<p>반갑습니다. 전국상권분석 전문가 길목 입니다. 텐인텐에서 특강도 몇번 했었죠^^</p><p><br></p><p>다음 내용은 제가 2019년 5월.. 모 밴드 채팅방에서 톡 강의를 진행했던 내용을 저장해서..</p><p><br></p><p>혹시 상가투자를 하실려는데 잘 모르는 분이나 실패를 경험하신 분, </p><p>앞으로 안전하게 상가투자를 하시려는 분을 위해서 알려드립니다.</p><p>저는 물건을 추천하지 않습니다.</p><p><br></p><p>톡 강의라서 부족한 점이 많고 두서가 없는 점 양해부탁드리구요.</p><p>온라인강의인 관계로 프라이버시를 위해 임장사례의 정확한 위치나 지역이 표시되지 않을 수 있는 점도 양해부탁드립니다.</p><p>온라인 강의와 오프라인 강의는 다소 차이점이 있습니다.</p><p>오프라인 강의때는 지도를 많이 보면서 좀 더 구체적으로 설명해드리고 있습니다.</p><p><br></p><p>다음에 기회가 되면 강의실에서 체계적으로 강의를 한번 들어보시길 바랍니다.</p><p>저는 100억을 벌었다 200억을 벌었다 어디 투자하라 이런강의를 하지 않습니다.</p><p><br></p><p>대박도 중요하지만 실패를 하지않는것도 매우 중요하다고 생각합니다. 그래서, 상가투자시 주의해야 할 점을</p><p>실제사례 중심으로 강의를 하고 있습니다. </p><p><br></p><p>1998년부터 상가를 연구해 왔으며, 부동산을 알게 된 덕분에 월세받고 쉴 수 있는 환경이 조성되었습니다.</p><p><br></p><p>제 친구들 아직까지 은행에 저금만 하는 친구들도 있는데.. 그 친구들 형편이 크게 나아지기는 힘들겠죠..</p><p>보통 부동산 중에서는 아파트 투자를 많이 하시구요~ </p><p>환금성이나 안정성, 수익성도 뛰어난 상품이 아파트입니다. </p><p><br></p><p>하지만, 아파트 외에도 다른 부동산 분야 한 두가지 연구해 놓으면 마음이 더 든든하겠죠..</p><p><br></p><p>저는 상가 전문가로 활동하고 있습니다. 10 여년째 전국 상권을 360,000km 이상 돌아다니고 있구요. 다니는게 취미생활입니다.</p><p>대중교통 이용한 거리를 계산하면 더 많은 킬로수가 나오겠죠. 전국을 안 다녀본 상권이 없습니다. 제주도까지도요..</p><p>그래서 저는 전국 상권 분석이 가능하구요. 전국상권을 분석할 수 있는 전문가는 국내에 몇 분 안계신것으로 알고있습니다.</p><p><br></p><p>아파트에 비해 상가는 리스크가 매우 큽니다. 본격적으로 상가 얘기를 해 볼까요.. </p><p><br></p><p>상가를 통상가, 상가주택, 구분상가로 나눠서 생각해볼까요..</p><p><br></p><p>통상가, 상가주택은 땅을 깔고 가는 상품입니다. 은행이자보다 수익률이 낮아도 들어갑니다. 왜냐?</p><p>땅값이 오르거든요.. 그렇다면 이 두가지 상품은 땅값이 많이 오르는 개발예정지역이나 개발초창기, 핫한</p><p>지역에 투자하면 되겠죠. 땅이 많이 오를수있는 저평가된 지역이면 지금투자하셔도 좋습니다.</p><p><br></p><p>하지만, 구분상가(분양상가)는 다르죠. 수익률을 보고 들어가는 상품입니다. </p><p>투자금 대비 수익률이 얼마나 나오는지 보셔야합니다.</p><p><br></p><p>제가 친하게 지내지 말라는 부류가 몇가지 있습니다. </p><p>1. 신도시 비싼 분양상가 팔아먹는 사람들</p><p>2. 상조 가입하라는 사람들 --> 언제 폐업할지모름</p><p>3. 지역주택조합 적극적으로 추천하는사람들 -> 정상진행은 10%미만</p><p>4. 분양형 호텔 사라는 사람들 --> 2억투자하고 10원도 못받는사람 속출, 고의폐업</p><p>5. 원룸공실 많은 지역들 사라는 사람들</p><p><br></p><p>법원의 감정평가액을 믿으시는 분 있나요? 아파트와 감정시점에 따라 어느정도 영향이야 있겠지만</p><p>상가는 감정평가액 30억짜리 상가가 시세는 10억미만 이런것들도 참 많습니다.</p><p>분양가가 비싸면 감정평가액이 비싸지고 해서 실제 시세를 못 반영하는 경우가 허다하죠. </p><p>따라서 감정평가액은 참고만 하시고 현장을 답사해서 주변 월세, 권리금, 시세 등을 면밀하게 파악해보시기 바랍니다.</p><p>상가, 상가주택, 원룸, 오피스텔 등 공실이 얼마나 있는지 현지에 며칠 머물면서 눈으로 직접 관찰하세요.</p><p><br></p><p>고등학교 졸업자수 대폭 감소에 따른 대학 폐교가 앞으로 줄이을것입니다.</p><p>따라서 시골대학 앞에 부동산상품투자를 조심할 필요가 있습니다.</p><p><br></p><p>경사가 심한 상가는 아무래도 평지에 비해 손님의 유입이 뜸하겠죠. </p><p>카페거리 상가는 주변에 경쟁상권이 생길 여지가 있는지 주차시설은 괜찮은지 보고 투자하시구요.</p><p>오피스텔 400세대 독점 편의점과 아파트 500세대 독점 편의점 중에 어디가 투자가치가 높나요?</p><p>정답은 세대수가 작은 오피스텔 400세대 편의점이죠. 아파트 주민은 대형마트로 빠져나가니까요.</p><p>고가도로가 없어지는 상권, 철도가 지상에서 지하로 묻히는 상권 주목하세요. </p><p><br></p><p><br></p><p>아파트를 다루는 툴은 많습니다. 호갱노노,KB,직방,한국감정원,부동산지인 등..</p><p><br></p><p>아파트는 다들 입주물량 보고 쉽게 투자를 하시는데 뉴스를 보면 위험한 점도 있습니다.</p><p><br></p><p>[집코노미TV] 광양·거제·창원이 수상하다…스타강사 작전설 '솔솔‘ (2019.3.27)</p><p><br></p><p>스타 부동산 강사가 찍으면 '우르르'…전남 광양, 외지인 구입비율 61%</p><p>(2019.4.10)</p><p><br></p><p>[집코노미TV] 갭투자 컨설팅 주의보!…스타 강사에 탈탈 털린 초보 투자자들</p><p>(2019.4.24)</p><p><br></p><p>[집코노미] 수백채 '갭투자자' 이어 이번엔 '월세투자자' 부도 사태</p><p>(2019.4.25)</p><p><br></p><p><br></p><p>상가는 대표적으로 밸류맵과 디스코가 있습니다. 실거래가를 조회할수있는데요. 물론 업계약서, 다운계약서 까지는 알수가없죠.</p><p><br></p><p>둘다 앱도 있습니다. 임장(현장답사) 가기 전에 밸류맵이나 디스코를 통해서 수익형부동산 실거래가 시세를</p><p>조회해보고 가면 훨씬 편하겠죠.</p><p><br></p><p>저는 새로 지은 상가는 관심이 없습니다. 왜? 대부분 세입자가 월세를 감당못할 정도로 비싸게 팔아먹거든요.</p><p>예를 들어 10억에 분양받아서 보증금 4000- 월세 400을 받고있다고 칩시다. (수익률 5%)</p><p>세입자가 2년 후 재계약때 장사가 안된다고 월세를 깎아달라하는 경우가 아주 많습니다. 특히 신도시 분양상가의 경우 그렇죠.</p><p>월세가 하락하면 매매가도 바로 하락하게 되겠죠.</p><p><br></p><p>제가 전국의 신도시 상가들을 많이 답사를 다녔는데 분양받으신분 대부분이 어려움을 겪고 계시구요.</p><p>팔아먹은 사람은 돈 많이 벌었죠. 