5.19 부동산뉴스

[배상균]

1.팔자니 양도세, 안 팔자니 보유세!

2.정부 ‘고삐 풀린 집값 잡기’ 내달 1일 D데이

3.강북 3000가구 6월 쏟아진다

4.주택담보대출 급증세 지속..거품론 무색(?)

5.성수ㆍ목동 재개발 지분쪼개기 극성

6.버블 세븐` 지역 공시가격 시세 100%로 … 내년부터 적용 검토

7.부동산 경매열기 뜨겁다 … 수도권 낙찰가율 90%

팔자니 양도세, 안 팔자니 보유세!

[YTN 2006-05-18 08:45]

 

[김용섭 기자]

[앵커멘트]

부동산 가격이 꼭짓점에 도달했다는 분석이 나오고 있는 가운데 종합부동산 부과 기준일인 6월 1일이 보름 앞으로 다가오면서 여러 주택을 가진 사람들의 고민이 점점 깊어지고 있습니다.

집을 팔자니 양도세가 만만치 않고 그냥 집을 갖고 있자니 보유세 부담이 눈덩이 처럼 불어나기 때문입니다.

김용섭 기자가 보도합니다.

[리포트]

종부세 납부 기준일이 코앞으로 다가오자 부동산 중개업소에는 문의전화가 부쩍 늘었습니다.

그러나 선뜻 매물은 내놓지 못하고 잇습니다.

적잖은 양도세 부담 때문입니다.

[인터뷰:정순영, 부동산 중개사] "양도세 세금을 계산해보고 나면 집을 팔려다가 다시 거둬들입니다."

하지만 양도세와 보유세는 내년부터 부담이 더 늘어나기 때문에 막연하게 집을 보유하는 것보다는 세금에 대한 대안을 갖고 대처하는 것이 좋습니다.

우선 양도세의 경우 집을 두채 가진 사람이 한채를 팔아 4억원의 양도차익을 챙긴 경우 올해보다 세금부담이 7천만원 가량 늘어납니다.

올해까지는 양도세 누진율이 36%지만 내년엔 50%로 높아지기 때문입니다.

보유세도 기준시가가 6억 9천만원인 아파트의 경우 내년에는 80만원 정도 부담이 커지고 단계적으로 높아집니다.

때문에 전문가들은 집을 팔려고 마음 먹었을 경우는 가능한 올해안에 팔 것을 권하고 있습니다.

[인터뷰:손원호, 세무사] "당장 실감하지 못하지만 내년에 막상 세금고지서를 받아보면 큰 부담을 느끼기 때문에 집을 팔려는 사람은 가능한 올해안에 파는게.."

또 집을 팔 때는 상대적으로 덜 오른 지역부터 팔라고 권합니다.

[인터뷰:곽창석, 부동산 정보업체] "하반기에는 매물이 늘어나기 때문에 이전에 상대적으로 가격이 덜 오른것부터 파는게.."

눈덩이처럼 불어나는 세금.

세금을 꼼꼼이 따져보는 일이 부동산 투자의 빼놓을 수 없는 전략이 됐습니다.

정부 ‘고삐 풀린 집값 잡기’ 내달 1일 D데이

[동아일보 2006-05-18 07:55]    

[동아일보]

《정부가 특정 지역을 ‘버블 세븐’이라고 규정한 이후 부동산 값 거품에 대한 경고를 강화하고 있다. 아파트 값 상승 속도가 최근 주춤해졌다는 점에는 정부뿐만 아니라 시장 관계자들도 동의한다. 하지만 일시 조정인지 버블이 걷히는 정점에 도달했는지에 대해선 의견이 분분하다. 전문가들은 앞으로 경기 둔화 가능성을 감안할 때 정부가 무조건적인 집값 잡기보다는 거품이 꺼질 때를 대비한 부동산시장 연착륙에 오히려 관심을 가져야 한다고 강조한다. 자칫 부동산정책을 잘못 가져가면 자산 거품 붕괴로 인한 일본식 ‘잃어버린 10년’을 맞을 수도 있다는 것이다.》

○“대책 추진 땐 20∼30% 내려갈 것”

재정경제부 김석동 차관보는 17일 라디오방송에 출연해 “부동산시장이 버블의 저변에 와 있다”며 “지금부터는 부동산대책을 가볍게 평가해서는 안 된다”고 했다.

