2015년 가을 부동산시장 부문별전망-2

[황사 人-박준호]

아파트, 이 가을에 어찌 갈라우~?

아파트 집값 상승세 지속…주요 변수는?

상반기에 이어 올 하반기 집값도 상승 기조를 유지할 것이란 전망이 나왔는데....

다만 금리인상에 따른 가계부채 증가와 공급과잉으로 인한 수급불균형이란 우려가 나왔다~!

지난 10일 부동산114에 따르면, 올해 하반기 아파트 시장은 상반기 집값 상승흐름을 유지할 전망이다.

이는 장기간 지속된 전세가격 상승과 전세난에 주거 안정성을 위한 실수요자 층의 주택 구매욕구가 높아졌기 때문인 것으로 풀이된다.
전세가격도 하반기에 계속해서 오를 전망~!

저금리 기조로 월세전환이 가속화되고 있고, 여기에 재건축 이주나, 학군수요 등 전세시장 불안요소가 잔존하고 있어 단기간 안에 개선되기 어려울 전망이다.
거래량 역대 최대치, 전세난에 실수요자 집 산다
국토부 발표자료에 따르면, 상반기(2015년1월~4월) 전국 아파트 매매거래는 27만8천98건으로 전년 동기(23만280건) 대비 20%가량 증가했는데 이는 관련 통계가 집계되기 시작한 2006년 이후 동기간으로는 역대 최대 거래량 수치~!
상반기 전국 전셋값은 4.41% 상승했고....

서울은 재건축발 이주수요가 전세시장의 불안요소가 확대되면서 2015년 상반기 6.30% 전셋값이 올랐다.

신도시(4.25%) 경기·인천(4.92%)은 지역 내 전세수요뿐 아니라 서울서 넘어온 수요까지 더해지면서 전셋값 상승폭이 컸다.
지방 역시 순수 전세매물을 구하기 어려워지면서 → 대구(5.27%)  →경북(2.73%)  →부산(2.54%)  →경남(2.24%) 순으로 전셋값이 많이 올랐다.

전셋값이 단기간 급등하면서 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 2015년 70%를 넘어섰다.
이처럼 장기화된 전세난에 지친 실수요자가 저금리를 활용한 주택구입에 나서면서 매매거래 활성화를 이끌었다.

실제 전셋값이 급등한 서울은 전년동기간 0.31% 상승한 일반아파트 매매가격이 2015년 상반기 1.68%의 변동률을 기록하며 5배 이상 상승폭이 커졌다.
지방 아파트값은 대구가 상반기 동안 6.16% 아파트값이 오르며 상승독주를 이어갔고...

→ 경북(2.42%)  →부산(2.21%)  →광주(2.11%)  →울산(2.04%) 역시 전국 매매가격 상승률을 상회한 것으로 나타났다.
전문가들은 “하반기에도 이러한 움직임은 계속될 전망으로 반복되는 전세난에 피로도가 높아진 수요자들은 주거 안정성을 목적으로 인하된 금리 등을 활용한 매수전략을 세울 것으로 예상된다”고 설명했다.
이어 “이런 가운데 경계변수는 있다.

우선 금리인상과 가계대출~!

한국은행의 4월 금융시장 동향에 따르면, 은행권의 가계대출 규모는 579조1천억원 수준”이라며 “주택담보대출이 가계부채에서 차지하는 비중이 절대적인 상황을 감안할 때 금리는 민감한 요소”라고 말했다.
공급량도 경계해야 하는 변수~!

2015년 상반기에는 전국 11만2천633가구 입주에 이어 하반기 전국 14만193가구가 입주를 계획하고 있다.

지난해(상반기13만860가구, 하반기 13만1천249가구)와 비슷한 물량이지만 지역별로 입주물량 차이가 커 국지적 변수가 될 전망이다.
서울은 새 아파트 입주가뭄이 하반기에도 이어질 것으로 예상되며 경기는 전년(5만3천554가구) 대비 26%가량 늘어난 6만7천717가구의 새 아파트가 2015년 입주예정~!
이 중 4만 가구 이상은 하반기 입주를 계획하고 있어 단기적인 공급충격이 나타날 개연성이 높다. 지방 역시 지역별로 물량차이가 크다.

