[부동산정보] 전주 부동산 전망 및 임장후기

[불꽃미남임]

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전북의 대장 전주시

전주시 아파트 이야기를 해볼까 합니다.

2개월 동안 주말마다 전주를 8번 다녀오면서 제일 크게 느낀 점은 역시 아이 키우며 직장 생활을 하면서 주말마다 임장 다니기란 쉽지 않다는 것입니다. ㅎㅎ

저처럼 시간 내기 힘들 신분들을 위해 전주 임장 후기를 나누고자 합니다.

제가 이번 임장을 통해 중점적으로 본 것은 내가 전주시로 이사 간다면 어디가 살기 좋을지, 기왕이면 살기도 좋고 가격도 오를만한 곳은 어디인지, 만약 전주에 투자를 한다면 어디가 많이 오를지를 제 기준과 생각을 담아 꼼꼼하게 부동산 시장의 현재 상황 설명과 현장의 소리를 담아 전망 해봤습니다.

아파트를 정말 많이 가보고 비교해봤으나 그 내용을 다 쓰면 글이 너무 길어질 것 같아서 주로 동, 택지지구의 대장 아파트 위주로 글을 써봤습니다.

전주에 실거주 고민하시는 분, 전주를 투자처로 고민하시는 분, 전주에 임장을 가고 싶은데 시간이 없는 분에게 조금이나마 도움이 된다면 더 이상 바랄 것이 없겠습니다.

- 전주시는 어떤 곳일까?

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전주시

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전주시 덕진구

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전주시 완산구

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전주시의 면적은 205.53㎢입니다. 느낌이 잘 오지 않으시죠? 그렇다면 우리에게 익숙한 평으로 말해보죠.

62,172,825평 그래도 감이 잘 안 오시죠?

그래서 다른 지역과 비교해봤습니다.

제주특별자치도 1849.02㎢

인천광역시 1063㎢

충주시 984.1㎢

대구광역시 884.15㎢

부산광역시 765.82㎢

창원시 743.77㎢

천안시 636.07㎢

서울특별시 605.25㎢

대전광역시 539.98㎢

광주광역시 501.18㎢

거제시 399.96㎢

전주시 205.53㎢

수원시 121.01㎢

부천시 53.44㎢

과천시 35.813㎢

서울특별시 여의도 2.9㎢

이제 대략 느낌이 오시나요?

내가 아는 지역과 크기를 비교해서 '아 이 정도 크기이구나' 하고 대략적으로 느껴보시라고 비교해드렸습니다.

물론 도시의 크기가 크게 중요하지는 않습니다. 인구수와 밀도 있는 개발이 되어 있느냐가 중요하겠죠.

도시 면적은 큰데 개발하기 어려운 산악지역이거나 농지이면 무슨 의미가 있겠습니까.

전주시는 지리상 대전광역시와 광주광역시의 중간지점으로

거리상으로는 대전에서 전주는 직선으로 66km 광주에서 전주는 106km입니다.

전주시 서쪽으로는 김제시, 부안군 서북쪽으로는 익산시, 군산시 동쪽으로는 완주군, 진안군 임실군이 위치해 있습니다.

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전주시는 북쪽의 덕진구 남쪽의 완산구 2개구 그리고 총 33개 동으로 구성되어 있습니다.

전주의 특이점은 다른 도와는 다르게 인접해 있는 광역시급 대도시가 없습니다. 다르게 말하면 전북에서 전주를 대체할만한 도시는 없다는 말입니다.

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전주시 도시구조

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전주시는 위 표와 같이 도시가 구성되어 있습니다.

- 전주 광역시 승격(?)

전주시는 1992년부터 광역시로 승격하기 위해 한때 같은 동네였던 완주군과 통합해보려고 노력하고 있습니다.

매번 통합 논의가 나올 때마다 완주군의 반대로 무산되었습니다. 그러나 2012년 5월 완주군과 합의가 이루어지면서 통합에 급물살을 타게 됐으며, 2013년 5월 최근 여론조사 결과 완주군에서도 통합 찬성 비율이 통합 반대 비율보다 10% 정도 상회하고 있었습니다. 6월 말에 있을 주민 투표에서 통합의 통과 가능성이 높아 보였습니다. 그러나 이서면·상관면·용진면·구이면을 제외하고는 반대 비율이 찬성보다 더 높았으며, 특히 구 고산군 지역인 고산면·경천면·운주면·동상면 등 전주에서 거리가 떨어진 산간지역은 반대가 압도적이다. 고산면 지역은 과거에 전주와 같은 행정구역이 아니었던 관계로 전주에 소속감을 느끼지 못하는 사람이 적지 않기 때문입니다.

청주시는 청주시와 청원군이 통합하였고 창원시는 창원시, 마산시, 진해시가 통합되었습니다. 다음으로 전주, 완주가 통합될 가능성이 높아 보였고, 통합이 성사된다면 통합 시의 이름은 '전주시'로, 시청사는 완주군의 완주군청사로 옮겨질 예정이었습니다.

그러나 결국 2013년 6월 26일 완주군 주민 투표에서 반대 20,343표(55.3%), 찬성 16,412표(44.7%)로 통합 부결이 결정남에 따라 이런 논의는 전부 무의미해졌습니다.

차후 통합 논의가 다시 수면 위로 올라 진행될 수도 있지만, 아무리 빨라도 재논의 혹은 재투표는 최소 10년 이후에나 가능한 일일 겁니다. 또한 아예 논의가 이루어지지 않을 가능성도 배제할 순 없습니다.

2016년 말 들어 전주를 지역구로 둔 정동영 의원과 일부 전주, 김제 지방의원들을 중심으로 전주, 김제 통합론이 제기되었었습니다. 전주시-김제시의 통합 논리는 '전주와 김제의 통합을 통해 전주시를 항구도시로 만들 수 있다'라는 것이지만, 여러 허점이 있어 비판이 제기되고 있기도 합니다.

전주시는 인구가 부족하고, 경제적인 자립 역량이 부족하여 광역시로 승격하기에는 많은 어려움이 있습니다. 그럼에도 만약 전주가 통합한다면 충청북도의 청주시가 통합하는 것보다는 적지만 꽤 큰 파장이 있을 것입니다.

만약 전주시도 완주군과 통합하고 전북 혁신도시에 인구 유입이 지속된다면 광역시로의 승격 가능성이 전혀 없는 것은 아닙니다.

- 상권

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1. 완산구 동부

완산 동부는 과거부터 전주시의 역사를 함께한 지역입니다. 사실 덕진구와 완산구 서부가 도심으로 개발된 것은 근현대 시기로, 이전의 전주 역사 대부분은 이 지역에서 이루어졌습니다. 그만큼 독특한 전주만의 개성이나 분위기가 매우 강한 곳으로 대부분의 관광지도 이곳에 몰려 있습니다. 서울로 치면 종로구, 중구와 같은 포지션입니다.

도시의 역사 그 자체인 지역입니다. 실제로 여러 지명들이 과거부터 내려져오는 지명이며 대표적 번화가인 객사길조차 역사적 자취를 느낄 수 있습니다. 도청 이전 등으로 크게 쇠퇴했으나 근래 부활하고 있는 지역입니다.

대표적인 상권으로는 객사길, 객리단길, 영화의 거리, 전주 한옥마을이 있습니다.

2. 완산구 서부

완산구 서부는 전주천의 서쪽 지역으로, 해방 후 현대에 들어서야 개발된 지역입니다. 원래는 정말 허허벌판 아무것도 없는 평야지역이었으나, 70~80년대부터 택지지구로 개발되기 시작하였고 10차선 대로인 백제 대로 가 80년대 초 개발되며 제대로 개발되었고 90년대 서신동, 2000년대 서부 신시가지의 개발로 전라북도의 중심이 되었습니다. 전주시 인구 대다수가 밀집되어 있으며 상권이 매우 큰 지역입니다. 완산 동부가 과거의 전주를 상징한다면, 완산 서부는 현대의 전주를 만들어나가고 있습니다.

대표적인 상권으로는 서신동, 중화산동, 안행교, 서부 신시가지가 있습니다.

3. 덕진구

덕진구는 구도심인 완산 동부를 넘어 최초로 전주시에서 개발된 지역으로, 개발된 이래로 전주시의 부도심 역할을 충실히 수행하고 있습니다. 전북대학교를 위시로 한 대학로부터 6지구라는 오피스 지대, 팔복동 전주공단과 아중지구 등 이 있습니다.

최근에는 새로운 택지지구 개발로 인해 상권이 형성되고 있는 지역입니다.

대표적인 상권으로는 전북대학교 구정문, 아중리, 전북혁신도시, 전주 에코 시티가 있습니다.

- 의료

전주시에는 의료기관 평가인증원 기준 상급종합병원 1개, 종합병원 2개가 있고 대학 한방병원은 2개가 있습니다.

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전북대학교 종합병원

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1. 상급종합병원: 전북대학교 종합병원(덕진구 금암동)

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대자인 병원

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예수병원

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2. 종합병원: 대자인 병원(덕진구 우아동 3가), 예수병원(완산구 중화산동 1가)

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원광대학교 전주한방병원

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우석대학교 전주한방병원

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3. 한방병원: 원광대학교 전주한방병원(덕진구 덕진동 2가), 우석대학교 전주한방병원(완산구 중화산동 2가)

주거지와 의료시설과의 접근성은 매우 중요합니다.

정기적이고 신속한 의료 서비스를 필요로 하는 노년층의 증가와 대형병원의 확대로 병원 접근성이 좋은 주거지역을 의미하는 병세권이라는 신조어도 생겨났습니다.

따라서 주거지 선택 시 병원의 위치를 따져 봐야 합니다.

전주는 의료기관 평가인증원 기준 상급종합병원 1개, 종합병원 2개, 한방대학원병 2개가 있습니다.

전주의 대규모 의료기관의 특징은 모두 구도심에 형성되어 있습니다.

새로이 들어서는 택지지구(혁신도시, 만성지구, 효천지구)는 버스로는 시간이 많이 걸려 의료시설을 이용하는데 불편함이 있습니다.(그나마 에코 시티는 가까움)

제가 직접 운전해서 가보니 시간은 자가용으로는 15~20분 내로 갈 수 있는 거리라서 이용하는데 크게 불편함은 없을 것 같았습니다.

하지만 응급환자 발생 시 그렇게 구도심에 비해 그렇게 가까운 거리라고는 볼 수 없었습니다.

- 개발계획 이슈

전주종합 경기장 재개발

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전주 종합 경기장은 1963년 전주 일대에서 열린 전국체전을 위해 건립된 경기장입니다.

전주 종합 경기장은 재개발 계획이 잡혀있습니다. 이 자리에는 호텔과 컨벤션 센터, 아파트를 건립할 계획이 2010년 전후로 수립되었고, 롯데그룹과 2012년 협약을 맺었습니다. 지난 2005년 전라북도가 종합 경기장 및 실내체육관을 전주시에 무상양여하면서 제시한 ‘대체시설 이행 각서’가 전주 야구장 건설에 추진력을 불어 넣을 것으로 예상되었습니다. ‘대체시설 이행각서’는 전라북도가 이들 체육시설의 소유권을 전주시에 넘겨주면서 내건 조건으로, 월드컵 경기장 주변에 1종 육상경기장과 5000석 규모의 야구장 등의 대체 체육시설을 건립할 것을 요구했습니다. 또한 전라북도는 이들 시설의 사용과 관련해서는 10년간 체육시설로 사용할 것과 10년 이내에 체육시설 이외의 용도로 사용하거나 용도를 폐지할 때는 사전 협의해야 하고, 이 경우 ‘대체시설 이행 각서’를 준수토록 했습니다. 계획대로 진행된다면 새로운 야구장은 기부채납을 통해 전주 월드컵 경기장 인근에 마련될 것으로 알려졌습니다.

그러나 실제 사업 실시에 필요한 시의회의 동의가 지역 상권 붕괴를 우려한 시민들의 목소리로 인해 2019년 현재 7년 가까이 표류 중에 있습니다. 그 덕(?)에 당초 2013년 6월에 착공해 2015년 2월에 완공할 계획이었던 새 구장 건설 계획도 아무런 진전이 없으며, 전주 야구장은 그냥 방치되고 있는 실정입니다. 특히나 경제민주화의 기폭제가 되었던 대형마트 영업시간 규제를 처음으로 도입한 곳이 전주시였기 때문에, 더더욱 시민들의 목소리를 외면하기 힘든 상황. 2014년 지방선거 국면에 접어들어서는 전라북도지사와 전주시장에 출마하고자 하는 주자 대부분이 롯데에 의한 쇼핑센터로의 재개발을 백지화하겠다는 주장을 하고 있는 터라, 종합 경기장 부지 개발 문제가 장기간 표류하거나 아예 백지화될 가능성이 매우 높아졌고 이는 사실이 되어 2015년 7월 민자를 유치해 대형 쇼핑몰로 개발하려던 전임 시장의 계획을 바꿔 전체 12만 6000m² 규모의 경기장에 시 자체 예산으로 2018년까지 1500억 원을 들여 컨벤션 센터와 호텔을 짓고 나머지 터에는 미국 뉴욕 맨해튼의 센트럴 파크처럼 도심 속 시민공원을 조성한다고 발표했습니다.