거기다 신도시마다 상가를 너무 많이 짓고 있습니다. </p><p><br></p><p>단지내상가 기준을 이론적으로 말씀드리면 1,000세대에 15-20개정도가 적정합니다.</p><p>여기서 특정 상가 이름을 거론하면 불쾌하실 분이 계실거라서 자세히 얘기하긴 그렇지만.. </p><p>2000세대 - 상가 400개, </p><p>1000세대 - 상가 300개, </p><p>460세대 - 상가 220개, </p><p>오피스 110실- 상가 86개, 등등</p><p><br></p><p>신도시는 세입자가 도저히 장사가 안될정도로 상가 공급이 많고, 분양가격도 아주 비쌉니다.</p><p><br></p><p>최근에 입주한 부산명지국제신도시에 이편한세상아파트는 377세대에 상가가 300개나 됩니다. 텅텅 비어있죠.</p><p>그리고 바로 옆에 삼정그린코아(2019.7 입주예정)도 431세대에 상가가 150개입니다. 너무많죠.</p><p>상가가 많으면 생활이 편리해서 아파트에는 좋습니다. 하지만 상가분양받으신분들은 수 억원의 손실이 불가피하죠.</p><p><br></p><p>수도권쪽에 분양상가 .. 분양면적 기준으로 평당 7000,8000,1억 이런얘기 들어보셨죠. 지방도 만만치는 않습니다.</p><p><br></p><p>상가 관리비도 중요합니다. 실평수 10평에 6-7만원 생각하신다면 오산입니다.</p><p>50만원, 70만원, 90만원 나오는 상가도 있습니다. 상가 관리비는 전용면적으로 계산하는게 아니죠. 분양면적입니다.</p><p>테마상가,주상복합상가,영화관상가 등 전용률이 낮고, 전기를 많이 사용하며(에스컬레이터,엘리베이터), </p><p>주차장, 복도 등 공용면적이 큰 상가들..</p><p>관리비 때문에 팔아먹기도 힘들고 세입자 구하기 힘든 경우 많습니다.</p><p><br></p><p>상가분양 관련 사기도 많습니다. 최근에 나온 뉴스 한번 보셨나요?</p><p>상가에 병원 연다더니..그 의사는 '배우'였다</p><p><br></p><p><br></p><p>그리고, 선임대 분양상가라는 말 들어보셨습니까? 세입자가 맞춰져 있어서 준공후에 따박따박 월세가 들어오니 분양을 받으면</p><p>안전하다 이런 말로 투자자를 유혹하죠. 예를 들어 5억에 분양하는 상가다. 보증금 2000- 월세 200 . 수익률 5% .. </p><p>세입자가 맞춰져 있다하면 관심이 가겠죠. 하지만 준공되기전에 나가는 가짜 세입자도 많습니다. 결국 준공되면 공실나죠.</p><p><br></p><p>이게 상가분양의 기본입니다. 가짜세입자를 넣어서 결국 공실나는 유형. 아주 많습니다.</p><p>따라서 새로 지은 상가보다는 건령이 최소한 7-8년 이상 되는 상가가 안전합니다. 주인이 바뀌고 세입자가 바뀌고 하면서</p><p>월세가 어느정도 안정이 된다는 말이죠. 새로 지은상가는 월세가 폭락하는 일이 다반사입니다.</p><p><br></p><p>그래서, 신도시 분양상가를 분양하는 사람과는 친하게 지내지 말라는 얘기를 많이 합니다. 왜? 우리한테 피해를 많이 주니까요.</p><p>이런말하면 분양팀이 저한테 반박을 하곤 합니다. 우리 분양상가는 저렴하다. 적정수익률이 나온다.. 이런식으로요.. </p><p>그분들의 마음도 이해합니다. 하나 팔아야 목돈을 손에 쥘수있으니까요. </p><p><br></p><p>자기 땅도 아닌데 컨테이너박스부터 설치하여 분양하는 불법분양도 만연합니다. 분양승인도 안 받고 말이죠.</p><p>신탁에 분양대금을 납부해야되는데 가끔 시행사에 납부하여 떼먹고 도망가는 사례도 발생하구요.</p><p><br></p><p>서울 신림역에 10년이 넘게 공사가 멈춘 건물이 하나 있죠. 신림백화점. 시공사가 부도나서 투자자 700여명이 이해관계가 얽혀서</p><p>아직까지 건물준공이 안되고 있고, 그동안 대출이자도 문제고 재산권행사도 못한채 얼마나 마음고생이 심하겠습니까?</p><p>시공사 부도를 예사로 넘기면 안된다는 얘기죠. </p><p><br></p><p>그리고 분양팀은 5%분양되도 80% 분양되었다고 뻥치는게 보통이죠.</p><p>짓고 있는 분양상가에 병원 확정, 약국 확정, 편의점 확정, 옷가게 확정, 치킨 확정 이런 현수막 다들 보셨죠?</p><p>실제로 입점도 안되있는데 입점되었다고 하는 경우도 다반사입니다. 개인이 입점되었다면 진위여부 확인이 상당히 어렵구요.</p><p>프랜차이즈가 입점한다면 해당 본사에서 확인이 가능할수있습니다.</p><p><br></p><p>가짜월세도 많은데요. 주변 월세는 200인데 분양상가 입점하는 세입자의 월세가 500으로 세팅되어 있다면</p><p>의심을 해봐야됩니다. 처음에는 500주다가 2년뒤 재계약할때는 주변월세 비스무리하게 내려갈 가능성이 크죠.</p><p><br></p><p>특히 세종시 상가는 죽음이죠. 신도시 상가가 가장 위험한데 .. 세종시는 어떻겠습니까? 물론 몇 년지나면 상권은 안정이 될겁니다.</p><p>분양가에서 많이 떨어져서 말이죠.. </p><p><br></p><p>평택 소사벌 어떻습니까? 스타필드 안성 내년말에 들어오면 힘들어지겠죠. 하남 고양 어떻습니까? 스타필드 영향을 많이 받고 있죠.</p><p>하남 신장사거리 예전보다 유동인구가 확실히 줄어든거 체감할수있죠. 주변에 대형 몰이 들어오는거 잘 봐야합니다.</p><p><br></p><p>물론 요즘엔 상가는 인터넷과의 전쟁이라고들 하죠. 쿠팡 티몬 위메프랑도 싸워야 하는게 상가의 현실입니다. 그래서 업종도 중요하구요.</p><p><br></p><p>부산에 명지신도시 스타필드시티 주변 아파트 상가 어떻습니까? 아무래도 스타필드시티로 빨려들어가겠죠.</p><p><br></p><p>창원도 스타필드 때문에 난리입니다. 스타필드 들어오면 주변 아파트가격은 크게 오르고 창원과 그 인근상권은 초토화되겠죠..</p><p><br></p><p>판교현대백화점 들어오고 나서 야탑이야 유흥가라서 그렇다치지만 서현,수내,정자,미금,오리 식음료는 영향을 받고 있습니다.</p><p><br></p><p><수익률 계산법 > </p><p><br></p><p>수익률 계산법은 간단합니다. 일년 수입 나누기 실 투자금이죠..</p><p>1층 수익률이 5%라면, 2층수익률은 6%, 5층 수익률은 8%... 예를 들어서 그렇다는 얘기입니다.</p><p>층이 올라가면 수익률이 올라가야되며, 1층보다 더 싸게 매수해야 됩니다. 왜그렇습니까? 공실때문이죠. </p><p><br></p><p>전국에서 다양한 상담을 많이 받아보는데요. 5층에 수익률이 5%인데 매수해도 됩니까 이런질문 하는사람이 있는데</p><p>사실 위험한 투자죠. 물론 강남같은데야 수익률이 워낙 낮아서 비교하긴 좀 그렇구요. 통상적으로 그렇다는 얘깁니다.</p><p><br></p><p>그리고, 대출이나 세입자 보증금이 크면 수익률이 당연히 올라가게 되어있는데 이게 수익률의 함정입니다.</p><p>구미, 김천 원룸 건물 사러가면 수익률이 20%이상 나오는데.. 말장난이죠.</p><p>수익률 계산하실때 대출없다 생각하시고 계산을 다시 해보세요.