또한 “분양시장의 열기에 힘입어 신규분양이 지속되고 있는 상황에서 2-3년 후 입주물량이 많은 지역은 공급량에 따른 수급불균형이 나타날 수 있으니 미래의 공급물량도 고민해봐야 할 시기”라고 당부했다.

요즘 인기짱인 분양권, 얘는~?

분양시장-지역별 온도차 ‘뚜렷’…쏠림 현상 주의

▲ 2014&2015; 상반기 도시별 분양물량(단위:가구)ⓒ부동산114

올 하반기 분양시장은 ‘여름 비수기’란 말이 무색하게 호조세를 이어갈 전망이다.

다만 대부분의 물량이 수도권에 쏠려있어 지방 소도시와의 온도차는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.
11일 부동산114에 따르면, 올해 상반기 분양시장은 강북 재개발 물량과 ‘동탄2신도시’를 중심으로 활황을 누렸다.

하반기에도 강남권 재개발·재건축 물량을 중심으로 가을 성수기까지 분양열기가 이어질 전망이다.
2015년 상반기 공급물량, 전년동기 대비 수도권 141.1%, 지방 31% 증가
수도권은 지난 2월 27일 1순위 청약기간이 1년으로 완화되면서 1순위 구좌가 증가했고, 낮아진 청약 문턱만큼 청약열기도 달아올랐다.

특히 동탄2신도시 ‘동탄역반도유보라아이비파크6.0’은 62.85대1의 경쟁률을 기록하며 수도권 중 가장 치열했는데....
지방은 대구, 부산, 경남에 울산과 광주가 합세하며 올 상반기에도 높은 청약경쟁률을 기록했다.

특히 광주는 전년동기(10.42대1) 대비 5배 이상 청약경쟁이 치열해지며 58.23대1을 기록했다. 울산도 2013년 상반기 2.62대1이었던 경쟁률이 32.13대1로 크게 솟구쳤다.
상반기 분양물량은 전국 23만4천62가구로 작년 상반기(13만5천412가구) 대비 약 72.9% 가량 증가했다.

봄철 분양 성수기에는 매달 5만가구에 육박하는 물량을 쏟아냈다.

특정 지역에서는 한꺼번에 많은 물량이 집중돼 분양시장이 과열되는 양상을 보였다.
수도권은 12만4천47가구로 2014년 상반기(5만1천445가구) 대비 141.1% 증가한 물량이 쏟아져 나왔다.

서울에서는...

→ ‘래미안프리미어팰리스’(264가구)

→ ‘e편한세상신촌’(1천910가구) 

→ ‘아현역푸르지오’(940가구)

→ ‘왕십리뉴타운3구역센트라스’(2천529가구) 등 재개발 사업장을 중심으로 총 1만4천822가구가 분양됐다.
경기에서는....

총 9만9천121가구가 공급돼 수도권 전체 물량의 약 80%를 차지했다.

동탄2신도시 ‘동탄역반도유보라아이비파크’(1천77가구)와 하남미사강변도시의 ‘미사강변리버뷰자이’(555가구) 등 택지지구에서 신규분양이 많았다.
지방은...

2014년 상반기(8만3천967가구)보다 31% 증가한 11만15가구가 공급됐는데 경남에서는 창원 ‘창원가음꿈에그린’ (749가구) 등 6천991가구를 포함해 2만2천74가구가 공급되며 지방에서 가장 많은 물량을 공급했다.
충남은....

→ ‘아산풍기EGthe1’(1천120가구)

→ ‘천안레이크타운2차푸르지오’(1천730가구)  → ‘천안도솔노블시티동문굿모닝힐’(2천144가구) 등 1천가구가 넘는 대단지를 포함해 총 1만6천838가구가 공급됐다.
이외 도시 별로 살펴보면...