또한 종합 경기장 대체 체육 시설로 전주 월드컵 경기장 옆 보조 경기장에 자체 예산 700억 원을 투입하여 1만 5000석의 육상경기장(240억 원)과 8000석의 야구장(370억 원), 보조경기장(90억 원) 건립도 시작합니다. 1월 기본계획 수립 및 타당성 조사 용역을 거쳐 그 해 12월 지방재정 투자심사를 거쳐 2017년 3월 공사를 시작해 2018년 12월 마무리할 계획이었지만 2017년 말부터 공사가 시작되어 2020년 상반기에 완공하는 것으로 늦춰졌습니다. 그러나 2019년이 이미 절반이 지난 가운데 공사는 시작도 하지 못한 상태입니다. 결국 전주시와 전라북도 간의 힘겨루기가 끝나지 않는 이상 언제 신축될지 미지수입니다. 다만 전북 도의회나 전주시 의회에서 회의가 열 때마다 종합 경기장 개발을 놓고 지지부진한 시, 도정을 질타하는 시, 도의원이 있어 그나마 관심은 이어지는 편이며 전주형 문화경제’ 실현의 한 방안으로 법원·검찰청 부지, 전주종합 경기장, 덕진공원, 한국소리문화의 전당, 전주생태동물원, 팔복 예술공장을 아우르는 ‘덕진권역 뮤지엄 밸리 조성’구상을 발표한 바 있는데 어떤 방식이든 개발 소식이 나오는 이상 그래도 종합운동장 개발에 어느 정도 가능성은 있는 편이여서 주목해봐야 할 것입니다.

대한방직 부지 재개발

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전북도청의 바로 길 건너 북쪽에는 대한방직 전주공장 터가 있는데, 서부 신시가지의 마지막 알짜배기 땅입니다.

대한방직 측에서도 이를 이용해서 매각가를 높이려 했고, 이 때문에 부지 매각 및 개발이 다소 지지부진하게 진행되었습니다. 그래도 여기까지는 신도시 개발 과정에서 흔하게 벌어지는 일이어서 별문제가 없었습니다. 문제는 그 이후에 일어났습니다. 워낙 알짜배기 땅이어서 지역 건설사들이 눈독을 들이고 있었는데 뜬금없이 '(주)자광'이란 부동산 업체가 등장한 것입니다. 이 기업은 자체 자본금은커녕 연 매출액(2017년 기준)도 700억을 겨우 넘는 수준이었습니다. 그럼에도 불구하고 2017년 10월 공시지가를 한참 넘는 1980억 원에 대한방직 전주공장 부지를 (주)자광(대표 전은수)이 매입했습니다.

이곳에 세계에서 7번째로 높은 143층 높이(430ｍ)의 익스트림 타워를 짓겠다는 계획도 발표했습니다.

전체 개발 면적의 50%가 넘는 전주종합 경기장 규모와 비슷한 3만여 평을 생태형 미디어파크, 3000명을 동시에 수용할 수 있는 1만 2000평 규모의 컨벤션 시설을 지어 전주시에 기부채납을 하고 350실 규모의 특급호텔과 백화점을 비롯한 관광쇼핑시설, 3000세대 규모의 최고급 아파트도 건설하겠다고 합니다.

복합개발의 핵심인 익스트림 타워는 타워 상부의 350m 상공에 익스트림 놀이시설인 ‘자이로드롭’과 ‘360도 전망 파노라마 스카이워크’ 등 각종 놀이시설과 타워 하부에는 최첨단 VR 체험관, 시민문화체험시설, 각종 이벤트 시설, 역사관, 스토리 테마시설, 토이월드 등 각종 위락 문화집합 시설이 마련할 계획이라고 합니다.

세계 7위 높이, 아시아 최초의 익스트림 타워는 2023 새만금 세계 잼버리대회에 맞춰 2023년 상반기 준공을 목표로 추진을 하고 있습니다.

자광은 익스트림 타워 복합개발에는 공사기간 3만 명, 완공 시 월 5천여 명(연간 6만여 명)의 일자리 창출이 가능할 것으로 전망하고 있습니다.

전은수 대표는 “‘공론화 위원회를 구성해 대한방직 공장 터 개발을 공정하고 투명하게 추진하겠다’는 전주시의 제안에 적극 부응하고, 전주를 세계 최고의 관광명소로 만들겠다"라며 “사업 관련 대관업무는 투명하고 공정하게 추진할 것이며, 지역과 동반성장을 위해 인력·장비·자재· 기술 등 협력업체는 자격을 갖춘 지역업체가 50% 이상 참여하도록 하겠다”라고 이야기하고 있습니다.

이런 일들이 벌어지자 워낙 비상식적인 일이어서 이 개발 사업에 내막이 있다는 설이 나돌았습니다. 내막의 후보는 롯데그룹으로, 실제로 이 자광의 지급보증을 선 곳이 롯데건설이며 실제 건물 시공을 맡은 기업도 롯데건설입니다. 즉, 롯데가 자광을 일종의 바지사장(?)으로 삼아서 서부 신시가지 개발에 몰래 개입한 것 아니냐는 게 이 내막설의 요지입니다. 롯데그룹 문서에 나오듯이, 이미 롯데는 전주시와 전주종합운동장 부지 개발로 인한 소송전으로 관계가 험악한 상태입니다. 하지만 서부 신시가지 개발은 매우 매력적인 사업이므로 롯데가 이런 꼼수를 썼다는 게 내막설의 내용입니다.

실제로 진행될 것인지는 앞으로 지켜봐야 할 것입니다.

- 일자리

전주는 전북의 거점 도시인데도 공업 기반이 미약하고 관광산업, 전통문화산업 의존율이 높은 게 특징입니다.

전라북도청과 도교육청, 전주 시청 등을 위주로 한 행정서비스와 관광, 그로 인해 촉발된 여러 서비스업 등이 다른 산업 분야에 비해 타 시군보다 중요한 입지를 차지하고 있습니다.

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전주시 팔복동

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공업 기능은 덕진구 팔복동에서 담당하며 섬유, 제지, 제과 등의 경공업 공장이 주축을 이루고 있습니다.

팔복동 BYC 전주공장은 1979년부터 가동을 시작해 1970~1990대까지 전주의 지역 경제의 한 축을 담당했으나 섬유공장 해외 건설과 해외 저임금 저가 제품 공세 섬유산업의 쇠퇴와 맞물려 2017년 12월 30일 폐쇄되었습니다.

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완주군 완주 일반산업단지

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전주의 대기업은 현대자동차 전주공장(직원 4200명), KCC 전주공장 등 몇 개 되지 않습니다.

하지만 전주가 아닌 완주군에 위치해 있습니다. (전주라고 하기도 뭐하고 아니라고 하기도 뭐 한 상황?)

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전주시 사업체 및 종사자수

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전주시의 2017년 기준 총 사업체는 52,839개입니다. 도매 및 소매 27%, 숙박 및 음식업 17%, 개인 서비스업 12%의 비율이 전주시 산업의 56%를 차지합니다.

우리나라 산업에서 도매 및 소매업 비율이 13%, 숙박업 및 음식업 8%, 개인 서비스업 4% 임을 기준으로 봤을 때 전주의 위 세 가지 산업이 차지하는 비중이 매우 높다는 걸 알 수 있습니다.

우리나라가 자영업과 서비스업 비중이 높은 편이기는 하나 전주시는 공업기반이 약하고 관광으로 특화되어 있는 도시라서 자영업과 서비스업이 차지하는 비율 특히 높은 편입니다.

전주시의 산업 중 제조업은 4.9%, 건설업 3.6%, 전문과학 및 기술 서비스 2.7% 비중을 차지합니다.

우리나라 산업 중 제조업이 16%, 건설업 7%, 전문과학 및 기술 서비스 4.2%을 기준으로 보았을 때는 아주 낮은 것을 알 수 있습니다.

전주시 산업 종사자수는 238,895명입니다. 전주시 총인구수가 654,563명이니 전주시 종사자는 총 인구의 36.4%가 산업에 종사하고 있습니다.

우리나라 총인구수는 5170만 명입니다. 그중 산업 종사자수는 2680만 명입니다. 우리나라 총 인구 대비 산업 종사자는 51%입니다. 전주시는 산업 종사자 비율도 낮은 편입니다.

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전주시 종사자 규모별 사업체

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전주시 52839개의 사업체 중 1000명 이상의 규모의 사업체 수가 5개, 500~999명 규모의 사업체 수는 10개, 300~499명 사업체는 20개밖에 되지 않으며 1~4명 소규모 사업체가 43823개로 전주의 사업체의 82%를 차지합니다.

전주시는 소규모 사업체인 도소매업, 숙박업, 음식업, 개인 서비스업 비중이 높기 때문입니다.

이러한 자료들을 봤을 때 전주는 생산도시라기보다는 소비도시, 관광도시라는 말이 조금 더 어울릴 것입니다.

전주는 관광업, 서비스업으로 주로 먹고살기 때문에 자영업, 공무원의 비중이 높습니다. 현재 전주시는 이러한 소비도시의 모습을 탈피하기 위해 탄소산업과 드론, 3D 프린팅 산업, 농생명 산업, 금융산업을 육성에 힘쓰고 있습니다.

완주군 이서면과 걸쳐 개발되고 있는 전북혁신도시에도 많은 공공기관이 이전 특히 거대한 자금을 운용하는 국민연금공단과 농촌진흥청, 국립 농업 과학원, 국립 식량 과학원, 국립원예특작과학원, 국립축산과학원, 한국농수산대학, 한국식품연구원, 지방자치 인재개발원, 한국 국토정보 공사 등이 혁신도시 이전됨에 따라 양질의 일자리가 늘어났습니다. 전국에서도 성공한 혁신도시 중의 하나로 손꼽히는 이유 중 하나입니다.

최근에는 탄소산업, 3D 프린팅 산업, 드론 산업 등 신기술 공업을 발굴하는 데 힘을 쏟고 있습니다. 탄소산업 또한 2016년에 예타 조사가 0.97이 나와 탈락했지만, 2017년 다시 예타를 신청하여 통과했습니다. 탄소 국가산단은 효성 공장은 현정권의 수소 자동차 정책에 힘입어 효성그룹의 1조 원 투자를 하겠다는 발표를 했고 문재인 대통령은 2019년 8월 20일 전주 효성 공장을 방문하여 탄소섬유 등 핵심 연구 개발 예타 면제를 추진하겠다고 발표했습니다.

- 소득수준

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전북의 소득수준

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전북의 소득 평균은 270만 원입니다. 다른 지역에 비해 낮은 편입니다.

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전주시 소득수준

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전주시는 산업체 기반의 생산도시가 아니다 보니 소득 수준 264만 원으로 낮은 편입니다.

덕진구의 소득은 286만 원, 완산구의 소득은 243만 원으로 덕진구가 소득이 높습니다.

그 이유는 전주의 산업단지 및 집값이 비싼 신규 택지지구 혁신도시, 만성지구, 에코 시티들이 거의 모두 덕진구에 (효천지구는 완산구) 형성되어 있기 때문입니다.

- 인구

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2005년 이전까지만 해도 전주가 비수도권 일반 시 중 1위였으나, 청주시의 각종 개발로 인하여 인구가 급증하더니 급기야 2005년의 인구 추이를 비교해보면 청주시가 전주시의 인구를 앞질러버렸습니다. 또한 2010년 7월 1일 통합 창원시가 출범하여 비수도권 3위로 밀려났고 그리고 2014년 7월 1일 청주시가 구 청원군과 통합하여 통합 청주시가 출범하면서 청주시와의 인구격차는 더 크게 벌어졌습니다. 심지어 전주랑 비교도 안되게 작았던 천안시가 2000년대부터 급성장하여 인구 수에서 지금 전주 바로 뒤를 바짝 쫓고 있는 형국입니다.