</p><p><br></p><p>월세*240 = 5%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 2억4천</p><p>월세*200 = 6%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 2억</p><p>월세*170 = 7%수익률, 즉 월세 100 이면 상가가격은 1억7천</p><p>(보증금 미포함)</p><p><br></p><p>즉, 내 상가에서 월세가 100만원 나올때 5%수익률로 내 상가의 가치는 2억 4천이라는 얘기입니다.</p><p><br></p><p><교통망> </p><p><br></p><p>교통망 이야기를 해볼까요..</p><p>gtx 에 관심이 다들 많으시죠. 수도권 외곽에서 서울로 빠르게 연결하게 됩니다. gtx역이 생기는 수도권 외곽은 토지나 아파트에</p><p>당연히 호재죠. 하지만 상권은 서울로 빨려들어 갈것입니다. 천안아산에 있는 학생들이 방학 때 대치동 학원에 와서</p><p>수업 듣는걸 보셨을겁니다. gtx는 동탄이나 금정, 송도, 운정, 덕정 등 서울 외곽에 있는 상권에 악재로 작용하며,</p><p>연신내,삼성 등 서울 상권, 부동산에는 호재로 작용할 가능성이 큽니다.</p><p><br></p><p>예전에 부산 사례를 보면, 김해 - 사상 경전철 뚫리고 나서 부산 사상 좋은 일만 시켰죠. </p><p>1호선 다대포해수욕장으로 연장되고 나니 괴정이나 신평은 약해질수밖에없죠. 버스타는 수요가 줄어드니까요.</p><p>괴정 상권은 제2대티터널 뚫리면 회복될거라는 신문에 뉴스를 봤는데 . 그냥 웃지요..</p><p>부산 정관신도시 도시철도 들어오면 정관 상권은 시내로 빨려들어갈겁니다.</p><p><br></p><p>양산역 상권은 증산역 상권이 다 개발되고 1호선 노포동에서 연장개통되면 부산대,동래,연산,서면 방향으로 역시 이동하겠죠.</p><p><br></p><p>대구도 3호선 개통후에 명덕같은데는 전혀 변화가 없고, 팔거나 범물은 오히려 시내로 이동하는 현상을 보이고 있구요.</p><p>2023년 구미-북삼-서대구-동대구-경산 대구광역철도가 개통되면 동대구 상권은 더욱더 강력해지고 구미상권에는 악재로 작용할것입니다.</p><p><br></p><p>부천은 어떻습니까 1호선 있다가 7호선 뚫리고 나니 당연히 1호선 주변 상권엔 악재였죠. </p><p>수원 광교 어떻습니까 물론 도청이 들어오면 좀 나아지겠지만, 판교나 강남 접근성이 좋은점이 상권에는 안 좋게 작용하고 있습니다.</p><p>광교에서 호매실로 신분당선 연장되면 호매실 상권에도 악재로 작용할거구요.</p><p><br></p><p>청라는 7호선 뚫리면 상권이 약화되겠죠. </p><p><br></p><p>수인선 완전개통되면 수원역에는 호재로 작용하는데 수원역에는 KCC라는 악재도 있어서 좀 거시기 합니다.</p><p><br></p><p>제가 아파트 상가 얘기도 한번씩 하는데요. 아파트 상가 가까이에 중심상권이 존재한다면 아파트 상가 입장에선 좋지 않습니다.</p><p><br></p><p>잠실역 위에 장미종합상가상가라던지. 창원 신월동 은아아파트 상가라던지. 진주혁신도시 LH 4단지 상가라던지. 부산 래미안장전아파트상가라던지</p><p><br></p><p>주변에 큰 상권이 존재한다면 역시 빨대효과가 작용합니다.</p><p><br></p><p>업종별 특징을 한번 생각해봅시다. </p><p><br></p><p>업종별 특징이 중요한 이유는 업종에 따라 월세를 많이 줄 수 있는 세입자도 있고 정반대의 경우도 많아서 그렇습니다.</p><p><br></p><p>빵집의 특징은 뭘까요? 영세빵집에서 파리바게뜨랑 뚜레쥬르가 500미터 떨어져야 한다는 점이죠.</p><p>파리바게뜨랑 뚜레쥬르는 서로 거리제한이 없습니다. 외국계빵집도 규제를 안 받죠.</p><p><br></p><p>김밥, 분식집도 한번 생각해보죠.</p><p><br></p><p>김밥집 적정 월세의 기준은 ? </p><p><br></p><p>가장 쉽게 판단할 수 있는 기준은 하루 예상 매출을 산정해 월세가 사흘치 매출 정도 되는 게 적당합니다. </p><p><br></p><p>그 이상이면 분식집 차리기엔 좀 불리한 입지라고 보면 되죠. </p><p>예컨대 하루 예상 매출이 50만원이라면 가게 월세는 150만원 이내가 적당합니다. </p><p>그 이상이면 다른 자리를 알아보는 게 낫습니다</p><p><br></p><p>요즘 김밥집은 자동화 바람이 불고 있습니다. </p><p><br></p><p>얌샘김밥 매장에 가보면 직원이 라이스 시트기를 활용해 1~2초 만에 김 위에 밥을 고르게 펴고 있습니다.</p><p>김밥 프랜차이즈 업계가 인건비 부담을 줄이기 위해 ‘김밥 절단기’ ‘채소 절단기’ 등 김밥제조기계를 적극 도입하고 있죠.</p><p><br></p><p>커피숍을 한번 생각해볼까요. 스타벅스가 독보적입니다. 스타벅스와 다섯난쟁이들 이라는 신문기사 보신적이 있나요.</p><p>스타벅스는 1년 매출이 1조 5,000억인데 반해 다른 커피숍들은 3,000억도 달성하기 어렵습니다.</p><p>가맹사업을 주로 하는 커피숍들은 거리제한이 있고, 스타벅스는 직영점만 출점하기 때문에 거리제한이 없습니다.</p><p>스타벅스는 가맹사업법 적용을 받지 않기 때문이죠. </p><p><br></p><p>커피숍이랑 편의점은 사람이 안 사는곳에 출점이 가능하고 대박도 나고 있습니다.</p><p>다른업종들은 모여야 장사가 되구요. 커피숍은 조망과 주차만 되면 주변에 사람이 안살아도 되는곳이 있습니다.</p><p>편의점도 마찬가지로 차량통행이 많고 주차가 잘되면 주변에 세대수가 없어도 됩니다.</p><p><br></p><p>주유소의 특징은요.. 폐업시 토지정화, 철거비용이 1억5천에서 2억가량 든다는 점입니다.</p><p>그래서 폐업할 돈이 없어서 휴업중인 주유소도 많습니다. 이런 물건들이 돈이 급하면 싸게 급매로 나오는 경우가 있죠.</p><p>매수해서 스타벅스나 맥도날드, 또는 오피스텔 등으로 탈바꿈시키면 토지가격이 급등하는 경우를 종종 봅니다.</p><p><br></p><p>햄버거 시장을 한번 살펴볼까요.. </p><p><br></p><p>맥도날드가 점포 문을 20개 닫는다는 기사를 많이 보셨을겁니다. 햄버거시장이 이제 망하는구나.. ? 라고 생각하시는분도 있는데</p><p>오히려 햄버거시장은 규모가 커지고 있습니다. 최저임금인상과 지나친 월세때문에 일부 매장이 문을 닫기도하지만, </p><p><br></p><p>교외에 매장개설을 확대하고 있죠. </p><p><br></p><p>맘스터치 같은 곳은 15-20평정도 규모의 B급 위치 점포에도 출점을 많이 하고 있습니다.</p><p><br></p><p>각 브랜드마다 A급 위치에 출점하는지, 아닌지, 1층에만 출점하는지 , 아닌지 이런 정보들을 알고있으면 </p><p>상가 소유주 입장에서도 큰 도움이 됩니다.</p><p><br></p><p>뼈 빠지게 장사해서 건물주 좋은 일 시키기 보다는 본인이 건물주가 되는게 노후를 편안하게 살수 있는 지름길 이겠죠.</p><p>저도 상가에 세를 받다보니 아파트보다는 참 편합니다. 아파트 개수많은 분들 세입자 때문에 귀찮은 경우가 많으시죠.</p><p>하지만, 상가는 고장나면 세입자가 알아서 대부분 고치기 때문에 크게 세입자 신경쓸일은 없습니다.