‘대선 후 부동산시장’ 정밀 예측

[세모돌이]

대통령후보가 내세우는 부동산 공약은 유권자가 표를 던질 때 고려하는 중요한 요소 중 하나다. 부동산시장은 대통령의 정책 방향에 따라 크게 출렁일 뿐 아니라 개인의 재산적 이득이나 손해의 규모도 크기 때문이다. 제17대 대통령선거에 출마한 이명박, 이회창, 정동영 후보의 부동산 공약 골자를 살펴보고 12월 각 후보의 당선이 부동산시장에 어떠한 영향을 미칠지 분석해봤다.

이명박 당선 - 운하 주변 기대감 고조 학군 프리미엄 하락
이회창 당선 - 아파트 분양가 계속 묶되 親시장주의 확대
정동영 당선 - 규제·세금 완화 미미, 경기 북부 ‘쾌청’

제17대 대통령선거는 부동산시장이 정부 정책으로 인해 왜곡돼 있는 상황에서 치러진다. 몇 년간 부동산 값 상승의 후유증으로 피해자가 발생했고, 이에 따라 각종 세금 정책과 시장 안정화 대책이 생겨나 시행 중이다.

선의의 무주택자는 ‘노무현 정부’ 내내 오른 아파트 가격에 망연자실했다. 수도권 다주택자는 급격하게 늘어난 세금에 노심초사하고 있다. 일시적 2주택자는 살던 집이 안 팔려 일이 손에 잡히지 않을 것이다. 집을 팔고 나면 실거래가 과세, 늘어난 양도세 때문에 손에 쥐는 돈이 적어 이사를 못하는 실수요자도 상당수다.

이에 따라 올해 대선에선 부동산 규제 완화 공약과 설득의 강도가 표심(票心)에 영향을 줄 것으로 보인다. 부동산에 관한 한 유권자들은 서로 처지가 다르고 각각의 생각도 다르다. 대선후보들은 이러한 다양한 민심을 고려해 타당하고 실천 가능성 있는 비전을 제시해야 한다.

거래 위축, 시장 마비

현 정부의 부동산 정책은 계층간 갈등을 더욱 심화시켰다. 세금을 올리고 금융 대출을 묶자 거래는 위축되고 시장은 마비됐다. 상층부에 부과된 세금이 하층부에 혜택으로 돌아오지 않고 있다. ‘노무현 정부’ 5년 동안 아파트 가격은 2.5배 이상 올랐다. 부동산시장의 안정과 국가 지도자의 능력은 절대적인 상관관계에 있음을 실감하게 한다.

17대 대선후보들의 부동산 공약에도 뚜렷한 차이점이 있다. 다음은 정동영 후보의 부동산 정책을 지지하는 한 유권자의 ‘가상현실’이다.

36세 독신녀인 P씨는 대구 변두리 2층 전셋집에 산다. 전세 1000만원에 방 한 칸, 화장실, 주방이 있다. 직장이 있는 대구 중앙로까지 지하철로 이동할 수 있어 대중교통 여건은 좋은 편이다. P씨는 지난 5년간 서울에서 혹독한 고생을 했다. 전세금 2500만원에 얻은 강북의 지하철역 인근 옥탑 방은 불편하기 짝이 없었다. 여름에는 덥고 겨울에는 춥고, 중고 기름보일러는 엄청나게 큰 소리를 내면서 기름을 먹어댔다. 높은 전세가와 물가 때문에 P씨는 도무지 돈을 모을 수 없었다. 몇 백만원 모으면 이내 집세를 올려줘야 했고 아무리 저축을 해도 옥탑 방을 벗어날 수 없었다.

P씨는 고민 끝에 대구로 내려왔다. 월급은 200만원에서 130만원으로 줄었다. 그래도 주거여건이 좋아진 것에 위안을 받는다. P씨는 이번 대선에서 현 정부의 부동산 규제정책을 유지해 나갈 정동영 후보를 지지하기로 했다. 서울과 지방의 부동산 값 격차, 가파르게 오르는 집값을 잡아주는 일에는 정동영 후보가 가장 적임자라고 본 것이다.

정동영 후보의 부동산 정책 핵심은 서민주거복지와 주택가격 안정에 있다. 무주택 영세민을 위한 공공주택의 공급을 확대하고 중형 임대 아파트의 지속적인 공급을 추진하겠다고 한다. 그의 대표 공약은 군사시설보호구역과 국공유지를 활용해 수도권에 3.3㎡당 600만원대 아파트(2억원대 미만의 30평형 아파트)를 대량 공급하겠다는 것.

