 그 지급날짜를 정확히 기재해야 합니다. 매매대금은 일반적으로 그 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재를 하야야 합니다.

3) 계약내용-- (2)
부동산을 매도한 매도인이 매수하는 매수인에게 언제까지 소유권을 이전 및 부동산의 인도, 전기요금이나 제세공과금 같은 부분을 모두 해결한다는 등의 내용을 기재하게 됩니다.

계약 당사자 간에 특별한 별도의 약정이 없는 한 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권 이전등기에 필요한 서류 전부를 줘야 합니다. 또한 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수도 있는데, 매수인이 해제하는 경우 통상적으로 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 해제하는 경우 계약금의 배액을 지불 혹은 반환해야 합니다.

4) 특약사항
특약사항을 기재할 경우 유의 깊게 살펴보셔야 합니다. 가령 매도인이 잔금 날짜를 앞당길 수 있다거나, 계약내용 상 중개보수료는 쌍방이 각각 지불하는 것을 기재하였으나(보통 개업공인중개사 사무소에서 이 부분은 공통적용 합니다.) 특약 사항에 매수인과 매도인에게 공평하게 작성해야 합니다.

매도인 매수인 한쪽이 불리한 내용이 없는지 확인해야 합니다. 반면 매수인 입장에서는 현재 매수하고자 하는 부동산에 임차인이 살고 있어 중대한 하자가 있는지 확인이 어려울 경우 임차인의 계약기간 이후 중대 하자 부분 발견시 이를 청구한다. 등에 대한 특약 사항을 넣는 것도 하나의 방법입니다.

※ 참고로 특히 부동산 매매시 필수적으로 “매매부동산은 현상태로 매매를 한다.” 라는 문구를 특약으로 작성함으로 인하여 잔금. 인도 이후에 매도인과 개업공인중개사가 하자담보책임에서 벗어 날수 있습니다.

5) 계약일
계약일은 매매계약서 상의 매도인과, 매수인간 목적물에 대한 내용을 확인하고 계약한 날을 기재하는 날짜가 바로 계약일입니다. 보통 구두상 계약일 보다는 실제 매매거래계약서 작성 및 계약금을 지불한 날이 계약일이 되어야 합니다.

6) 당사자의 표시
계약의 당사자는 (원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람) 매도인과 매수인을 매매계약서에 기재하는데 이 경우 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 본인임을 확인해야 합니다. 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임한 경우 대리인의 명의로 매매계약서를 작성해도 그 매매계약은 유효합니다.

매도인 또는 매수인이 회사(법인)인 경우 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 매매계약서에 기재합니다.

계약서상에 기재된 임대인의 이름과 주민등록번호, 등기사항전부증명서상의 이름이 모두 일치하는지 개업공인중개사는 반드시 확인을 해야 합니다. 또한 중개업소 역시 계약서상에 기재된 중개사의 이름과 사업자등록번호(보통 중개소 벽면에 있습니다.)가 맞는지 확인해야 합니다.

7) 간인
부동산 거래 계약서를 작성할 경우 각 당사자, 개업공인중개업자가 계약서를 모두 펼쳐 놓고 간인을 하여야 합니다. 매매계약서의 위조 방지를 위해서이며, 이는 주택 매매계약서뿐만 아니라 모든 계약서상에 이뤄지는 동일한 방법입니다.

▶ 매매계약서 작성 시 주의 사항!

부동산 계약 체결시 중개대상물건은 반드시 등기부등본, 계약상대방의 본인 여부를 확인해야 하고, 등기사항전부 증명서만 볼 것이 아니라, 건축물대장의 현황도면을 확인하여 불일치하는 부분은 없는지 확인해야 합니다.

또한 계약시 본인이 나온 경우 주민등록증으로 대조확인을 하고, 대리인이 나온 경우 주민등록증과 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 만약 임대차 계약과 같이 미성년자가 계약 당사로 나올 경우 법정대리인의 동의서 확인은 필수 입니다.

▶ 신분증 진위 확인은 [민원24] 접속 후 [확인서비스] → [주민등록증진위확인/잠김해제] 메뉴를 통해 확인할 수 있습니다.

계약서 내용 중 확인해야 할 사항들로는 계약당사자의 인적사항, 매매금액, 매매금액 지급 방법, 매매부동산의 인도방법, 계약위반시 배상문제(특약조심), 계약일 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

계약서 작성도중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(반드시 쌍방 모두)을 해야 합니다.

마지막으로 중도금, 잔금 지급시에도 등기부등본을 꼭 지급 직전 확인해야 합니다. 또한 저당권, 임차권 등이 있을 경우 이를 인수해야 한다면 반드시 금융기관으로부터 잔고증명을 확인을 받아야 합니다. 또한 각종 세금, 공과금 등도 확인해야합니다.

▶ 매매계약 해제시 주의사항!

부동산 매매계약을 체결한 후 그 날 계약을 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하는 경우도 있습니다. 하지만 이는 계약해지를 원하는 매수인만의 희망사항일 뿐 현실에서는 이루어지지 않습니다.

계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결즉시 계약은 유효하게 됩니다. 즉, 매도인의 합의 없이 매수인의 변심으로만 계약금 손실 없이 해지할 수 없습니다.

1) 계약금만 지급한 경우
매도인 계약해지 : 계약금액의 배액(2배)을 매수인에게 지급해야 합니다.

2) 중도금을 치른 후 매수인이 잔금 지급을 못 할 경우
약정한 잔금 지급일에 잔금 지급이 이루어지지 않고 지체될 경우,
이런 상황이 실제로 많이 발생이 됩니다. 대출을 실행하기로 한 은행에서 갑자기 어떠한 이유에서 건 대출을 거부하는 등의 난감한 일이 실제로 발생하는 경우입니다.

이 경우 매도인은 그 즉시 매매계약을 해제할 수는 없습니다. 상당한 기간(보통 일주일)을 정하여 잔금지급을 독촉한 후, 이후에도 잔금을 지불하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.

3) 매도인이 잔금지급 받기를 거부할 경우
중도금을 지불한 상황에서 매도인이 잔금 수령을 거부하고 의도적으로 매매계약 해지를 주장 할 경우,

이 또한 주택시장 상승기에 간혹 있는 상황입니다. 매매 계약을 한 후 중도금까지 받은 상황에서 주택시장이 급등하여 잔금 수령을 의도적으로 거부하는 것입니다. 이 경우 매수인에게 귀책사유가 없는 한 계약은 해제할 수 없습니다. 만약 이를 이행하지 않는다면 매수인은 잔금 지급기일에 잔금을 법원에 공탁하고 소유권 이전등기 절치 이행청구의 소를 진행하여 확정판결을 받으면 매도인의 동의 없이도 등기이전을 할 수 있습니다.

위 내용들은 부동산 거래시 기본적 확인해야 할 내용으로입니다. 참고하시길 바랍니다.

  

출처 : 부동산 중개사고 사례 및 판례