4.13 부동산뉴스

[배상균]

1.정부, 부동산 거래세 인하 검토

2.월세 보증금 5000만원미만 중개료 10∼20% 내릴듯

3.판교 청약률 예상밖 저조…특별공급물량 미달등 기대치 못미쳐

4.부동산 큰손 규제덜한 빌딩·상가로…

5.재건축 입주권 실거래 신고 "때린 곳 또 때리지 마!"

6.비강남권 노후주택시장 후끈

7.그린벨트 훼손지 특별정비지구로 관리

8.재개발 열기 한 풀 꺾이려나

정부, 부동산 거래세 인하 검토

 

정부가 부동산 거래세 인하를 검토하고 있어 관심이 모아지고 있다.

정부는 구체적인 인하 시기나 내림 폭은 아직 불확실한 상태라고 밝히고 있으나 하반기에 내릴 가능성도 있는 것으로 보인다.

13일 재정경제부와 행정자치부에 따르면 정부는 `보유세는 올리고 거래세는 낮춘다'는 8.31대책의 기본 원칙에 따라 거래세의 인하시기와 인하폭에 대해 저울질하고 있는 상태다.

정부 관계자는 "종합부동산세 세수와 거래세 세수 등 지자체의 전반적인 재정상태 등을 감안해 인하시기와 인하폭을 결정해야 한다"면서 "현재 상황 체크를 하는 단계"라고 말했다.

월세 보증금 5000만원미만 중개료 10∼20% 내릴듯

월세 중개료 최고 30% 내린다

[조선일보 2006-04-13 03:04]    

이르면 내달 하순부터

[조선일보 최유식기자]

지난 1월 말 최고 3배로 인상돼 논란을 빚었던 월셋집 중개수수료가 이르면 5월부터 10~30% 가량 인하될 전망이다.

다만 중개수수료 인하 혜택은 전세환산금액이 5000만원 미만인 서민 가정에 대해서만 적용된다. 5000만원 이상인 경우는 오른 인상폭이 그대로 유지된다.

그러나 중개수수료가 인하돼도 1월 말 이전과 비교하면 최고 2배나 오른 셈이어서 서민 부담은 이래저래 커질 수밖에 없다.

건설교통부는 12일 국토연구원에서 열린 ‘월세 중개수수료 토론회’에서 이 같은 내용의 새 기준을 제시했다. 건교부는 이 같은 내용의 ‘공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 시행규칙’ 개정안을 이달 말 입법예고한 뒤, 5월 하순부터 시행에 들어갈 계획이다.

건교부는 5000만원 미만의 거래에 대해서는 ‘보증금+월세×100(환산지수)’인 산정기준을 ‘보증금+월세×70’으로 환산지수를 30% 가량 내리는 방안을 제시했다.

또 산정기준은 그대로 둔 채 지자체별로 0.3~ 0.5% 수준인 수수료율 자체를 30% 가량 내리는 방안도 함께 검토 중이다. 이렇게 되면 현행 중개수수료는 10~30% 가량 내려간다고 건교부는 밝혔다.

보증금 1000만원, 월세 30만원인 월셋집에 들어갈 경우, 중개수수료는 현행 20만원에서 15만5000원으로 22.5% 가량 내려간다. 하지만 종전 수수료(8만6000원)에 비하면 여전히 1.8배 수준이다.

건교부는 올 1월 말 월세 중개수수료 산정방식을 ‘보증금+월세합계액(월세×계약월수)’에서 ‘보증금+월세×100’으로 바꾸는 형태로 중개수수료를 2~3배 인상했었다.

판교 청약률 예상밖 저조…특별공급물량 미달등 기대치 못미쳐

[파이낸셜뉴스 2006-04-12 23:33]

 

경기 성남 판교신도시 중소형 아파트의 청약 성적이 당초 기대치에 훨씬 못미치는 등 예상 외로 고전 중이다.

이들 중소형 아파트가 향후 10년 동안 전매가 금지되는 데다 분양가도 예상보다 높은 점 등이 판교 대기자들을 대거 이탈하게 만들었다는 분석이다.

