판교 다시 날아오르다 - 박상언, 매경

[아자아자~~~]

작성자 :

박상언

등록일 :

2009.04.13

“판교 아파트 어떻게 보세요. 대표님. ?”

지난 2006년 판교신도시 분양당시부터 꾸준히 관심을 가져온  투자자들의 상담문의가  강남권  주택시장회복세에 발맞추어   증가하고 있다.

집값급등으로 분쟁도 급증  

실제로 주공이 지난해 12월부터 전매동의서(전 가족이  이민이나 직장이전 등의 불가피한 사유) 를 발급한 시기와  때를 같이 하여   판교신도시에 대한 관심이 대폭 증가했다.  실제로 4월 중순 현재 동판교 기준 전용면적 85㎡, 아파트의 경우  웃돈이  1억 5천만원~2억원까지 치솟았다.  판교신도시 풍성신미주 109.09㎡(전용면적 82.78㎡) 주택형의 경우 2006년 3억9320만원에 분양했지만 로얄층의 경우 2억까지 웃돈이 붙이면서 현재 6억5천만원에 시세를 형성하고 있다. 건영 캐스빌 109.09㎡(전용면적 84.85㎡) 주택형 분양권도 현재 5억5천~5억8000만원선에 새주인을 찾고 있다. 2006년 당시 분양가격에 1억8000만원의 웃돈이 붙은 상태다.

전매동의서 발급을 전제로 계약금과 중도금을 미리받은  매도자는  잔금 수령을 거부한 채  매수자와 소송직전까지 가는 경우도 다반사로 일어나고 있다.  지난해 연말까지만 해도 분양가 대비 프리미엄이 수천만원에 불과했을 때는 전매동의서를 발급받은    매도자와 매수자간 거래관계에 별다른 문제가 없었다.하지만  올해 초부터 불어닥친 강남발 집값 폭등으로 후광효과로 합법적으로  거래되는 판교아파트  프리미엄이  2억원선에 근접한 게   양당사자간  분쟁의  주요  원인으로 지목되고 있다.
 

 

판교의 유래 및 투자가치
 

‘인생역전’ 할 수 있는  로또에 비교되기 까지 했던 
 
'판교(板橋)' 라는 지명의 유래는     낙생면 소재지인  '너더리' 마을에서 비롯된 이름이다.너더리는 '널다리' 가 변한 말로 보고 있으며 우리말 지명을 한자로 옮기면서 '널 판(板)' 자와 '다리 교(橋)' 자를 취하여 지금의 '판교' 라는 이름이 생겼다. 곧 옛날 이 마을의 운중천 위에 판자로 다리를 놓고 건너다녔기 때문이라는 게  유력한 설이다..

조선시대에는 광주군 낙생면(樂生面) 판교(板橋)라 하였는데 1914년 행정구역 폐합에 따라  판교리라 하였다. 1971년 경기도 성남출장소에 편입되고 1973년 7월 성남시 판교동(板橋洞)으로 성남시에 편입되었고, 1975년 3월 낙생출장소에 편입되어 판교·삼평·백현의 3개 동을 관할하다가 그후 1989년 5월 중원구에 편입되었다가 1991년 9월 분당구로 편입되었다.
판교는 박정희 전 대통령이 성남인근을 순시할 때 푸르른 판교일대를 보고 반해 보전하고자 그린벨트로 묶었다고 한다.판교의 다른 이름은 “남단녹지”“수도권의 설악산”이라고 일컫을 정도로 빼어나기 때문이다. 판교는 2001년12월 26일 택지지구로 지정 되었는데 76년“남단의 녹지”로 묶여 건축행위가 제한된 뒤 25년만에 개발이 가시화되었다.
판교는 행정구역상 경기도에 속하지만 서울강남에서 직선거리로 불과 10km떨어져 있다. 지리적으로 볼 때 분당보다 서울강남권에서 가깝기 때문에  투자가치면에서 분당보다 한수위다.  미래의 강남과 판교 그리고  분당의 집값을 비교할 때   판교를 강남 다음으로 여기는  전문가도 많다.  

