3.30 부동산뉴스

[배상균]

1.오늘 8·31 후속대책 발표

2.이사철 맞은 전세 수요자…입주 2년차 역세권 아파트 노려라

3.땅값 흥정은 치열한 심리전

4.판교 그 이후…아파트 분양 우르르

5.재개발 투자에도 곳곳 걸림돌

오늘 8·31 후속대책 발표

[YTN 2006-03-30 08:03]

 

[김정현 기자]

[앵커멘트]

정부와 열린우리당은 잠시 뒤 재건축 개발 이익 환수제 실시를 비롯한 8·31 부동산 대책 후속 조치를 발표할 예정입니다.

취재기자를 중계차로 연결합니다. 김정현 기자!

대책이 정확히 몇 시에 발표되죠?

[중계 리포트]

1시간 뒤인 9시에 발표할 예정입니다.

정부와 열린우리당은 지금 이시각 현재 이 곳 국회에서 고위 당정회의를 열어 대책을 최종 논의하고 있습니다.

회의에는 정부에서 한덕수 국무총리 직무대행과 열린우리당 김한길 원내대표 등이 참석하고 있습니다.

회의가 끝나면 그동안 대책을 준비해온 열린우리당 이강래 부동산기획단장이 개략적인 대책을 발표한 뒤 각 부처에서 자세한 내용을 추가로 브리핑할 예정입니다.

[질문]

일부 핵심 대책은 이미 언론보도를 통해 알려지기도 했는데요.

중요한 내용은 어떤 것들이 될 것으로 예상됩니까?

[답변]

오늘 발표될 대책은 부동산 시장 불안의 주범으로 꼽히고 있는 재건축 아파트 값을 어떻게 잡느냐에 초점이 맞춰질 것으로 보입니다.

가장 핵심적인 것이 재건축 개발이익 환수제 시행인데요.

재건축을 통해 발생하는 개발 이익을 최대 50%까지 환수하는 내용이 담길 예정입니다.

다만 개발 이익이 어느 정도 되느냐에 따라 환수 비율을 차등 적용할 것으로 알려졌습니다.

서울 강남 지역과 같이 이익이 큰 곳에는 부담금을 무겁게 물리지만 개발 이익이 적은 곳에 대해서는 조금만 물리거나 아예 물리지 않는다는 이야기입니다.

오늘 대책에는 또 금융권에서 돈을 빌려 집을 사는 것을 더욱 어렵게 하는 방안도 포함될 것으로 전해졌습니다.

집값이 6억 원을 넘을 경우에는 주택담보대출을 해 줄 때 소득 수준까지 따져서 대출을 까다롭게 하는 방안이 검토되고 있습니다.

이밖에 재건축 사업의 투명성을 높이고 재건축 안전진단 기준과 절차를 강화하는 내용도 포함될 예정이고요.

아파트 분양가를 내리는 방안과 주택 공급을 늘리는 등의 기본적인 정책도 발표될 것으로 보입니다.

[질문]

강남 집값을 잡기 위해 서울 시내 학군을 조정한다는 이야기가 나와 논란이 뜨거웠는데요.

오늘 발표에는 이 방안이 포함되지 않는다고요?

[답변]

당정은 오늘 발표될 대책에 학군 조정 방안은 포함하지 않기로 했습니다.

어제만 해도 당정이 학군을 광역화하거나 강남 8학군의 벽을 무너뜨려서 강남 집값을 잡는 방안을 검토하고 있다는 보도가 나와 논란이 뜨거웠는데요.

교육 문제를 부동산 대책으로 접근하려 한다는 비판이 있는데다 8학군을 해체할 경우 강남 집값과 전세값이 더욱 오를 것이라는 주장도 만만치 않았습니다.

당정은 결국 어제 교육부와 서울시교육청이 밝힌대로 현재 진행 중인 용역 연구 결과를 지켜본 뒤 내년 상반기쯤 입장을 정하겠다는 방침을 밝힐 것으로 알려졌습니다.

이사철 맞은 전세 수요자…입주 2년차 역세권 아파트 노려라

[동아일보 2006-03-30 03:05]    

 

[동아일보]

지난해 ‘8·31부동산 종합대책’이 발표된 뒤 오르기 시작한 전세금이 여전히 고공행진을 이어가고 있다.