→ 경북(1만2천512가구)  → 부산(9천498가구)  → 세종(7천249가구)  → 충북(7천가구)  → 대구(6천931가구)  → 전북(5천188가구)  → 전남(4천314가구)  → 광주(4천264가구)  → 강원(4천153가구)  → 대전(4천37가구)  → 울산(3천902가구)  →제주(2천55가구) 순으로 신규분양이 진행됐다.
하반기 전국 17만여가구 분양예정, 재개발·재건축 물량 풍성
 2015년 하반기 분양시장은 상반기 대비 약 22% 정도 감소한 17만4천123가구가 선보일 예정~!

이 중 수도권은 총 10만8천473가구가 공급될 계획으로 수도권 비중이 크다.
상반기에 성동구 ‘신금호파크자이’, ‘왕십리뉴타운3구역센트라스’와 서대문구 ‘e편한세상신촌’ 등 재개발 단지들이 양호한 청약 성적을 거두며 하반기 강남을 중심으로 분양되는 재개발·재건축 분양물량에 수요자들의 관심이 모아지고 있다.
지역별로는...

→ 서울에서 강동구 ‘고덕4단지아이파크’(687가구)  → 서대문구 ‘북아현힐스테이트’(1천226가구)  → 서초구 ‘서초우성2차재건축’(593가구)  → ‘반포한양자이’(606가구)  → 송파구 ‘가락시영재건축’(9천510가구) 등 재개발·재건축 물량이 주를 이룰 예정이다.
수도권에서는...

→ 하남 미사강변도시(2천936가구)  → 화성 동탄2신도시(8천764가구)  → 인천 송도국제도시(1천406가구) 등 택지지구에서 물량이 풍성하다.
지방은...

상반기 대비 34% 감소한 6만5천650가구가 공급될 예정~!

충남에서는 1만3천747가구가 공급될 예정으로 지방 중 분양물량이 가장 많다.

→ 당진 ‘힐스테이트당진송악’(1천596가구)  → 아산 ‘아산테크노밸리5·6차’(3천13가구) 등이다.
경남에서는,,,

‘창원교방동’(1천538가구) ‘창원대원2구역’(1천530가구) 등 8천913가구가 공급...

부산은...

대연7구역을 재개발하는 ‘SK뷰’(1천54가구)와 연제구 ‘연제롯데캐슬&데시앙’(1천168가구) 등 8천1가구가 분양 대기 중...
이 외...

→ 세종(6천971가구)  → 충북(6천686가구)  → 경북(6천420가구)   → 대구(4천645가구)  → 강원(4천228가구)  → 전북(2천896가구)  → 전남(2천402가구)  → 대전(741가구) 순으로 분양 예정 물량이 많다.
김은선 부동산114 책임연구원은 “청약제도 간소화와 분양가상한제 탄력운영으로 가을성수기 분양시장의 열기는 더욱 고조될 것”이라며 “다만 고분양가 논란이 청약시장 가격경쟁률을 저하시킬지 우려되고 메르스의 공포가 하반기까지 이어진다면 시장 분위기는 위축될 가능성이 존재한다”고 전망했다.
이어 “지방에서는 연내 분양물량을 상반기로 앞당겨 쏟아내 수도권 보다 적은 물량이 공급되며 청약열기도 대구, 부산 등 청약강세를 띄는 지역으로 국한 될 것으로 보인다”고 말했다

오피스텔, 하반기 이놈은?

오피스텔-저금리 여파, 꾸준한 인기…수요분석 '필수'
올해 하반기 오피스텔 매매시장은 상반기의 회복세가 이어질 전망~!

다만, 지역별로 공급물량과 수익률 편차가 커 투자자들의 주의가 요구된다.
12일 부동산114에 따르면, 저금리 기조와 정부의 잇따른 부동산 규제 완화 정책으로 오피스텔에 대한 투자 심리가 개선되면서 수익형 부동산에 투자하려는 수요가 늘고 있다.
상반기 오피스텔 매매가격 3년만에 상승반전…상승폭은 ‘미미’
상반기 오피스텔 시장은 투자자들의 관심이 집중됐는데....