시간이 갈수록 신도시가치  발휘할 듯

판교 신도시 부분별 조성계획
 

 


 


 

현재 입주가 한창인  판교 신도시의 경우 “로또” 라는 말이 무색하게  , 기반시설이 잘 완비된 인근의 분당과 비교해보면 ‘하늘과 땅’ 차이로  허허벌판에 아파트만 덩그란히 놓여있는 분위기다.실제로 상가 등 주변시설이 완비되지 않은데다, 지하철도 아직 개통이 안되어 입주민들은 큰 불편을 겪고 있다. 현재 살기좋은 곳으로 정평 난  분당만 보더라도  입주초기에는 쇼핑센타와 지하철등의 기반 시설이 완비될때까는 제대로 평가를 받지 못했고 일부 주민들의 경우  원래 살던 곳으로 돌아가기까지 했다. 하지만   94년경 오리~수서 간 지하철이 개통되자 분당신도시가  스포트라이트를 받게 되었고   2003년에 수서~선릉간 개통  .   토지공사,주택공사 한국통신등 공공시설과 백화점,  NHN등 기타 민간기업들의 이주하여 강남을 대체할 주거지로서 분당의 가치는 더욱더 빛나게 되었다.

투자가치로 살펴볼 때,  신도시 특성상  시간이 지날수록 기반시설이 완비되기 때문에 판교신도시도 분당신도시처럼   더욱더 부각될 가능성이 농후하다.

판교신도시는  신분당선이 개통되면 서울 강남까지 20분대에 갈 수 있는  교통편의성과   녹지율을  쾌적성면에서도  최고의 신도시가 될 것임에는  틀림없다. 판교 신도시녹지율은 38%로 분당(25%)보다 높고, 인구밀도(1㏊에 95명)는 분당(198명)·과천(274명)에 비해 훨씬 낮다. 자족 기능 강화를 위해 조성되는 판교테크노밸리 같은 경우 파스퇴르연구소  삼성테크윈·SK케미칼·안철수연구소컨소시엄·한국바이오벤처협회 등이 입주할 예정이기 때문에 직주근접도시로서도 판교신도시의  투자가치는 좋다고 볼수 있다.

판교發 집값 급락론 기우,입주 순조로워

판교 신도시는 2만 9천 가구 규모로, 총 8만 7천 명이 살게되며, 올해 1만 5천 가구 등 내년 상반기까지 2만 5천 가구가 입주하게 된다.금융위기로 인한 ‘부동산 폭락론’이  휩쓸던 지난해 말까지만 해도 지난해 강남권의 집값 폭락을 불러왔던 잠실과 반포의 신규입주물량을  예로 들어  판교의 입주물량 과다로 인근 분당과 용인  지역의 집값과 전세값이 떨어질꺼라는 우려가  우세했다.

하지만 올해 초부터 판교신도시에 ‘훈풍이’ 불기 시작했다.지난 2월 대한주택공사가 판교신도시 4개 블록에서 공급한 10년 공공임대 아파트(2068가구)의 계약률이 80%를 훌쩍 넘어섰는데  125㎡(38평) 이상 중대형 아파트임에도 불구하고   청약신청 때는 평균 2.56 대 1(최고 127 대 1)의 경쟁률을 보였을 정도다.

4월중순 기준 판교신도시의  입주율도   대부분의 단지가 절반을 훌쩍 넘었을 정도다.. 기존 집을 처분하지 못해 입주를 하지 못했던 지난  2~3월초와 비교해 본다면 2배 이상 증가한 수치다.광역버스(서울행) 노선이 다시 운행을 시작했으며  단지 내 상가에도 편의사설들이 하나둘씩  자리 잡고 있다.