국민은행에 따르면 3월 셋째 주 서울 아파트 평균 전세금은 평당 517만 원 선으로 8·31 대책 전(평당 480만 원)보다 7.27% 올랐다. 14개월째 오름세가 이어지고 있는 것.

봄 이사철을 맞아 전세 수요가 늘어난 데다 아파트 값이 계속 오르는 바람에 매매 대신 전세로 눈을 돌린 사람이 많아졌기 때문이다. 또 경기 성남시 판교신도시 청약을 위해 주택 구입을 미루고 전세로 남아 있는 사람들이 많다는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

전세 수요는 크게 늘었지만 매물은 턱없이 부족한 상황이라 전셋집 구하기는 하늘의 별따기.

전셋집을 구하지 못한 수요자들은 입주 2년차 아파트를 눈여겨볼 만한다.

전세 계약 기간이 통상 2년인 것을 감안하면 2004년 초 입주를 시작한 아파트 가운데 지금쯤 전세 계약이 끝나면서 매물이 나올 단지가 많다.

특히 지하철 역세권이라 교통 여건이 좋다면 앞으로 전세 계약 기간 만료 전에 이사를 가더라도 전세금을 돌려받기 쉬운 편이다.

2004년 상반기 입주를 시작한 단지 가운데 지하철역 인근에 있으면서 단지 규모가 큰 아파트로는 서울 구로구 구로동 삼성래미안(1244가구), 성북구 종암동 아이파크(513가구), 동대문구 이문동 삼성래미안2차(648가구) 등이 있다.

땅값 흥정은 치열한 심리전

[이코노믹리뷰 2006-03-30 06:42]

 

토지에는 정가(定價)라는 게 없다. 부르는 게 값이다. 대개 팔 사람의 사정이 급하게 되면 경우에 따라 호가가 시세의 20∼30%쯤 떨어지기도 한다. 때문에 흥정 자체를 기술적으로 잘 하는 것도 투자의 기본조건이 된다. 때로는 치열한 심리전도 불사해야 한다.

물론 땅값 흥정에서 중개업자의 역할도 중요하다. 어떤 때는 토지의 매매가격이 매도인이나 매수인이 아니라 현지의 부동산 중개업소에 의해 결정되기도 한다. 유능한 중개인은 매도자와 매수자의 입장에서 서로 손해 봤다는 생각이 들지 않도록 거간꾼의 역할을 한다. 매도인이 중개업소에서 결정한 가격보다 더 많은 가격을 받으려면 중개는 잘 이루어지지 않기도 한다. 하지만 거래 당사자가 아닌 중개업자의 역할에는 어느 정도 한계가 있는 법. 어차피 돈을 지불할 사람은 매수자이고 땅을 팔 사람은 매도자이기 때문이다.

땅값 흥정에서 가장 중요한 것은 누가 흥정의 주도권을 쥐느냐에 있다. 대개 팔 사람의 상황이 급하게 되면 가격이 내려가고, 반대로 살 사람의 사정이 급하게 되면 올라가는 것이 일반적이다. 매수자 입장에서는 이와 같은 상황을 십분 활용해 흥정에 임해야 한다. 매도자를 대리하는 중개업자에게는 은근히 지금이라도 당장 땅을 계약할 수 있는 자금을 호주머니에 보유하고 있다는 인상을 주는 것도 좋은 방법 중 하나다.

급매물일 경우 대개 땅을 매입하는 사람이 흥정의 주도권을 쥐는 경우가 많다. 이 경우 시세보다 20∼30% 정도 깎는 것을 목표로 흥정에 임한다. 매도자의 호가에는 원래 흥정을 염두에 두고 얹어둔 금액이 있는데 그것이 대략 전체 매매가의 5∼10% 정도다. 이것을 걷어낸 금액이 진짜로 매도자가 받고 싶은 금액인 것이다.

중도금과 잔금의 지급시기도 땅값을 깎는데 적극 활용한다. 대개 급매물로 나온 토지의 매입조건은 매매계약 후 한 달 이내에 잔금을 지급하는 방식이 보통이다. 잔금 지급기간이 짧거나 일시불로 지급하면 그만큼 가격이 낮아지게 된다.