이어 “(주택담보대출을 해 준) 금융기관도 긴장하고 있으며 앞으로 대출심사를 제대로 해야 할 것”이라며 “수요자들도 잘 보고 진입하지 않으면 불의의 피해를 볼 수 있다”고 강한 경고 메시지를 던졌다.

재경부 김용민 세제실장도 같은 시간 다른 방송에서 “부동산대책을 꾸준히 추진하면 부동산 값은 10·29대책 이전, 즉 지금보다 20∼30% 내려갈 것”이라고 했다.

정부의 잇단 강경 발언은 부동산대책의 효과를 피부로 느낄 수 있는 D데이, 6월 1일이 다가오고 있는 데서 비롯됐다는 분석이다.

○아파트 값 거품인가

이에 따라 과연 한국의 부동산 가격이 버블이냐는 논란이 본격화되고 있다.

한국은행은 올해 초 ‘금융시장 안정 보고서’에서 1989년 이후 2005년 말까지 가구소득 대비 집값(PIR)을 시계열 분석했다. ▶그래프 참조

그 결과 1990년대 초 부동산 값이 하락하기 직전 강남 송파 서초구 등 강남지역의 PIR는21.7이었다. 이 지역의 작년 말 PIR는 18.9. 올해 들어 집값이 더 오른 것을 감안하면 거의 ‘정점’에 도달했다는 것이다.

유엔 아태경제사회이사회(ESCAP)는 이달 초 ‘아태지역의 자산거품’이라는 보고서에서 지난해 3분기(7∼9월) 한국 주요 도시의 부동산 가격이 전년 동기 대비 20% 급등해 상승률 1위를 차지했다고 밝혔다. 이어 “한국의 자산 거품이 붕괴되면 주식시장 붕괴보다 훨씬 충격이 클 것”이라고 경고했다.

하지만 거품이 아니라는 반론도 만만찮다.

부동산컨설팅업체 알파오의 이성진 사장은 “정부의 거품붕괴론은 지역별 부동산 시장의 특성에 대한 고려가 없이 산술적인 통계에만 의존하고 있다”면서 “세금을 올려도 좋은 곳으로 이사하고 싶은 욕구는 억누를 수 없으므로 강남행은 이어질 것”이라고 내다봤다.

○‘버블 이후’를 대비해야

만일 현재 자산가격에 거품이 끼었다면 정부는 거품 붕괴를 홍보하는 데 앞장설 것이 아니라 정밀한 대비책을 마련해야 한다는 지적이 많다.

부동산 가격이 급속히 하락하면 부동산담보대출을 해 준 금융회사들의 수익이 악화된다. 은행의 4월 말 기준 주택담보대출 총액은 195조 원으로 총대출의 32%.

한은 조성재 안정분석팀장은 “강남에 거주하면서도 월급의 상당 부분을 빚 갚는 데 쓰는 사람이 의외로 많다”며 “경기가 조금이라도 꺾이거나 통화긴축에 들어가면 이들은 상당한 부담을 느낄 수밖에 없다”고 말했다.

한국건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “거품이 붕괴된다면 강남과 수도권이 아니라 지방과 강북권에서 먼저 붕괴가 발생할 수 있다는 점도 간과해선 안 된다”고 했다.

LG경제연구원 송태정 부연구위원은 “앞으로 세계 및 국내 경기 둔화와 글로벌 금리 인상과 맞물리면 급격한 부동산 값 하락은 경제에 충격을 줄 수도 있다”며 “통화정책이나 거시경제 측면에서 어느 때보다 정교한 대책이 필요한 시점”이라고 말했다.

강북 3000가구 6월 쏟아진다

[중앙일보 2006-05-18 07:33]    

[중앙일보 안장원] 다음달 서울에 아파트 분양 큰 장이 선다. 판교신도시 중소형 아파트 분양이 끝나자 업체들이 미뤄왔던 물량을 쏟아내기 시작했다.