鄭, 현행 종부세 유지할 듯

정 후보는 주공과 토공을 설립 원칙에 맞게 활용하면 아파트 가격을 3.3㎡당 600만원으로 내릴 수 있고 서민이 10년 정도 저축하면 새집을 마련할 수 있다고 본다. 3.3㎡당 600만원은 광교, 송파 등 분양가 상한제 적용 대상 주요 신도시 아파트 예상 분양가인 3.3㎡당 1200만원의 절반이다. ‘정동영 아파트’가 표를 얻으려면 아파트 분양가를 떨어뜨리기 위한 구체적 방법이 제시되어야 한다. 설득력이 담보되지 않으면 전국 600만명 무주택자의 표심을 잡기 어렵다.

정 후보도 토론회에서는 늘어난 부동산 관련 세금이 노무현 정부에 등을 돌리게 했다고 말한다. 그러나 그는 종합부동산세에 대해서는 현행대로 유지해야 한다고 생각하는 듯하다. 다만 세금의 이름을 바꾸겠다고 한다. 종부세의 새 이름으로 정한 것이 ‘서민주거복지세’이다. 그는 장소에 따라 노년층의 종부세는 깎아줘야 되지 않겠느냐는 유연한 자세를 보이기도 하지만, 근본적으로 종부세가 흔들리면 집값이 뛴다고 믿고 있다. ‘노무현 정부’의 부동산 정책들이 일관성 있게 유지돼야 하고 종부세 자체를 흔들어서는 아무것도 해결할 수 없다고 보는 것 같다.

정동영 후보는 청약가점제, 분양가 상한제, 분양원가 공개에도 찬성한다. 노무현 정권이 잃은 표를 회복하기 위해 통합신당으로 당을 바꿨지만 노무현 정권의 고정표에 대한 애착도 깊다. 정 후보가 당선되면 5년간 신도시 추가 발표나 강남 재건축은 없을 것으로 보인다. 이미 발표된 신도시와 강북 재개발을 통해 공급을 늘려갈 생각인 것이다. 정 후보는 거래세 를 약간 인하한 뒤 상황을 보다가 높은 세금 때문에 부동산이 애물단지가 되고 아무도 부동산에 관심을 갖지 않을 때쯤 활성화 대책을 내놓는 기존 틀을 따를 것 같다. 정 후보의 장기적 테마는 통일 정책이다. 그가 당선되면 개성으로 가는 길목인 경기 북부 일산, 파주, 문산 라인이 수혜지가 될 것으로 보인다.

다음은 이명박 후보의 부동산 정책을 지지하는 한 유권자의 가상현실이다.

65세의 정년 퇴직자 K씨는 요즘 밤마다 잠을 이루지 못한다. 종합부동산세 때문이다. 서울 강남세무서 직원 L씨는 종합부동산세를 연체한 K씨에게 주기적으로 전화를 걸더니 이제는 아파트 공매 절차를 밟겠다고 윽박지르고 있다. 2006년분 종합부동산세 1100만원과 그 종속세인 농어촌특별세 210만원 등 1310만원에다 가산금과 중가산금이 붙어 1430만원이 됐다. 12월이 되면 수천만원의 2007년분 종합부동산세 고지서가 날아온다.

李, 결국은 운하 추진?

K씨처럼 소득이 없으면 고가의 집이 있어도 5000만원 이상은 대출이 되지 않는다. 몇 달 전 5000만원을 대출해 생활비로 쓰고 있는 K씨는 집을 파는 것 외에는 달리 방법이 없다. 대출은 막아놓고, 세금은 늘어나고, 집은 안 팔리고. 그는 현 정부가 원망스럽다. 종합부동산세의 ‘본격판’은 아직 시작도 안 했다. 2007년 말 종부세는 작년 대비 평균 40% 이상 늘어난다. K씨는 “이번에 이명박이 꼭 돼야 하는데…”라고 혼잣말을 한다.

이명박 후보는 국토를 거대한 건설현장으로 보는 대선후보다. 이 후보의 대표 공약은 ‘한반도 대운하’. 수도권 신도시나 행정복합중심도시처럼 토지 수용에 엄청난 돈을 들일 필요가 없고, 성공하면 물류비용 절약과 관광수입 증가가 기대되는 초대형 프로젝트다. 경기도 김포에서 출발한 운하는 파주, 행주, 마포, 용산, 여의도, 잠실을 통과하고 남양주, 이천, 여주, 충주, 문경, 상주, 구미, 대구, 고령, 창녕, 밀양을 거쳐 부산으로 이어진다.