</p><p>물론 어딜가나 악질 세입자는 있습니다만, 아파트보다는 관리가 편하다 이거죠. 특히 구분상가는요. </p><p><br></p><p>그래서 저는 구분상가를 좋아라 합니다. ㅎ 관리도 편하고, 1층에 구분상가를 가지고 있으면 공실가능성도 낮구요..</p><p><br></p><p>화장품 얘기를 해볼까요. 편집샵 (H&B) 과 로드샵이 있는데요. 토리모리처럼 한가지만 파는게 로드샵이구요</p><p>올리브영같이 많은 브랜드를 취급하는 가게가 편집샵입니다. 로드샵은 전국적으로 많이 줄어들고 있구요. </p><p>매장당 매출도 떨어지는 추세입니다. 그 자리를 올리브영,롭스,랄라블라 같은 편집샵이 차지하고있습니다.</p><p>시대의 흐름을 파악을 할 필요가 있단 얘기죠.</p><p><br></p><p>노래방도 전국적으로 개수가 많이 줄어들고 있구요, 피시방도 마찬가지입니다. </p><p>근데 피시방은 소형피시방은 사양산업이고 100대이상은 괜찮다고 봅니다.</p><p>서울 강서구 살인사건 이후로 소형피시방은 알바도 안 뽑히고 손님도 대폭 감소한것을 알수있습니다.</p><p><br></p><p>김포 구래동에 600대 피시방, 부산 서면에 700대 피시방 등 대형 피시방이 속속 생겨나고 있습니다.</p><p>건물주 입장에선 소형 피시방을 세입자로 넣을 때 다시한번 생각을 해봐야 겠습니다.</p><p><br></p><p>휴대폰 가게 어떻습니까? 한때 폰 파는 사람만 20만명에 달했는데요 요즘엔 7만명 수준이죠.</p><p>단통법, 자급제 때문에 갈수록 문닫는 가게는 늘어날거같습니다.</p><p>중소규모 판매점은 계속 감소하며, 갈수록 인터넷 자급제 시장이 커질 것입니다.</p><p>중소규모 판매점이 세입자로 들어올때 월세 연체율이 올라가고 있다는 겁니다.</p><p>자급제가 뭡니까? 폰만 사서 나중에 통신사를 정해도 된다는거죠.</p><p>오프라인 휴대폰 판매점을 안가도 되니.. 인터넷에서 폰을 많이 사겠죠.</p><p><br></p><p>일년에 우리나라 국민이 해외로 3,000만명이 나간다죠? 그렇다면 우리가게에 여행사가 임차인으로 들어오면</p><p>어떨까요? </p><p>의외로 폐업률이 높습니다. 글로벌 여행사와의 경쟁력에서 밀린탓이죠. </p><p>"해외여행 수요 폭증하는데…국내 여행사 잇따라 문닫는 이유"</p><p>"36년 된 여행사도 '폐업'…"돈 떼이나" 소비자 대처법은"</p><p>패키지여행 `찬바람`…여행사 `곡소리` </p><p>등등 이런기사들이 계속 쏟아져나오는걸로 봐서 여행업이 그다지 밝게 보이지는 않네요.</p><p><br></p><p>기업형슈퍼마켓(SSM)의 출점기준을 알아볼까요.. 전통시장에서 1킬로미터 떨어져야 합니다. 참고하시구요.</p><p>1층외에 고층에 입점하는 우량세입자중에 스크린 골프장 , 야구장이 있습니다. </p><p>100평-120평 기준 투자비용이 약 5억에 달하기 때문에 이런 세입자가 있는 가게를 매수하거나 경매로 낙찰받으면</p><p>공실가능성이 낮은 장점이 있습니다. 병원도 마찬가지구요.</p><p><br></p><p>골프,야구만 있는게 아니고 스크린산업은 승마, 낚시, 자전거, 테니스 등</p><p>다양한 분야로 확산되고 있습니다. </p><p>미세먼지로부터 피할수도있고, 기후의 영향도 안받고 좋죠.</p><p><br></p><p>그리고, 편의점 얘기를 해볼까요..</p><p>저도 편의점에 세를 받고있는데요..</p><p>편의점에서 젤 중요한건 담배입니다.</p><p><br></p><p>담배허가는 3종류가 있는데요.. </p><p>1. 50미터 거리제한 (서울, 제주도는 현재 100미터, 타 시,군,구도 2019년중으로 100미터로 바뀔것으로 보입니다.)</p><p>(100미터로 거리제한이 바껴도 기존가게는 50미터 기득권을 인정해줍니다.)</p><p><br></p><p>2. 구내허가 6층이상이고 연면적 2000제곱미터 둘다 충족시 허가 날수있음( 안날수도있음) - 지자체 재량에 따라 다릅니다.</p><p><br></p><p>3. 실평수허가 30.25평 (일부지자체는 약간 다른곳도 있음). 평수만 크면 담배허가 난다. 물론 많은 지자체에서 영세상인 보호를 위해</p><p>조례를 삭제했거나, 허가를 내주고 있진 않지만, 경산이나 , 화성, 수원 등 일부 지자체는 담배 담당자의 재량에 따라 허가를 내주기도 함. </p><p>(매장면적을 계산할때 서서라면먹는곳,온수기,워크인쿨러의 절반, 창고면적은 제외한다.)</p><p><br></p><p>좀 어렵죠? 제가 정규강의 할때는 담배얘기를 한 시간씩 할 정도로 꽤 자세하게 얘기를 해 드린답니다.</p><p>그 정도로 담배는 편의점의 생명입니다. 전체매출의 절반이 담배와 관련되어 있거든요..</p><p><br></p><p>세탁소에 담배허가가 날수도있고, 미용실, 식당, 중개소 (지역에 따라 다름) 에도 허가가 날수있는데요..</p><p>세탁소에 담배스티커가 붙어있는거 보고 편의점에 세를 놓아야지 하는 마음으로 세탁소를 비싸게 샀다가</p><p>계약금 걸고나면 담배가 사라지는 경우도 제법 있습니다. </p><p>세탁소 주인이 담배소매업 폐업하고 옆에 빈 가게에서 담배소매인 신청에서 담배권이 날라가는 케이스입니다.</p><p>그렇게 되면 가게 가치가 상당히 하락하게 되겠죠. </p><p><br></p><p>여기서 업종별 특징은 마치구요.. </p><p>상가건물임대차보호법에 나오는 환산보증금 얘기 잠깐 해볼까요.</p><p>환산보증금은 임대차 보증금 + (월세 곱하기 100) 으로 계산하는데요.</p><p>2019.4.17 부터 서울은 9억원, 과밀억제권역과 부산은 6억 9천만원,</p><p>광역시(부산 등 제외),세종,파주,화성,안산,용인,김포,광주 는 5억 4천만원</p><p>기타지역은 3억 7천만원입니다.</p><p><br></p><p>물론 내년부터는 환산보증금이라는걸 아예 없앨려고 정치권에서 추진하고있어서</p><p>내년부턴 신경쓸게 별로 없다하지만 법이 개정되기 전까지는 필요합니다.</p><p>환산보증금 초과하면 월세상한선이 없고, 확정일자 부여가 안되며, 묵시적갱신때도 민법 적용을 받게됩니다.</p><p>환산보증금 초과해도 권리금은 보호되며, 대항력도 인정되고, 임차인 10년보장도 적용됩니다.</p><p><br></p><p>임대인과 임차인 사이에 다양한 일들이 벌어지기 마련인데요. 내용이 길어서 다음에 오프라인 강의에서</p><p>한번 들어보시길 바라구요.</p><p><br></p><p><br></p><p>지하철역이랑 가까우면 무조건 상가가 좋습니까? 역 앞 대로변 보다 이면도로에 먹자상권이 활성화되어 월세가 비싼 경우가 많습니다.</p><p>부산 용호동 W 상가처럼 바다가 보이는 상가는 어떻습니까? 1488세대에 상가가 300개가 넘습니다. 아파트야 좋죠.. </p><p>상가는 비싼데다가 개수가 너무너무 많습니다. 미용실,편의점 오는데 매일 바다보기 위해 옵니까? </p><p>미용실,편의점 안가도 바다는 보입니다.</p><p><br></p><p>부산 서면 어떻습니까? BRT를 만들면 횡단보도를 만들어야합니다. 지상 상권에 호재, 지하 상권에 악재겠죠.