(펌)아파트 비리란 무엇인가?

아래글도 마찬가지 대검찰청 자유발언대에 올라와 있는 익명의 글입니다.(저는 이글이 아파트 관련신문의 기고글인줄 알았는데, 원출처가 여기였더군요. 하여간 아래글의 익명의 저자분께 감사드립니다.) 마찬가지로 도움되는 내용이 많아 원저자분과 카페회원들의 동의 없이 옮기게 됨을 양해 부탁드립니다. 출처; http://www.spo.go.kr/spo/nation/freebbs/freebbs.jsp?mode=view&article_no=524824&pager.offset=0&board_no=6&stype= 1. 아래 옮긴 글의 저자의 견해와 본 옮긴이는 동일인이 아니라는 점도 밝혀드립니다. ------------------------------------------ 아파트비리란 무엇인가?(1)-아파트를 운영 또는 관리하는 조직 (양해의 말) 봉사와 희생정신으로 입주자대표회장과 동대표 그리고 관리소장 업무를 사심없게 수행하고 업체선정과정을 투명하게 하고 투명하게 관리하는 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 글에서 언급되는 업체선정과정의 편법 내지 탈법의 상황은 아파트비리로 언론에서 언급되는 아파트에서 벌어지고 있는 모습이므로 훌륭하게 업무를 수행하고 있는 분들께 누가 되어서는 안될 것입니다. 지금 우리 사회 한 켠에서는 분명히 이러한 편법?탈법이 자행되고 있기 때문에 상처는 드러내야 치료할 수 있다는 마음가짐으로 글을 올리고 있습니다. 열심히 업무를 수행하고 있는 전국의 동대표, 관리소장 여러분들께 널리 양해를 바랍니다. 본 내용은 아파트비리와 관련된 글이며, 글의 성격 상 앞으로 연재되는 내용들은 경어체가 아닌 일반체로 적게 되는 것을 미리 양해 부탁드립니다. 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 오늘은 첫 번째로 아파트 조직에 대하여 알아보는 시간을 갖는다. 아파트를 운영 또는 관리하는 조직은 크게 두 가지이다. 먼저 입주자대표회의이다. 입주자대표회의는 동대표들의 모임이다. 동대표는 아파트 각 동마다 1명 또는 2명 정도를 입주민 투표를 통하여 뽑는다. 나라로 비유하자면 국회의원을 연상하면 된다. 자신의 동 입주민의 뜻을 대표하여 입주자대표회의에 반영해 줄 심부름꾼을 뽑는 것이다. 다음으로는 관리사무소이다. 관리사무소는 주택관리사의 자격을 가지고 있는 관리소장을 비롯하여 여러 가지 아파트 관리의 실무를 담당하는 직원들이 모인 조직이다. 관리소장을 포함한 관리사무소 직원들은 아파트에서 고용한 근로자라고 생각하면 된다. 입주자대표회의와 관리사무소는 아파트문제를 이해하려면 반드시 알고 있어야 할 중요한 조직이다. 관리사무소가 아파트를 관리하려면 각종 비용이 발생한다. 관리사무소 직원의 급여부터 눈이 오면 염화칼슘비용, 물탱크를 청소하려면 물탱크청소비용, 승강기를 정기점검 받기위한 비용 등등 상당히 많은 비용이 발생한다. 이러한 비용은 결국 아파트 입주민의 관리비로 부과되므로 입주민 입장에서는 관리비가 과다하지 않고 적정한 지에 대하여 통제하고 감시할 필요가 있다. 승용차를 제 때 엔진오일을 갈아주지 않는 등 제대로 관리하지 않으면 고장이 발생하고 심지어는 폐차해야 할 상황을 맞을지도 모른다. 아파트도 마찬가지로 관리사무소가 제대로 관리하지 않으면 각종 고장을 일으켜서 노후화가 촉진되고 큰 수리비용을 치러야 한다. 이러한 것도 제대로 감시?감독할 필요가 있다. 입주자대표회의가 있는 이유는 여기에 있다. 수많은 입주민들이 일일이 이러한 감시감독을 시행하는 것보다는 믿을 만한 대표를 뽑아서 이 일을 맡기는 것이 효율적일 것이다. 관리사무소 입장에서도 중요한 의사결정을 입주자대표회의에 일임하여 두면 한결 부담을 덜 수 있고, 일처리를 신속하게 할 수 있다는 장점이 있다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(2)-입주자대표회의 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 어제는 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소에 대하여 알아보는 시간을 가졌다. 오늘은 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영에 대하여 알아본다. 입주자대표회의는 동대표들의 모임이다. 그러한 동대표들은 일반 입주민 중에서 뽑힌 사람들이다. 