예정된 물량만 20개 단지 3000여가구다. 강남권은 없고 대부분 강북지역에서 나오는 가운데 300가구 이하의 소규모 단지가 많고 주상복합이 10곳이나 된다.

중구.종로구 등 도심에서도 5개 단지 1300여가구가 분양된다. 이 중 황학동 재개발 주상복합아파트가 입지여건.단지규모에서 가장 관심을 끌 것으로 보인다. 청계천, 왕십리뉴타운 인근이고 전체 가구수가 1800여가구다. 계속 미뤄졌던 프로젝트여서 이번에도 연기될 가능성이 있다. 중구 회현동에서는 쌍용건설과 SK건설이 40~90평형대 도심형 주상복합아파트를 각각 내놓는다.

동대문구에서 용두2, 5구역 등의 재개발 2개 단지를 비롯해 3개 단지가, 강남에서 가까운 광진구에서 40평형대 이상 중대형 평형의 2개 단지가 분양된다.

지난해 도입된 재건축개발이익환수제에 따라 임대주택이 들어서는 재건축 단지들도 처음으로 분양된다. 마포구 하중동 GS건설 단지에 33~49평형 46가구가 지어지고 양천구 신월동 롯데건설 아파트의 임대주택은 23~33평형 18가구다. 대우건설의 강서구 방화동 단지에서는 25,31평형 21가구가 임대다. 청약접수 시기가 비슷하고 당첨자 발표일이 다른 단지들에도 중복 청약할 수 있다. 다만 계약은 한 곳만 해야 한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 "요즘 분양되는 아파트는 분양가가 비싸고 단지규모도 작은 게 대부분이므로 실수요자들은 서둘러 청약에 나설 필요가 없다"고 조언했다.

안장원 기자

주택담보대출 급증세 지속..거품론 무색(?)

[연합뉴스 2006-05-18 06:10]

 

5대 시중銀 상반월 대출잔액 1조2천억 증가

(서울=연합뉴스) 이승관 기자 = 최근 정부 관계자들이 잇따라 '부동산 거품붕괴론'을 내놓고 있으나 이달 들어서도 은행권의 주택담보대출은 크게 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

18일 은행업계에 따르면 국민, 신한, 우리, 하나, 외환 등 국내 5대 시중은행의 지난 15일말 현재 주택담보대출 잔액은 총 114조3천193억원으로 지난달 말보다 1조2천85억원이나 늘어났다.

이같은 추세가 이어진다면 이달말 이들 5개 은행의 주택담보대출 잔액은 2조4천억원(2.1%) 이상 늘어나게 된다.

이는 주택담보대출이 지난해 6월 이후 10개월만에 최대폭의 증가세를 나타냈던 지난달의 3조3천213억원을 제외하면 올들어 최대증가폭으로, 최근 정부가 전하고 있는 부동산시장 냉각 분위기와는 다른 양상이다.

은행별로는 최근 공격적인 대출 영업에 나서고 있는 우리은행이 이달 상반월에만 6천345억원이나 늘어나 최대 증가폭을 기록했으며, 국민은행과 신한은행도 각각 4천526억원과 1천587억원 증가했다.

특히 국민은행의 경우 이달들어 국내 은행으로서는 처음으로 주택담보대출 잔액 40조원을 돌파했다.

그러나 하나은행은 지난 상반월에 16억원 늘어나는데 그쳤고 매각작업과 관련해 진통을 겪고 있는 외환은행은 오히려 389억원 줄어든 것으로 집계됐다.

이처럼 이달 들어서도 주택담보대출이 큰 폭으로 늘어난 것은 은행들이 계속 새로운 대출상품을 선보이고 있는데다 여전히 부동산 투자에 대한 관심이 높기 때문으로 정부의 '거품붕괴론'을 무색케 하고 있다.