이 때문에 '소문난 잔치에 먹을 것 없다'는 말도 흘러나오고 있다.

한 판교 청약 대기자는 "브랜드도 그렇고 세무조사 등도 철저히 한다고 하니 주변의 많은 사람이 판교에 청약하는 것을 꺼리고 있다"고 말했다.

건설교통부는 서울거주 일반 1순위자를 대상으로 민간 분양아파트(공급가구수 569가구)의 청약 접수를 받은 결과 12일 낮 12시까지 1만968명이 추가로 신청했다고 밝혔다.

여기에 40세 이상 10년 및 35세 이상 5년 무주택 등 무주택 우선 청약자중 탈락예정자 등을 포함해 이날까지 누적 신청자수는 총 25만7093명으로 수도권 일반 1순위 청약경쟁률은 12일 낮 12시 현재 452대 1을 기록했다.

높은 보증금과 발코니 비용 고가 책정 등으로 원성을 사고 있는 민간임대는 이날 수도권 거주 청약저축 60회 이상 불입자를 대상으로 청약접수를 받은 결과 637가구 공급에 이날까지 184명이 신청(12일 신청자 46명 포함)해 0.3대 1의 낮은 경쟁률을 나타냈다.

또 지구내 철거주민 등 민간분양 특별공급분도 363가구 모집에 이날 현재까지 229명만 신청해 경쟁률이 0.63대 1, 민간임대 특별공급분은 790가구 모집에 195명이 신청해 경쟁률은 0.25대 1에 머물렀다.

한편 주택공사가 공급한 노부모 부양자 우선공급분도 15가구나 미달됐다. 주공은 지난달 29일부터 지난 11일까지 9일간 수도권 거주 청약저축 가입자를 대상으로 접수한 결과, 노부모 우선 공급물량 중 임대 137가구 모집에 4가구, 분양 154가구 모집에 11가구가 각각 미분양됐다고 밝혔다.

모집가구를 채우지 못한 분양아파트는 각 블록의 74B1형(전용 22평)으로 23가구 모집에 12명만이 청약했다. 반면 일반공급 물량은 수도권 거주 5년 무주택자로 가입액 1300만원 이상, 납입횟수 60회 이상자를 대상으로 접수를 받아 지난 7일 마감됐다.

이처럼 노부모 부양 청약자가 예상보다 적은 것은 무주택자 대부분이 중소형 평형의 전세에 살고 있어 부모와 함께 살기에 넉넉지 않은 환경 때문인 것으로 분석됐다.

주공은 앞서 청약한 저축가입자를 대상으로 자격 요건을 따져 부적격으로 판정된 물량을 포함, 공공분양 미분양 주택에 대해 오는 15일 입주자 추가모집 공고를 내고 새로 청약을 받을 예정이다. 미분양 임대 물량은 앞서 일반 공급분에 청약한 선순위자에게 순서가 돌아간다.

부동산 큰손 규제덜한 빌딩·상가로…

[파이낸셜뉴스 2006-04-12 22:51]

 

정부의 서슬퍼런 규제 칼날이 번득이고 있는 요즈음 부동산시장 큰 손들은 뭘하고 있을까.

3·30대책에도 불구하고 큰 손들은 별다른 동요를 보이지 않은채 '복지부동' 상황이다. 대부분 지난해부터 계속된 부동산 대책으로 이미 절세전략 및 포트폴리오를 수립한 터라 재건축아파트를 급매하는 등의 동요는 보이지 않고 있다. 그러나 규제영향이 상대적으로 작은 빌딩과 유망상가, 해외부동산 쪽으로 눈을 돌리는 큰 손들이 적지않은 것으로 나타났다.

■3·30대책엔 '무덤덤'

당초 재건축개발부담금제 시행 등으로 재건축 아파트를 파는 집부자들이 늘어날 것이라던 예상과 달리 은행 프라이빗뱅킹(PB)팀 창구엔 자산가들의 부동산 매도 움직임이 감지되지 않고 있다.