</p><p><br></p><p>동부산관광단지 롯데몰 맞은편 상가들 전망이 어떻습니까? 롯데테마파크 등 들어오면 상권이 어느정도는 안정을</p><p>찾아갈것입니다. 하지만 분양받으신 분은 답이 없습니다. 월세가 적정수익률을 받쳐주긴 힘드니까요.</p><p>오시리아역의 위치도 롯데몰 맞은편 상가들의 접근성에 단점으로 작용하죠. 오시리아역의 위치가 롯데몰 바로 밑에</p><p>위치했다면 상황은 다소 반전될수있을테지만요.</p><p><br></p><p>김포 라베니체 어떻습니까 이탈리아 베니스를 옮겨와서 장사 잘 됩니까? </p><p>바다나 강이 보이는게 중요한게 아니고, 장사가 되어야 합니다.</p><p><br></p><p>저번에 상현역앞에 영국풍 상가 분양하던데, 영국, 노르웨이가 무슨 소용입니까? 분양가가 비싼데.. </p><p><br></p><p>서울 양천구청역 아래쪽에 세양청마루 아파트상가가 3년정도 공실이 났었는데요. 평수도 크고 큰도로변에 있는 위치도 아니라서</p><p>애로사항이 있었는데 GS슈퍼마켓을 입점시켜서 재미보는 사례도 있죠. 제 수업을 들은 수강생 사례입니다.</p><p>공실에 어떤 업종이 맞는지도 연구하는자세가 필요합니다.</p><p>사실 실평수 100평 이런상가들은 세입자 구하기 만만치않습니다.</p><p>제가 수업시간에 너무 큰 평수의 상가 웬만하면 건드리지 마시라고 말씀드리고 있지요</p><p><br></p><p>까치산역은 항아리 상권입니다. 위쪽은 화곡터널, 아래쪽은 화곡고가교, </p><p>출구가 4개밖이죠. 98년 IMF위기때 역 근처 통건물에 투자하여 대박터뜨린 케이스도 있습니다.</p><p>남들이 위기일때 자신한테는 기회인거죠. 배울 점이 참 많은 부분입니다.</p><p><br></p><p>화성시 숲속마을에 모아미래도 아파트 상가가 나와있는데요.. 주인이 3명입니다. 세입자는 한명이고, 이런경우가 골치아프죠.</p><p>세입자가 나갈가능성이 큽니다. </p><p><br></p><p>평택역앞에도 롯데인벤스스카이아파트 상가가 나와있는데 수익률은 괜찮습니다만, 유동인구가 별로 없어서 월세가 떨어질 가능성이 큰 경우도 있었구요.</p><p>현재 수익률도 중요하겠지만 미래 수익률도 따져봐야겠죠. 이 상가는 분양가의 절반 가격에 나와있더라구요.</p><p><br></p><p><br></p><p>마곡지구는 답사수업도 여러번했는데요.. 스타필드도 문제지만 실평수 8평에 10억이라던지 너무 비싼데다가 </p><p>오피스, 오피스텔에 비해 상가의 비율이 너무 높습니다. </p><p><br></p><p>위례도 마찬가지구요.. 너무 비싸고 스타필드 시티있죠..</p><p><br></p><p>화곡역, 강서구청 어떻습니까? 마곡상권이 커질수록 타격을 받겠죠.</p><p>마곡 스타필드는 발산역 nc 주변 상권도 빨아들이겠죠.</p><p><br></p><p>양주 옥정신도시 밑에 양주자이 6단지 아파트 상가 편의점이 매매로 나와있었습니다. 30평중에 10평만 나와 있었습니다.</p><p>월세는 10평에 150이라 괜찮았지만 역시 주인이 두명입니다. 편의점이 나가면 그 뒤에 상황은 골치아프죠..</p><p><br></p><p>항상 이걸 생각하셔야 합니다. 현재 세입자가 나가고 나면 다음 세입자가 나한테 월세를 얼마 줄수 있을까?</p><p>내가 세입자라면 주인한테 얼마 줄수 있을까? 이렇게 고민해보고 들어가면 실패율을 줄일수 있겠죠?</p><p><br></p><p>상가는 새로 분양하는 상가만 건들지 않아도 큰 손해 볼일은 없습니다.</p><p>보통 분양상가 건드려서 죽고싶다, 이혼직전이다 이런연락을 많이 받는데요.. </p><p>유념하시기 바랍니다. </p><p><br></p><p>분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! 분양상가 조심하자!! </p><p><br></p><p>대전 검찰청 네거리에 간 사례도 있는데요.. 주변 월세 시세는 150-170 정도인데 혼자서 월세를 300만원 주는 가게도 있었습니다.</p><p>이런 물건 낙찰 또는 매수하면 손해볼 가능성이 크구요.</p><p>경매사이트에 적혀있는 월세가 정확하지 않을때도 있고, 주변 월세와 지나치게 차이가 클 경우도 조심해야 합니다.</p><p><br></p><p>예전에 새로옮긴 사천터미널 위쪽에도 그런 적이 있었죠. 경매사이트에는 월세가 340이라고 표기되어 있었으나, 실제 월세는 50만원 수준이었습니다.</p><p><br></p><p>목포,무안은 가보면 하당신도시와 남악신도시가 있는데요. </p><p>이런 신도시들은 주변 원도심 상권을 계속 빨아들입니다. </p><p>큰 도시는 신도시 하나 생겨도 많은 변화는 없지만 작은 도시는 신도시 하나 생기면 원도심 상권이 붕괴되는</p><p>결과를 초래하죠. 충남도청이 있는 홍성,예산도 마찬가지구요. </p><p><br></p><p>원주도 기업도시, 혁신도시 때문에 원도심이 타격을 받는건 당연한 결과구요. </p><p>원주혁신 아직도 공실이 매우 많고, 기업도시에 상가가 다 들어오면 원도심은 더 힘들어지겠죠.</p><p>그렇다고해서 원주 혁신도시나 기업도시 상가에 투자하면 안됩니다. 분양가가 비싸기 때문이죠.</p><p><br></p><p>대구에 이시아폴리스를 가면 전체토지면적에서 상업용지의 비율이 16.8%나 됩니다.</p><p>애초부터 상업용지가 이렇게 많으면 상가끼리는 서로 힘이 듭니다. 편의시설이 많으면 아파트에는 좋은 일이죠.</p><p>참고로 일산,분당,평촌,산본,중동 같은 1기신도시는 8%</p><p>2기신도시는 2-3% 수준이나, 주상복합용지에 상가를 떼거지로 짓기 때문에 실제 상가비율은 높습니다. 상가주택도 많구요</p><p><br></p><p>그리고, 메디컬 빌딩에 독점약국이 있는데.. 위층에 있는 병원이 통째로 옆의 빈 건물로 이동하는 사례는 여럿봤습니다.</p><p>정말 어이없죠.</p><p>신도시에 이런일이 비일비재합니다. 약국과 병원은 브로커들의 장난감이죠.</p><p><br></p><p>그리고, 업종 지정 관련 연락이 많이 오는데요.. 예를 들어 내가 103호를 분양받았다.. 근데 이 103호에는 약국밖에 할수가 없다.</p><p>빵집밖에 할수가 없다. 편의점 밖에 할수가 없다. 이런 경우가 많이 있습니다. 분양할때부터 .. </p><p><br></p><p>누가 불법아니냐고 물어보는데.. 불법 아니죠 ㅎㅎ </p><p>예를 들어 220세대에 편의점 독점이나 이러면 그가게는 괜찮습니다.</p><p>그런데, 평수가 지나치게 좁은 가게에 빵집독점이라고 한다면.. 거기다가 그 옆에 파리바게뜨라도 죽치고 있다면 안좋은 독점조약이 되는거죠.</p><p>그리고 분양할때부터 업종지정이 된것은 다음 매수자나 다음 세입자한테도 효력이 있는데요..</p><p>업종지정을 풀려면 상가 소유주들의 협의가 되야 되는데 쉽지않은게 현실입니다</p><p><br></p><p>그리고, 매수나 분양가격도 중요하지만 실제 받을 수 있는 월세가 중요합니다.</p><p><br></p><p>지인이 아주 싸게 상가를 샀는데도 손해본 케이스가 있었습니다. 월세가 너무 작았거든요.. 