아울러 지난 3.30 부동산대책에서 대출 규제를 강화한 이후 유예기간이었던 지난달 5일까지 몰린 대출신청이 이달들어서도 계속 집행되고 있는데다 용인 동백지구 등 최근 입주가 시작된 아파트 주민들이 과거 집단대출을 아파트대출로 전환하고 있는 것도 요인으로 지적됐다.

다만 최근 추병직 건설교통부 장관이 "이미 집값 버블 붕괴가 시작됐다"고 밝히는 등 청와대와 정부가 거품붕괴론을 들고 나오면서 이달 하반기에는 주택담보대출이 주춤할 수도 있는 것으로 관측됐다.

시중은행 관계자는 "부동산 거품붕괴론은 현실과 동떨어진 부분이 있으나 심리적인 영향으로 시장이 단기간 냉각될 수 있다"며 "그러나 아직까지는 대출실적만 보면 그런 조짐을 찾아보기 힘들다"고 말했다.

 

성수ㆍ목동 재개발 지분쪼개기 극성

신축건물 많으면 재개발 요건 못맞춰 주의

 

서울을 비롯한 수도권 재개발 시장에 편법적인 ‘지분(새 아파트 입주권을 받을 권리) 쪼개기’가 활개를 치고 있다. 단독주택을 허물고 다세대ㆍ연립주택을 짓거나 단독주택을 다세대 등으로 건축물의 용도를 바꾸는 식이다.

재개발 아파트 입주권이 세대별로 나오는 점을 이용해 세대수 증가로 입주권을 늘리려는 것이다. 하지만 지분쪼개기는 재개발 사업성을 악화시키기 때문에 투자에 주의해야 한다.

서울 성수동ㆍ목동 일대 극성

서울에서는 시의 규제로 지분 쪼개기가 엄격히 제한돼 있다. 건축물 용도 전환(단독ㆍ다가구→다세대)과 토지 필지 분할은 2003년 12월 30일 이후 제한돼 있다. 세대 수를 늘리거나 필지 수가 늘어나도 입주권은 하나만 인정된다.

이같은 규제를 피하려는 지분쪼개기 편법이 다세대 신축이다. 뉴타운에서는 뉴타운 지정 이후부터 신축이 제한되고 뉴타운 이외 재개발지역에선 예정구역으로 지정되면 사실상 어렵기 때문에 예정구역 지정 이전에 가능한 방법이다.

때문에 재개발 예정구역으로 지정될 가능성이 큰 곳에서 다세대 신축을 통한 쪼개기가 많아지고 있다. 최근 성동구 성수동과 양천구 목동 옛시가지 일대에서 많이 나타난다.

이들 지역은 재개발예정구역이나 뉴타운 대상지에서 제외됐지만 7월 시행되는 도시재정비촉진특별법에 따라 재개발을 추진할 광역개발 후보지로 꼽히고 있다.

서울시에 따르면 성수동 일대 개발계획이 발표된 2월 21일 이후 구청에 접수된 다세대 신축 허가신청 건수는 29건이다. 올들어 2월 21일 이전까지는 한 건만 신청됐다.

양천구 목동에서도 과거 드물었던 허가신청이 목동 옛시가지 개발 추진이 알려진 지난 3월 이후 잇따라 지금은 12건이나 접수됐다. 지분쪼개기는 부동산 개발업자들에 의해 벌어진다. 개발 기대감에 기존 주택 가격이 급등하자 개발업자들이 단독주택을 매입해 허문 뒤 다세대를 지어 분양하는 것이다.

개발업자는 한 채의 단독주택을 여러 채의 다세대로 팔아 수익을 챙긴다. 성수동의 경우 대지지분 기준으로 단독주택이 평당 2000만∼2500만원 선이지만 다세대는 평당 3500만원까지 나간다.

성수동 K공인 관계자는 “광역개발되면 입주권이 나올 것으로 보여 착공도 하기 전에 분양이 끝나기도 한다”고 말했다.

서울에 비해 규제가 느슨한 수도권에서도 지분쪼개기가 심해질 조짐을 보이고 있다. 인천 등에서 6월 말까지 재개발예정구역이 확정되기 때문에 그 이전에 쪼개기를 하려는 것이다. 특히 경기도에선 서울과 인천에서 제한하는 단독주택의 다세대 전환도 가능하다.