그러므로 동대표들은 동대표 일 이외에 본인의 생업이 별도로 있게 마련이다. 한마디로 동대표들은 입주자대표회의 일에 많은 시간을 할애하기가 어렵다. 왜냐하면 동대표를 맡는다고 해서 생업을 하지 않아도 될 정도의 수입이 나오지가 않기 때문이다. 실제로 아파트에서는 한 달에 동대표수당으로 5만원 이상 책정하기가 어려운 실정이다. 아파트 전체로서는 중요한 임무를 수행하고 있는 자리이므로 동대표들에게 입주자대표회의에 전념할 수 있도록 되도록 많은 동대표수당을 지불하고는 싶지만 그렇게 많이 지불된 동대표수당은 고스란히 아파트관리비로 입주민들에게 부과되므로 현실적으로 그러지 못하고 있다. 그러면 입주자대표회의가 어떻게 운영되고 있는지를 구체적으로 살펴본다. 입주자대표회의는 한 달에 한 번 정기회의를 갖는다. 동대표 대부분이 각자의 생업을 가지고 있으므로 일요일 오후 등 한꺼번에 모두 모이기가 쉬운 시간대를 골라서 정기회의를 갖는다. 저녁 6시 경에 모이면 10시 이후까지 회의가 이어지는 것이 보통이다. 한 달에 한 번 모이므로 토의해야 할 안건이 상당히 많은 편이다. 오랜만에 동대표들 간에 얼굴을 마주하는 지라 회의 후 간단한 식사나 다과를 나누면서 담소를 나누기도 한다. 보통 동대표수당 5만원은 이러한 정기회의에 참석한 동대표들에게 지급한다. 일종의 참석수당이라고 볼 수가 있다. 그러나 생업 등의 이유로 참석하지 못하는 동대표들도 많이 발생한다. 입주자대표회의는 동대표들이 과반수 이상이 참석하여 의결하여야 하므로 과반수미달사태가 벌어지지 않도록 미리미리 연락을 취하고 참석을 독려하곤 한다. 동대표들의 하는 일과 책임에 비하여 동대표수당이 턱없이 부족하기 때문에 동대표 자리는 봉사와 희생이 따르는 자리라고 생각된다. 또한 동대표에 대한 곱지 않은 이미지로 인하여 자발적으로 동대표를 맡으려는 입주민이 갈수록 줄어들고 있다. 그래서 입주자대표회의가 제대로 운영될 수 없을 정도로 동대표가 부족한 아파트가 상당히 많은 실정이다. 입주자대표회의에서 의결되는 사항들은 아래와 같다. - 관리규약 개정안의 제안 - 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지 - 공동주택 관리방법의 제안 - 관리비등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인 - 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정 - 관리비등의 회계감사의 요구 및 회계감사보고서의 승인 - 관리비등의 결산의 승인 - 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 - 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항 - 장기수선계획에 따른 공동주택의 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량 - 공동주택의 행위허가 또는 신고행위의 제안 - 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행 - 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정 - 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 - 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항 - 그밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항 주택법령에 나오는 내용이므로 어려운 내용들이 많이 있을 것 같다. 오늘 설명한 내용 중에는 다음을 기억하면 충분할 듯하다. - 입주자대표회의는 한 달에 한번 정기모임을 갖는다. - 입주자대표회의에는 동대표가 과반수 이상이 참석하여야 된다. - 동대표 자리는 책임에 비하여 참석수당이 박하기 때문에 봉사와 희생을 요한다. (덧붙이는 말) 국토해양부의 공동주택관리규약준칙에는 입주자대표회의의 정기회의를 매분기 1회 개최하도록 하고 있다. 그러나 아파트의 업무흐름은 매월 결산 및 관리비 부과를 요하며 따라서 정기회의는 매월 개최되어야 한다. 실제로도 대부분의 아파트는 입주자대표회의를 매월 정기적으로 개최하고 있다. 