‘1·10 부동산 대책’ 향후 2년간 준공 오피스텔 취득세, 양도세, 종합부동산세 산정할 때 주택 수 제외
수도권 6억원 이하 등 세제혜택 가격조건 '주의'
"규제완화 대상 너무 한정적...혜택 제한적일 듯"
‘역대급 침체’를 겪고 있는 주거용 오피스텔 시장이 올해 반등할 수 있을 것이란 기대가 나오고 있다.
정부가 세금 감면 등 규제 완화에 나선 데다 올해 하반기 금리 인하 가능성에 무게가 실리고 있어서다.
다만, 정부의 규제 완화 대상이 기존 오피스텔이 아닌 신축에 한정돼 있고 최근 몇 년간 공급 과잉이 누적돼 있어 시장에 미치는 효과가 제한적일 수 있다는 분석도 나온다.
◆오피스텔 매매·전세·거래량 ‘3중고’
부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 분양 물량은 7000실을 밑돌 것으로 예상되고 있는데 지난해 분양 실적(1만6344실)의 42% 수준에 불과하다.
서울만 놓고 보면 분양 예정 물량은 지난해(3313실)의 4분의 1 수준인 868실로, 2007년(832실) 이후 17년 만에 가장 적다.
새해에도 고금리가 이어지는 데다 시세 차익도 기대하기 어려워지면서 수요뿐만 아니라 공급도 급감하고 있다.
오피스텔 시장은 매매가와 거래량 모두 내리막길이다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난해 1~12월(12월 20일 기준) 서울에서 이뤄진 오피스텔 매매 건수는 7685건으로, 2022년 같은 기간 1만4486건보다 절반(6801건) 가까이 줄어들었다. 4분기 전국 오피스텔 가격은 0.56% 내려 전월(-0.37%) 대비 하락 폭이 더 커졌다. 지방(-0.82%→-1.02%)뿐 아니라 수도권(-0.26%→-0.45%)과 서울(-0.14%→-0.38%) 모두 내림 폭이 확대됐다.
수도권에서도 이른바 ‘마이너스 프리미엄’ 매물을 찾기 어렵지 않다.
경기도 파주 힐스테이트 더 운정 1단지 전용면적 84㎡의 분양권 시세는 8억3000만원가량에 형성돼 있다. 비선호 매물은 7억원대에도 나온다. 2021년 분양가가 전용 84㎡ 기준 8억8520만~8억9130만원이었던 것을 감안하면 5000만원 이상 떨어진 셈이다.
경기 화성시 동탄역 현대위버포레(2024년 8월 입주 예정) 전용 55㎡의 분양권 역시 당초 분양가(6억4751만원)보다 7000만원가량 낮은 5억8000여만원에 올라와 있다.
수요자들이 오피스텔을 아파트의 대체제로 인식하고 있어 이 같은 시장 침체는 불가피한 상황이라고 전문가들은 지적한다.
아파트도 거래가 안 되는 상황에서 상승 여력이 낮은 오피스텔에 관심을 둘 필요가 없다는 것이다.
◆가격 조건 주의…역세권 관심
올해에는 옥석을 가려 오피스텔에 투자할 기회가 될 수 있다는 분석도 나온다.
정부가 공급 활성화를 위해 상대적으로 빠르게 공급이 가능한 오피스텔 등 비아파트를 적극 활용하려는 움직임을 보여서다.
정부는 ‘1·10 부동산 대책’에서 향후 2년간 준공(올해와 내년 준공)하는 전용 60㎥ 이하 소형 신축 오피스텔, 빌라 등을 살 때 취득세를 최대 50% 감면해주기로 했다. 취득세와 양도세, 종합부동산세를 산정할 때 주택 수에서도 제외해준다.
부동산R114에 따르면 2024~2025년 입주하는 전국 오피스텔 5만7156실 중 세제 혜택 대상인 전용 60㎡ 이하는 2만6517실(46.4%)로 집계됐으며 경기(9079실) 인천(5926실) 서울(4681실) 등 수도권 비중이 70%에 달한다.
세제 혜택을 받기 위해선 매매가(분양가) 기준 수도권은 6억원, 지방은 3억원 이하 조건도 충족해야 한다.
전문가들은 역세권 등 입지가 좋은 지역을 중심으로 투자 수요가 움직일 가능성이 높을 것으로 전망했다. 다만 가격 조건까지 감안하면 세제 혜택을 받을 수 있는 물량은 소형이 대부분일 것으로 예상된다.
다만 이번 대책이 전반적인 시장 활성화로는 이어지기 어렵다는 게 중론이며 추가 활성화 대책 발표 여부도 변수가 될 수 있다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 “오피스텔 매매 수요가 신축으로 쏠리면서 기존 오피스텔 선호도는 오히려 떨어질 것으로 보이며 향후 시세차익에 대한 기대치는 지역마다 다르다”며 “역세권 등 투자 수요가 집중되는 지역과 그렇지 못한 지역 간 차이가 벌어질 것”이라고 말했다.
다음은 오피스텔 주택수 배제로 주목을 받고 있는 주거용 오피스텔 현황이다.
지난해 9월 분양한 서울 서대문구 남가좌동 ‘DMC가재울 아이파크’(내년 하반기 입주)의 경우 전용 29·30㎡ 분양가가 3억4000만~3억5000만원 선이다. 오피스텔 중 가장 면적이 큰 전용 56㎡는 분양가가 6억2900만원으로 기준을 넘어선다.
올 2월 분양하는 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594(내년 11월 입주)’도 상당수 물량이 세제 혜택을 받을 수 있을 전망이다. 이 오피스텔은 전용 24~52㎡ 594실이 분양을 예정하고 있다.