땅값 흥정은 그때그때의 상황 여하에 따라서, 이용 가치의 여하에 따라서 전술을 달리해 임한다. 만약 부동산시장이 침체기라면 거래량이 급감한 시장 상황을 적극 활용해 흥정에 임하는 것이다. 아울러 은근히 친지 등 주변 사람들도 인근의 땅을 매입하려고 한다는 말을 흘리기도 한다. 사정이 여의치 않아 계약이 성사되지 않으면 슬쩍 ‘차라리 다른 매물을 기다리겠다’는 말도 해본다.

결국 흥정의 주도권은 누가 정확히 상대의 허점을 더 많이 알고 있는가, 앞으로의 잠재가치에 대한 안목이 있는가 없는가, 일시불인가 정상거래인가 등에 따라서 결정된다고 볼 수 있다. 예를 들어 ‘팔아도 그만, 안 팔아도 그만’인 땅 주인은 쉽게 가격을 낮추지 않는다. 또한 해당 토지가 도시계획의 변경으로 녹지지역에서 2종 주거지역으로 변할 것이라는 정보를 까맣게 모른 채 흥정에 나서는 쪽보다 정확히 알고 공략하는 쪽이 거래에서 유리하다는 것은 불문가지다.

어쨌든 땅값은 정해진 가격이 없다. 이 점을 염두에 두고 시장 상황이나 매입하려는 땅의 장단점을 정확히 파악한 다음 흥정에 나선다면 적어도 바가지를 쓰는 일은 없을 것이다. 다만 상대방과 게임을 하는 것처럼 즐기듯, 상대방의 기분을 상하지 않도록 해야 하는 것이 중요하다.

김영태
중앙일보 조인스랜드 기자
칼럼을 쓰는 김영태씨는 광운대 국문학과를 졸업하고, 월간 전원주택라이프 편집장을 역임했다. 이후 토지개발전문업체 JMK플래닝 개발사업부 팀장과 광개토개발 대표를 거쳐 현재는 중앙일보 조인스랜드 기자로 재직 중이다.

 

판교 그 이후…아파트 분양 우르르

다음달 전국서 3만9000여가구 쏟아져

 

본격적인 분양시즌을 맞은 4월에는 내 집을 장만할 기회가 많아졌다. 판교신도시에 이어 서울·수도권 유망 지역에서도 아파트 분양이 잇따른다. 지방에선 영남권과 충청권에 분양이 몰려 있다.

중앙일보조인스랜드와 내집마련정보사에 따르면 다음달 전국에서 나올 아파트(주상복합 포함)는 75개 단지 3만9000여가구(일반분양 1만2763가구)에 이른다.

서울에서는 10곳 4176가구로, 이 중 조합원분을 뺀 1922가구가 일반분양된다. 판교신도시를 제외한 수도권(인천 포함)에선 19개 단지 8385가구(일반분양 6185가구)가 공급된다.

전문가들은 판교 분양에 수요자들의 이목이 집중돼 있지만 당첨확률이 낮은 만큼 이를 대체할 만한 유망 단지에 관심을 가져볼 필요가 있다고 조언하다.

수도권 대단지 아파트 눈길

수원과 용인 등 경기 남부권에서 분양 물량이 쏟아진다. 1000가구가 넘는 대단지를 노려볼 만하다. 대우건설은 수원 천천동 천천주공을 재건축해 2571가구중 371가구를 일반분양한다.

지하철 1호선 화서역과 성균관대역을 걸어서 이용할 수 있다. 용인시 상하동에서는 진흥기업이 1051가구를 선보인다. 단지 바로 옆에 5600여평의 생태공원이 조성되는 데다 차로 5분 거리에 24만평 규모의 레저타운이 들어설 예정이다. 2009년 개통하는 용인 경전철 강남대역과 가깝다.

GS건설은 수원시 권선구 입북동에서 지역조합아파트 921가구를 공급한다. 주변이 그린벨트에 싸여 있어 주거환경이 쾌적한 편이고, 국철 1호선 성균관대역과 가깝다. 세중코리아 김학권 사장은 “분양가와 전매제한 기간·위치·교통 여건 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 청약에 나서야 한다”고 말했다.