전주의 인구수는 2014년에 인구수 최대치인 65만 3천 명을 기점으로 정점을 찍고 다시 하락하다가 2019년 65만 4천 명으로 역대 최고치를 기록하고 있습니다. 그 이유로는 인근 시군에서 혁신도시로의 이주, 군산의 경제 악화에 의한 이주 등을 들 수 있습니다.

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세대수는 증감률만 들락 날락할 뿐 계속 늘어나고 있습니다. 저번 군산 편에서 이미 말씀드렸다 싶이 이런 현상은 결혼, 이혼, 세대분리, 1인 가구 증가 등으로 전국적으로 발생하는 현상입니다.

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연령		최고 지역 (인구대비 퍼센트)	최저 지역 (인구대비 퍼센트)
영유아 ~ 10대		전주시 (20%)	임실군 (2%)
20대		전주시 (14%)	고창,무주,순창,임실,장수,진안 (8%)
30대		전주시 (13%)	진안, 무주 (7%)
40대		전주 (17%)	임실,진안 (11%)
50대		진안,무주 (18%)	군산,전주(16%)
60대		진안(18%)	전주(11%)
70대		고창,순창,임실,진안(15%)	전주(6%)
80대 이상		임실(12%)	전주(3%)

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전북 전체의 연령별 인구 비율을 살펴보겠습니다.

영유아, 10대 비율은 역시 전주시가 가장 높습니다. 영유아 10대의 부모 세대인 30대 40대 50대 가 많기 때문이겠지요.

20,30,40,50대 비율도 전주가 가장 높습니다.

50,60,70,80대 비율은 진안 무주 등 기타 소도시들이 높습니다.

생산 가능인구(15~64세) 중 경제활동이 가장 활발한 시기인 25~49세에 해당하는 인구 수는 인프라와 일자리가 많은 전주와 군산에 몰릴 수밖에 없습니다.

소도시들은 역시 노령인구 비율이 높습니다. 시골에 가보면 60대 분들이 청년 소리를 듣는다는 게 괜히 하는 이야기는 아닌 것 같습니다.

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전북의 지역별 인구 전출입은 전주(65만), 익산(28만), 군산(27만) 등 인구 규모 순으로 전출입이 많습니다.

인구가 많으면 당연히 전출입 빈도수도 많을 수밖에 없습니다.

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전주시 전출입 인구수는 완주군, 익산시 순으로 많습니다.

완주군이 전출입 인구수가 많은 이유는 완주군은 전주를 둘러싸고 있어 거의 전주라고 해도 무방할 정도로 인접해 있습니다. 또한 가장 큰 이유 중 하나는 전주혁신도시 때문입니다. 많은 분들이 전주혁신도시라고 알고들 계시는데 정식 명칭은 전주완주 택지 개발 지구입니다. 전주혁신도시의 4분의 1은 완주군입니다. 혁신도시로의 이주 수요가 완주군으로 통계가 잡혀 완주군으로 전출입이 많은 것입니다. 전주시 기준 서쪽으로는 전주완주 택지 개발 2공구도 아직 활성화는 안 되어 있으나 진행 중에 있습니다. 북쪽으로는 완주 상봉 보금자리 개발도 예정되어 있어 완주와 전주 간 전출입은 더욱 늘어날 것으로 보입니다.

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완주군

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- 학군

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전주 특목고 합격자 지역

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전주에 전통적으로 학군이 좋기로 유명한 곳은 서신동, 효자동, 송촌동, 호성동입니다.

요즘 들어 새로이 좋은 학군이 형성된 곳은 혁신도시 쪽입니다. 교육에 관심이 많은 젊은 부모들이 혁신도시 쪽으로 이주를 많이 했기 때문이지요.

위 표에서 보면 알겠지만 좋은 학군이 있는 지역은 특목고 진학률로 나타나고 있습니다.

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전주 특목고 합격자 중학교 순위

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덕진구 중학교 학업성취도 순위

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완산구 중학교 학업성취도 순위

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학군 중 가장 중요 하다고 할 수 있는 중학교 학군을 살펴보겠습니다.

특목고 진학률과 학업 성취도가 좋은 중학교는 서신동(서신중학교), 효자동(기전 중학교, 서곡중학교, 우전 중학교) 장동(은빛 중학교), 송천동(오송중학교), 호송동 (호송중학교)등등 이 있습니다.

역시 서신동, 효자동, 장동(혁신도시), 송천동 학군이 좋다는 것 확인하실 수 있습니다.

학군은 전체적으로 서신동, 효자동, 송천동 있는 완산구가 더 우수하다고 할 수 있습니다.

(덕진구 호성 중학교, 오송중학교 예외)

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전주시 학원가

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전주시 학원 분포도

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덕진구 학원가

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완산구 학원가

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요즘 인터넷 강의 활성화로 인해 학원가가 어려운 건 사실입니다.

예전 초등학생과 중학생은 친구들을 만나려면 놀이터나 학교 운동장을 가면 만날 수 있었지만 요즘은 맞벌이 가구 증가, 선행학습 사교육 열풍 등으로 학원에 가야 친구들을 볼 수 있다는 농담 어린 이야기도 나옵니다.

이젠 초등학생, 중학생은 학원은 선택이 아닌 필수가 되어 버렸습니다.

전주시 학원가는 완산구 서신동이 제일 유명합니다. 90년대 중후반부터 전주의 대치동이라고 불리며 특목고 입시 인프라는 단연 전북에서 최고입니다. 정읍, 익산, 군산에서도 장거리 원정을 다니는 학생을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

서신동 학원가는 특목고 입시 위주의 학원가이기 때문에 초등학교, 중학교 학생들이 주요 고객층입니다.

그 밖에 송천동, 효자동, 중화산동, 혁신도시, 평화동 학원가가 있겠지만 서신동 학원가를 넘기에는 역부족으로 보입니다.

- 매매, 전세

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​지난 2009년부터 2019년 동안의 10년간 매매지수 관련 그래프입니다.

미국 발 글로벌 금융위기 서브프라임 모기지 사태가 발생한 2007년 매매가가 하락하다가 2009년 이후 가파른 상승을 합니다. 가파른 상승 후 2012년을 기점으로 하락을 하며 약간의 상승과 하락을 반복하는 모습을 보이다가 입주 물량이 많은 2018년부터 하락을 시작하다가 2019년 가파르게 하락하는 모습을 보입니다.

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최근 3개월간의 매매 그래프 역시 하락하고 있습니다.

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전세는 그래프도 2009년 이후 매매가와 동일하게 급상승을 합니다.

다만 전세는 주거 실질적 가치 지표이다 보니 2012년 이후 상승과 하락폭이 작으며 약하게 우상향 하는 모습을 보이다가 역시 입주물량이 많은 2018년부터 하락을 시작한 후 2019년에도 급격히 하락을 합니다.

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최근 3개월간 전세 그래프는 월평균 입주 수요량인 270세대를 훌쩍 넘긴 1030세대가 입주하자 9월을 기점으로 거의 폭락하는 모습입니다.

- 입주물량

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연도별 입주물량

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월별 입주물량

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2007년 글로벌 금융위기 이후 집값이 떨어지기 시작하자 사람들의 심리는 위축되어 집을 사지 않게 되자 건설사들이 위축되어 집을 공급하지 않게 됩니다.

2007년 이후 공급이 점점 줄어듭니다. 전주의 연평균 입주 소화 물량은 4038세대입니다.

2007,2008년도 입주량은 이미 2,3년 전에 건설하기 시작한 것이라서 부동산 시장 상황이 좋지 않더라도 분양을 할 수밖에 없어 그나마 입주물량이 있었습니다.

하지만 2010년부터 2012년까지 건설사들이 소비자들의 수요가 없으니 공급을 거의 하지 않았고 입주물량이 2011년은 498세대로 최저치를 기록하였습니다.

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2019년 입주 단지 정보

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2020년 입주 단지 정보

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2021년 입주단지 정보

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입주물량 예정인 곳들은 효천지구, 에코시티, 서신동, 혁신도시 등 고르게 여러 군데에 많이도 있습니다.

그나마 다행인 것은 2021년부터는 입주물량이 3277세대로 줄어들고 2022년도 입주물량은 아직 확실하지는 않지만 현재까지는 480세대로 현저하게 줄어듭니다.

전주와 가까운 완주군의 입주물량도 꼭 체크를 해야 하니 잠깐 살펴보겠습니다.

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2019년 입주단지 정보

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2020년 입주단지 정보

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2019년 입주물량은 287세대로 양호합니다.

2020년 입주물량은 1912세대로 엄청 많습니다.

완주군의 입주물량이 전주 아파트 시장에 영향이 있을지 없을지는 몇 개 단지가 되지 않으니 단지별로 입지를 살펴보겠습니다.

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삼례지움더퍼스트 287세대

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완주군 삼례읍에 위치한 삼례지움 더퍼스트는 (2019년 12월 입주 예정) 287세대로 전주의 북쪽에 위치해 있으며, 전주와 거리가 있어 전주에서 이주하는 수요는 크게 없을 것 같습니다.

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완주삼봉 임대 1092세대

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완주군 삼례읍에 위치한 LH가 분양하는 아파트입니다. 국민임대 372세대, 영구임대 175세대, 행복주택 545세대 총 1092세대 대단지이지만 평수도 작고 임대주택이라서 전주시 부동산에 전혀 영향이 없다고 말할 순 없겠지만 이곳 역시 크게 영향을 줄만한 것 같진 않습니다.

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이안서로가 1단지(330세대) 이안서로가 2단지(490세대)

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완주군 이서면에 위치한 이안서로가 1단지(2020년 2월 입주), 이안서로가 2단지(2020년 3월 입주) 입니다.

전주시를 기준으로 서쪽에 위치해 있으며 혁신도시와 아주 가까운 곳에 위치하고 있습니다. 혁신도시 대비 인프라가 형성되어 있지 않아 실거주지로는 많은 불편함이 예상됩니다. 분양가는 평당 700만원대이고 직주근접 일자리는 완주이서특별농공단지가 있으나 크게 활성화가 되어있지 않습니다. 가격적인 매력이 있어 소위 싼맛(?)에 들어 가시는 분들은 있을 수 있으나 그 수요는 많지 않으리라 봅니다. 근데 프리미엄은 좀 붙어 있는 상황입니다.

결론은 완주군의 입주물량은 전주에 크게 영향을 끼칠 곳은 없어 보입니다.

- 미분양

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현재 전주의 미분양은 379세대(준공전 미분양 367세대, 준공 후 미분양 12세대)입니다.

과거 평균 미분양수인 674세대에 비하면 양호한 수준이나 2019년 4월 114세대를 기점으로 미분양 세대수가 증가하고 있습니다.

악성 미분양인 준공 후 미분양은 12세대에 불과하고

준공전 미분양은

덕진구 반월동 광신프로그레스

완산구 평화동 전주평화 2차 골드클래스, 전주평화 2차 골드클래스

입지가 좋지 않아 미분양이 날 만한 곳에 미분양이 있어 전주시 미분양은 크게 신경 쓰지 않아도 되겠습니다.

하지만 최근 미분양 세대가 증가하고 있고 앞으로 입주 물량이 많아 지속적으로 추이를 주의 깊게 지켜봐야 하겠습니다.

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덕진구 반월동 광신프로그레스

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완산구 평화2,3차 골드클래스

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완주군의 미분양도 살펴보겠습니다.

현재 완주군의 미분양은 346세대(준공전 미분양 119세대, 준공후 미분양 227세대)입니다.

과거 평균 미분양수인 284세대에 비하면 위험한 수준입니다. 2019년 4월을 기점으로 385세대 미분양 세대수가 감소하고 있습니다. 악성 미분양인 준공 후 미분양이 전체 미분양의 66%를 차지하고 있어 상황은 좋지 않습니다.

- 거래량

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2019년 7월 기준 전주시 총 거래량은 660건으로 많지도 적지도 않은 적절한 수준을 보여주고 있습니다.

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전주시 실거주자 거래량은 592건으로 총 거래량의 89%를 차지하며 실거주자들에 의한 거래량이 많다는 것을 알 수 있습니다.

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서울 투자자들의 거래량은 2018년 5월 역대 최대치인 89건을 기록한 후 특별한 움직임은 보이지 않고 있습니다.

2019년 7월 기준으로는 거래량 12건을 기록하고 있습니다.

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서울, 전주를 제외한 외지인 투자자는 거래량은 56건이며 크게 늘거나 줄어든 수치는 아닌 것으로 보입니다.

다음은 각 구별로 매매 거래량과 전세 거래량을 살펴보겠습니다.

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먼저 덕진구의 매매 거래량은 월 평균치 유지하고 있습니다.

