시공사 선정시 실패하지 않는 건축공사견적서 확인하는 법
먼저 아직도 막연한 80~90년대 적용했던 도면에 근거하지도 않는 막무가내
평당 공사비로 아직도 견적이라 보고 계신가요?
아니면 그보다 조금 더 나은 것 같은 스펙으로 공종별 합산으로의
견적을 원하시나요?
시공사(시공업자)를 선택할 때 견적서를 받은 후
바가지를 쓰지 않기 위해 확인해야 할 사항에 대해서 알려드리겠습니다.
시공사(시공업자)로부터 견적을 받으신 후 반듯이 확인하셔야 할
5가지 체크 사항입니다.
1).견적조건 비교검토 하기(내외장재 ,지붕재등 동일여부와 합계금액 비교)
2).원가계산서상의 일반관리비와 이윤 체크하기
---(일반관리비와 이윤이 없이 두리뭉실? A4용지 달랑 1장 혹은 2장 견적서는 탈락)
3).수량과 단가 검토하기 ( 동일 수량인지?와 그 수량에 단가확인)
--- 예를들어서 가장 쉽게 알수 있는 타일의 예를 들어서 1800x1750=3.15제곱미터 이니
견적서에는 보통 타일 1박스의 량이 1.4~1.5제곱미터이니 견적은 3.2 제곱미터가 아니라
합이 3박스인 4.5제곱미터로 적산 산출되어야 정상입니다.
---그외 순수 지붕면적이 100제곱미터라고 하더래도 자재의 로스에 대한 할증은 자재의 규격과
도면에 치수에 따라서 10% 할증이 될수도 있고 15% 할증 혹은 20% 할증이 될수도 있답니다.
---그러한 것들을 복수 견적을 받은 자료를 동일 공종별 내역서를 펼처놓고 서로 비교해야 한답니다.
예를 들어서 A라는 업체(업자)는 외부면적을 185제곱미터로 산출을 했고
B라는 업체는 외부 면적을 200제곱미터로 산출을 해서 작성을 했고
C라는 업체는 외부 외장재 면적을 150제곱미터로 산출 작성한것이라면
우선 자신은 적산 산출을 잘 모르니 이러한 부분을 실비를 주고 전문가에게 검산을 의뢰하던가
아니면 그냥 중간치로 잡고 A라는 업체에 185 제곱미터의 외장재 소요량으로 보심 될것입니다.
그런데 업체는 B라는 업체 외장재를 200제곱미터로 산출해서 견적서를 제출한 업체가 신뢰가 간다면
그 업체에 몇몇 업체보다 외장재 물량수량이 많이 나왔는데 그 이유는 무었이냐고 물어보시고
그에 대한 대답이 신뢰가 가는 구제적인 답변이라면 그 업체를 선정 결정해도 될것입니다.
아래링크 참고
나무집 공작소(소백목조건축연구소)---목조주택 .귀촌주택 | 건축적산 건축견적으로 주먹구구식의 평당건축공사와 건축견적은 이제 그만! - Daum 카페
4).원가 절감방안 검토하기(견적후 예산초가일시)
---( 예를 들어서 외장재를 세라믹사이딩에서 메탈시이딩으로 변경시 등)
5).건축외 공사의 유무 조사 & 검토하기 5가지입니다.
--- 전기인입/수도인입/정화조&오하수/우수관로/등
---보통 도면을 받아서 견적서를 제출할때는 주택 건축부분에 관한 내용만 산출해서 제출을
한답니다.
단 요구시 별도의 공사로 오하수와 우수 그리고 전기인입부분과 정화조부분등을 협의 결정
시행하고요.
첫번째, 견적조건 비교 검토하기
일반적으로 견적조건은 계약시 특약사항으로 첨부하는데
어떠한 견적조건이야에 따라 수량이나 단가가 달라져서 견적금액에 차이가 나기 때문에
꼭 확인해야 하는 부분입니다.
도면에 의한 물량 산출근거와 그 근거를 기초로 견적서를 작성하며 또
그 견적서에 대한 설명을 들으셔야 합니다.
투입된 자재의 물량과 자재의 단가가 적정하다 판단되면 계약하심 된답니다.
도면, 시방서, 현장설명서 등 설계도서 중 어느 한곳에라도
해당공종에 관한 기록이 존재한다면 그 책임은 견적자에게 있습니다.
따라서 견적자는 설계도서에 표현되지 않은 내용이라고 할지라도
전문가적 견해를 총동원해서 공사도중 도출할 가능성이 있는 변수발생의
원인을 미리 파악하여 건축주에게 반드시 어드바이스 하는 것이
전문가의 기본적인 양심입니다.
두번째, 원가계산서상의 일반관리비와 이윤체크
일반관리비는 본사관리비와 현장관리비입니다.
보통 종건이 아닐경우에 일반관리비는 현장관리비용이고요.
이윤은 시공사가 남기는 금액이 너무 낮거나 높게 책정이 되어 있다면
절대 좋은 견적서라고 할 수 없습니다.
왜냐하면, 너무 낮게 되면 부실공사의 위험이 있고,
반대로 너무 높게되면 경쟁력이 떨어지기 때문입니다.
또한 기본적으로 원가계산서에 일반관리비와 이윤이 책정되어 있어야
신뢰할 수 있는 견적서입니다.