업계 관계자는 “서울지역 업자들이 인천ㆍ부천 등의 예정구역 후보지에서 ‘작업’을 활발히 벌이고 있다”고 말했다.

사업성 떨어뜨려

지분쪼개기는 조합원수 증가를 가져온다. 이를테면 단독주택이나 다가구주택이 5가구의 다세대로 바뀌면 조합원도 한 명에서 5명으로 늘어난다.

재개발로 지을 수 있는 아파트 가구 수는 조합원 수에 상관없이 제한돼 있기 때문에 조합원이 불어나면 그만큼 일반분양분도 감소하게 마련이다. 결국 재개발의 사업성이 떨어지는 것이다. 이 때문에 서울시는 법적으로는 신축이 가능한 구역지정 이전이라도 추진위가 제한을 요청하면 받아준다.

단독주택을 헐고 다세대를 신축하는 지분쪼개기는 자칫 재개발 기준 미달로 이어질 수 있다. 건물을 부수고 다시 지으면 노후도가 떨어진다. 노후도는 재개발 구역지정 요건의 하나로 전체 건물에서 차지하는 낡은 건물의 비율(40∼60% 이상)이다.

건물수를 계산하는 다세대 기준은 한 개층의 세대수여서 낡은 건물 하나가 없어지고 여러 개의 새 건물이 생기는 것이다. 노후도 요건에 맞지 않으면 재개발을 할 수 없다.

재개발 컨설팅 전문업체인 J&K의 백준 사장은 “재개발사업에서 지분쪼개기는 제살 깎아먹기”라며 “지분쪼개기가 많은 지역에선 다른 지역보다 추가부담금이 많고 같은 평형을 배정받더라도 지분이 커야 한다”고 말했다.

재개발 ＇지분 쪼개기＇ 방법과 규제
구분	서울	인천	경기
단독주택ㆍ다가구주택을 준공 후 다세대주택으로 용도 전환	-2003년 12월 30일 이후 제한（한 개의 분양권만 나옴） -이전 전환된 경우는 전용 18평 이하 분양권	-제한（한개의 분양권만 나옴）	-별도 제한 없고 조합정관에서 정함
한개의 필지를 여러개의 필지로 분할	-2003년 12월 30일 이후 분할 제한（한개의 분양권만 나옴） -그 이전의 분할 필지는 전용 18평 이하 분양권	-구역지정 공람공고일 이후 제한（한개의 분양권만 나옴）	제한 없음
단독주택 허물고 다세대 신축	-뉴타운 이외 재개발구역에선 구역지정 이전이라도 기본계획 확정으로 예정구역이 되면 추진위원회에서 요구할 경우 제한 가능 -뉴타운에선 뉴타운지구 지정 이후 제한	-구역지정 이후 제한
＊재개발 노후도 요건은 서울 60％，인천 40％，경기 50％ 이상． 자료：각 자치단체

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`버블 세븐` 지역 공시가격 시세 100%로 … 내년부터 적용 검토

 정부가 서울 강남과 목동 등 이른바 '버블세븐' 지역의 내년 아파트 공시가격을 시세의 100%로 올리는 방안을 검토하고 있다.

현재 아파트 공시가격은 시세의 70% 선에 매겨져 있다.

정부 관계자는 17일 "추병직 건설교통부 장관이 최근 시세를 아파트 공시가격에 그대로 적용하겠다고 밝힌 것은 부녀회 가격 담합 등으로 시세 상승이 두드러진 일부 지역을 겨냥한 것"이라고 밝혔다.

이 관계자는 "정부는 주요 지역의 집값 움직임과 그 배경을 면밀히 지켜보고 있으며 위험수위를 넘었다고 판단되는 지역에 대해서는 내년도 공시가격을 시세로 올리는 방안을 적극 반영할 방침"이라고 설명했다.