평형별 매매 거래량은 가장 많은 세대수를 차지하는 평형인 20~40평대가 많은 거래량 보입니다.

상대적으로 20평미만, 40~50이상 평형은 세대수가 적어 거래량도 적습니다.

전세 거래량은 2018~2019년 급격히 증가합니다. 그 이유는 바로 만성지구와 에코시티 입니다.

만성지구는 제일풍경채 553세대 (2월 입주), LH 퍼스트리움 711세대 (2월입주), 골드클래스1070세대 (2월입주), 중흥S클래스 615세대 (7월 입주) 2,949세대가 입주를 했고

에코시티는 에코시티더샾 724세대(2월 입주), 에코시티데시앙4블럭 720세대(2월 입주), 에코시티데시앙5블럭 720세대(2월 입주), 에코시티자이2차 490세대(10월 입주), 에코시티더샾2차 702세대(2월 입주) 3,356세대가 입주하였습니다.

이로 인해 2018년 3월 월 평균 250건 이던것이 396건으로 역대 최대치를 기록했습니다.

2019년도 전월세 거래량 또한 평균치 이상을 보여주고 있습니다.

만성지구 시티프라디움 625세대 (2월 입주), 우아동3가 e편한세상 우아 750세대(1월 입주), 에코시티 전주3차 에코시티 휴먼빌 402세대(4월 입주), 에코시티 데시앙 2차 7블럭 643세대(2월입주), 에코시티 더샾3차 644세대 (3월입주), 에코시티 데시앙2차 12블럭 708세대(2월 입주), 에코시티 KCC스위첸 13블럭 948세대 (2월입주)

2019년 4720세대가 입주 했습니다.

이렇게 입주세대가 많아지면서 실거주를 제외한 투자 매물인 전월세 매물이 급격하게 증가하게 되었고 그로 인해 전세 거래량이 늘어나게 된 것입니다.

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덕진구 에코시티

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덕진구 만성지구

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다음은 완산구의 매매 거래량을 보겠습니다.

완산구의 매매 거래량은 2017년까지 월 평균치를 유지하다가 덕진구의 에코시티, 만성지구의 새 아파트들이 입주를 하기 시작하자 2018년을 기점으로 월평균 거래량이 줄어들기 시작합니다.

이와 같은 현상이 나타난 이유는 전주 완산구는 효천지구를 제외한 대부분의 아파트들이 구축 아파트 비율이 매우 높아 신축 아파트로의 이주 수요를 버티지 못하고 거래량이 지속적으로 줄어드는 것입니다. 이와 같은 현상은 신축 아파트에 대한 선호도가 높으면 높을수록 더욱 심해질 것으로 보입니다.

평형별 매매 거래량은 역시 20~40평형대의 거래량은 많고 20평 미만, 40평 이상의 평형은 거래량이 적은 모습입니다.

전세거래량은 2018년 12월부터 2019년 4월까지 줄어들다 2019년 7월 평균치를 유지합니다.

- 청약 경쟁률

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전주의 분양시장 분위기를 살펴보겠습니다.

전주 분양시장은 전주 부동산 시장 전체적인 분위기에 비해 상당히 좋은 편입니다.

다만 전주 역시 입지에 따라 지역 내에서도 질적 시장 양극화 현상이 벌어지는 모습을 볼 수 있습니다.

입지가 괜찮은 곳 포레나 전주 에코시티, 전주 에코시티 데시앙14B, 전주 만성지구 이지움 레이크 테라스, 전주 인후 더샵, 서신 아이파크ｅ편한세상 등은 경쟁률이 상당히 높은 것을 볼 수 있습니다. 특공 소진율 또한 매우 높습니다.

하지만 상대적으로 입지가 떨어지는 전주 반월동 광신프로그레스, 전주 송천동 광신프로그레스, ＫＴＸ 전주역 클래시아 더 스카이, 전주 평화２차 골드클래스 등은 미분양이 났습니다.

양극화 현상은 이미 전국적인 현상인 것 같았습니다.

- 입지 변화

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1970년대: 전북대학교를 중심으로 덕진 부도심을 형성

1980년대: 전주역을 중심으로 인후 부도심을 형성

1990년대: 서신·화산지구 개발로 지구 중심을 형성 (토지구획정리사업 및 택지 개발사업)

2000년대: 서부 신시가지 조성 (도청이전, 신규 부도심 기능)

2010년대: 전북혁신도시, 에코시티, 효천지구, 만성지구 조성

- 임장 코스

1. 효자동

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효자동3가

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효자동 서부신시가지는 2000년대 도청이전과 함께 택지 개발을 한 곳입니다. 현재 전주의 상권의 중심이며, 전북도청, 전북지방경찰청, KBS전주방송국, 전주세관, 전주우체국, 은행 및 관공서 등 양질의 일자리들이 들어서 있습니다. 직장과 가까워 직주근접에 매우 유리하며 학원가도 잘 형성되어 있습니다.

1-1. 서부신시가지 아이파크

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서부신시가지 아이파크

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서부신시가지 아이파크

622세대, 9개동, 최고층 20층

2007년 12월 입주(입주 13년차), 용적률 229%, 건폐율16%

총 주차대수 976대(지상136,지하840), 세대당 주차대수 1.56대

40평: 326세대, 매매가: 4억7천5백(호가 4억9천), 전세가: 3억7천5백(호가: 매물없음)

47평: 146세대, 매매가: 6억5백(호가 6억5백), 전세가: 4억8천백(호가: 5억)

51평 106세대, 매매가: 6억6천(호가 7억), 전세가: 5억2천5백(호가: 매물없음)

56평 36세대, 매매가: 8억3천5백(호가: 매물없음), 전세가: 5억7천5백(호가: 매물없음)

82평 8세대, 매매가: 10억5백(호가: 테라스 13억), 전세가: 없음(호가: 매물없음)

문학초등학교 도보 6분

전주의 대장 아파트는 서부신시가지 아이파크입니다.

서부신시가지 아이파크는 북쪽으로는 문학대공원이 있고 북쪽에서 동쪽으로 삼천이 흐르고 있어 운동 및 산책하기에 매우 좋습니다.

서남쪽으로는 서부신시가지 중심상권이 있어 상권을 이용하기도 편리합니다.

40~82평형까지 대형 평수로 이루어져 있으며 판상형 구조에 동간 간격이 넓고 지어진지는 오래되었지만 관리가 잘되어 있는 모습이었습니다.

다만 입주가 2007년 12월로 입주 13년 차가 되는 점이 아쉬운 부분입니다.

전주 사람들에게 "나 서부 신시가지 아이파크 살아"라고 이야기하면 부의 상징(?)처럼 여겨지는 곳이기도 하죠.

서부신시가지 아이파크 남쪽으로는 호반베르디움(836세대)과 우미린(369세대)이 위치해있습니다

입주 시기는 같으며 호반과 우미린 두 단지 모두 34평 단일세대입니다. 아이파크에 비해 평수가 작고 공원도 약간(?) 멀고 아파트 브랜드에서도 아이파크에게 밀립니다. 입지 순으로는 아이파크, 우미린, 호반 순입니다.

서부신시가지 아이파크가 부담된다면 호반과 우미린도 좋은 선택지임은 분명합니다.

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서부신시가지 아이파크에서 가장 많은 세대수를 차지하는 40평형을 살펴보겠습니다.

서부신시가지 아이파크 매매가격과 전주시 입주물량과 미분양을 같이 비교해보도록 하겠습니다.

입주물량과 미분양이 줄어드는 2010년부터 상승을 시작하여 2012년 고점을 찍고 약하게 상승 중입니다.

여기서 눈여겨봐야 할 점은 2018년과 2019년 입주물량이 많음에도 매매가격이 상승한 점입니다.

역시 한 지역의 대장 아파트는 살고 싶어 하는 사람들이 많으니 입주물량 쏟아져도 매매 가격이 상승할 수 있다는 점을 아주 잘 보여주는 케이스입니다.

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매매가는 전주시 입주물량이 498세대로 최저점이었던 2011년 3억에서 4억으로 1억이 상승한 후 약 상승하는 모습을 보이며 아주 조금씩 상승하고 있습니다.

전세가 역시 매매가와 비슷한 흐름을 보여주고 있습니다.

현재 매매 최고가 4억7천5백 이고 물가 상승률을 감안한다면 거의 7~8년 동안 크게 상승하지 못했다고 볼 수 있습니다. 네이버 매물 기준층 호가는 3억9천입니다.

현재 전세 최고가 3억7천5백 입니다.

매매전세 갭 차이는 약 1억 정도입니다.

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평형별 흐름을 살펴보겠습니다. 각 평형별로 비슷한 흐름을 보입니다.

한가지 특이점은 보편적으로 작은평형에서 먼저 매매가가 상승을 하고 나중에 대형평형이 따라서 상승하는 모습을 보이는데 서부신시가지 아이파크는 대형평형(57평)이 먼저 오르면 나중에 작은평형들이 따라 움직이는 모습을 보입니다.

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평형별 평당가를 살펴보겠습니다. 보편적으로 작은 평형이 평당가가 높습니다.

하지만 현재 서부신시가지 아이파크의 평당가는 40평 1190만원, 47평 1290만원, 51평 1290만원, 57평 1470만원으로 57평이 평당가가 제일 높습니다.

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pir을 살펴보겠습니다.(price to income ratio) 먼저 pir이 무엇인지 잘 모르시는 분들을 위해 pir을 설명드리겠습니다. pir은 주택 구매능력을 나타내는 지표로서 집값 상승이나 하락세를 가늠할 때 소득 수준의 변화를 함께 고려하기 위해 고안된 지표입니다. PIR은 주택 가격을 가구당 연 소득으로 나눈 배수로 나타냅니다. 즉, PIR이 10이라면 10년 치 소득을 모두 모아야 주택 한 채를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 비율이 증가할수록 가구의 내 집 마련 기간은 길어집니다. (PIR 산출방식 = 주택가격÷가구소득)

2008년 저점을 찍고 가파르게 상승하여 2011년 최고점을 찍은 후 다시 하락합니다.

이후 입주물량이 적었던 2015년 다시 반등하기 시작하는 모습을 보입니다.

pir 기준으로 전주의 대장 아파트 치고는 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다.

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현재 전세가율은 약 73%이며 거품 지수도 -5로 저평가 되어 있음을 다시 한번 확인할 수 있습니다.

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매매 거래량과 전세 거래량을 살펴보겠습니다. 2017부터 2019년 동안 제일 많았던 거래량이 월 3건입니다.

이 그래프가 의미하는 것이 무엇일까요? 한번 사면 잘 안 판다는 겁니다. 즉 주거만족도가 높다는 이야기입니다.

바꿔 말하면 여기 사시는 분들은 타 지역으로 이사 가지 않는 이상 여기보다 살기 좋은 곳이 없다고 생각하여 이사를 가지 않는 것입니다.

매물이 나오지 않으니 당연히 투자수요가 들어갈 수도 없으니 전세 거래량은 더 적습니다.

1-2 힐스테이트 효자동

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힐스테이트 효자동

302세대, 2개동, 최고층 42층

2017년 11월 입주(입주 3년차), 용적률 699%, 건폐율 59%

총 주차대수 372대, 세대당 주차대수 1.23대

17평: 75세대, 매매가: 2억2천(호가 2억3천), 전세가:1억7천5백(호가1억8천5백)

34평: 152세대, 매매가: 3억5천5백(호가 3억7천), 전세가: 2억9천(호가 2억8천)

33평 75세대, 매매가: 3억4천5백(호가 3억7천), 전세가: 2억8천5백(호가 2억7천5백)

한들초등학교 도보 20분

전주 중심 상업 지구에 위치해 있는 주상복합 아파트 힐스테이트 효자동을 살펴보겠습니다.

힐스테이트 효자동은 서쪽으로는 중심 상업 지구가 위치해 있어 상권을 이용하는데 매우 유리합니다.

아이들 특히 초등학생이 있는 가정은 근처에 초등학교가 근처에 없고 배정 초등학교가 한들초등학교라서 1km를 제가 직접 걸어보니 성인 걸음으로 약 20분을 걸리 더군요. 도보로 초등학생이 등교하기가 거의 불가능(?) 하다고 보입니다.

동쪽으로 삼천이 있고 아래로 천변으로 길이 있어 운동하기에는 괜찮았습니다.

주상복합 특성상 단지 내 녹지공간이나 기타 시설이 부족한 점 1.23대 주차 대수는 아쉬운 부분입니다.

하지만 힐스테이트라는 브랜드와 입주가 2017년 11월로 입주 3년 차 아파트라서 관리 상태는 굉장히 좋다는 것은 장점입니다.