부산으로 갈까,대구로 갈까

다음달 지방에서 공급될 아파트는 46개 단지 2만6406가구(일반분양 2만4656가구)다. 부산·대구를 비롯한 영남권에 분양 물량이 많다. 부산에선 영조주택이 미니 신도시급으로 개발되는 명지지구에서 2866가구를 내놓는다.

앞서 이달 이곳에서 아파트 분양에 나섰던 롯데건설(33~54평형 1122가구)과 극동건설(34~76평형 1124가구)은 평균 1.81대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 호조를 보였다. 영조주택 관계자는 “모델하우스를 개관하지도 않았는 데도 문의 전화가 잇따르는 등 분양시장에 봄 기운이 느껴지고 있다”고 말했다.

대주건설과 신동아건설은 부산 기장군 정관면 일대에 조성되는 정관신도시에서 각각 1759가구와 659가구를 선보인다. 대구에선 1만2000여가구가 공급될 예정이다.

수성구와 혁신도시로 선정된 동구,재건축 단지가 많은 달서구에서 분양 3파전이 펼쳐진다. 롯데건설은 수성구 수성3가에서 802가구(38∼94평형)를 일반분양하고 쌍용건설은 수성구 범어동에서 400가구를 내놓는다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “부산과 대구에선 지난해 말부터 공급이 잇따르면서 미분양 사업장도 적지 않다”며 “적정 분양가인지 여부와 발전 가능성 등을 꼼꼼히 따져 선별 청약하는 자세가 필요하다”고 말했다.

충청권 물량 쏟아져

충청권에서는 12개 단지 7391가구가 공급된다. 경남기업은 대전 대덕테크노밸리에서 315가구를 분양한다. 쌍용건설은 대전 중구 태평동에서 주공3단지 재건축을 통해 25~33평형 965가구(일반분양 183가구)를 선보인다.

행정도시 효과를 기대하는 충남 연기군과 아산신도시 인근에서도 분양 물량이 많다. GS건설과 우방은 연기군 조치원읍 죽림리에서 각각 1434가구(33~57평형)와 513가구(33~48평형)를 분양한다.

충북에선 청주시 강서지구에 몰려 있다. 대림산업과 호반건설산업은 각각 강서1지구 5블록과 2블록에서 388가구와 450가구를 분양한다. 한라건설은 강서3지구에서 416가구를 선보인다.

과잉공급에 대한 우려도 커지고 있다. 내외주건 김신조 사장은 “건설업체들이 최근 몇년새 행정도시 후광 효과를 노리고 물량을 쏟아내면서 입주한 아파트 중 절반도 못 채운 단지도 많다”고 말했다.

중소도시도 눈에 띄네

경남에서는 혁신도시로 선정된 진주시와 양산시 물금읍 물금지구 등이 눈길을 끈다. 일신건영은 진주 내동면에서 1000가구(34~58평형)를 선보인다. 동문건설은 양산시 물금지구 19블록에서는 25,32평형 528가구를 일반분양한다.

양산 물금지구는 지난해 3월 동시분양 이후 1년만에 분양이 재개되는 곳이다. 현재 부산대학교 제2캠퍼스가 착공되는 등 주거단지의 면모를 갖춰가고 있다. 한라건설은 목포 남악신도시에서 500여가구를 내놓는다. 중대형평형으로 일대 고급수요자를 겨냥했다.

강원도에서 눈에 띄는 곳은 혁신·기업도시의 호재를 안고 있는 원주다. 문막읍 일대에서 극동건설과 신원종합개발이 각각 450가구와 301가구를 분양한다. 혁신도시로 지정된 반곡동에선 현대산업개발이 1335가구(33~61평형)를 내놓는다.

우영D&C 조우형 사장은 “건설업체가 개발 재료를 업고 분양가를 높게 책정하는 경우도 많은 만큼 분양가에 거품이 끼어 있지 않는지 살펴보는 게 중요하다”고 말했다.

