투자 초보 90%가 토지투자를 어려워하는 이유

[미라클/임순식]

토지투자 시작이 망설여지는 이유가 뭘까?

주식투자를 하거나 아파트를 사고 싶어 하는 사람들은 많은데 토지 투자를 하는 사람은 생각보다 상대적으로 적습니다. 막연히 토지 투자는 돈이 많거나 나이가 있는 분들이 하는 투자로 여기는 사람들이 많은데요. 토지 투자를 주저하는 이유를 굳이 꼽자면 5가지 정도로 요약할 수 있습니다.

1. 토지 투자를 하려면 돈이 많이 필요하다

2. 토지 투자는 환금성이 약하다

3. 수익을 내려면 오래 묵혀야 한다. 후손들을 위한 투자다

4. 아파트보다 수익률이 약하다

5. 좋은 땅을 알아보기 힘들다

공감하는 부분도 있고 실상과는 다른 오해도 있습니다. 환금성이 떨어지는 건 사실이지만 많은 돈이 필요하다는 건 오해입니다. 다른 투자보다 수익률이 약하다는 것도 동의할 수 없습니다.

실제 투자 사례를 들어볼까요?

2018년 안성시 보개면 남풍리 150평 9천만 원 투자 → 2021년 1억 5천만 원으로 지가 상승

2019년 화성시 마도면 고모리 200평 1억 원 투자 → 2021년 1억 8천만 원으로 지가 상승

땅을 매입한 후 2-3년 만에 두 배 가까이 시세가 상승했습니다.

현재도 지속적으로 오르고 있으니 그 이상의 수익을 기대하고 있습니다.

초보자들이 토지 투자를 어려워하는 이유는 경험이 없기 때문입니다.

살면서 주위에서 대박 날 거라고 특정 주식을 권유하는 경우는 있어도 땅을 사라고 하는 일은 없습니다.

있다면 아마 기획 부동산이겠지요.

주식을 사본 사람은 많아도 땅을 사는 경험을 한 사람은 그리 많지 않습니다. 그러나 한번 경험을 한 사람은 토지 투자를 꾸준히 합니다. 아이러니하게도 토지 투자에 입문한 사람 중 꽤 많은 분들이 기획부동산 때문에 손해를 보고 시작한 분이 많습니다. 기획 부동산의 말에 속아서 시작해 손해를 봤지만 그 덕에 조금 알고 나니 할 만한 투자라는 걸 깨닫는 겁니다.

토지 투자를 어렵게 만드는 업계 용어들

그 분야의 사람들만 공유하는 용어를 '업계 용어'라고 말합니다. 경험한 바가 없으니 용어들이 생소합니다. 심지어 공식적으로 쓰는 용어도 의미를 알지 못하니 실수할까 두려워하는 것이죠.

예를 들어 '구거'라고 하면 토지 투자를 안 해본 사람은 "그게 뭔데?"라고 묻습니다. 구거는 도랑입니다. 논이나 밭 주변에 물 흐르는 개울을 본 적이 있을 겁니다. 구거는 대개 나라 땅입니다.

"그래서? 그걸 꼭 알아야 돼?"라고 할 수 있겠지만 당연히 알아야 합니다. 내가 사고자 하는 땅까지 이어진 도로가 없는 경우가 있을 수 있습니다. 그때 구거는 도로로 활용될 수 있습니다. 도로가 없는 땅은 개발을 할 수 없기에 가격이 주위 시세의 절반 수준입니다. 그런데 구거를 이용해 도로를 만들면 어떻게 될까요? 땅값은 바로 주위 시세에 맞춰 상승합니다. 그러니 구거의 의미와 활용방법을 알아야 합니다.

이렇게 생소한 용어나 절차 등을 하나하나 새로이 알아야 하니 머리가 복잡하고, 혹시나 실수할까 두렵습니다. 아기가 한 발 한 발 떼듯 가야 하는 게 부담되는 거죠. 그러나 용어나 절차는 힘들게 외우지 않아도 토지에 관심을 갖다보면 자연스럽게 익숙해지니 걱정하지 않으셔도 됩니다.

아무나 할 수 없으니 수익이 있다.