주로 거주하시는 분들은 20~40대 분들로 주변으로 주상복합단지, 카페, 음식점, 영화관, 대형마트 등 다양한 상가들이 모여 상권을 이루고 있고 외식문화가 발달되어 있습니다. 단지에서 도보로 상권 이용이 가능해 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있어 1인 가구, 신혼부부, 아이들이 고등학생 이상인 가족, 자제분들을 출가시킨 부부가 살기에는 아주 적합해 보였습니다.

힐스테이트 효자동 근처에는 코오롱 스카이타워(513세대), 코아루 해피트리(222세대), 신원 아침도시펜트(176세대), 서부신시가지 아르데코(144), 효자SK리더스뷰(392세대), 서희스타힐스(481세대)가 있습니다.

입지는 비슷하나 브랜드 선호도와 가격이 힐스테이트 효자동이 높습니다.

이 지역에 거주하신다면 가격을 고려하여 다른 주상복합아파트를 선택하셔도 무방할 것으로 보입니다

1-3 더샵효자 2차

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더샵효자2차

269세대, 7개동, 최고층 15층

2007년 2월 입주(입주 13년차), 용적률 229%, 건폐율 19%

총 주차대수 539대(지상 주차장160대, 지하 주차장379), 세대당 주차대수 2대

46평: 88세대, 매매가: 4억2천(호가 4억7천 테라스), 전세가:3억5천(매물없음)

54평: 121세대, 매매가: 5억1천5백(호가 5억2천5백 4층), 전세가: 3억9천5백(매물없음)

62평: 26세대, 매매가: 5억5천5백(호가 5억2천 4층), 전세가: 4억2천(매물없음)

68평: 26세대, 매매가: 6억1천(호가 5억3천5백 1층), 전세가: 4억5천(매물없음)

우전초등학교 도보 5분

전주 중심 상업 지구 바로 남쪽에 붙어 위치해 있는 더샵효자 2차를 살펴 보겠습니다.

더샵효자 2차는 북쪽으로는 중심상업지구가 위치해 있어 상권을 이용하기 편리하며 상업지구가 아닌 주거지역에 위치해 있습니다. 대형평수 위주로 구성된 효자더샾 1차와 더불어 이곳도 전주사람들에게는 부자들이 사는곳으로 인식되는 곳입니다,

남쪽으로는 도보로 약 5분거리에 용호근린공원이 있고 동쪽으로는 삼천이 흐르고 있으며 이곳 역시 천변산책로를 이용하기 편리 합니다.

남쪽 용호근린공원 근처 약 도보로 5분 거리에 우전초등학교와 우전중학교가 있습니다.

서부신시가지 아이파크와 마찬가지로 입주가 2007년 2월로 입주 13년차에 접어 드는것이 가장 아쉬운 부분입니다. 주차대수는 세대당 2대 라서 매우 넉넉한 편입니다.

더샵효자1차는 888세대 39평(156세대), 47평(473세대), 55평(185세대), 65평(74세대) 대단지이며 입지는 같으나 2005년10월 입주로 입주 15년차 에 접어 들며 더샵 효자2차가 남쪽으로 들어서 앞동 조망이 나오지 않는아쉬운 부분이 있습니다. 가격도 더샵효자2차가 약간 더 높습니다.

상업중심지의 소음과 냄새, 빛공해가 싫고 쾌적한 주거지에 사시길 원하신다면 좋은 선택지 입니다.

또한 서부신시가지 아이파크가 금전적으로 부담될시 차선책으로 선택하셔도 좋을 것 같습니다.

더샵효자 1차와 2차 둘중 개인 선호도에 맞게 선택하셔도 무방할것으로 보입니다.

2. 효천지구 우미린 더퍼스트

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전주효천지구 우미린1차

1120세대, 12개동, 최고층 25층

2019년 6월 입주(입주 1년차), 용적률 199%, 건폐율 13%

총 주차대수 1521대, 세대당 주차대수 1.35대

33평: 1120세대, 매매가: 3억4천(호가 3억5천), 전세가:2억4천(호가 2억8천)

우전초등학교 도보 7분

전주 효천지구는 위에서 살펴본 효자더샵2차 남쪽에 위치해 있습니다.

북쪽의 중심상업지구와 거리가 있어 중심상권을 도보로 이용하기는 힘들고 차량을 통해 이동해야 합니다.

북동쪽으로는 전주 완산수영장이 있고 동쪽으로는 삼천이 흐르고 있고 근린공원이 들어설 예정이라 완성된다면 주민들이 운동하기에는 좋아 보였습니다.

학교는 북쪽으로 우전초등학교와 우전중학교가 있으나 2020년 3월 효천지구에 전주효천초등학교가 개교 예정에 있습니다.

효천지구 아파트는 크게 4개 단지로 구성되어 있습니다.

효전지구 우미린 1차 1120세대(33평 1120세대) 2019년 5월 입주(입주완료)

효천지구 우미린 2차 1128세대(33평 1128세대) 2020년1월 입주예정

효천대방노블랜드 에코파크 1370세대(33평 690세대, 40평 390세대, 43평290세대), 2020년 5월 입주예정

효천지구 A3블럭 LH (10년 공공임대) 818세대

일반분양 3,618세대

공공임대 818세대

총 4,436세대

입지적 측면은 우미린 2차가 가장 뛰어 납니다. 초등학교를 품고 있고 동쪽으로는 수영장, 공원, 천변이 위치해 있습니다. 하지만 33평 단일평수라는 한계가 있습니다.

큰평수를 선호하신다면 40평대는 대방노블랜드 에코파크 밖에 없으니 선택지가 한정적 입니다.

효천지구 이주수요 로는 서부신시가지, 효자동, 삼천동, 평화동의 주민들 수요가 예상 됩니다.

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입주한지 이제 몇 개월 되지 않아서 시세 분석이라고 할것도 없지만 매매가는 유지되는 추세이나 전세가는 실수요자들이 찾으면서 전세가가 약상승 한것이 보입니다.

3. 전북 혁신도시 호반베르디움 더센트럴1

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전북 혁신도시

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전북 혁신도시는 전주 서쪽에 위치해 있으며 계획 인구는 28,837명 (10,299세대)이며 행정구역은 전주시와 완주군으로 나뉩니다.

현재 전국 혁신도시 중 거주인구 달성률 1위를 자랑하고 있으며 나날이 발전하고 있어 서부 신시가지와 함께 전주시 서부권 개발의 주역이 되고 있습니다.

2010년대에 정부정책으로 만들어진 전북 혁신도시는 주요 공공기관 일자리와 함께 주거지를 형성 하였습니다.

아직도 혁신도시 개발은 진행중이나 쾌적한 주거환경, 양질의 일자리, 학군, 상권 등이 잘 형성되어 있어 지금은 상당히 안정기에 접어들어 전주시민들에게 살고 싶은 주거지로 주목받고 있습니다. 거주자 연령대도 30~40대 젊은 부부와 아이들이 많이 거주 하고 있습니다.

또한 공공도서관 건립, 기지제 생태공원조성 사업(2024년까지 국비 등 총150억 투입) 등 주거환경은 더욱 좋아져 이주수요 또한 늘어날것으로 보입니다.

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호반베르디움 더센트럴1

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호반베르디움더센트럴1

457대, 7개동, 최고층 20층

2016년 6월 입주(입주 4년차), 용적률 182%, 건폐율18%

총 주차대수 625대(지상49,지하576), 세대당 주차대수 1.36대

34평: 256세대, 매매가: 3억5천5백(호가 3억5천), 전세가: 2억7천(호가: 매물없음)

42평: 201세대, 매매가: 4억5천5백(호가 4억8천), 전세가: 3억6천5백(호가: 3억2천)

온빛초등학교 도보 3분

전북혁신도시 호반베르디움 더센트럴1 은 서쪽과 남쪽으로는 혁신도시 공공일자리가 있어 직주근접이 용이하고 남쪽으로 길하나만 건너면 상가가 형성되어있어 상권을 이용하기 편리합니다. 혁신도시 초반에는 상가가 많이 비어 있는 모습이었는데 이번에 가보니 상당히 활성화 된 모습이 었습니다. 주변에 엽순근린공원과 기지제 수변공원이 산책과 운동하기에 쾌적하고 매우 좋습니다. 또 하나로 장점으로는 온빛초등학교를 큰길 건너지 않고 이용이 가능합니다.

34평과 42평형까지 중소형 평수와 중형평수로 이루어져 있으며 판상형구조에 거의 정남향 이라 일조와 조망과 환기가 좋습니다. 또한 새 아파트라서 아파트 커뮤니티 센터나 단지내 조경은 무난한 편이 였습니다.

전체적인 느낌은 쾌적 하고 깔끔 하다 입니다.

구도심은 싫고 완전 신도시는 인프라가 없어 싫고 완성된 신도시이면서 5년차이내 새아파트에 살고 싶은 사람이라면 혁신도시는 실거주 하기 좋은 곳이라는 생각이 들었습니다.

혁신도시 나머지 아파트들도 다들 괜찮았고 개인취향과 사정에 따라 어느 아파트를 선택해도 무난해 보였습니다.

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가장 선호하는 34평형을 살펴보겠습니다.

2016년 가격은 2억6천 이었습니다. 입주시점으로 부터 전세 만기와 비과세 혜택을 받을수 있는 2년이 지난 2018년 가격이 3억3천으로 오른 것이 보입니다. 2018년 입주물량이 많았음에도 가격이 상승 했다는 의미는 그만큼 사람들이 혁신도시에 살고 싶어하고 또한 이당시 가격이 저평가 되었음을 의미 합니다.

현재 매매 시세는 3억5천5백으로 2018년 기준으로 많이 상승한 모습은 아니지만 2019년 또한 입주물량이 많은 시점에서 2천만원 가격 상승은 상당히 양호한 모습 입니다.

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평형별 시세를 살펴보겠습니다.

34평과 42평형 거의 비슷한 흐름을 보입니다.

34평형이 가격이 오르면 42평이 바로 따라서 가격이 오르는 움직임을 보이다가 2018년 6월 42평이 가격이 4억3천5백으로 먼저 오릅니다. 그 후 2018년 11월에 34평형도 따라 3억 5천으로 가격이 움직이는 모습을 볼수 있습니다.

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평형별 평당가를 살펴보겠습니다.

보통 작은 평형이 평당가가 높다고 이미 앞에서 말씀 드렸었습니다.

하지만 특이 하게도 34평이 평당가가 높았던 적은 2017년 1월부터 2018년 6월 까지 뿐입니다.

나머지 기간은 모두 42평이 평당가가 높은것을 볼수 있습니다.

이파트에 거주하는 사람들은 큰 평수를 선호하고 인기가 많다는것을 알수 있습니다.

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PIR은 2017년과 2018년 사이를 기점으로 점점 상승 하는 모습을 볼수있습니다.

하지만 PIR 평균이 5.4인데 현재 5.7이면 많이 상승한 수준은 아닙니다.

입지와 상품성 가격적인 측면을 보았을때 더 상승여력이 남아 있다고 보입니다.

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전세가율을 살펴보겠습니다.

전세가율은 입주 시점부터 거의 90%를 상회 하다가 2018년을 기점으로 80%대로 떨어지다 현재 76%대로 떨어지는 모습을 보입니다.

이런 현상이 나타나는 이유는 매매가는 상승 하였으나 아파트 보다 더 좋은 상품성을 가진 신도시 신규 아파트의 전세 입주물량이 쏟아지자 전세가가 오르지 못하고 하락했기때문 입니다.

거품지수는 올라가 있는 모습을 보여주지만 신도시 새 아파트들의 전세 물량 공세에 전세가가 버티지 못하는 이유가 있기 때문에 거품이 있다고는 보기 힘들것 같습니다.

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전주시 입주물량, 미분양과 함께 매매 가격변화를 살펴보겠습니다.

전주시 미분양은 워낙 적어서 논외로 하고 입주물량이 많은 2018년과 2019년에도 가격이 오르고 있는점은 혁신도시의 입지와 호반베르디움더센트럴1의 상품성이 좋다는 것을 의미 합니다.

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매매 거래량과 전세 거래량을 살펴보겠습니다.

매매와 전세 거래량이 많지 않습니다. 매매거래량이 최고 많은 달은 2018년 9월로 7건 입니다.

매매가가 높아지자 사람들이 부랴부랴 매매를 한것으로 보입니다.

새아파트 이고 젊은 30~40대 부부가 많이 사는곳 임으로 입주후 초등학교, 중학교 다니는 자녀가 있을 확률이 높습니다.

자녀 때문에 한번 입주하면 5년 최소 10년은 이사를 잘가지 않겠지요.