이는 지난 3월 12일 한국은행이 기준금리를 사상최저인 1.75%로 낮춰 초저금리 시대를 맞이하면서, 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자들이 수익형부동산인 오피스텔에 관심을 돌린 영향으로 풀이된다.
이런 가운데 2015년 상반기 오피스텔 매매가격은 0.19%의 변동률을 나타내며 2012년 상반기 이후 약 3년만에 회복 반등했지만 그러나, 하락장에서 벗어나긴 했으나 2009년 상반기~2011년 상반기 오피스텔 매매가격 변동률과 비교하면 상승폭은 미미한 수준~!
주요 지역으로는 대구 동구와 인천 연수구가 대표적~!

대구 동구는 혁신도시 공공기관 이전 수요를 고려한 투자자가 집중됐고...

인천 연수구는 대단위 기업입주와 탄탄한 배후수요에 힘입어 2015년 상반기 동안 0.19% 매매가격이 상승했다.
한편, 경기 성남시, 화성시는 대단지 입주물량이 한꺼번에 풀리면서 매매가격이 하락했다.
오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 높아지고는 있지만 공급물량에 따라 지역별 분위기는 대조를 이룬다.

하반기에도 이러한 움직임은 계속될 것으로 보인다. 투자관심은 꾸준하겠지만 지역별 공급물량에 따라 가격등락은 달라질 것으로 전망된다.
올 하반기 입주예정 물량은 전기대비 17.71% 증가한 1만9천971실로 집계됐다.

2013년(3만5천207실), 2014년(4만2천740실), 2015년 상반기(1만6천966실)에 이어 많은 물량이 쏟아지는 것으로 해당지역의 임대경쟁이 심화될 것으로 예상된다.
하반기 입주 물량이 많은...

→ 서울 강서구 마곡지구(2천904실)  → 경기 수원시 광교지구(2천571실)의 임차인 모집 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

이처럼 물량 증가와 함께 공실도 늘고 있어 하락하는 임대수익률 속에 오피스텔 ‘옥석 가리기’가 필요하다.
하반기 오피스텔 분양물량은 총 2천644실 규모인데 이는 2009년 상반기(1천741실) 이후 가장 적은 물량이다.

최근 3년간 하반기 평균 분양이 2만2천834실 이었던 것과 비교하면 매우 적은 수치다.
하반기에는...

→ 경기 화성시 ‘동탄린스트라우스2차’(294실)  → 경기 수원시 ‘중흥S클래스’(240실)  → 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(238실) 등 일부 지역에서만 분양이 진행될 예정이다.
투자자 관심과 임대수익률 반비례?
전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 이후 2015년 5월 현재까지 지속적인 하락세를 보이고 있다.

2015년 상반기 임대수익률은 전기대비0.06%p 하락한 5.75%를 기록했다.

지역별로는...

→ 서울(5.37%)  → 경기(5.77%)를 포함한 대부분의 지역에서 전기보다 하락했다.
하반기에도 오피스텔 임대수익률은 현재의 하락장을 벗어나기 어려워 보인다.

입주물량은 많고 매매가격은 회복세를 나타내고 있어 임대수익률은 낮아졌기 때문~!
김은선 부동산114 책임연구원은 “오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 공급과잉 문제로 공실이 날 위험이 없는 곳을 선별한다면 은행이자 보다 비교적 높은 고정수익을 얻을 수 있을 것”이라며 “도심 출퇴근이 수월한 주요 업무지구 주변이나 배후수요가 탄탄한 산업단지 주변 등 투자에 앞서 수요를 분석하는 준비가 필요하다”고 말했다.

                                  상가시장, 올 가을 얘는~?
저금리 기조로 투자자들의 관심이 수익형 부동산에 몰리면서 2015년 하반기에도 LH 단지 내 상가의 입찰 열기는 뜨거울 전망이다.
15일 부동산114에 따르면, 올해 상반기(1~5월) 공급된 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%로 나타났는데 이는 186%를 나타낸 전년 동기 대비 26%p 높은 수치다.
하반기 총 16개 단지…101개 점포 공급, 모두 낙찰
올해 상반기는 총 16개 단지, 101개 점포(특별분양 제외, 신규 입찰 기준)가 공급됐고 모두 유찰 없이 주인을 찾았다.
평균 낙찰가율이 가장 높았던 단지는 논산내동2 A1블록이다.