그래서 매매가만 보지말고 </p><p>월세도 분석해보고 사야합니다. </p><p><br></p><p>위치가 좋은곳의 영화관이 망하는 사례도 있는데요. 왜? 주변에 놀 수 있는 상권이 없으면..</p><p>영화만 보고 아무것도 할게없다면 사람들이 잘 안오게 되죠..</p><p><br></p><p>전라도 익산역에 가면 도로가 있다가 없다가 다시 연결이 되었죠. </p><p>이런상권들 보면 참 재밌습니다. ㅎ </p><p><br></p><p>창원중앙역 주변에 대규모로 상업,업무시설이 들어오고 있는데요. 역시 분양받으면 오피스텔은 5년이상 장기공실이 불가피하고, </p><p>가격도 하락하겠죠. 상가도 너무 많아서 투자손실이 불가피합니다.</p><p>창원대학교 정문 상권이나 조달청 등 주변 상권도 타격을 받을겁니다.</p><p><br></p><p>창원 대방동 황토방 아파트 근처 상권 GS슈퍼마켓 부근 실10평기준 월세가 130-140 정도 형성되어 있는데요.</p><p>건물주는 예전 월세를 고집하고 세입자는 장사가 안되고.. 세입자가 굉장히 힘든 상황입니다.</p><p><br></p><p>경주 도심지에는 최근 1층상가 공실이 102개나 되었습니다. 1년사이에 공실이 폭증했는데 타 지역도 다들 마찬가지입니다.</p><p><br></p><p>진주는 혁신도시와 KTX신상권이 생기면 기존상권이 힘들어지는 부분이구요.. 김천도 비슷하죠..</p><p><br></p><p>김해 부원역에 가면 큰 쇼핑몰이 있습니다. 신문 보도에 따르면 황금상권으로 변해간다고 나오는데요.</p><p>실제로는 상가의 개수가 주변에 너무 많아져서 오히려 힘들어지는 상권이 될것입니다.</p><p><br></p><p>전국 혁신도시를 가보면요.. 금요일부터 장사가 안됩니다. 주 4일상권이죠. 세종시 포함. 서울에 있는 자기집으로 주말에 돌아가기때문인데요.</p><p>따라서 이런지역들은 인구수대비 상가수만 봐선 안됩니다. 주4일상권인지, 주 7일상권인지 이런것도 봐야하겠죠.</p><p><br></p><p>나주혁신도시를 보면 70%이상의 상가공실이 있는데요. 한전공대가 들어오더라도 인원수가 얼마안되어서 </p><p>큰도움이 되기는 힘들듯 보입니다.</p><p><br></p><p>대전에 가면 지하철 반석역이 있습니다. BRT 시작점이 구암역방향으로 내려가면 지하철 승하차인원수에 영향을 받겠죠.</p><p><br></p><p>대구 동성로 가보면 공실이 증가하고 상권이 약화되는 모습이 보입니다. 동대구 신세계, 그 외 많이 생기는 신도시들</p><p>영향으로 꾸준히 유동인구가 줄어드는 모습이 보입니다. </p><p><br></p><p>하남 미사역 (예정지) 인근도 최근에 가보면 여전히 힘든 분위기 입니다. 미사역 개통되면 미사역 상권이 하남에서야 </p><p>가장 핫하겠지만 투자금액 대비해서 수익률을 뽑아내기는 힘들겁니다. 5호선타고 천호역방향으로 많이 이동하겠죠.</p><p><br></p><p>서울 창동역 일대를 대규모로 개발하면 수유역 상권도 유동인구가 줄어들 가능성이 있구요..</p><p><br></p><p>일산 대화역 상권은 킨텍스GTX들어오면 약화될 가능성이 크죠.</p><p><br></p><p>파주에 가면 LG디스플레이공장이 있는데 최근 근로자가 줄어들고 있다는 점 감안하셔야 하구요.</p><p>여긴 예전부터 몇 군데만 되고 안되는데가 많더라구요..</p><p><br></p><p>예전에 서울 교대역 이면도로에 간 적도 있는데 다단계업체가 상권을 살리고 있다가 폐업해서 골목 매출이 줄어든 케이스도 봤구요.</p><p>서울 한국외대 경희대 근처도 자주 지나다녔는데 기획부동산을 통해서 지나치게 비싼 물건이 나오는 케이스를 많이 봅니다.</p><p><br></p><p>기획부동산은 어떻게든 주인들을 쑤셔가지고 비싸게 팔아먹고 자기들 돈만 챙길려고 하죠. </p><p><br></p><p>그리고, 예전에 작성해놓은 수도권 상권 관련 간략한 내용들을 복사해서 올려드리겠습니다.</p><p>지방상권은 시간상 작성하지 못하였구요. 오프라인 강의에서 자세히 들어보시면 되겠습니다.</p><p><br></p><p>인천 연수구 대동월드, 연수역 - 송도국제신도시 상권이 점점 커짐에 따라 약화될것으로 보입니다.</p><p>인천 연수구 해양경찰청, NC큐브 상권 - 몇 년동안 잘해먹었으나 갈수록 상권 약화</p><p>인천 연수구 인천대입구역 - 롯데,이랜드,신세계 등 대형복합몰로 최고의 상권으로 부상예정</p><p>인천 연수구 테크노파크역 - 현대프리미엄아울렛,트리플스트리트</p><p>인천 남동구 간석오거리 - 예전보다 상권이 위축, 유흥가가 줄어들고 주거시설이 늘어남.</p><p>인천 남동구 구월동 로데오거리 - 최고의 상권이지만 인근에 스타필드 계획 참고.</p><p><br></p><p>인천 중구 영종도 - 운서역 주변상권은 괜찮아보임. 공항확장, 복합리조트 등 호재</p><p>인천 중구 인천역 - 중국인이 많이 줄어들긴 했지만 한중관계복원되면 투자가치가 높음</p><p>인천 중구 동인천역 -상권이 크게 쇠퇴함. 도시재생 주목.</p><p>인천 미추홀구 주안역-상권이 크게 쇠퇴함</p><p>안산 단원구 중앙역 - 안산 최고의 상권 - 먼 미래에 신안선이 개통되도 자생력을 갖춘 상권이라 괜찮음</p><p>안양 동안구 범계역 - 안양 최고의 상권 - 투자가치가 높음</p><p>안양 동안구 평촌역 - 인근 평촌스마트스퀘어는 역세권에 호재로 작용함. 한림대학교 성심병원이 상권의 맥을 끊는 느낌.</p><p>안양 동안구 평촌학원가 - 경기도 최대의 학원가상권</p><p>안양 동안구 인덕원역 - 과천을 위해 만든 유흥가, 예전보다 상권이 못함.</p><p>안양 만안구 안양역 - 범계로 상권이 이동함으로써 예전만 못함</p><p><br></p><p>과천 소방서 삼거리 - 예전에 비해서 상권이 많이 죽음, 과천은 변변한 상권이 없음</p><p>김포 한강신도시 - 상가가 너무 많음, 특히 장기동 라베니체와 구래동은 지나치게 과잉</p><p>오산 - 원동로데오, 운암지구 상권</p><p>안성 - 스타필드 안성 (2020년 10월 준공예정)- 안성 공도읍 진사리와 평택 상권을 초토화시킬거같음(38번 국도변에 주차장 갖춘 상가는 이득)</p><p>의정부역 - 의정부최고의 상권, 로데오거리 각종브랜드 총집결</p><p>군포 금정역 - 유흥가, 먼 미래에 GTX 들어온다면 상권이 서울로 빨려들어갈수 있음</p><p>군포 산본역 - 실10평에 월세 700-900만원하는 매우 비싼 상권. 롯데피트인으로 의류나 먹자는 타격</p><p>부천시 - 1호선만 있는거와 7호선이 있는것은 상권에 많이 다름. 1호선상권이 분산됨.</p><p>부천 상동역-부천시청역-신중동역 - 최고의 상권</p><p>부천소풍터미널 - 공실이 꽤 있고, 관리비부담이 크다. 물론 잘되는곳은 잘됨.</p><p>부천 송내역, 부천역 - 예전보다 많이 위축.</p><p><br></p><p>광명 주요상권- 철산역, 광명사거리, 하안사거리, 광명역, 소하1동(이마트), 소하2동</p><p>구리역 - 전통시장과 유흥가</p><p>파주 운정신도시 - 가람마을,이마트,홈플러스 상권,야당역,운정역</p><p>파주 문산역, LCD산단,금릉역,금촌역 상권</p><p>의왕 - 오전로사거리, 계원예대 사거리</p><p>남양주- 별내신도시, 평내호평,마석, 도농, 다산신도시</p><p>동두천 - 지행역</p><p>연천 - 전곡역</p><p>하남 신장사거리 - 스타필드 타격을 많이 받음. 