이 글은 이러한 현실을 반영하여 매월 정기회의를 하는 것으로 기술하였다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(3)-입주자대표회장 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소에 대하여 알아보는 시간을 가졌고, 어제는 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영에 대하여 알아보았다. 오늘은 그 세 번째 시간으로 입주자대표회의에서 중추적인 역할을 수행하는 입주자대표회장에 대하여 알아본다. 입주자대표회장은 입주자대표회의의 의장이다. 나라로 치면 국회의 국회의장을 연상하면 된다. 입주자대표회장은 동대표 중에서 선출된다. 예전에는 입주자대표회의에서 과반수의 찬성으로 입주자대표회장을 선출하였지만, 2010년 7월 6일에 주택법령이 개정되어 500세대 이상의 아파트는 전체 입주민의 직접선거에 의하여 선출하도록 하고 있다. 직접선거라는 것은 대통령 선거처럼 선거관리위원회를 설치하고 투표소를 설치하여 입주민이 투표용지에 기표하여 투표함에 직접 넣어서 개표를 하여 당선자를 가리는 것을 말한다. 이런 사실을 처음 접하는 사람들은 믿기 어렵겠지만 2010년 말부터 이렇게 직접선거로 입주자대표회장을 실제로 선출하느라 아파트마다 진풍경이 벌어지고 있다. 허참 우째 그런 일이 하고 웃고말 일이 아니라 그만큼 입주자대표회장이 아파트에서 중요하다는 반증이 아닐까 한다. 이상과 같이 입주자대표회장은 동대표 중에 한 명이지만 동대표 이상의 역할을 아파트에서 수행하게 된다. 먼저 입주자대표회장은 입주자대표회의를 소집할 수 있는 권한을 가진다. 입주자대표회의는 아파트의 현안을 처리하기 위하여는 반드시 거쳐야 하는 의결기구이므로 입주자대표회장이 단독으로 입주자대표회의를 소집할 수 있다는 것은 생각보다 큰 권한이다. 입주자대표회장이 입주자대표회의를 소집하지 않는 상황에서 입주자대표회의를 소집하기 위해서는 다음과 같은 방법을 거쳐야 한다. - 입주자대표회의 구성원인 동대표의 3분의 1 이상이 입주자대표회의를 소집하도록 입주자대표회장에게 청구한다. - 입주민의 10분의 1 이상이 입주자대표회의를 소집하는 동의서를 작성하여 입주자대표회장에게 요청한다. 한 눈에 봐도 입주자대표회장이 회의소집을 거부할 경우에는 입주자대표회의를 열기가 만만치 않음을 알 수 있다. 실제로 입주자대표회장의 비리의혹으로 인한 안건으로 입주민들이 입주자대표회의를 열고자 할 때 입주자대표회장의 비협조로 회의소집에 어려움을 겪는 아파트가 발생하고 있다. 다음으로 입주자대표회장은 아파트가 주택관리업자와 계약하거나 하자보수공사를 할 때 아파트를 대표하는 계약자격자이다. 과거에는 아파트의 모든 용역의 계약을 대표로 한 적도 있었는데, 역시 2010년 7월 6일 주택법령 개정에 의하여 대부분이 관리소장이 계약자격자로 확정되었고 입주자대표회장은 앞의 2가지 사안에 대하여만 계약자격자로 되어 있다. 마지막으로 입주자대표회장은 관리사무소에서 관리비 등을 통장에서 인출할 때 은행출금전표에 관리소장과 공동으로 날인하게 된다. 한마디로 입주자대표회장이 도장을 찍어주지 않으면 관리사무소는 통장에서 돈을 출금하지 못하는 것이다. 간혹 이러한 공동명의의 통장이 아니고 관리소장의 인감만을 등록한 통장을 사용하는 아파트도 있는데 횡령사고의 위험성이 있으므로 반드시 공동명의의 통장으로 변경하여야 한다. 한 달에 한번 입주자대표회의 정기회의에도 참여하기가 어려운 일반 동대표에 비교하여 입주자대표회장은 거의 매일 관리사무소로 출근하지 않으면 정 안되면 한 달의 주요한 결재일이 있는 네 번 정도는 관리사무소로 출근하지 않으면 관리사무소의 업무가 원활하게 돌아가기 어려울 정도로 하는 일이 많다. 이러한 관계를 다음과 같이 생각하면 이해하기가 수월할 것 같다. 일상생활에 바쁜 입주민이 아파트 운영 및 관리업무에 참여할 수 없는 틈을 동대표를 선출하여 이 동대표가 틈을 메우고 있고, 이러한 동대표들도 생업에 바쁜 관계로 매일 아파트 운영 및 관리업무에 참여할 수 없는 틈을 입주자대표회장이 틈을 메우고 있는 관계이다. 한마디로 입주자대표회장은 혼자서 입주민 전체를 대신하여 관리사무소와 같이 관리업무를 수행하고 있는 것이다. 따라서 입주자대표회장은 통상적으로 일반 동대표의 5만 원정도의 수당에 비하여 20만원 ~ 30만 원정도의 상대적으로 많은 수당을 받고 있다. 그러나 역시 책임 및 업무의 양에 비하여서는 박하기 그지없는 수준이라서 동대표보다도 더욱 봉사와 희생을 요할 수 밖에 없는 자리라는 것은 분명한 것 같다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(4)-관리소장 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 오늘은 그 네 번째 시간으로 관리소장에 대하여 알아본다. 