주식투자는 언제 어디서나 쉽게 매수하거나 매도할 수 있습니다. 스마트폰만 켜면 지구 반대편에 있는 기업의 재무제표나 영업상황도 확인할 수 있지요. 아파트나 주택 투자도 토지 투자에 비해 수월합니다. 대부분 도시에 있어 접근하기 쉽고 정보를 얻을 수 있는 곳도 많죠. 토지 투자는 주식이나 아파트, 주택 투자보다 다소 번거롭습니다.

현장답사를 가려면 거리가 만만치 않지요. 게다가 토지는 가격을 확정하기가 쉽지 않습니다. 거래가 많지 않기 때문입니다. 뒤집어 생각해 보세요. 이렇듯 남들이 선뜻 접근하기 어렵기 때문에 수익을 낼 수 있는 기회가 많은 겁니다. 저는 3천만 원으로 토지 투자를 시작하여 15년 만에 100억 원대 토지를 보유하였습니다. 부단히 노력했다고 스스로 자부하지만 아무나 쉽게 뛰어들 수 없기에 그만큼 수익도 낼 수 있었다고 생각합니다.

지금은 다행스럽게도 인터넷이 발달하고 토지에 관한 정보가 디지털화되면서 투자하기가 쉬워졌습니다.

예전에는 일일이 직접 가서 관련 서류나 땅을 확인해야 했지만 지금은 포털 지도 서비스를 이용해 기본적인 정보를 확인할 수 있습니다.

무엇이든 처음이 어렵습니다. 지나고 보면 아무것도 아닌데 말이죠. 토지 투자도 그렇습니다. 이 책이 높아 보이는 토지 투자의 문턱을 넘는 디딤돌이 되었으면 합니다.

공부하다가 시간만 보내지 말기

토지 투자 어떻게 시작해야 할까요?라고 물어보는 사람이 많은데요.

제가 강의할 때 항상 강조하는 지론이 있습니다.

1. 책을 10권 읽는 것보다 세미나 강의에 한 번 참석하는 게 낫다.

2. 세미나 강의 10번 참석하는 것보다 임장활동 한 번 하는 게 낫다.

3. 임장활동 10번 하는 것보다 한 번 투자하는 게 낫다.

결국은 실제 투자를 하는 게 중요하다는 뜻입니다.

어떤 분은 공부만 합니다. "아직 모르는 게 너무 많아요."라며 공부를 핑계로 투자를 미룹니다. 1년, 2년 공부만 하는 걸 보면 시간이 아깝습니다. 똑같이 공부를 시작해서 3~5년 후 남들이 투자 수익을 거두는 시점까지도 망설이는 분이 있습니다.

공부는 하는 게 맞습니다. 하지만 기초 지식을 갖췄다면 실제 투자를 하면서 깊이 있게 공부해야 훨씬 빨리 지식이 늘어납니다.

첫 번째, 일단 가장 먼저, 모의 투자로 시작해 보세요.

"지금 돈이 없어서 실제 투자를 할 수 없어요"라는 분들 도 있을 겁니다. 그럴 경우 경매 법정에 가서 모의 입찰이라도 하라고 말씀드립니다. 실제 투자하는 것처럼 경매 물건을 검색하고 입찰서까지 쓰는 겁니다. 그리고 경매 당일 정말 투자하는 것처럼 법정에 가서 입찰 봉투를 집어넣는 것까지 해보는 거죠.

이런 경험을 해두면 나중에 실수할 확률이 줄어듭니다.

두 번째, 앞으로 3개월 안에 땅을 산다.라고 목표 정하기.

꼭 종잣돈 1천만 원이 아니더라도 5백만 원이 있다면 경매로 투자를 시작해 볼 수 있습니다. 오피스텔은 매매가가 보통 1억 원이 넘습니다. 하지만 토지는 2천만 원짜리 물건도 나옵니다. 경락잔금 대출이 80%까지 나오니 5백만 원으로도 충분히 잡을 수 있습니다. 종잣돈이 1천만 원 될 때까지 기다리는 것보다 지금 당장 투자해 보는 게 좋습니다.

그렇게 해서 실패를 하면 어떡하냐고요? 실패를 해도 빨리해보는 게 낫습니다. 실패했다고 해서 내가 산 땅이 사라지지 않습니다. 약간의 손해를 보고 팔면 됩니다. 대신 그 실패를 밑거름으로 다시 도전할 힘이 생깁니다.

토지 투자를 생각하고 계신다면 소액이라도 앞으로 3개월 안에 땅은 산다 처럼 짧게 목표 일정을 잡고 실천에 옮기시길 추천드립니다.

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