신도시라서 살기 쾌적하고 상권과 학군도 서서히 갖춰져 가고 아파트도 새 아파트 라서 이사 갈 이유가 딱히 없는 것 이지요. 바꿔 말하면 주거 만족도가 높다는 이야기입니다.

4. 만성지구 중흥 에스클래스 더퍼스트

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만성지구

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만성지구 조감도

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만성지구 아파트

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만성지구 세대수

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만성지구는 전북 혁신도시 동쪽에 바로 붙어 위치해 있습니다.

만성지구는 전주 지방법원(2019년11월 예정)과 전주지방지방 검찰청(2019년11월 예정)을 기반으로한 법조타운 택지지구 입니다.

총 7개 아파트 단지 4583세대로 형성 되어 있으며 아직 완성된 택지 지구는 아닙니다. 상권이나 인프라가 부족한 느낌적인 느낌을 지울수 없었습니다.

하지만 서쪽으로는 전북 혁신도시와 바로 붙어 있어 부족한 인프라를 혁신도시를 이용할수 있는 아주 큰 장점이 있어 생활하는데에는 큰 어려움이 없어 보였습니다.

초등학교는 양현 초등학교가 개교한 상태입니다. 중학교는 아직 없고 2020년 3월 개교를 목표로 양형중학교를 열심히 짓고 있었습니다.

일자리로는 택지지구내 법조타운이 형성되어 있고 남쪽으로는 국민연금 공단 등 공기업들이 있으며 북동쪽으로는 팔복동 전주 2일반 산업단지, 전주 친환경첨단복합 일반산업단지 가있고 2022년 예정인 전주 탄소소재 국가산업 단지가 예정되어 있어 일자리와 접근성은 좋았습니다.

또한 공공도서관 건립, 기지제 생태공원조성 사업(2024년까지 국비 등 총150억 투입) 등 혁신도시와 인프라를 같이 누릴수 있습니다.

혁신도시아파트들이 6~7년차 가되다 보니 만성지구는 신축 아파트라는 장점이 있었습니다.

하지만 혁신도시보다 작은 세대수와 아직 갖춰 지지 않은 인프라등 은 아쉬운점 입니다.

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만성 중흥에스클래스 더퍼스트

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만성 중흥에스 클래스 더퍼스트

615세대, 9개동, 최고층 20층

2018년 7월 입주(입주 2년차), 용적률 180%, 건폐율16%

총 주차대수 1163대, 세대당 주차대수 1.89대

39평: 312세대, 매매가: 3억7천(호가 4억5천), 전세가: 2억9천5백(호가: 3억)

43평: 189세대, 매매가: 4억1천(호가 5억1천), 전세가: 3억1천5백(호가: 매물없음)

46평: 114세대, 매매가: 4억4천5백(호가 5억3천), 전세가: 3억3천(호가: 4억2천 1층)

양현초등학교 도보 10분(503M)

만성지구 중흥에스클래스 더퍼스트는 38평, 43평, 46평 만성지구에서 유일하게 대형평수 위주로 구성 되어 있으며 판상형에 남향 위주로 단지 배치가 되어 있고 동간격도 넓고 조경도 잘되어 있었습니다.

만성지구에 사시는 법조계 종사자분들이 선호 할만한 아파트 였습니다.

다만 아직 상가가 많이 비어 있어 인프라가 부족하다는 점과 아이를 키우는 입장에서 양현초등학교까지 큰길도 건너고 도보로 10분정도 걸리는것과 중학교가 아직 없는점 학원들이 조금씩 들어오고는 있지만 아직은 부족해 보인점은 아쉬 웠습니다.

만성지구 중흥에스클레스 더퍼스트 왼쪽으로는 만성지구 골드클래스(1070세대)과 만성에코르 10년 공공임대(832세대)아파트가 위치해 있습니다.

대형평수가 부담 된다면 골드클레스도 살기 괜찮을것 같았습니다.

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39평 매매가와 전세가를 살펴 보겠습니다. 최고 실거래 매매가는 3억7천으로 아직까지는 변동은 없으나 호가는 4억5천까지 올라간 상황 입니다. 입주 만2년차가 되면 매매 물건을 더욱 많아 질것이고 수요도 많아져서 매매가 상승이 예상 됩니다.

전세가는 꾸준히 상승하여 2억7천에서 2억9천5백까지 상승 하였습니다. 호가는 3억 까지 나온 상황입니다.

거주하고 싶어하는 수요가 많아 질수록 전세가 또한 상승이 예상 됩니다.

4. 에코시티 더샵2차

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에코시티

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에코시티 조감도

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에코시티 아파트

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에코시티 아파트

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에코시티 세대수

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요즘 전주에서 가장 핫한 택지지구인 에코시티 입니다.

전주 가장 북쪽에 위치해 있으며 아파트 총 세대수는 9,817세대이며 전주시 덕진구 호성동, 송천동, 전미동 일원을 개발한 친환경 신도시 입니다. 제35보병사단이 임실군으로 이전하면서 개발을 시작 했습니다. 앞으로 전주시 북부의 거점역할을 할 지역이며, 전주의 북부권역의 늘어나는 주택 수요를 충당할 친환경 도시 입니다.

에코시티는 초반에 너무 북쪽 끝자락에 있다는 이유로 전주시민들에게 외면 받다가 요즘은 주거용 주택으로 뿐만 아니라 투자용 주택으로서 인기가 많습니다.

시외교통으로는 순천완주고속도로, 새만금포항 고속도로 지선,호남고속도로 모두 상당히 가깝습니다. 그리고 도로가 잘 뚫려 있어서 전주 도심까지의 접근성이 상당히 좋은 편입니다. 또한 이미 인프라가 완성되어 있는 구도심인 송천동과 붙어 있고 서부신시가지와 접근성이 좋습니다. 무엇보다도 완주군 산업단지와(전주 현대자동자 등) 익산시의 국가산업클러스터, 국가산업단지, 익산시내와도 가깝고 군산까지의 접근성도 매우 좋아 전주시민 이외에도 이들 지역 주민까지도 이 지역에 관심이 굉장히 많습니다.

실제로 전주현대자동차 직원들이 에코시티에 산다는 이야기를 심심치 않게 들을수 있었습니다.

철도교통으로는 KTX가 정차하는 전주역과 나름 가까운 거리에 있습니다.

세병호, 세병공원, 신흥저수지, 백석저수지 등 자연녹지공간도 잘되어 있어 자연 친화적인 택지지구 입니다.

세병공원은 정말 잘조성이 되어 있습니다. 주말에 사람들이 정말 많이 있어서 놀랐습니다.

상권도 아직은 형성중이긴 하나 그래도 꽤나 상가가 입점 해서 영업을 하고 있었습니다.

에코시티에 코스트코가 들어온다는 소문이 있었으나 무산되고 하나로 마트가 들어온다고 했지만 지역민들이 반대가 심했습니다. 이러던 와중에 에코시티 대규모 점포 용지 사업계획 심사결과가 나왔고 결과는 사업서를 제출한 동경에코하우징과 전주농협 중에서 동경에코하우징이 선정되었습니다.동경에코하우징은 지하 3층, 지상 10층에 대형마트, 카페, 레스토랑, 운동시설(볼링, 골프연습장), 영화관(5개관), 업무시설과 복합 쇼핑몰을 건설할 예정이라고 합니다. 이로써 입주민의 오랜 숙원이었던 대형마트 입점이 확정되었습니다. 입점 기업은 킴스클럽이 유력 하다고 합니다.

또한 로마네시티라는 복합쇼핑몰이 공사중에 있고 전주시 최초로 프리미엄 cgv영화관이 들어 올예정 입니다.

에코시티가 완성이 되면 더욱 가치가 높아 질것으로 보였습니다.

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에코시티 더샵2차

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에코시티 더샵2차

702세대, 6개동, 최고층 29층

2018년 2월 입주(입주 2년차), 용적률 212%, 건폐율13%

총 주차대수 1112대, 세대당 주차대수 1.58대

화정초등학교 도보 7분(세병공원 으로 가로질러 갔을시)

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33평	전용84.93㎡	매매가3억4천 (호가 4억)	전세2억5천5백 (호가 매물없음)	214세대
33평	전용84.97㎡	매매가3억3천5백(호가 4억)	전2.55억 (호가 매물없음)	52세대
34평	전용84.98㎡	매3억3천5백 (호가 4억)	전2.55억 (호가 매물없음)	116세대
39평	전용100.96㎡	매3.8억 (호가 4억7천5백)	전3.4억 (호가 매물없음)	52세대
40평	전용100.97㎡	매3.65억 (호가 4억7천5백)	전3.4억 (호가 매물없음)	114세대
46평	전용117.1㎡	매4.4억 (호가 5억1천8백)	전3.95억 (호가 매물없음)	26세대
46평	전용117.76㎡	매4.3억 (호가 5억1천8백)	전3.85억 (호가 매물없음)	26세대
46평	전용117.88㎡	매4.3억 (호가 5억1천8백)	전3.8억 (호가 매물없음)	54세대
46평	전용117.9㎡	매4.45억 (호가 5억1천8백)	전3.85억 (호가 매물없음)	48세대

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에코시티 더샵2차는 현재 에코시티 대장 아파트 입니다.

세병공원과 세병호 뷰가 나오는 일명 공품아(공원을품은 아파트) 입니다. 자연친화적이고 아이들과 같이 놀기 좋고 부부끼리 산책하기에도 아주 좋습니다.

동간 간격도 아주 멀어 답답하지 않고 단지가 시원시원한 느낌 입니다. 또한 구성 평수도 33평, 39평, 46평으로 20평대 아파트가 없습니다.

하지만 아쉬운점도 분명 있습니다. 배정 초등학교인 화정초등학교가 세병공원을 가로질러 갈시에 7분정도 걸립니다.

초등학교 저학년이 다니기에는 분명 가까운 거리는 아닙니다. 중심 상업지구와도 거리가 있어 도보로 이용하기에는 조금 무리가 있어 보였습니다.

하지만 2020년 3월 봉암초등학교가 개교 예정으로 공사중이며 개교를 하게 되면 길하나만 건너면 바로 초등학교를 등하교 할수있는 점 은 아주 다행스런 부분 입니다.

거의 대부분에 에코시티 아파트 단지들이 중심상업지구를 도보로 이용하기가 멀다는 점에서는 크게 단점 같지는 않습니다.

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34평 매매가와 전세가를 살펴보겠습니다. 매매가 3억2천5백, 전세가 2억5천 입주한지 얼마되지 않은 신축이라서 거래량이 많지 않았으나 매매가와 전세가가 천만원 정도 상승 하는 모습을 보이고 있습니다.

매매 물량도 없지만 찾는 사람이 많기 때문에 매매 호가는 4억으로 가격이 오른 상황이었습니다.

앞으로 에코시티의 인기가 높아 질수록 더욱 가격은 상승할것으로 보입니다.

5. 서신동 아이파크

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현재 서신동 아이파크e편한세상은 2020년 7월 입주를 위해 한창 공사중이였습니다.

건물은 많이 올라와 있는 모습이었고 입주시 까지 무리없이 진행될것 같았습니다.

서신동 아이파크e편한세상은15평, 25평, 33평, 39평, 43평이 소형 부터 대형까지 평형별로 고루고루 분포되어 있어 단지내 갈아 타기수요가 많을 걸로 예상 됩니다. 다만 소형평수 임대아파트가 있는것은 단점 입니다.

아파트 평당 분양가는 약 25평이 925만원, 33평은 950만원, 39명은 1030만원, 43평은 1000만원 입니다.

입지적 장점은 북쪽으로 상업지구가 있고 이곳에 이마트와 전주의 유일한 백화점인 롯데백화점이 있습니다. 직접 걸어보니 도보10분내로 이용이 가능 했습니다. 동쪽으로는 전주고속버스터미널과 시외버스터미널도 매우 가까이 위치해 있습니다.

아파트 단지 바로 오른쪽으로 전주천이 흐르고 있고 산책로가 잘 형성 되어 있어서 걸어보니 산책 및 운동하기에 좋았습니다.

학군으로는 서신초등학교를 안고 있습니다. 정말 초품아 아파트 단지안에 초등학교가 있습니다.ㅎㅎ

단지 바로 위쪽으로는 한일고등학교가 있습니다.

서신동 학원가와는 약간 거리가 있어 도보로 15분이 걸립니다. 하지만 학원에 문의해보니 차량을 운영한다고 하여 학원 이용에는 큰무리는 없었습니다.

