초기 자금부담 적은 분양전환 임대 어때

[주찬이아빠]

초기 자금부담 적은 분양전환 임대 어때

흥덕·동탄 등서 4개단지 2600여가구 예정

택지지구에 입성하고 싶은데 자금 마련이 부담스러운 수요자가 관심 가질 만한 게 분양전환(소유권 이전)되는 임대아파트다. 대출규제가 더욱 강화되는 추세여서 일반 분양 아파트의 분양가를 마련하기가 점점 어려워지고 있다. 이럴 때 분양전환 임대아파트는 초기의 자금부담을 덜 수 있는 방법이다. 분양가보다 훨씬 저렴한 보증금만 있으면 되기 때문이다.

분양전환 임대아파트는 일정한 기간 임대를 산 뒤 소유권을 이전받으면 된다. 소유권 이전이 되면 ‘내집’이 되는 것이다. 과거에는 임대기간이 5년이었으나 지금은 10년으로 늘었다. 입주 후 10년간 임대를 살아야하는 것이다. 임대의무기간이 늘어나 다소 부담이 될 수도 있지만 한곳에 오랫동안 거주할 계획이라면 그렇게 불리한 조건은 아니다.

택지지구에서 일반 분양아파트도 중소형의 경우 계약 후 10년간 분양권 전매가 제한돼 사실상 입주 후 7년 반 정도는 재산권 행사를 할 수 없다는 점을 감안하면 임대의무기간 10년이 그렇게 길다고만 볼 수는 없다.

올해 수도권에서 분양예정인 분양전환 임대는 물량에서 많지 않다. 4개 단지 2600여가구에 불과하다. 하지만 인기지역이어서 청약경쟁은 치열할 것으로 보인다.

연초부터 청약열기기 뜨거운 용인 흥덕지구에서 2개 단지 1300여가구가 예정돼 있다. 중대형과 중소형 단지다. 다음달 신동아건설이 40∼50평대 800가구를 분양할 계획이다. 6월께 호반건설이 중소형 500여가구를 내놓는다.

동탄신도시에서 주택공사가 중소형 500여가구를 분양한다. 입주가 시작된 동탄신도시에서 일반 아파트로는 마지막 분양물량이다.

주택공사는 올해 분양을 처음 시작하는 오산 세교지구에서 중소형 800여가구를 임대로 분양할 계획이다. 세교지구는 오산시 세교동·금암동·내삼미동·외삼미동·수청동 등 일대 98만평으로 1번국도·경부고속도로 등에서 가깝고 지구 내에 경부선 복복선 전철 역사 2곳(수청역 세마역)이 들어설 예정이다. 4만8000명을 수용하는 1만6000가구의 주택이 건설될 예정이다.

◆보증금·임대료·분양전환가격·청약자격 어떻게 되나=분양전환 임대아파트의 보증금은 주택가격의 90% 이하에서 정해진다. 주택가격은 택지비와 임대아파트 건축비인 표준건축비를 적용해 매겨진다. 국민주택기금을 지원받을 경우엔 주택가겨에서 국민주택기금을 뺀 금액의 50% 이하다.

국민주택기금을 받느냐, 안 받느냐에 따라 보증금 차이가 큰 것이다. 국민주택기금을 지원받은 주공 단지는 1억4000만원인 데 비해 국민주택기금을 지원받지 않은 민간단지는 2억4000만원 정도였다. 국민주택기금 지원을 받는 단지가 초기 자금부담이 훨씬 가볍다.

주택공사 임대는 국민주택기금을 받을 게 확실하지만 민간 단지는 아직 정해지지 않았다.

월 임대료는 감가상각비 등 실비여서 국민주택기금 지원 여부와 상관 없이 비슷하다. 판교 중소형의 월 임대료는 민간·주공 모두 58만원선이었다.

경기지방공사가 2005년 말 동탄에 분양한 33평형 임대의 보증금이 5900만원, 월 임대료 48만원이었다.

분양전환 가격은 중소형의 경우 분양전환 때 감정가격 이하다. 감정가격은 시세의 90%로 예상된다. 10% 정도의 시세차익을 바로 얻을 수 있다는 말이다. 분양전환가격이 시세에 달린 것이다.

중대형은 업체에서 자율적으로 정한다. 지난해 8월 판교에 중대형 임대로 처음 나온 동양엔파트의 경우 감정가격과 분양가상한제를 적용한 가격에 분양전환까지 한국주택금융공사 10년 만기 보금자리론 금리를 곱한 금액 중 낮은 것으로 하기로 했다.

신동아건설은 아직 분양전환가격 산정방식을 정하지 않았다. 분양전환가격이 어떻게 되느냐에 따라 수요자들의 관심이 달라진다. 낮게 책정될 수록 수요자 입장에선 유리해진다.

청약자격은 중대형은 청약예금 가입자다. 중소형은 주공이냐 민간이냐, 민간도 국민주택기금을 받느냐 받지 않느냐에 따라 다르다. 주공 단지는 청약저축 가입자가 대상이다. 민간의 경우 국민주택기금을 지원받으면 청약저축·예금·부금 모두 청약할 수 있지만 국민주택기금을 지원받지 않으면 청약저축만 신청할 수 있다.

흥덕지구 호반건설은 아직 국민주택기금을 받을지 여부를 정하지 않았다.

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