신한은행 고준석 PB팀장은 "이번 3·30부동산 후속 대책과 관련해 상담을 요청해 온 고객은 아직 없다"며 "이번 대책의 골자중 하나가 대출제한인데 자산가들의 경우 20억원짜리 아파트를 사더라도 대출은 4억∼5억원 밖에 끼지 않기 때문에 별다른 영향을 받지 않고 있다"고 진단했다.

다주택 자산가들의 경우에도 절세전략을 이미 개발해 놓은데다 전세를 월세로 전환하는 방법 등으로 보유세 부담을 전가시키고 있어 세무상담도 별로 없다고 덧붙였다.

다만 재건축 추진초기 단계에 있는 강남권 아파트를 구입하려 했다가 미루는 사례는 종종 있는 것으로 전해졌다. 조흥은행 서춘수 PB팀장은 "추격매수를 꺼리는 경향은 뚜렷하다"며 "주택부문 쪽에는 당분간 이런 분위기가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

■규제없는 상가·빌딩 입질

이처럼 주택 투자는 꺼리지만 강남 요지의 상가나 빌딩 등에 관심을 갖는 큰손은 눈에 띄게 늘고 있다. 우리은행 PB팀 안명숙 팀장은 "3·30조치 이후 규제로부터 안전한 강남·경기지역 요지의 고가 상가와 빌딩 매입을 문의하는 사례가 늘었다"며 "20억원 미만의 상가점포는 물론이고 50억∼70억원을 호가하는 빌딩을 매입하는 사례도 더러 눈에 띈다"고 말했다. 큰 손 답게 대출여부에 별 신경을 쓰지 않는게 특징중 하나다.

실제로 최근 강남에서는 역대 최고 평당 분양가를 기록한 로하스 애비뉴의 8500만원짜리 상가 1층이 계약돼 팔려나갔으며 오는 9월 준공예정인 강남구 대치동의 삼환 소굿(SOGOOD)도 평당 5200만원에 내놨던 전면부 상가 5개호실이 11억∼17억원대에 팔렸다. 개포동에 위치한 메디시스도 평당 5300만원인 26.20평의 102호 상가가 13억8860만원에 분양됐다.

현재 강남지역의 경우, 1·2층 핵심상가 매물은 동이 난 상태다. 상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "1층 알짜 상가의 경우 분양개시전부터 투자자들이 눈독을 들인다"며 "주로 강남 거부들이지만 그 중엔 일부 유명 연예인들도 포함돼 있다"고 귀띔했다.

50억∼70억원 수준의 강남권 근린생활시설용 빌딩에도 관심이 증폭되고 있다.

강남권 빌딩매매 전문컨설턴트사인 JP부동산컨설팅 김환준 실장은 "최근 강남역과 선릉역, 삼성역 일대 50억원 이하 근린생활시설 빌딩 매물을 찾는 큰손들이 늘어나고 있다"며 "대부분 수익률보다는 시세상승을 염두에 둔 투자문의가 주를 이루고 있다"고 말했다.

그러나 강남 테헤란로와 삼성동, 서초동에는 근린생활시설 빌딩 매물이 많지 않고 가격도 올들어 10∼20% 상승한 상태여서 실제 거래성사는 드문 편이다.

■해외부동산에도 관심 증가

내년부터 투자목적취득 요건이 완화되는 해외부동산 투자 문의도 부쩍 늘고 있다.

해외부동산 컨설팅 전문업체인 뉴스타 부동산 관계자는 "3월이후 투자문의 건수가 하루 15건에서 20건 수준에 달하는 등 비약적으로 늘고 있다"며 "미국 서부지역의 경우 한인들이 많이 거주하는 로스앤젤레스, 동부지역은 맨해튼 인근지역 주택에 대한 문의가 주를 이루고 있다"고 말했다. 이 지역 주택들은 평균 60만∼70만달러(6억∼7억원 안팎) 수준으로 자녀교육용 거주목적이나 순수투자목적 구입이 대부분이다.

재건축 입주권 실거래 신고 "때린 곳 또 때리지 마!"