정부가 공시가격 시세반영률을 올릴 경우 대상은 올 들어 집값 상승세가 두드러진 서울 강남 서초 송파 목동과 경기 분당 평촌 용인 등 이른바 '버블세븐' 지역 30평형대 이상 중·대형 평형이 될 것으로 보인다.

부동산 경매열기 뜨겁다 … 수도권 낙찰가율 90%

지난 16일 수원지방법원.이날 입찰에 부쳐진 용인 수지 상현동 만현마을 현대아이파크 40평형(감정가 3억8000만원)에는 30명이 몰려 4억8790만원에 낙찰됐다.

이에 앞서 이달 9일 남부지법 5계에서는 양천구 목4동 소재 반지하 22평형(감정가 6000만원) 빌라가 13 대 1의 경쟁 끝에 9285만원에 낙찰됐다.

법원 경매시장이 뜨고 있다.

부동산 버블 논란에도 아랑곳 없이 입찰 물건마다 수십 명의 입찰자들이 몰려드는가 하면 고가 낙찰도 속출하는 추세다.

심지어 총부채 상환비율(DTI)이 적용되는 6억원 이상 고가 물건들도 거의 예외 없이 낙찰되는 등 과열 조짐까지 보이고 있다.

○낙찰가격 '고공 행진'

17일 정보업체 디지털태인에 따르면 수도권 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 이달 15일 현재 90.85%에 이른다.

특히 서울은 92.18%나 된다.

서울 아파트의 낙찰가율이 90%를 넘어선 것은 2002년 9월(92.3%) 이후 처음이다.

낙찰률도 높아지는 추세다.

수도권 아파트의 경우 지난 4월 35.75%였으나 5월 들어 42.89%로 치솟았다.

지난 16일 수원지원 경매에서는 입찰 물건 141건의 44%에 해당하는 62건이 낙찰되기도 했다.

업계에서는 낙찰률이 40%를 넘으면 '묻지마 경매'가 시작된 신호탄으로 해석한다.

디지털태인 이영진 부장은 "이 정도 수준이면 일부 악성 물건을 제외하고 웬만한 물건은 모조리 낙찰됐다고 봐야 한다"고 말했다.

감정가가 6억원이 넘어 DTI 규제를 받는 물건도 입찰 열기가 식지 않고 있다.

지난 16일 서부지법에서 진행된 마포구 도화동 우성아파트 54평형(감정가 5억원)은 17 대 1의 경쟁률 끝에 6억8373만원에 낙찰됐다.

특히 3·30대책 이전에 낙찰됐으나 잔금납부 시기가 4~5월로 잡혀 DTI 규제를 적용받은 물건들도 대부분 잔금을 납부한 것으로 확인됐다.

법무법인 산하 강은현 실장은 "당초 DTI 규제가 고가 물건에 영향을 미칠 것으로 내다봤으나 실제 우량 지역의 블루칩 물건들은 어떻게든 자금을 마련해 잔금을 낸 상황"이라고 전했다.

○대안 투자로 경매 부상

이처럼 경매시장이 뜨는 것은 3·30대책 이후 일반 부동산 시장이 얼어붙으면서 유력한 대안 투자로 꼽히고 있기 때문이다.

전문가들은 부족한 매물을 경매시장에서 찾을 수 있는 데다 시세보다 낙찰 가격이 낮다는 점이 투자자들에게 매력적으로 받아들여지고 있다며 최근 부동산 가격거품 논란으로 앞으로 경매 투자에 대한 기대감이 더욱 커질 것으로 내다보고 있다.

여기에 3월부터 공인중개사의 입찰 대리가 허용되면서 경매참여 인구도 크게 늘었다.

4월 말 현재 법원에 등록된 '매수신청 대리인'은 550명에 달한다.

또 경매 교육기관 수강생들도 매달 수백 명씩 쏟아지고 있다.

법무법인 TLBS 박미옥 팀장은 "입찰 대리인이 꾸준히 늘어나는 추세여서 경매시장의 열기는 한동안 이어질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

[(연꽃)연주]

덕분에 부동산 뉴스 늘 잘 보고 있네요. 감사합니다~

[손명수]

뉴스 감사히 보고있습니다.