 
상가시장도 훈풍

주택시장뿐만 아니라 상가시장까지 훈풍이 불어오고  있는데 . 근린상가인  스타식스 6개 동이 통째로 매각됐고, 단독주택용지 필지가 평균 2.4대 1, 주공상가는 34개 중 28개가 최종 낙찰되었을82.4%의 최종 낙찰률을 보였고, 낙찰가격 총액은 117여억원에 달했다.

일반인들을 대상으로 하는 단독주택용지 26필지의 경우도 모두 63명이 신청해 평균 2.4 대 1의 경쟁률을 보였다. 특히 1층에 상가를 들일 수 있는 점포겸용택지(F7-1블록)는 최고 8 대 1의 경쟁률을 기록했다.전체 공급대상 가운데 2필지를 제외한 24개 필지가 주인을 찾았다.

판교 투자시  이점만은  체크하세요

최근의 판교신도시 아파트에 관심이 쏠린 이유는  강남권 재건축  집값급등 영향과 판교신도시 전매제한 완화에 따른 투자수요유입이 주요원인으로 파악되고 있다. 따라서 지난 2006년말 기준 대비해서 90% 수준까지 회복한 강남권 재건축 아파트의 투자열기가 가라앉게 되면  경부 라인축에 위치해 있는 판교지역의 프리미엄도 지난해처럼 다시 한번 급락할 수밖에 없다. 또한  중대형아파트의 전매 허용 기간이 5년에서 3년으로 앞당겨졌기 때문에 오는 8월이후 시세차익을 노린  중대형 아파트 매물급증으로  시세가  급락할수  있다.

주택의 경우  양도세를 감안하면 적어도 2년간(2009년 현재 2년보유시 양도차익에 따른 양도세 6~35%)은 보유해야 투자수익을 올릴 수 있기 때문에  중장기적인 관점에서 판교신도시투자에 나서야 한다.

또한 최근의 금융위기와 맞물려 판교 신도시내 상가용지들이 경기침체로 해약되거나 토지대금이 연체돼 상업지역내에 상가들이 착공이 늦어지고 있다는 점도 숙지해야 한다.  미국발 금융쇼크로 인해  2008년 하반기에만 판교내 총 876억원 규모의 중심상가용지 4개 필지(총면적 3천569㎡)가 해약됐으며 상당규모의 토지대금이 장기 연체중인것으로 알려지고 있다.  또한 5조6700억원을 투입해 주상복합과 백화점, 할인점, 쇼핑센터 등 상업시설을 짓는 대형 복합개발사업인 알파돔시티 사업도  난항을 겪고 있다.  지난 1월 11일에 알파돔시티측이 토지공사에 지불해야 할 토지대금 중 2차 중도금 2천여억원을 지불하지 못해 토공측이 오는 11월로 지불유예를 해줬을 정도로 상황이 좋지 않다.

 

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[욱이]

박상언이란 인간 전문가라고 얘기하기 어려운 사람입니다. 2005,6년도에 판교 관련 책 몇권 내서 팔아먹더니 2007년말 이후 부터는 판교를 폄하하는 발언을 연일 하더군요. 정말 전문가적인 식견을 가지고 있는지 의심스러운 사람입니다.

[보드왕자]

판교의 어원(뜻)이 '널 판(板)' 자와 '다리 교(橋)' 자인지 처음 알았습니다. 글 내용을 보니까 처음엔 잘 시작하다가 마지막엔 우울한 내용으로 끝나네요~~ 판교에 투자를 하라는 건지, 말라는 건지..쩝!!

[진학윤[121-1703]]

말에 일관성이 없어서..

[행복도시]

세치 혀로 먹고사는 인간. 부동산에 대한 판단력이 보통사람 그 이상, 그 이하도 아님.

[탱크(19-1)]

날아 오르면 안돼지요... 슬며시 소리없이....

[JinMa]

판교는 시간이 지나면 가치상승은 당연하고요, 단지 팔때 가치가 최고 이면 좋겠어요