여당이 재건축 입주권 등을 실거래가격으로 신고하는 법안을 준비중인 가운데 시장의 반응은 '때린 곳 또 때리지 말라'는 분위기다.

12일 재건축 사업승인을 받은 서초구 반포동 주공2·3단지 주민들은 의아해 했다.

열린우리당 박상돈 의원이 4월께 아파트 분양권과 재건축 아파트 입주권 등을 실거래가로 신고토록 하는 법안을 국회에 의원입법으로 제출키로 한 것으로 알려지면서다. 반포동 주공2·3단지는 현재 거래 중인 재건축 입주권을 실거래가로 신고하고 있다. 이곳 34평형은 3·30 부동산 대책 이전에 10억∼10억5000만원에 거래됐다. 72평은 총부채상환비율(DTI)도입 전날 16억원에 매매가 이뤄졌다.

현재 이곳 34평은 11억원, 72평형은 16억5000만원의 매매호가가 나오고 있다.

인근 소망공인 관계자는 “주공 2·3단지는 프리미엄을 포함한 매매가격을 신고하고 있다”며 “그전에는 거래는 없고 매매가격만 올랐으나 최근 추세는 물건이 조금씩 나오고 있다”고 말했다.

송파구 잠실주공1∼4단지, 시영아파트는 재건축 입주권을 실거래가격으로 신고하지 않고 있다.

이들 아파트 단지는 재건축 관리처분계획상 건물이 멸실된 단계이기 때문에 분양권 계약서와 매매계약서를 통해 해당 구청에서 ‘검인’만 받고 있는 것이다. 즉 법적으로 감정평가금액으로 신고하면 된다.

이들 아파트들은 준공이 되면 자연스럽게 실거래 신고대상이 된다.

송파구청 관계자는 “분양 받은 사람은 아직 등기가 되지 않기 때문에 실거래 대상에서 빠져 있다”며 “양도세 문제 등으로 인해 시장에서 실거래가로 신고하는 문화가 많이 정착된 것으로 알고 있다”고 말했다.

인근 삼성공인 관계자는 “실거래가로 신고하라면 신고하면 된다”며 “하지만 3·30 대책 이후 대출이 안되면서 거래가 전혀 없기 때문에 신고할 물건이 없다”고 푸념했다.

또 다른 한 관계자는 “재건축 단지들은 어차피 거래가 안되고 있다”며 “자꾸 재건축 규제 정책만 내놓아 봤자 거래가 이뤄지지 않으면 소용없는 것 아니냐”고 반문했다.

이번 법안 추진에 대해 열린우리당 관계자는 “그동안 투기지역에 대해서는 실거래가로 신고하도록 해 왔고, 올 1월에 전국적으로 실시했다”며 “반면 적용대상은 토지나 건물에 한정해 왔다”고 말했다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 “관리처분인가가 나온 뒤 ‘멸실단계’가 되면 감정평가금액으로 검인만 받으면 됐었다”며 “여당이 이번 법안으로 강남보다는 광명과 의왕, 안산 등 지방 재건축단지들이 불이익을 받을 가능성이 있다”고 언급했다.

한편 아파트 분양권이나 재건축 조합 아파트 입주권 등은 그동안 ‘실체적인 재산’이 아니라는 주장 때문에 실거래가 신고 대상에서 제외된 상태였다.

 

비강남권 노후주택시장 후끈

개발 가능지 연립·다세대 경매 인기

서울 강북지역 노후 주택시장이 후끈 달아올랐다.

연립·다세대주택의 매매 호가가 가파른 오름세를 타고 있고,경매 물건의 낙찰가율도 치솟고 있다. 정부의 강남 재건축 규제에 따른 풍선효과와 강북 개발에 대한 기대감 등이 복합적으로 작용한 때문이다.

시간과 공간 한광호 사장은 “뉴타운과 재개발사업이 활성화될 경우 연립·다세대주택이 새로운 수익원으로 각광받을 수 있다는 기대감에 새로운 투자처로 부상하고 있다”고 말했다.