내달 수도권·지방에서 분양될 주요 아파트 단지
지역	위치	시공사	총 가구수	평형	일반분양 가구수	문의
경기	수원시 장안구 천천동	대우건설	2571	25∼55	371	031-298-4057
	수원시 권선구 입북동	ＧＳ건설	921	32	204	031-214-9595
	용인시 구성읍 상하리	진흥기업	1051	33∼56	783	031-712-9700
	용인시 기흥구 공세동	성원건설	416	50∼71	416	02-3404-2054
	안양시 비산동	대림산업	486	24∼45	171	080-783-3000
	부천시 소사구 송내동	대우건설	812	24∼48	812	02-565-0995
	고양시 덕양구 행신동	ＳＫ건설	574	25∼45	574	02-3700-8164
인천	남동구 도림동	현대산업개발	349	34∼48	349	032-562-9666
부산	강서구 명지동 명지지구	영조주택	2866	33∼87	2866	051-633-0043
	기장군 정관면 정관신도시	신동아건설	659	39∼55	659	02-709-7271
	기장군 정관면 정관신도시	대주건설	1759	29∼35	1759	062-231-2631∼2
	강서구 지사동 부산과학산업단지	금강주택	1754	25∼35	1754	02-3468-7315
대구	달서구 월성동	삼호	1097	33∼65	1097	02-398-6000
	달서구 대천동	신일	400	34，47	400	02-3489-6600
	달서구 본리동	롯데건설	473	30∼42	188	1688-5500
	동구 각산동	신일	818	35∼54	818	053-759-6300
	수성구 두산동	ＳＫ건설	784	48∼89	784	02-3700-8685
	수성구 범어동	쌍용건설	400	32∼68	400	080-011-0777
	수성구 수성동3가	롯데건설	802	38∼94	802	1688-5500
	수성구 수성동3가	신일	301	49，57	301	02-3489-6793
대전	유성구 관평동 대덕테크노밸리	경남기업	315	48∼73	315	02-2210-0313
	중구 태평동	쌍용건설	965	25∼33	183	080-011-0777
충남	연기군 조치원읍	ＧＳ건설	1434	33∼57	1434	042-611-7703
	연기군 조치원읍	우방	513	33∼48	513	041-862-5588
	아산시 모종동	대우건설	427	28∼40	427	02-2288-3345
	아산시 용화동	신도종합건설	906	26∼48	906	031-828-5574
	천안시 다가동	서해종합건설	286	33∼41	286	02-761-1234
충북	청주시 강서구 강서1（5블록）	대림산업	388	48，58	388	02-398-6000
	청주시 강서구 강서1（2블록）	호반건설산업	450	33	450	1588-7117
	청주시 강서구 강서3지구	한라건설	416	34	416	02-3434-5621
경남	진주시 내동면	일신건영	1000	34∼58	1000	02-480-3182
	양산시 물금읍 물금지구	동문건설	528	25，32	528	02-786-7344
	창원시 가음동	ＧＳ건설	136	47，56	136	051-801-5318
경북	구미시 공단동	대주건설	1362	18∼40	100	062-231-2601
	포항시 양덕동	우방	820	34∼52	820	053-607-9309
	포항시 우현동	금호건설	495	34∼49	495	02-6303-0903
강원	원주시 문막읍	극동건설	450	33，39	450	02-2280-6202
	원주시 반곡동	현대산업개발	301	35∼45	301	02-3465-4200
	춘천시 동면 장학리	현대산업개발	494	33∼47	494	033-255-6300
전남	목포시 남악신도시	한라건설	576	38∼60	576	061-281-8999
※분양 물량과 시기는 업체 사정에 따라 달라질 수 있음． 자료：내집마련정보사

재개발 투자에도 곳곳 걸림돌

사업속도 빠른 곳 선별 투자해야

 

특별법 지원 등 호재에도 불구하고 주의점과 걸림돌이 많기 때문에 투자에 신중해야 한다고 전문가들은 말한다.

사업속도가 빠른 곳이 투자에서 유리하다. 사업 활기로 거래가 늘어 가격 오름세가 크고 투자금 회수기간이 줄어들기 때문이다.

뉴타운의 전략사업구역 등 적극적인 지원을 받는 곳이나 사업단계가 앞선 곳 등이다. 자치단체들은 노후도 요건 등에 맞춰 사업가능한 시기를 2,3단계로 나눈다. 1단계 지역이 가장 빠르다. 1단계가 아닌 지역은 대개 2008년 이후 사업을 시작할 수 있다.