거기다가 코스트코까지 오픈했으니... </p><p>하남 미사역(예정) - 인근상가들이 너무 많고 가격이 비싸다. 5호선개통되면 천호역방향으로 상권이 빨려들어갈 가능성. </p><p>하남 미사역(예정) - 미사역파라곤아파트는 전망이 좋지만 상가는 투자하면 손해볼 확률이 매우 높다. 그 주변상가들도 다 손해가 불가피.</p><p><br></p><p>성남 분당구 네이버제2신사옥,두산신사옥 주목</p><p>성남 분당구 야탑역 - 대표 유흥가</p><p>성남 분당구 서현역 - 대표 먹자</p><p>성남 분당구 판교역 - 현대백화점이 주변 상권을 다 빨아댕김 , 야탑역은 유흥가라 그나마..</p><p>성남 분당구 판교역 - 현대 주변 대규모 추가 개발예정으로 상권이 계속 커짐</p><p>성남 분당구 판교1테크노 - 많은 구내식당들 때문에 일반 식당매출 감소함</p><p>성남 분당구 판교 2테크노, 3테크노 생기면 판교역 상권이 더 좋아지느냐? 2테크노에 신분당선 예정</p><p><br></p><p>고양 일산학원가 - 분당학원가는 잘나가는데 비해서 일산학원가는 위축되고있음</p><p>고양 일산상권은 주엽-라페스타-웨스턴돔-킨텍스쪽으로 이동</p><p>고양 덕양구 - 화정역 항아리 상권, 화정역도 스타필드,이케아,롯데 영향을 받음.</p><p>고양 삼송지구 - 스타필드, 이케아, 롯데아울렛</p><p><br></p><p>용인 수지구 고기동 - 맛집찾으러 고고씽</p><p>용인 수지구 수지구청역 - 판교,강남 접근성 향상 원룸촌 대박</p><p>용인 수지구 상현역 - 광교신도시 상현역. 실10평 월세400 장사는 생각보다 잘 안됨. </p><p>용인 기흥구 동백지구 - 쥬네브 상가 생각만 하면 눈물이 나옴. 개수가 너무 많은거 자체가 위험함.</p><p>용인 기흥구 동춘175 뜨고있다</p><p>용인 기흥구 고매동 이케아 - 여기도 이케아 짓고있네. 수십 킬로미터 떨어진 가구점까지 초토화?</p><p>용인 처인구 - 제가 좋아하는 팬더곰이 있는 에버랜드 ㅎ</p><p><br></p><p>화성 - 인구 78만(2019.4 기준). 동탄.봉담.향남.남양.송산 등 대규모택지지구가 많음.</p><p>화성 병점역 - 현재 동탄2신도시의 철도교통망이 SRT외에는 미비하기 때문에 동탄2 인구가 계속 증가하면서 병점역 유동인구도 한동안 증가예상</p><p>화성 병점역 - 하지만, GTX나 인덕원선은 병점역에 악재로 작용할 가능성</p><p>화성 향남 - 1지구 보다는 2지구 전망좋음, 2지구상권이 규모도 크지만 제약산단,발안산단이 아래쪽에 위치</p><p>화성 향남 맥도날드 위치가 대박 - 향후 서해안 복선전철 역 바로 인근</p><p>화성 동탄1 - 삼성전자를 비롯한 기업체들이 북쪽에 위치함으로써 남광장보다는 북광장에 투자하신분들 수익이 큼</p><p>화성 동탄1 - 예전에 비싸게 분양받았던 사람들 분양가에서 30-40% 손해본 사람도 많음, 동탄2 입주지속으로 동탄1 상권이 한동안 긍정적임</p><p>화성 동탄1 - 하지만 동탄2에 롯데 등 대규모 상업시설이 다 들어오면 인구나 상권의 규모가 동탄2가 훨씬 크므로 동탄1 상권이 위축될 가능성</p><p>화성 동탄2 역세권 - 수년째 빈상가가 많다. 역시 신도시는 위험함.</p><p>화성 동탄2 호수공원 근처 - 호수공원 산책로에 지하2층을 너무비싸게 분양받는건 위험. 비오거나 추우면 유동인구 크게 감소.</p><p>화성 동탄2 호수공원 - 새로 분양하는 상가들 평당 5000-6000만원. 앞으로 7000 이상도 예상.</p><p><br></p><p>평택 소사벌 - 상가66, 상가주택300이상, 남쪽상업지 이마트부지 센트럴돔 공사중(개수 440개), 스타필드 안성 들어오면 소사벌상권 크게 위축</p><p>평택역 - 신문기사에는 평택역이 아주좋게 묘사가 되긴한데 소사벌과 용이동 일대, 지제, 서정리역 일대 상가계속 공급되면 평택역 공실 증가지속</p><p>주변 도시재생 사업 참고.</p><p><br></p><p>평택 송탄로데오 - 유동인구 감소</p><p>평택 팽성읍 안정리 - 미군부대가 속속 내려오고 있지만 생각보다 장사가 안됨. 근처 동창리,함정리도 개발예정. 미군부대안에 60만개 물건파는 쇼핑몰존재</p><p>평택 미군 렌탈 - 과잉으로 접어듬. 평택과 아산에 렌탈하우스를 너무 많이 지어놨고 짓고있음</p><p><br></p><p>수원 팔달구 수원역 로데오 - 롯데 오픈 이후 매출 30% 감소, KCC 들어오면 더 타격. 단. 2019 수인선 개통은 호재. </p><p>수원 팔달구 경기도청 - 2021년에 광교로 이전되고 나면 기존 도청 주변 공동화</p><p>수원 팔달구 화서역 - 스타필드</p><p>수원 행궁동마을이 뜬다 - 행리단길</p><p>수원시청 인계동 유흥가 - 모텔대실 6시간 1만5천원. 투자가치가 높음. </p><p>수원 광교신도시 - 2021 도청 오픈 전까지는 상권의 힘이 약함</p><p>수원 광교카페거리 - 역세권 상권이 대규모로 들어옴으로써 상권의 약화. 주차장 확보로 살아날려고 애쓰고 있음</p><p>수원 광교법조타운 - 구분상가 2층부터는 웬만하면 하지말라고 하는데 이 지역은 그래도 2층이상 수요가 있음, 아직은 공실많음</p><p>수원 광교법조타운 - 법조타운 개청. 상권이 안정화될것이지만.. 분양가보다 오를가능성은 낮아보임.</p><p>수원 영통구 영통역 - 유흥가. 투자가치가 높음</p><p>수원 영통구 매탄4지구 - 삼성전자와 구청, 아파트 등 수요가 많음</p><p><br></p><p>서울상권 베스트40 </p><p>혜화역·명동역·용산·홍대입구역·연남동·상수역·마포공덕역·디지털미디어시티역·신촌역·이태원</p><p>연신내역·망원역·왕십리역한양대·회기역·건대입구역·사가정역·수유역·성신여대입구역·노원역·공릉역</p><p>창동역·목동·영등포역·노량진역·마곡지구·화곡동(강서구청)·사당역·신림역·샤로수길(서울대입구역)·구로디지털단지역</p><p>가산디지털단지·강남역·대치역·잠실새내역(구 신천역)·압구정·방배동·잠실역·천호역·위례신도시·문정역</p><p><br></p><p>위례신도시(송파,하남,성남) - 아파트야 많이 올랐지만 상가는 분양받은사람 피눈물. 평당1억 분양상가도 있음. 예전보단 공실이 좀 채워졌음. 스타필드시티 .</p><p>강서구 까치산역 - 터널,고가 항아리상권. 출구4개. 거의 통건물. 역주변 땅값이 장기간 대폭 상승.</p><p>강서구 화곡역, 강서구청 - 마곡상권이 발달할수록 약해질 가능성 크다.</p><p>강서구 마곡지구 - 예전에 공매물건으로 재미본 분들이 많음. 경매도 좋지만 공매도 도전해 보시라. 최근 평당분양가 4,000-8,000만원 너무 비쌈. </p><p>강서구 마곡지구 - 시간지나면 많은 공실이 채워지겠지만, 분양가를 회복하긴 쉽지않아보임.스타필드예정.