이곳의 가장 큰 장점은 주변 아파트들이 모두 80년대 후반, 90년대 초중반에 입주한 아파트들이 많아서 1,390세대 대단지 아파트에 1군 브랜드 아파트인 서신동아이파크e편한세상이 이 동네에서 가장 원탑 아파트가 될것이라는 점입니다. 이동네 계속 살고싶거나 서신동의 인프라를 누리고 싶은 사람들에게는 상당히 매력적인 아파트 입니다.

전주의 서부신시가지 아이파크가 입주 13년차가 되면서 인근의 대형평형 새아파트가 없으니 서부신시가지 아이파크의 이주 수요도 조심스럽게 예상 해봅니다.

이런 입지 조건은 그대로 청약경쟁률 결과로 나타났었습니다. 매우 경쟁률이 높았었죠. 특공 소진률도 어마어마 했습니다.

분양권 가격을 알아보고자 주변 공인중개소에 들어가 분양권 가격을 물어보니 프리미엄은 조금 붙어 있는 상황이었습니다.(가격을 밝힐수 없는 점 양해 바랍니다.)

하지만 프리미엄은 초반에 형성된 가격이었고 지금 가격과 별차이가 없어 가격은 거의 제자리였습니다.

앞으로 건물이 다지어지고 입주시기가 되면 프리미엄이 올라갈것으로 예상 됩니다.

서신동 아이파크e편한세상의 아쉬운점으로는 재개발 지역이라서 아직 동네가 깔끔하지 않고 잘정돈된 느낌이 없다는 것입니다. 서쪽으로 길 건너 서신동 한라 감나무골도 재개발이 진행중이었습니다. 이곳 프리미엄은 이미 가격이 짱짱하게 붙어 있었습니다. 다시 한번 서신동에 살고 싶은 수요가 있다는 것을 짐작하게 하는 부분이 었습니다.

감나무골까지 재개발이 진행되면 이곳도 조금 더 정돈되고 깔끔해 질것같았습니다. 감나무골 재개발 진행상황을 보니 그렇게 빨리 진행될것 같아 보이지는 않았습니다.

총평

전주는 전북을 대표하는 도시 입니다.

전북에서 인구수가 가장 많고 교육, 행정, 상권 등 인프라가 잘 형성 되어 있는 곳 이구요.

하지만 전북의 대장인 전주시도 치명적인 단점이 있습니다. 그것은 바로 관광도시, 소비도시라는 점입니다.

전주는 관광업, 서비스업으로 주로 먹고 살기 때문에 자영업, 공무원의 비중이 높습니다.

전주시는 이러한 소비도시의 모습을 탈피하기 위해 전북혁신도시 공공기관 이전, 탄소산업과 드론, 3D프린팅 산업, 농생명 산업, 금융산업을 육성 중에 있습니다.

이에 관해 할말은 많지만 이하 각설 하고 아파트 시장에 대해서 말해보겠습니다.

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2019년 10월 현재 전주의 부동산시장 매매지수, 전세지수는 계속 하락 하고 있습니다.

전주의 부동산 시장은 그리 좋은편이 아닙니다.

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매수우위 지수를 보면 거의 바닥을 기어 다니고 있습니다. 그나마 이사 시즌인 2018년 1월에 지수가 50을 넘었었고 2019년 9~10월에 50근처 까지 올랐으나 지수가 50을 넘지 못하고 있습니다.

이 지수를 보고 우리가 알수있는 것은 집을 매도 하려는 사람은 많은데 집을 매수 하려는 사람은 없다는 것 입니다.

전세수급지수는 150에 근접해 있다가 2019년 10월에 들어 150을 넘어가고 있습니다.

집값이 떨어지니 무서워 사람들이 집을 안사고 자산을 지키려고 전세로 거주 하려는 수요가 늘어나고 있다고 지표가 말해주고 있네요.

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전주시의 아파트 평균가격 추이를 보면 2016년도에 급격히 상승한 것을 볼수있습니다. 이는 2014~2017년 까지 입주 물량이 부족 했던것이 아파트 가격에 그대로 반영 된것 입니다.

2016년 이후로는 거의 안오른 수준으로 아주 약하게 상승을 하다가 2018년에 서서히 하락 쪽으로 기울기 시작하더니 2019년 부터 본격적인 하락을 시작 합니다.

이 또한 입주 물량과 관계가 있는데 2018~2019년 까지 신규 택지지구의 입주물량이 쏟아 지면서 아파트 시장이 버티지 못하고 매매 가격이 하락한 것입니다.

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KB에서 예측한 매매지수 전망을 살펴 보겠습니다.

매매지수 전망을 하락으로 예상 했습니다.

전세지수 전망은 상승을 예상 했습니다.

신규 아파트 물량은 쏟아지고 구도심의 팔려는 구축 아파트는 많아 지니 당연히 매매지수는 하락 할것이고 아파트 가격이 떨어지자 사람들은 자산을 지키기 위해 전세를 선호 하게 되고 당연히 전세가 귀해지고 전세지수는 상승 하게 되는것 입니다.

시장의 흐름을 반영한 당연한 전망이라고 생각 되며 저도 KB예측과 같은 생각입니다.

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매매지수와 전세지수와 KB전망을 보면 전주시 부동산 시장은 우울 하기만 합니다.

하지만 월간 선도 50지수를 보면 아주 재미있는 모습을 보여 줍니다. 월간 선도 50지수란 전주시에서 비싼 아파트 50개의 가격 추이를 지수화 시킨것 입니다.

그래프를 살펴보시면 2014년도 부터 약 상승 하다가 2019년 4월에만 약간 주춤 했을뿐 2018년 부터 오히려 급격 하게 오르는 모습을 보입니다.

그 이유는 신규 택지지구 입주 아파트들이 분양가격을 올려 분양을 해서 입지가 좋은곳은 청약 경쟁률이 높게 완판이 되면서 기존에 입지가 좋은 신축아파트와 준신축 아파트들이 가격 상승을 주도 했기 때문에 월간 50 선도 지수가 올라가는것 입니다.

전체 아파트 평균으로만 봤을때는 가격이 지속적으로 하락하는 모습을 보이는것과는 상당히 대조적인 모습입니다.

여기서 우리가 이 지수를 보고 꼭 알아야 할것은 통계의 오류에 빠지면 안된다는 것입니다.

전주시 전체 아파트를 모두 평균을 내면 가격이 하락 하고 있는것으로 나옵니다.

하지만 신규 택지지구나 입지좋은 구도심의 신축 아파트 들은 오히려 가격이 계속 오르고 있습니다.

하지만 아파트 가격을 평균내어 마치 전주시 전체 아파트 가격이 모두 떨어지고 있는것 처럼 사람들을 공포로 몰아 넣죠.

이것이 바로 통계의 오류 인것입니다.

최근 몇년 동안 부동산 시작이 좋지 않아 꾸준히 하락을 한 울산이나 창원도 대장 아파트나 입지가 좋은 아파트 들은 가격이 보합으로 버텨주거나 심지어 오르기도 했습니다. 요즘의 트렌드인 '갈놈은 간다' '똘똘한 한채' 인것 입니다.

전주시 아파트 전체 평균 가격이 왜 떨어지는지

자세히 살펴보면 내막은 이렇습니다.

여러곳에 신규 택지지구가 들어서면서 구축 아파트에 살던 사람들이 아파트를 팔고 신규 아파트로 들어가야하는데 구도심의 구축 아파트들은 잘팔리지 않으니 마음이 급해져 가격을 낮춰 내놓는 현상들이 계속 벌어지면서 전주시 아파트 매매지수를 계속 낮추고 있는 것입니다.

또한 요즘 주택을 구매하는 젊은 세대들은 오래된 아파트를 리모델링 해서 사는 것을 선호 하지 않습니다.

지하 주차장과 커뮤니티 센터, 기타 편의 시설이 잘 갖춰져 있는 신축 아파트에 그것이 전세이든 자가이든 살고 싶어합니다.

구도심의 구축 아파트들은 이제 예전 만큼 인기가 없습니다.

돈이 없어 가격에 맞춰서 그냥 구축에 사는것이지 구축에 사는것이 좋아서 살지는 않습니다.

돈만 있으면 신축으로 언제든지 갈아타기를 하려고 합니다.

물론 구도심 구축에 꼭 살아야 할 이유(아이학교, 직장, 가족 등)가 있다면 다른 이야기 이지만요.

신축 아파트는 입주한지 얼마 되지 않으니 매매로 나오지 않고 구축의 오랜된 아파트는 매매물량이 쏟아지며 급매들이 나오고 가격을 낮춰 거래 하다 보니 가격은 점점 빠지고 전주시 아파트 가격 평균이 내려가는것입니다.

신규 택지지구의 신축 아파트나 입지 좋은 곳의 아파트는 입주물량이 많아도 전주시 전체 평균의 가격이 내려 갈때에도 오히려 가격이 오르고 있습니다.

반대로 입지가 좋지 않은 구도심의 구축 아파트들은 가격이 내리고 있습니다.

이 현상은 전국적으로 나타나고 있습니다.

아파트도 입지와 상품성이 좋은 곳만 살아남는 아파트 시장의 질적 양극화 현상이 나타나고 있습니다.

양적시장에서 질적시장으로 바뀌고 있는것이지요.

전주시도 이 트렌드를 벗어나기는 힘들것입니다.

전주 아파트 전망

전주아파트 매매지수는 2017년 이후 계속 하락해 왔습니다.

전주의 대장 아파트인 서부신시가지 아이파크의 40평 가격이 2012년에 4억2천 에서 현재 4억7천5백 합니다.

7년간 고작 5천5백 올랐습니다. 평당가는 1026만원 입니다.

입지가 좋은 혁신도시 호반베르디움더센트럴1 34평 가격이 2016년도 2억6천5백 에서 3억5천5백 합니다. 4년간 9천만원 올랐습니다. 평당가가 1000만원 입니다.

물론 완벽한 비교일수는 없지만 부동산은 상대평가 이니 다른 지역의 입지 좋은 대장아파트들과 가격을 비교 해보겠습니다.

먼저 제주특별자치도와 비교 해보면 제주도는 관광도시이자 소비도시인 인구 66만 그나마 전주랑 가장 조건이 비슷 해서 제주도 대장 아파트와 비교 해보겠습니다.

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제주시 노형2차 아이파크

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제주도의 대장아파트는 제주시 노형동의 노형2차 아이파크입니다.

33평 실거래가 기준 6억9천, 호가는 7억6천 입니다. 실거래가 평당가는 2068만원 입니다.

제주도라는 특수성은 있지만 제주도 가격대비 전주시 아파트 가격은 절반가격 입니다. 너무나 저렴한것 같지 않으십니까?

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천안 불당지웰더샵

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다음으로 천안시와 비교 해보겠습니다. 인구 64만명의 산업도시이고 아산시와 생활권역이 같아서 직접적으로 비교하기는 무리가 있으나 천안시의 대장아파트인 불당지웰더샵 34평기준 실거래가 기준 6억6천5백, 호가는 7억 입니다. 실거래가 기준 평당가는 1932만원 입니다.

천안이 전주보다 비싸야 하는것은 당연하겠지만 평당가 가격이 2배 가까이 차이 날만큼의 차이인지는 분명 생각해봐야 할것입니다. 제가 생각 하기에는 천안시 대비 전주시 아파트 가격은 저평가 되어있다고 판단 됩니다.

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김해 부원역 푸르지오

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위 두지역은 가격이 한차례 오른지역이라서 받아 들이기가 힘드실수도 있으니 가격이 하락 하고 있는 지역과도 비교를 해보겠습니다.

경남 김해시와 비교해 보겠습니다. 김해시의 지금 부동산 가격이 하락을 하고 있으며 인구수는 53만명으로 전주시 보다 규모가 작은 도시 입니다.

김해시의 대장아파트는 부원동 부원역 푸르지오 입니다.

34평기준 실거래가 3억6천, 호가 4억6천5백 실거래가 기준 평당가 1052만원 인구도 적고 가격도 하락하고 있는 지역보다 전주시 입지 좋은 아파트가 가격이 더쌉니다.

이것만 비교 하더라도 전주시는 아파트 가격이 저평가 되어있고 많이 오르지 못했다는것을 알수 있습니다.

전주시는 대규모 신규 택지지구인 혁신도시, 만성지구, 에코시티, 효천지구 등으로 인한 공급물량 폭탄에 전주 아파트 가격이 상승 할 수가 없었던 것입니다.

2018년 부터 2020년까지 입주물량이 매우 많습니다.

하지만 2021년 입주 물량은 3277세대로 전주시 평균소화 물량인 4030세대 보다 적습니다.