입지여건도 잘 따져야 한다. 수도권에서 성남지역 재개발이 주목받는 이유는 판교·송파신도시의 후광효과가 기대돼서다. 다만 민간이 아닌 주택공사 시행방식이어서 민간 주도보다 투자성이 떨어질 수 있다.

9평 이상 토지거래허가 가능성 커

한남뉴타운이 아직 개발기본계획을 확정하지 못했는데도 뉴타운 시세를 주도하는 것도 한강변과 강남에서 가깝다는 입지 덕이다. 특별법에 따라 개발될 예정인 곳에선 토지거래허가제를 감안해야 한다.

아직 확정되지 않았지만 9평 이상의 토지거래 때 허가를 받아야할 것으로 예상된다. 토지거래허가를 받을 경우 기존 주택을 처분하고 실제로 거주해야한다는 전제에서 허가받을 수 있기 때문에 거래 마비가 빚어질 수도 있다.

자치단체별로 다른 재개발 규정도 염두에 둬야 한다. 요건뿐 아니라 분양자격 등에서도 차이가 난다. 나대지 소유자의 경우 땅의 크기를 기준으로 분양자격을 제한하는 곳도 있고 그렇지 않는 자치단체도 있다.

특히 다가구를 다세대로 전환하는 지분쪼개기가 서울 등에선 금지되지만 가능한 곳도 있다. 지분쪼개기가 많으면 조합원수가 늘어 사업성이 떨어진다.

재개발 컨설팅 업체인 J&K 백준 사장은 “쪼개기가 많지 않더라도 단독주택보다 다세대가 밀집된 지역에선 조합원이 많기 때문에 조합원수와 건립예상 가구수 등을 따져봐야 한다”고 말했다. 같은 구역 내에선 도로변 등 감정평가를 높게 받을 수 있는 지분이 낫다.

자치단체별로 재개발 규정 달라
구분	서울	경기	인천	부산	대구
요건	호수밀도（ｈａ당 가구수）60이상， 면적 3025평이상이면서 노후·불량건축물이 전체의 60％ 이상이거나 과소필지 등이 50％ 이상이거나 주택접도율（4ｍ 이상 도로에 접한 건물 비율） 30％ 이하	면적 3025평 이상이면서 노후·불량건축물이 50％ 이상이거나 호수밀도 70 이상이거나 주택접도율 30％ 이하거나 과소필지 등 40％ 이상	노후·불량건축물이 40％ 이상이거나 주택접도율 40％ 이하거나 과소필지 등 40％ 이상이거나 호수밀도 70 이상	노후·불량건축물이 40％이상이거나 호수밀도 50이상이거나 주택접도율 40％ 이하거나 과소필지 등 40％ 이상	노후·불량건축물이 40％ 이상이거나 도로접도율 40％ 이하거나 과소필지 등 40％ 이상
가구당 최대 크기	제한 없음	전용 35평 이하		제한 없음
임대주택 건립비율	17％ 이상	17％ 이상		8．5％
분양 대상 무허가건축물 기준	1981년 12월 31일 이전	1989년 1월 24일 이전		1989년 3월 29일 이전	1989년 1월 24일 이전
나대지 소유자 분양자격	27평 이상（2003년 12월 30일 이전 분할된 9평 이상짜리는 세대원 전원이 사업시행인가부터 공사완료까지 무주택）	규정 없음	27평 이상（2004년 7월 19일 이전 분할된 9평 이상짜리는 무주택이어야）	면적 18평 이상（구역지정 공람공고일 이전 분할된 6평 이상은 무주택이어야）	27평 이상（구역지정 공람공공일 이전 분할된 6평 이상은 무주택이어야）
지분쪼개기（다가구→다세대） 제한	-2003년 12월 30일 이후 쪼개기 금지 -그 이전 분할된 전용면적 18평 이하는 전용 18평 이하 공급	규정 없음	-2004년 7월 19일 이후 쪼개기 금지 -그 이전 쪼개기는 서울과 같음	구역지정 공람공고일 이후 제한	규정 없음
자료：각 자치단체

[달문[황희남]]

잘보고 갑니다~^^

[마법사(최윤산)]

좋은정보 감사합니다^^