최근 서울시는 서울 동북부 4개구(노원·도봉·강북·성북)를 신경제 중심지로 개발하는 내용을 담은 동북권 청사진을 발표했다. 과거에 발표된 동북권 르네상스와 비슷하지만 2030 서울도시기본계획에서 광역 중심으로 위상이 강화된 창동·상계지역을 광역중심지역으로 한 초석을 마련했다는 점에서 의의가 있다. 동북 4구를 포함한 강북의 개발 전략이 서울 강북 부동산의 도약을 가져올 수 있을지 살펴보자.
서울 동북 4구의 발전 초석 마련
서울 동북 4구 발전 전략의 핵심 내용은 크게 4가지다. 노원역과 창동역 인근의 공용 용지 38만 ㎡를 활용, 컨벤션센터, 호텔, 업무 단지, 상업 시설을 대거 유치해 제2의 코엑스를 만들겠다는 것이다. 개발 규모는 삼성동 코엑스의 2배 규모. 개발을 위해 창동차량기지는 남양주 진접으로 옮기고 도봉면허시험장도 이전할 계획이다. 내년에 착공해 2019년 완료할 예정이다. 그리고 경전철 동북선(왕십리-종암동-월곡동-상계동) 신설에 따른 역세권 개발을 촉진하고 수서발 KTX는 창동을 지나 의정부까지 연장할 예정이다. 또 창동은 GTX(지하 50m 이하에서 시속 100km로 달리는 광역급행철도) 정차역으로 유력시되어 많은 발전과 변화가 예상된다. 정체가 심한 동부간선도로는 확장하거나 지하화할 계획이다. 만일, 동북 4구 개발 청사진이 실현되면 노원역 인근은 동북 4구 170만 명과 인근 경기도 지역의 남양주, 동두천, 포천, 구리, 의정부의 150만 명을 포괄하는 업무·상업·경제의 중심지로 변모할 것이다. 그동안의 베드타운에서 벗어나 서울 강북의 새로운 업무 중심지로 도약할 것으로 기대된다. 하지만 동북 4구의 발전 전략이 계획대로 실현될지는 미지수이고, 이것만으로 서울 한강 이북 부동산이 도약하기에는 부족함이 느껴진다. 과연 서울 강북 부동산은 도약할 수 있을까?
용산 공원 조성, 서울 역세권 개발 등 다양한 호재 있어
서울 강북 지역은 개발이 완료된 강남 지역과 달리 여러 가지 메가톤급 개발 호재가 있다. 가장 큰 호재는 용산공원 조성과 업무 단지 조성이다. 용산 미군이 2016년 평택으로 이전하고, 용산민족공원(243만 ㎡)이 2017년 착공해 2019년 1단계, 2023년 2단계, 2027년 3단계 조성이 완료되면, 서울 강북은 미국 센트럴 파크(341만 ㎡)에 견줄 만한 남산에서 용산까지 연결되는 대규모 녹지 축을 갖게 된다. 이는 강남과 비견되는 장점으로 향후 강북 부동산 발전의 중심 역할을 할 것으로 기대된다. 미국 센트럴 파크는 관광객이 이용하는 미국의 명소로 인근의 주택 가격과 빌딩 가격 상승에 큰 영향을 미쳤다. 또 용산은 한강변에 접해 있고 남향으로 한강을 바라볼 수 있는 천혜의 입지를 갖추고 있다. 한남대교 북단 옛 단국대 부지에 들어선 한남더힐은 최근 아파트에서 분양으로 전환하기 위한 분양가 산정에서 높은 분양가 탓에 홍역을 치르고 있다. 대표적 재개발 사업인 한남뉴타운은 사업 속도에 어려움을 겪고 있지만 조합설립인가를 얻은 상태로 7년 후면 입주가 가능할 것으로 보인다. 상권에도 변화의 조짐이 일고 있다. 용산의 중심 상권은 이태원역에서 한강진역으로 연결되는 대로변이다. 삼성이나 현대그룹, 유명 연예인이 매입하고 있고 가격도 3.3㎡당 1억5,000만원을 호가한다. 