현재 전주시의 미분양 379세대(2019년 9월기준, 현재315세대로 줄어든 상황임)로 양호한 상황 입니다.

지금 처럼 미분양이 크게 늘어나지 않고 소화만 잘되어간다면 2020년 부터 2021년에 사이에 그 동안 오르지 못했던 가격이 오르는 대전같은 대세 상승장이 올 확율이 높습니다.

아파트 가격 상승의 사이클은 이렇습니다.

상대적으로 가격이 저렴한 구축의 입지 좋은 아파트가 오르기 시작 합니다.

(입지 좋은 신축 아파트 가격이 먼저 오르고 나중에 구도심 구축 아파트 들이 따라 오르는 경우도 있습니다.)

가격이 올라서 신축 아파트와의 가격 격차가 줄어 들면 신축 아파트가 오르기 시작합니다. 신축 아파트 가격이 많이 오르면 앞으로 신축 아파트가 될 분양권 가격이 오르기 시작 합니다.

분양권 가격이 많이 오르면 앞으로 분양권이될 재건축,재개발이 오릅니다.

전주시의 대세 상승장의 흐름을 읽을려면 이런 사이클을 유심히 살펴봐야 할것입니다.

전주시 대세 상승장의 시발점은 아마도 2020년 7월 입주를 앞두고 있는 구도심의 입지가 괜찮고 대단지 1군 브랜드 아파트인 서신동 아이파크e편한세상일 가능성이 큽니다.

서신동 아이파크e편한세상 입주시점이 가까워 지면서 아파트가 완공되어 가는 모습을 사람들이 보면 분양권 가격이 오르기 시작 할겁니다. 또 아파트가 입주를 시작하고 아파트를 사람들이 보고 주변지인들이 이사를 해서 집들이를 하면 아파트가 좋아보이니 그때 아파트를 사려고 사는 사람들이 많아 지면서 아파트 가격이 서서히 오르면 전주의 대세 상승장의 신호탄이 될 가능성이 상당히 높다고 봅니다.

왜 서신동 아이파크가 전주시장의 가격상승의 신호탄이 될것인가에 대한 자세한 이유는 이렇습니다.

전주의 신규택지지구는 이미 관심이 많습니다. 또한 가격도 많이는 아니지만 올랐습니다. 아니 지금도 오르고 있습니다.

서신동 아이파크는 입지가 좋아 초반에 청약경쟁률이 높아 프리미엄이 형성되었습니다.

하지만 그 이후 산 프리미엄 가격 보다 더 싸게 파는 프리미엄도 나왔습니다. 프리미엄이 오르지 못하니 불안해서 던지는 것이지요. 이후 프리미엄 가격이 거의 오르지 못하고 있습니다.

왜 그런것일까요? 서신동 아이파크가 입지가 좋아 청약은 하였으나 서신동 아이파크가 지어지고 있는 동네를 가보니 이런 생각이 드는것 입니다. '동네가 너무 후진것 같은데 너무 오래됐어 여기에 아파트가 들어온다고? 입지가 좋아도 그렇지 이동네 에서 살기는 좀 그런데 올라봐야 얼마나 오르겠어 그래 봤자겠지.. 여기 말고 쾌적하고 깔끔한 신규 택지지구도 이가격 이면 사는데 내가 프리미엄을 줘 가면서 서신동 아이파트를 사야할 이유가 있을까?' 이런생각들이 들어서 추가로 프리미엄을 더주고 못사는 것입니다. 그래서 가격이 정체 되고 있는것입니다.

하지만 거의 완공이 되어가는 모습을 보면 사람들이 대단지의 브랜드 아파트를 보고는 '이정도 입지에 이 정도 상품성 이면 오~ 괜찮은데.. 생각보다 좋은데~' 라며 사람들 입에 오르내리기 시작할겁니다. 그리고 입주를 시작하면 그 동네 에서 제일 빛나고 좋은 아파트가 되니 사람들의 관심을 받기 시작할것이고 아파트 단지와 커뮤니티시설 최신식 편의 시설 최신 인테리를 보면 사람들 마음이 바뀌기 시작 합니다. "이거 입지 좋은 전주의 중심지에 이렇게 좋은 아파트가 외진곳에 있는 택지지구의 가격보다 비슷하다니.." 신규 택지지구의 쾌적함 보다 중심지 입지 인프라를 더욱 중요시 하시는 분들의 선택을 받으면서 가격이 오르기 시작하는 것입니다.

그러면 다른 신규 택지지구 아파트들도 '구도심의 신축 아파트도 이정도 금액인데 신규 택지지구의 우리 아파트가 비슷한 금액이라니.." 라고 하면 가격 같이 오르기 시작하는 것입니다.

예를 들어 에코시티 더샵2차를 보면 다른 아파트보다 좋습니다. 근데 에코시티의 다른 아파트도 입지와 브랜드, 연식 등 상품성은 약간의 차이가 나는 정도이지 엄청난 차이가 나는것은 아닙니다.

하지만 서신동 아이파크는 주변에 20~30년된 아파트들 보다 엄청난 차이가 나게되어 더욱 빛나게 되는 효과를 보는 겁니다.

광주광역시의 학동 무등산 아이파트가 대표적인 예 입니다. 지하철 역세권, 대학병원 2개, 광주천이 흐르고. 남광주시장이 위치해 있습니다. 입지는 좋으나 동네가 오래되어 쾌적하지는 않습니다. 초반에 쳥약경쟁률이 어마어마 했습니다. 초반에 프리미엄이 붙었었고 이후에는 프리미엄이 붙지 않다가 입주시에 프리미엄이 다시 붙더니 입주 후에는 33평이 3억 하던것이 6억까지 오른 경우가 있었습니다.

이런 현상은 전국의 아파트 시장에서 많이 보였던 현상이였고 물론 순서의 차이는 있을수 있으나 이러한 이 현상은 앞으로도 일어날것입니다.

이러한 이유로 구도심의 입지 좋은곳의 대장급 신축 아파트인 서신동 아이파크의 가격추이를 유심히 지켜 보라는 것입니다.

실거주자

전주의 실거주자 분들이라면 지금이라도 신규 택지지구, 입지가 좋은 신축 아파트, 입지 좋은 구축 아파트를 구입하시는 것을 추천드립니다.

에코시티, 혁신도시, 만성지구, 효천지구, 서신동 아이파크 분양권 모두 다 좋은 선택지로 보입니다.

이런 아파트들이 가격적으로 부담 되신다면 입지가 괜찮은 곳에 최소 10년차 이내 아파트를 구매 하실것을 추천드립니다.

현재 전주시 신도시의 신축 아파트 가격은 지금이 가장 가격이 저렴 합니다.

그럴일은 거의(?) 없지만 입지 좋은 곳의 아파트 가격이 지금 매수를 한 가격보다 혹시나 1,2천만원 떨어 졌다고 해도 아파트를 매수해서 실거주시 최소 5년 길게는 10년을 거주 한다고 봤을때 지금이 가장 싸다는 것을 명심 하셔야 합니다.

구도심의 15년차 이상 구축 아파트를 구매하신다면 말리고 싶습니다.

하지만 가격, 아이들 학교, 기존의 인적인프라, 가족이 근처에 거주 등 구도심 구축 아파트에 실거주 해야하는 분명한 이유가 있으시다면 가격이 2020년 까지는 더 하락 할수 있으니 좀 더 기다리시며 아파트 가격 추이를 지켜보다가 급매나 더 이상 이 가격보다 저렴한 가격에 나오지 않면 그때 구매하시는것을 추천 드립니다.

요즘의 트렌트는 입지가 좋지 않은 구도심의 15년차 넘어가는 구축 아파트는 가격이 오르기 힘드니 가격이 오르기 바라는 마음은 비우시고 실거주에 만족하시면서 사시는것이 좋을듯 합니다.

우리가 명심해야 할것은 내가 살기 좋은 아파트는 새아파트, 입지좋은 아파트, 비싼 아파트가 아니라 내가 살기에 입지가 좋고 거주해야할 분명한 이유가 있는 아파트가 살기좋은 아파트임을 꼭 기억 하셔야 합니다.(물론 가격 상승 까지 하면 좋겠지만요..ㅎㅎ)

투자자

투자자 입장에서 봤을때 전주는 지금은 투자하기 좋은 시기는 아닙니다.

굳이 먼저 진입 할 이유가 없습니다.

하지만 앞에서 이야기 했듯이 타지역에 비해 가격이 많이 오르지 못했고 저평가 되어 있는것은 분명합니다.

요즘 투자 트렌드는 서울과 기타 상승지역에서 돈을 많이 번 투자자들의 돈이 수도권을 규제 하자 투자처에 한박자 빠른것이 아닌 두박자 세박자 빠른 진입이 이루어 지고 있는 실정 입니다.

하지만 투자자라면 먼저 선진입후 지켜보는 투자는 지양 해야 합니다.

항상 진입시점을 봐야 하는데 진입시점을 찾는 방법을 알려 드리겠습니다.

입주물량이 줄어들기전인 2020년부터 전주의 각구, 각동, 각택지지구 마다 입지 좋은 대장아파트 가격추이를 계속 모니터링을 해야 합니다. 대장아파트 가격이 오르기 시작하고 그 온기가 옆으로 퍼져 나갈때가 대세 상승장의 시작인 것입니다. 이때 진입 하시는것을 추천 드립니다.

가격이 저렴하다고 해서 전주시에 먼저 들어 가신다면 말리지는 않겠으나 투자자는 항상 돈보다 중요한 시간을 생각 해야 합니다.

이 돈을 다른지역에 투자한것과 전주에 투자했을때 가성비와 수익률을 철저히 계산해봐야 할 것입니다.

아무리 투자 할곳 을 찾아봐도 전주시 보다 좋은곳을 못 찾겠으면 그냥 먼저 진입하시는것도 안전빵(?)일것입니다.

2개월간 전주를 주말 마다 임장을 다니며 현장의 소리와 제가 느낀점을 담으려고 9월 26일부터 글을 쓰고 지우고 하다 보니 거의 한 달 넘게 글을 썼네요. (아이고 힘들어라..ㅜ.ㅜ)

열심히 쓴 글이 아무쪼록 이글을 읽는 여러분들께 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.

이글을 읽으시고 도움이 되셨다면 큰 기쁨과 보람을 느낄것 같습니다.

정말 긴글 읽느라고 고생 많으셨습니다.

다음 지역분석 및 임장후기는 요즘 핫한 지역인 천안에 대해서 쓰도록 하겠습니다.

불꽃미남 올림

감사합니다.

제가 쓴글을 옮겼더니 워낙 사진과 글이 많아 뒤죽박죽 난리가 났네요. 사진도 안나오고..ㅜㅜ
혹시 원본글을 보시고 싶으신 분들은 제블로그에 오셔서 보시면 될겄같습니다.
https://blog.naver.com/000rsw/221659808498
혹시 블로그 링크 주소가 문제 될시 글 바로 삭제 하겠습니다.

#전주부동산 #전주부동산전망 #전주부동산임장 #전주임장후기 #전주에코시티 #전주효천지구 #전주혁신도시 #전북혁신도시 #전주만성지구 #에코시티 #만성지구 #효천지구 #서신동아이파크 #바구멀 #바구멀아이파크 #감나무골 #감나무골한라 #전주임장

[희망인^^]

읽기가 너무 힘드네요,^^;;;

[불꽃미남임]

제가 쓴글을 옮겼더니 워낙 사진과 글이 많아 뒤죽박죽 난리가 났네요. 사진도 안나오고..ㅜㅜ
혹시 원본글을 보시고 싶으신 분들은 제블로그에 오셔서 보시면 될겄같습니다.
https://blog.naver.com/000rsw/221659808498
혹시 블로그 링크 주소가 문제 될시 댓글 바로 삭제 하겠습니다.

[잘되고있어~]

전주 관심이 있었는데 자세한 정보 감사합니다. 수도권은 1억이하로 투자할곳이 없어서
어디를 봐야하나 고민입니다. 다음편도 기대하겠습니다. 임장하시고 긴글 쓰시느라 수고많으셨습니다.

[익명조아ㅇ]

전주는 아직 한참 먼듯

[스카이뚱]

너무 길어서 중간에 보기 포기했네요ㅠ

[운칠기삼1]

두달만에.. 이런 상세한 정보를 .. 대단하십니다..

[정글태]

불꽃미남님 여기서도 보네요. 고향사람 만난것같은 기분이에요^^ 블로그도 잘보고 있습니다.

[prettymachine]

좋은 글 감사해요. 전주 사는 사람이 봐도 최고의 임장후기예요.
블로그 자주 찾아가 공부해야겠어요. 다시 한번 감사드려요.