총 47개의 터미널이 들어서는데, 운하 터미널이 들어서는 곳은 당연히 부동산 가격이 요동칠 것으로 ‘꾼’들은 예상한다. 또한 정책 입안자가 기대하는 대로 공사 중 엄청난 양의 골재가 쏟아져 나오고 그 골재는 내륙의 각종 건설현장에 투입돼 수년간 국토 전체를 공사판으로 만들게 될지도 모른다. 최종 계획안이 나와야 알 수 있지만 대표적 수혜지역으로 예상되는 곳은 한강변과 낙동강변의 터미널이 들어서는 곳과 수자원공사가 계획했던 대구 갈산동 물류단지 예정지다. 이명박 후보가 강조하는 것은 이 공사가 창출할 연쇄적인 부가가치다. 외국인 투자, 고용, 관광객이 늘 것이라고 장담한다.

이 후보는 청계천 복원, 서울의 숲 개발, 서울시청 앞 잔디광장 조성 등을 통해서 ‘저지를 수 있는 사람’이라는 인상을 심었다. 그가 당선된다면 건설과 부동산 부문에서는 상당한 변화를 이끌어 낼 것으로 예상된다. 따라서 수도권은 더 과밀화하거나 살기 좋게 되거나 둘 중 하나의 상황을 경험하게 될 것이다. 그는 대표 공약인 운하도 결국은 추진할 것으로 보인다.

이 후보는 일단 장기 보유 1주택자에 대한 종부세 완화를 내세우고 있다. 표면적인 대표 부동산 공약이므로 10년 이상 장기 보유하고 1주택인 사람이 종부세 대상자라면 이 후보가 당선될 경우 확실하게 혜택을 볼 것으로 예상된다. 그러나 이 후보는 종부세 폐지, 양도세 완화 등을 적극 내세워 집 있는 사람 편을 들지는 못하고 있다. 본인이 ‘강남 대통령’으로 비치고 있고, 이는 상당수 무주택자에게 부정적인 이미지로 부각될 수 있기 때문이다.

“공급 늘리면 집값 안정”

그래서 장기 보유자, 1주택자, 고령자, 소득이 없는 자 등에게 일정 부분 감세혜택을 주겠다는 기초적인 감세(減稅) 의견만을 나열할 뿐 시장을 자극할 만한 공약은 내놓지 않고 있다. 그러나 이 후보의 종부세 감세 정책은 종부세 해당자의 표는 확실하게 끌어올 수 있을 듯하다. 종부세 대상자는 매년 2배로 늘고 있고, 종부세 고지서를 받은 사람들은 늘어난 세금에 놀라고 있다.

이 후보는 공급정책에서도 ‘무조건 짓겠다’는 쪽으로 분류된다. 이 후보는 감당할 수 없을 만큼 공급 물량이 늘어나면 결국 집값이 안정된다고 믿는 사람이다. ‘집값을 잡기 위해 무거운 세금이 왜 필요한가. 서울시내에서 건폐율을 낮추고 용적률을 조금 높여 재개발, 재건축을 활성화하면 신도시 몇 개 만드는 것보다 낫다. 기획에서 실행까지 부작용이 있을 수 있지만 물량이 늘어나면 결국 집값은 안정될 수밖에 없다’는 철학이 그에겐 ‘불변의 진리’ 같은 것이다.

이 후보가 꼭 해보고 싶은 것은 압구정동, 청담동을 중심으로 한 강남 재건축일지도 모른다. “재건축으로 공급을 늘릴 수 있습니다. 좋은 집이 남아도는데, 누가 집으로 투기를 한단 말입니까. 집값 상승을 우려해 재건축을 계속 막고 있다면 무엇을 할 수 있겠습니까.” 그는 수요와 공급을 기반으로 하는 시장론에 충실한 정책이 옳은 정책이라고 믿고 있다.

그는 서민보호정책으로 무주택 신혼부부에게 복지형 아파트 12만 가구를 신축해 분양 또는 임대한다는 구체적인 계획을 내놨다. 신혼부부 아파트는 수도권과 광역시에 80㎡ 이하로 건설되고, 출산 자녀수에 따라 입주 우선순위와 전매제한 기간도 차등화하겠다고 발표했다. 서민용 임대 아파트는 입주 보증금 1000만원에 월 임대료 20만~30만원 수준으로 맞추며, 분양주택은 입주금 3000만~5000만원에 잔금은 30년 저리 융자로 월 40만~55만원씩 30년 동안 분할상환하게 한다는 것이다. 나아가 이 후보는 임대 아파트와 분양 아파트의 환경을 똑같게 만드는 ‘임대 아파트 업그레이드’ 프로젝트를 추진하고 있다. 그러나 그의 신혼부부 반값 아파트 공약은 ‘지을 땅이 어디에 있느냐’는 질문에 부딪혀 있다. 그는 여러 답을 찾고 있는 중이다.