목동 옛시가지 재개발 소문에 값 껑충

양천구 목동 옛시가지의 경우 지난 2월부터 연립·다세대주택이 밀집된 지역을 중심으로 재개발이 추진될 것이라는 소문이 퍼지면서 주변 집값이 뛰고 있다.

지난해 말 평당 600만원선이던 일부 저층 소형빌라 지분 가격이 최근 평당 1000만원을 훌쩍 뛰어 넘었다. 목 2동 황금공인 관계자는 “양천구가 광역개발을 추진한다는 소문이 전해지면서 기존 매물이 다 팔려 나가 현재는 매물이 없는 상태”라고 말했다.

광진구 노유동과 자양동도 U턴 프로제트의 수혜지역이 될 것이라는 기대감에 10평대 전후 빌라가 평당 1200만~1400만원선까지 호가한다. 중구 신당동 일대도 광역 개발방안이 검토되면서 10평 남짓한 연립주택 매매호가가 평당 1100만~1300만원선을 넘어섰다.

기존 집값이 뛰면서 경매시장도 후끈 달아오르고 있다. 지지옥션에 따르면 4월 12일 현재 양천구 목동의 다세대와 연립주택 등 비아파트 주거용 부동산의 낙찰가율은 평균 107.7%로 지난 2월(75.7%)보다 무려 32% 포인트나 치솟았다.

평균 응찰자도 지난 2월 5.46명에서 3월 7.91명으로 늘더니 이달 10일 중순 들어서는 9.14명으로 급증했다.

뉴타운 사업지 등 개발지역 수요 많아

고가 낙찰사례도 잦다. 지난달 20일 입찰에 부쳐진 목동 D빌라의 경우 감정가 5165만원보다 무려 7235만원이 많은 1억2400만원에 낙찰(낙찰가율 240%)되기도 했다.

감정가 1억5000만원의 동작구 상도동 U다세대 주택은 무려 3억1999만원에 팔려 312%의 낙찰가율을 보였다. 성북구 장위동 D다세대주택은 감정가 6000만원에 부쳐졌으나 138%의 낙찰가율을 기록하며 9688만원에 낙찰됐다.

지지옥션 강은 팀장은 “재건축 규제가 많은 강남권과 달리 비강남권은 뉴타운 사업과 U턴 프로젝트 등 강북권 광역개발에 속도가 붙으면서 투자자와 실수요자들의 관심이 높아진 것 같다”며 “하지만 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰받을 경우 자칫투자원금도 회수하지 못하는 낭패를 당할 수 있다”고 말했다.

 

그린벨트 훼손지 특별정비지구로 관리

건교부,상반기중 검토 거쳐 연내 입법 계획

 

훼손이 심각한 개발제한구역(그린벨트)을 특별정비지구(가칭)로 지정하고 공원 등으로 활용하는 방안이 검토된다.

건설교통부는 "그린벨트 내에서 불법행위가 기승을 부리고 있지만 국가나 지자체의 단속 손길이 못미쳐 그린벨트 훼손이 심각한 상태"라며 "이를 막기 위해 훼손지역의 관리를 강화하는 방안을 연구중"이라고 13일 밝혔다.

건교부는 이에 대한 연구용역을 '개발제한구역 제도개선 방안'에 포함시켜 외부에 의뢰했으며 내달중 결과가 나오는대로 관계부처 협의 등을 거쳐 정부안으로 확정한뒤 연내 관련법 개ㆍ제정에 착수할 방침이다.

특별정비지구는 보존가치가 높은 그린벨트 내 일정지역을 국가나 지자체가 지정해 개발 대상에서 제외하고 정비계획을 통해 공원 등 친환경적으로 조성하는 지구를 말한다.

그린벨트내 불법행위 단속 전담조직 신설 고려

열린우리당의 한 의원도 "특별정비지구내 토지를 정부나 지자체 등이 매입하거나 환경단체가 내셔널트러스트 활동으로 매입, 관리하는 방안도 정부와 함께 검토중"이라고 설명했다.

당정은 이와함께 그린벨트내 불법행위 근절을 위해 이행강제금을 강화하고 징수된 강제금을 그린벨트 보존에 활용하는 방안을 연구하고 있다.