--- 견적서상에 원가계산서가 없는 견적서라면 정상적인 견적서를 작성 제출할 능력이
되지 않는 업자나 업체일수도 있답니다.
정상적인 업체에서 작성한 견적서라면 아래와 같은 원가계산서가 표지와 겉지 다음
원가계산서이고고 그 다음장이 공종집계표이며 그 다음장부터가 공정 항목별 세부내용으로
구성되어 있을 것입니다.
아래 나무집공작서에서 사용하는 견적서 예시입니다.
원가계산서와 공종집계표 그리고 공종별 세부 내역서 이렇게 해서 보통 25장에서 30장 정도로
세부견적서가 작성 된답니다.
만일 일반관리비와 이윤이 직접비에 포함되어 있다거나,
금액이 없는 경우에는 검토대상에서 제외시키는 것이 안전할 것입니다.
이는 두리뭉술하게 일반관리비용과 이윤을 자재와 노무비 등등 곳곳에
교묘하게 살작 프러스로 더 해서 숨겨 놓았다는 것이니까요.
이는 차후 공사 진행과정에서 문제의 소지가 있고,
정산시에도 합리적이지 못하기 때문입니다.
세번째, 원가절감
몇몇의 시공사로부터 견적을 받아보신 건축주라면
어떻게 견적서의 질이 이렇게 다 다를 수 있을까?
라는 생각이 드셨을 겁니다.
좋은 시공사들은 설계도면을 꼼꼼히 검토하여
어떻게 하면 원가를 절감할 수 있는지에 대해서
좋은 의견을 제시하기도 하는데, 그런 시공사는 거의 없다는 것이
안타까운 현실입니다.
네번째, 수량과 단가의 검토
수량산출서와 공종내역서로
견적을 받은 경우 가장 이상적으로 견적을 받을 수 있습니다.
간편하게 각 공종의 품명마다 단가의 차이를 비교 검토하면 간단합니다.
만약, 시공사가 다른 업체들에 비해 단가의 차이가 많이 나는 경우에는
해당 시공사에 확인해 보는 것이 좋습니다.
엑셀로 견적작업을 하기 때문에 숫자 0이 가감하는 등의 오류가 발생할 수도 있기 때문이죠.
수량산출서와 공종내역서 없이 견적을 받을 경우에는 각 공종의 품명마다
수량과 단가의 차이를 일일이 비교검토하셔야 하며,
만약 한 시공사가 다른 업체들에 비하여 수량이나 단가의 차이가 현격히
많이 나는 경우라면 이또한 해당 시공사에 확인을 해보아야 합니다.
다섯째, 누락된 공사
간혹 설계도면이나 내역에서 누락된 공사나 자재가 있을 수 있습니다.
그래서 견적서를 받으면 시공사가 누락된 공사나 자재가 있을 시에
별도로 표기하여 설명을 해주는지의 유무도 비교해 봐야 합니다.
우리 말에 싼게 비지떡이라는 말이 있습니다.
그냥 싸다고 해서 무조건 나쁜 건 아닙니다.
저렴한 금액이라도 계약된 공사가 진행된다면 아무 문제가 없겠지만,
허준과 같은 의사 없듯이 건축도 그런 분을 찾기 어렵다는게
딜레마가 아닐까요?
건축은 건축주가 얼마나 준비를 했냐에 따라서
천국과 지옥이 나뉘어집니다.
제가 십수년간 건축공사를 진행하면서 느낀 거지만 90%이상이 충분한
사전 건축에 관한 내공이 부족했습니다.
반대로 10%의 건축주는 직접 설계자나 시공자의 기술력을 꼼꼼하게
살펴봅니다.
이들은 똑똑한 건축주이기 때문에 집짓기도 축제의 장이 되고요.
시공사 역시 이런 건축주를 원하지,
부족한 공부와 지식으로 또는 카더라 통신정도의 정보로
그저 싸게만 하려고 하는 '건축주'를 별로 원하지 않습니다.
그래서 나무집공작소는 시간이 날때마다 건축설명회를 열어서
예비건축주분들에게 가성비 좋고 하자없고 건축주가 주가되는
건축이 되도록 하고 있고요.
괜히 유튜브등에 한군데만 주구장창 들으시고 설득당하는 수준의 건축주도 원하지 않습니다.
나무집공작소는 능동적으로 카페나 블로그를 직접 둘러보시고 공부하시고
비교분석햐셔서 지금처럼 글을 읽는 분들과 함께 하기를 원한답니다.
특히 블로그나 카페등이라야 두얼모니터 기능으로 같은 내용을 올려 놓고 서로 비교도
할수 있고요.
예비건축주분들이 갖추어야 할 가장 먼저가 좋은 건축주 되기랍니다.
이는기본적으로 어느수준 정도의 공부가 되신 분들이고 서로 인정할 부분은 서로가
인정해주며 그래도 가장 중요한 사항은 서류이니 건축도면으로 지을 집에 대한
업체의 공사시방과 적산에 의한 세부견적서 등과 정상적인 계약서는 기본이고요.
그 다음은 선시공 후기성으로 계약후에는 공사를 진행 한 만큼 지불하는 계약지불방식이라
본답니다.
소규모건축에서 어떻게 보면 가장 중요할수도 있는 부분이 대금에 지급방법과 시기일 것입니다.