그의 교육정책도 부동산시장과 관련이 있다. 그는 기숙형 공립고교 150개, 마이스터고교(전문화된 실업계 고등학교) 50개, 자율형 사립고교 100개를 설립하겠다고 했다. 좋은 학교가 300개 정도 생기면 용산, 뚝섬 등 강북의 주요 지역이나 교육시설이 미비하거나 낙후된 지방의 부동산시장에는 긍정적으로 작용할 것이다. 반대로 강남 등지의 학군 프리미엄은 조정될 가능성이 있다.

이 후보는 “대학 입시는 학생부 반영이든 수능이든 각 학교에서 알아서 하도록 자율화하고, 사교육비의 절반을 차지하는 영어교육은 공교육에서 해결하도록 해서 고등학교를 졸업하면 누구든지 영어로 대화할 수 있도록 하겠다”고 말했다. 정동영 후보도 초등학교에서 고등학교까지 2700시간의 학교 영어교육을 의무화하겠다고 한 바 있다. 이 경우 교육특구로 불리는 지역의 부동산시장은 영향을 받을 것으로 보인다.

昌, 2002년 ‘분양가 30% 인하’ 공약

이회창 후보는 11월 중순 현재 부동산 관련 공약을 준비 중이다. 선거 막판에 뛰어든 이회창 후보의 부동산 정책도 초미의 관심사다. 그는 파격적인 공약을 내놓아야 표를 끌어올 수 있다고 생각할 것이다. 이명박 후보가 뚜렷한 서민복지정책을 내놓지 못했고 정동영 후보가 과감한 실행력을 보여주지 못한 가운데 대권을 향해 삼수를 마다않고 달리는 노련한 후보의 정책은 무엇일까.

일단 이명박 후보와 차별화할 것으로 보이지만, 이회창 후보는 한나라당 탈당 전까지는 한나라당과 큰 틀에서 정책이 일치하던 인물이었으므로 한나라당 후보와 비슷한 ‘시장주의’ 원칙을 내세울 것으로 보인다.

이회창 후보는 2002년 대선에서는 매년 10만호 규모 서민 임대주택 공급, 서울 강북 개발 및 미니 신도시 건설로 수도권 과밀화 억제, 아파트 분양가 30% 인하 등의 부동산 공약을 제시한 바 있다. 2007년 대선에서도 2002년의 ‘공급 위주의 시장주의 원칙+서민주거복지 향상’ 기조를 유지할 것이라는 전망이 현재로서는 유력하다.

이인제 후보는 대권 삼수생이자 국내의 웬만한 정당은 다 돌아다녀본 정치인이다. 대권 준비 경력과 기간이 있어 대선 시스템도 잘 알고 민심의 향방도 제대로 파악하는 편이다.

이인제 민주당 후보는 세금에 관한 한 가장 화끈한 면모를 보인다. 그는 근로소득세, 법인세, 부동산 거래세를 인하하겠다는 생각이다. 취득세, 등록세를 1%대로 경감하고 1가구 1주택 장기 보유자의 9억원 이하 주택 발생분 양도소득세를 면제해주겠다고 한다. 또 특정법인세, 부가가치세, 특별소비세 등 중앙세를 지방세로 전환해 지자체에 상당량의 과세권을 넘겨주는 세정 개혁 공약도 덧붙였다. 그는 종합부동산세를 폐지하고 대신 재산세 누진율을 강화하겠다는 방안을 제시했다.

이인제 후보는 반시장적, 반기업적 정책 기조를 청산하고 시장원리에 부합한 주택정책기조를 마련하겠다고 밝히고 있다. 대출 규제를 완화하겠다는 정책도 내놨다. 현 정부 부동산 정책의 문제점을 제거해 실수요자의 표를 모으겠다는 노련미가 엿보인다.

권영길 민주노동당 후보는 1가구 1주택 소유를 법제화해 2주택 이상 소유자에게는 합법적으로 ‘초과소유부담금’을 부과하겠다는 공약을 내놨다. 더불어 3주택 이상은 강제 매입하고, 부유층 세금인 종합부동산세는 더욱 강화하겠다고 한다. 임기 내에 20%의 택지를 국유화하겠다고도 했다.