</p><p><br></p><p>구로구 신도림역 - 디큐브시티(잘됨), 테크노마트(공실많음)</p><p>영등포구 여의도역 - 주52간근무 칼퇴근으로 직장인회식감소 -> 상권위축</p><p>영등포구 대림역 - 너무많이 올라서 투자하기엔 부담감</p><p>동작구 사당역 - 남현동 상권 투자가치가 여전히 높음 - 건너편 교통복합시설 예정</p><p>동작구 노량진역 스타벅스 - 불편한 의자, 충전 어려움</p><p>동작구 노량진역 - 인강으로 인해 학원생 감소</p><p>관악구 샤로수길 - 여기도 너무많이 올라서 투자하기에 부담스러움. 예전엔 귀신나올 듯한 골목이었는데..</p><p>관악구 신림동 고시촌 - 술집과 커피숍으로 변해가고 있다.</p><p>관악구 신림역 - 유흥메카 투자가치가 높다. 신림백화점만 들어오면 인근 유동인구 더 증가예상.</p><p><br></p><p>서초구 교대역 - 지하철 승하차인원높으나 환승수요가 많아서 그런지 유동인구는 생각보다 작다</p><p>서초구 롯데칠성 부지 - 호텔과 백화점으로 개발하면 주변 땅값 더 오를듯. 경부고속 지하화 호재와 함께 겹호재.</p><p>강남구 강남역 - 대한민국 최고의 상권</p><p>강남구 강남구청역 - 예전보다 위축</p><p>강남구 청담동명품거리,패션거리 - 예전보다 위축, 인터넷,면세점,대형몰 영향, 주차장 턱없이 부족</p><p>강남구 압구정 - 예전보다 많이 위축, 고도제한 완화는 호재</p><p>강남구 도산공원 - 고급식당 호황</p><p>강남구 신사역 - 가로수길, 세로수길 수년전보다 땅값 급등, 최근 많이 위축되고 있음. (위축되는 건 이태원 경리단길도 마찬가지)</p><p>강남구 논현동 백종원거리 - 백종원도 높은 임차료에 밀려남, 백종원거리에 백종원 식당이 모두 사라짐</p><p>강남구 대치동학원가 - 학원투자수요 꾸준, 국내 최고의 학원가</p><p><br></p><p>송파구 롯데월드타워 - 인근 장미상가 타격, 방이동 먹자는 땅값상승 호재, 송리단길은 당분간 땅값이 더 오를 가능성 크다.</p><p>송파구 잠실새내역 - 예전보다 많이 위축</p><p>송파구 문정동로데오 - 예전보다 많이 위축</p><p>은평구 연신내역 로데오 - 구파발 롯데 이후 상권 위축</p><p>서대문구 신촌,이대역 - 홍대영향 상권위축</p><p>서대문구 연희동 - 홍대따라 상권이 젊어지고 있다. 단독주택이 상가로 변신중.</p><p>중구 명동역 - 땅값이 가장 비싼지역. 중국인 감소. 최저임금 인상으로 타격. 지나치게 많은 화장품 가게도 문제.</p><p>중구 중림로 - 고가공원 효과로 뜬 지역</p><p>중구 남대문 시장 - 상권이 많이 위축</p><p><br></p><p>종로구 광화문역 - 탄핵집회때 절정. 예전보다 상권이 많이 좋아졌으나 주52시간 근무때문에 최근 타격</p><p>종로구 종각역 - 월세가 올랐다는 뉴스도 일부 있었으나 광화문에 밀려 예전만 못함</p><p>종로구 인사동 - 중국인 감소로 역시 상권 위축</p><p>종로구 서촌,북촌 한옥마을- 서촌 궁중족발 사태로 한참 시끄러웠음. 한옥마을 희소성은 중요.</p><p>종로구 익선동 한옥마을 - 여기도 너무 많이 오름. </p><p>동대문구 한국외대 - 외대앞역 보다는 외대 정문앞 시세가 높고 먹자 형성이 잘되있다. 대학로가 짧다. 방학때는 매출이 작다. </p><p><br></p><p>동대문구 한국외대 - 경희대와 한국외대 학생들이 외대 정문 앞 수요 소비층이고, 중국인 유학생의 씀씀이가 크다. </p><p>광진구 건대입구역 - 롯데백화점, 스타시티몰, 맛의 거리, 로데오거리, 양꼬치거리, 그 일대 최대상권</p><p>광진구 건대입구역 커먼그라운드 - 컨테이너 쇼핑몰 - 예전에 택시회사가 있었는데 완전 핫하다.</p><p>광진구 테크노마트 - 공실, 비싼관리비, 업종제한. 한마디로 힘들다.</p><p><br></p><p>정부의 최저임금 인상때문에 세입자들이 다들 힘들어 하고 있습니다. 아이러니하게 세입자가 망해서 상가들이 </p><p>하나둘씩 싸게 나오고 있습니다. 올해 하반기 내년에도 비슷한 추세가 이어질것이구요.</p><p>경매나 공매나 급매나 상가 분위기가 좀 안좋아지는 이 때 관심을 가지셔서 저렴한 상가 성공투자 하시길 기원합니다.</p><p><br></p><p>시간이 짧아서 많은 얘기는 못 드렸습니다만, 그래도 상가투자에 대해서 조금이라도 이해하시는데 도움이 되셨길 바랍니다.</p><p>처음 시작할때 말씀드렸지만</p><p>채팅창을 통해서 하는 톡 강의라서 부족한 점이 많고 두서가 없는 점 다시한번 양해부탁드리구요.</p><p>온라인강의인 관계로 프라이버시를 위해 임장사례의 정확한 위치나 지역이 표시되지 않은 점도 양해부탁드립니다.</p><p><br></p><p>온라인 강의와 오프라인 강의는 다소 차이점이 있습니다.</p><p>오프라인 강의때는 지도를 많이 보면서 좀 더 구체적으로 설명해드리고 있습니다.</p><p><br></p><p>결론적으로, 상가주택과 통상가는 수익률이 다소 낮아도 토지가격이 오르는곳에 투자해야 하구요.</p><p>구분상가(분양상가)는 주인이 몇 번 바뀌고 망하고 월세가 많이 떨어지고 난 후에 투자하면 안전합니다.</p><p><br></p><p>분양상가만 안 건드려도 크게 망할 일은 없습니다. 상가투자에 너무 겁먹지 마시고 조심해야 할 점들 생각하셔서</p><p>신중하게 투자하시고 매달 따박따박 월세를 받아서 다들 경제적으로 여유를 찾으시길 기원합니다.</p><p><br></p><p>저는 네이버카페 "길목부동산연구소"를 운영하고 있습니다.</p><p>https://cafe.naver.com/ckwsnhu</p><p>지금까지 전국 상권 분석 전문가 "길목" 이었습니다.</p><p>분양상가 하지말고 망해서 나오는거 사라 ㅎ 그런 물건은 많다 ㅎ</p><div><br></div><p><br></p>
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첫댓글 대단하시고 정보 감사히 잘획득했습니다.
동탄 월세가 너무 비싸서 입주하려다가도 접는 분들이 많아서 공실이 더 많아진 것 같던데, 월세가 많이 내려갈까요?
놀라울 뿐입니다.
개인적으로 캡쳐를 하였습니다.
강의도 듣고 싶습니다.^^
와. 어마무시한 정보네요
대단한 식견이십니다.. 잘 읽었습니다.
상가초보자는 꼭 탐독해야할정보들이네요.
감사합니다
정성글이네요
소중한 정보 감사합니다~
글 잘읽었습니다.
많은 참고하겠습니다^^
잘읽었습니다. 동탄2 호수공원에 상가분양 받은 신랑을 둔 사람입니다. 미치겠네요. 지하 2층인데 세긴 안나갑니다. ㅠ
대단하세요!~^^
정말 놀랍네요..이많은곳을 세세하게 알려주시다니..좋은 정보 감사드립니다
아우~감사 합니다
소중한 정보 감사합니다.
소중한 정보 감사드립니다^^
감사합니다. 잘 읽었습니다.
좋은글 감사드립니다^^
잘 읽었습니다.
감사합니다.
정말 큰 도움이 되었습니다.감사합니다.
상가에 관심 많은데 님 하고 연락하고싶네요
천천히 정독했습니다. 정성어린 게시글 감사합니다
정독해야겠습니다.
감사합니다
저장했어요
잘읽었습니다
감사해요~~
이렇게 장문을~!! 좋은 글 잘 봤습니다^^
많은 도움 감사드립니다.
감사합니다
선생님 책도 읽었습니다.^^ 많은 도움 주시는 글 진심으로 감사합니다.^^
유용한 정보들 감사합니다~!