또 개발제한구역내 주민지원, 토지매수 및 관리, 불법행위 단속 등을 전문적으로 담당할 별도의 전담조직을 신설하는 방안과 명예관리인 제도, 국민신탁제도 도입 등을 통해 개발제한구역 보존 및 감시활동에 민간의 참여를 확대하는 방안도 검토키로 했다.

건교부 관계자는 "그린벨트 대책은 민감한 문제이기 때문에 해외 사례를 연구하고 전문가와 시민단체, 해당 지자체 등의 의견을 충분히 수렴해 마련할 것"이라고 덧붙였다.

 

재개발 열기 한 풀 꺾이려나

시공사 선정 조합설립 이후로 강화

 

특별법 지원 등으로 달아오르던 재개발 시장의 열기가 한풀 꺾일 것같다. 정부가 시공사 선정을 규제하고 나섰기 때문이다.

정부는 재개발의 경우 재건축(사업시행 인가 이후)과 달리 시공사 선정시기 제한을 두지 않았으나 앞으로는 조합설립 이후 선정하도록 관련 법 개정을 추진 중이다. 이번 임시국회에서 통과하면 8월께 시행될 예정이다.

건교부 관계자는 “재건축에 비해 열악한 사업환경을 고려해 시공사 선정시기 제한을 지난해 풀었는데 사업초기부터 시공사 선정을 둘러싼 조합원간 분쟁 등으로 사업이 혼탁해져 규제를 하기로 했다”고 말했다.

이에 따라 전국적으로 한창 진행 중인 시공사 선정이나 이를 위한 물밑작업에 제동이 걸렸다. 서울에선 2004년 확정된 299곳의 재개발예정구역 가운데 추진위가 구성된 100여곳에서 시공사를 선정했다.

수도권과 지방에선 자치단체별로 올 상반기 재개발예정구역 확정을 앞두고 예정구역 후보지들에서 시공사로 선정되기 위한 업체들간 경쟁이 치열하다. 건설업체 관계자는 “시공사 선정을 위한 활동을 중단할 수밖에 없다”고 말했다.

건설사들 "수주활동 중단할 수밖에"

이미 시공사로 선정된 업체들의 시공권이 대거 바뀔 것으로 예상된다. 개정 법이 시행될 때까지 조합설립 인가를 받지 못하면 시공사를 다시 뽑아야해서다.

정부가 재건축에 적용하기 위해 준비 중인 시공사 선정기준이 재개발에도 적용돼 기득권이 인정되지 않는다. 조합은 단독입찰을 배제하고 여러개의 업체들이 참여하는 최저가경쟁입찰이나 지명경쟁입찰로 시공사를 선정해야한다.

업계 관계자는 “시공사로 선정된 뒤 조합설립 인가 때까지 업체에서 들인 10억원 정도의 자금 환불 문제로 업체와 주민간 다툼이 많아질 것”이라고 말했다.

하지만 시공사로 선정된 업체가 사업권을 유지하는 방법이 없는 건 아니다. 조합설립 인가 이후 조합원 과반수의 동의를 얻어 공동사업시행자로 선정되면 된다. 공동사업시행자 선정 방법에는 별다른 제한이 없다.

공동사업시행자는 공사만 하는 시공사와 달리 조합과 대등한 시행자로 사업의 위험을 함께 진다. 재개발 주민들은 재개발 시공사 선정 시기가 늦춰짐에 따라 초기 사업이 지연될 것으로 우려한다.

성북구지역 재개발조합 관계자는 “시공사 선정 전까진 주민들 힘으로 구역지정 등 사업을 이끌어가야하는데 재개발지역 주민들의 자금력이 달려 사업진행이 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

[배상균]

퇴원인사 감사히 잘 읽었습니다 언제나 한결같은 배상균이 되도록 노력하겠습니다 그리고 회장님 빨리 만나서 소주한잔 기울여야 하는데.... 죄송해요 장승현 회장님...

[소옥자(리브가)]

오늘도 감사합니다.