대신 전월세는 10년 계약 갱신 청구권을 만들어 세입자의 권한을 최대한 보장하고 송파 신도시는 전체를 공영 개발해 저렴한 공공주택을 공급하겠다고 한다. 그는 서민의 ‘집 걱정’과 ‘집으로 인해 맺힌 한’을 확실히 풀어주겠다고 다짐했다. 그러나 1가구 1주택 법제화가 무주택자에게 실질적 도움이 되는 정책인지에 대해선 좀더 검토할 필요가 있다.

문국현 창조한국당 후보는 대통령이 되면 3.3㎡당 400만원짜리 ‘반의 반값 아파트’를 선보이겠다고 밝혔다. 3.3㎡당 400만원이라면 최근 분양된 용인 아파트의 4분의 1 가격이다. ‘문국현 아파트’는 송파, 광교, 동탄, 파주, 검단 등 이미 발표된 신도시에서 나오게 되는데 단, 토지는 분양하지 않는다. 건축물만 사는 것이다.

이 아파트는 20년 전매금지이며 팔고자 하면 토지공사와 주택공사가 합병된 토지주택공사에서 소비자물가 상승률이나 1년 정기예금 금리 중 높은 쪽을 고려해 분양가에 얹어 사준다. 문 후보는 후분양제이고, 싸고, 살기 좋고, 되파는 데 부담 없는 최고의 아파트라고 주장한다. 그는 이런 아파트를 매년 20만호씩 5년간 100만호를 공급하겠다고 했다. 99m2형(30평형) 총 분양대금 1억2000만원 중 60%인 7200만원은 융자가 가능해 집을 장만하고자 하는 사람은 5000만원만 있으면 된다.

다만 유권자는 현재의 반값 아파트 실패 사례를 살펴볼 필요가 있다. 군포지역 반값 아파트의 실패 과정을 지켜본 한 부동산 관계자는 ‘문국현 아파트’에 대하여 “허용 용적률이 3000%라면 가능할 수도 있다”며 현실성을 낮게 평가했다.

부동산은 시장경제의 한 축을 담당하는 대표적 실물이다. 노무현 정부는 5년 동안 ‘모든 것을 시도해봤다’라고 해도 과언이 아닐 만큼 집값과 씨름했다. 그러나 A를 적용하면 B에서 생각지 못한 것이 튀어나오고 C가 문제를 일으켰다.

대선후보의 공약이 실제로 이행되어 기대한 효과를 발휘하기란 쉽지 않다. 후보자의 경험과 노하우도 중요하다. 우리나라의 아파트 파동은 주기적으로 이어졌다. 시장원리를 위반한 ‘무리한 규제’는 내일을 빌려 오늘을 사는 것과 같다. 그것은 다음 주기에 가격이 다시 뛰는 명분과 에너지를 축적해주는 일이다. 오른 기간만큼 쉬었다가 다시 오르는 주기적 반복은 우리나라 아파트 가격의 일관된 패턴이었다. 부동산을 규제하기 위해 나온 정책들은 건설업과 금융업의 희생을 불렀고 국민 다수의 피해로 이어졌다. 그래서 다시 규제를 풀면 집값이 올랐다.

과도한 대출규제, 시급히 손봐야

봉준호 ● 1962년 출생 ● 홍익대 건축도시대학원 졸업 (건축사), 동 대학 국제경영 대학원 졸업 ● 현대건설 근무, 네이버·조인스랜드·머니투데이 재테크 칼럼니스트 ● 現 결혼정보회사 닥스클럽, 부동산컨설팅사 닥스플랜 대표 ● 저서 : ‘월세 단칸방에서 삼성동 아이파크로’ ‘닥터봉의 부동산 쇼’ 등

지금 시행되는 부동산 규제 중 차기 정부가 가장 시급히 손봐야 할 것은 과도한 대출규제다. 이는 서민이 돈을 빌려 내 집을 장만할 근본적 자유를 빼앗고 있다. 이러한 반시장적 규제가 부동산시장 기능을 마비시키고 있다. 은행의 여신 기능을 축소시키고 수익률을 떨어뜨리고 있다. 부동산 거래의 경색은 경제 전반에 걸쳐 연쇄적 부작용을 일으키고 있다. 분양가 상한제와 더불어 도입되는 최장 10년의 전매제한도 재산권 침해를 초래한다.

집값 잡는 정책을 펴다보면 그것을 만회하기 위해 다른 곳은 풀어줘야 한다. 풍선효과로 인해 상업용 부동산 가격은 고공행진을 하고 외국인은 빌딩 한 채를 거래해 수천 채 집값 상승분과 맞먹는 이득을 벌어간다. 대선후보들이 유념해야 할 대목이다.

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