총 4개 점포 입찰에 몰린 총 낙찰금액은 10억2천743만원가량으로 평균 낙찰가율은 291%다.
아파트 568가구를 배후수요로 두며 점포당 평균 전용률(약 82.8%)이 비교적 높아 인기를 끌었던 것으로 분석된다.

그 외.........

→ 화성동탄2 A-24가 287%

→ 광주전남혁신 A3가 268%

→ 화성남양뉴타운A-3이 239% 등 순으로 낙찰가율이 높았다.
점포별로는 화성동탄2신도시에 위치한 A24블록 단지 내 상가 101호의 낙찰가율이 가장 높았다.

101호의 낙찰가격은 7억4천100만원으로 내정가격(2억384만원)보다 3.64배 높게 낙찰됐다.
배후로 두고 있는 단지가 2천147가구의 대규모 단지고 101호는 1층 코너에 자리잡아 낙찰가가 높았던 것으로 보여진다.

그 외....

→ 논산내동2 A1블록 104호가 361%

→ 광주전남혁신 A3 201호가 325%

→ 고양삼송A18 111호가 322% 등 순으로 내정가격 대비 낙찰가격이 높게 나타났다.
 올해 하반기 하남미사, 화성동탄2 등 50여곳 LH 단지 내 상가 공급 예정
올해 하반기(6~12월)는 약 50개 단지의 LH 단지 내 상가가 공급될 예정인데...

→ 수도권에서는 하남미사, 화성동탄2, 의정부민락2, 구리갈매 등에서 입찰이 진행된다.
특히 서울 접근성이 우수해 투자자들의 관심이 높은 하남미사와 화성동탄2 지역 내 단지 내 상가가 공급돼 투자자들의 이목을 끌 것으로 예상된다.
지방은....

→ 양산물금2, 대구혁신도시, 원주혁신도시 등에서 단지 내 상가 공급이 시작될 예정~!

지방의 경우 수도권에 비해 내정가격이 저렴한 편이라 입찰 경쟁이 더욱 치열한 경향이 있다.

주거환경이 편리한 중심지역, 개발이 집중되는 혁신도시 등을 중심으로 투자수요가 몰릴 것으로 보여진다.

전문가들은 “LH 단지 내 상가는 일반상가에 비해 저렴한 가격에 공급되며 신규 조성지 내에 위치해 권리금이 없고 초기 상권을 선점할 수 있다”고 인기 비결을 설명했는데....

이어서 “다만 신규 조성지는 본격적으로 상권이 조성되기까지 약 3~4년의 시간을 요하므로 실제 투자자가 생각하는 수익을 내기까지 시간이 걸릴 수 있다. 또한 적정 가격 이상으로 낙찰 받는다면 공실 리스크로 이어질 가능성이 크다”고 조언했다.

[황사 人-박준호]

위례 우남역 푸르지오에...
91세 노인도 뛰어 들었습니다~!

제자님들...
정말 오를까?
경기가 계속 않 좋타는 타령으로..
인구가 점점 감소한다는 타령으로...
주택보급률이 100% 넘었다는 타령으로...
수요공급 불균형으로 일시적 현상이란 타령으로...
전세대란의 이월 현상이겠지 하는 타령으로...
모델하우스 가면 돈이 보이는것이 아닌 메리아스(메르스) 걸리는 타령으로....
***
제자님은 돈 벌기 힘든 부류 이십니다~!

[부자부자]

감사합니다.

[소나무처럼]

저도 7월이내에 메르스 한참일 때 임장다니다가 한채는 마련해볼 계획인데
상대적으로 금액이 적고 수익률이 높을 지역이 어디일까 고민하고있답니다^^

[소나무처럼]

시황을 잘 알려주시는 글 감사합니다

[현철이]

올가을 아파트, 오피스텔, 상가 전망
자료 감사합니다.

[김은애]

교수님 감사합니다

[땍땍이(고재구)]

항상 한발 앞서가시는 교수님! 감사합니다