이 외에 새롭게 떠오른 곳이 하얏트호텔에서 국군재정경리단으로 연결되는 경리단길이다. 이곳은 2년 전에 비해 부동산 가격이 50% 정도 상승하면서 제2의 가로수길로 떠오르고 있다. 경리단길의 이면에도 상권이 형성되면서 가격이 상승하고 있다. 용산 공원이 이전하면 추가 가격 상승이 예상된다. 그리고 단군 이래 최대의 사업이었던 용산국제업무지구도 무산되었지만 다시 논의될 가능성도 있다. 용산과 함께 주목해야 할 곳이 서울역 일대다. 이곳은 서울시 중구 봉래동2가 122 일대 서울역 북쪽 철도 부지 5만5,000㎡를 호텔, 오피스텔, 컨벤션 및 상업 시설로 개발할 예정이다. 아시아 컨벤션 산업 허브를 목표로 올해 착공해서 2017년 말 준공될 계획이며, 개발 후엔 일자리 8만 4,000개와 연간 5,200억원의 생산 유발 효과가 기대된다. 서울 도심권의 편리한 교통 인프라와 인천국제공항과의 접근성 개선으로 서울역 일대가 회의, 관광, 컨벤션, 전시회 등이 어우러진 MICE 산업의 중심 권역으로 부상할 것으로 기대된다. 또 서울역 국제교류단지가 개발되어 서계동, 청파동, 만리동 등 인근 노후 주택가의 재개발 압력도 높아질 것으로 보인다. 이 외에도 2030 서울도시기본계획 7곳의 광역 중심지 중 하나인 왕십리·청량리, 상암·수색 등도 업무 단지와 상업 시설이 들어설 예정이다.
주거 중심축으로 부상할 한강변
우리나라에서 향후 주거 중심지로 떠오를 지역은 어디일까? 필자는 한강변이라고 말하고 싶다. 서울을 동서로 가로지르는 한강은 세계 어느 나라에 견줘도 손색없을 정도로 넓은 폭과 길이를 자랑한다. 한강을 조망할 수 있고 접근성이 좋은 지역은 그렇지 못한 지역보다 가치가 높을 수밖에 없다. 그래서일까? 강남의 부촌이 기존의 압구정, 대치동, 도곡동에서 반포동으로 옮겨갔다. 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크로 대표되는 주상복합 아파트의 인기도 시들해지고 있다. 이제는 편리성보다는 산, 강, 공원 등 자연과 접할 수 있는 환경이 주거 가치의 중요한 잣대가 되고 있다. 성수동의 갤러리아포레아파트가 강남을 제치고 최고가 아파트로 등극한 것도 주목할 필요가 있다. 강남과 달리 거실에서 남향으로 한강을 바라보고 서울숲을 앞마당처럼 이용하고 조망할 수 있다는 점에서 가치를 인정받은 것이다. 이처럼 서울 강북은 자연환경 측면에서 강남보다 우수하다. 특히 한강변의 용산과 성수동은 향후 주거의 블루칩으로 도약할 것으로 기대된다. KB국민은행에 따르면 2014년 1월 기준 강북 지역 아파트 평균 가격은 3억 8,097만원으로서 강남 지역 아파트 가격 5억 7,038만원의 66.7% 수준에 불과하다. 과거 5년 전에 비하면 가격 차이는 줄어들었지만 여전히 강남 지역 아파트 가격은 강북 지역 아파트보다 상당히 높은 수준이다. 하지만 우수한 자연환경을 바탕으로 업무 단지가 조성되고 개발이 진척되면서 시간이 갈수록 강북의 가치는 커질 것으로 기대된다. 개발이 완료된 강남과 달리 개발할 곳이 많은 강북 부동산, 앞으로 대규모 개발이 원만히 추진되어 강남의 아성을 넘어설 날이 올지 지켜볼 일이다.
첫댓글 감사히 잘 보고 갑니다^^