관리소장은 관리사무소의 수장이다. 관리사무소의 업무를 진두지휘하면서 최종적인 책임을 지는 자리이다. 관리사무소의 업무는 나라살림의 축소판이나 마찬가지이다. 경비업무부터 청소업무 등 눈에 보이는 업무부터 배관을 손보고, 정화조를 청소하는 등 눈에 보이지 않는 부분을 손보는 업무까지 매우 다양하다. 관리소장은 그러한 모든 업무를 꿰뚫고 있어야 하며, 거기에 관리사무소 직원들을 통솔하기 위한 조직관리지식, 각종 용역업체 계약과 입주자대표회의를 보좌하기 위하여 민법, 주택법을 비롯한 법률지식, 관리비를 효과적으로 관리하기 위한 회계지식까지 갖추고 있어야 한다. 더구나 적게는 수백 명 많게는 만 명 이상이 거주하는 공간인 아파트를 유지보수하여야 하는 막중한 임무를 부여받고 있으므로 일반인이 아닌 전문가가 관리소장의 업무를 수행할 수 밖에 없으며 주택관리사라는 국가자격이 도입된 배경이다. 관리소장은 이러한 전문적인 관리활동을 수행하기에도 매우 벅찬 것이 사실이다. 그러나 이러한 각종 관리활동은 필연적으로 관리비용을 발생시키게 되며, 따라서 관리비용을 부담하게 되는 입주민의 대표인 입주자대표회의와 이 부분에서 충돌하게 되는 것이다. 그래서 관리업무에 비전문가인 입주자대표회의에 관리비용의 각 항목을 이해시키기 위한 자료준비 및 입주자대표회의 컨트롤이 관리소장의 관리업무 수행에 있어서 가장 중요한 업무 중에 하나가 되었다. 이것을 원만하게 해결하기 위해서는 평소에 가장 가까운 위치에서 만나게 되는 입주자대표회장과 대화와 토론을 통하여 먼저 이해를 구해야지 일이 진행된다. 입주자대표회장의 이해를 구하지 못하면 다른 동대표들을 설득하는 것은 더더욱 어려우며, 입주자대표회장이 납득한 사안이라면 입주자대표회장이 가교 내지 메신저 역할을 수행하여 입주자대표회의에서 처리되기가 한결 수월해 진다. 여기에서 아파트문제를 이해할 수 있는 핵심고리 중에 하나를 발견할 수 있는데 바로 관리소장이 입주자대표회장을 설득시키고 한 달에 한 번 열리는 입주자대표회의를 통과시키게 되면 어떠한 관리비용의 부과도 가능하다는 것이다. 여기에는 관리사무소 직원급여 인상 등 처우개선 부분도 포함된다. 관리소장이 관리사무소 직원들에게 존경받기 위해서는 무엇보다도 이러한 관리사무소 직원들의 처우개선을 입주자대표회의를 상대로 이끌어 낼 수 있는지가 매우 중요하다. 한마디로 관리소장은 고도의 정치력까지도 요구되는 자리인 것이다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(5)-경리 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 오늘은 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아본다. 경리는 관리비를 부과하는 일과 회계처리하는 일이 기본업무이다. 이밖에도 입주자대표회장과 관리소장의 결재(날인)가 된 은행출금전표로 은행에서 돈을 찾아서 아파트에서 돈을 지불하여야 하는 각종 업체로 송금하는 업무가 있다. 한마디로 아파트에서 돈과 관련된 대부분의 업무는 필히 경리의 손을 거친다고 생각하면 된다. 경리는 또한 입주민과 관리사무소가 만나는 접점이다. 아파트 입주민이 각종 용건 및 민원으로 관리사무소를 찾을 때 제일 먼저 경리와 만난다. 대부분은 관리비 부과?수납과 관련한 용건이므로 경리 선에서 끝나지만 내부공사를 한다든지 수도파이프가 터졌다든지 하는 용건일 경우 경리는 민원접수대장에 기록하고 영선과장 등 해당 기술자를 연결해 처리한다. 이러한 소소한 민원과정이라고 우습게 알아서는 안되는 것이 이것을 원활하게 처리하지 못할 경우 미운 감정이 생긴 입주민으로 인하여 자칫 아파트 분쟁의 도화선으로 작용하는 경우도 생길 수가 있기 때문이다. 이러한 표면적인 역할 외에 경리는 아파트 정보통으로 통한다. 경리는 대부분이 남자로 구성되어 있는 관리사무소에서 유일한 여성으로서 부녀회 등과 속깊은 대화를 나누게 되는 유일한 관리사무소 직원이 된다. 경리는 입주자대표회장 등 동대표들이 컴퓨터에 능숙하지 않기 때문에 문서작성 등 비서역할을 수행하게 된다. 매월 입주자대표회의 정기회의의 월보고서에 반드시 포함되는 것이 월회계결산서류이므로 관리소장 등이 작성한 보고내용이 최종적으로는 경리가 취합하여 월보고서를 작성하게 된다. 한마디로 아파트 안에서 벌어지는 모든 정보는 경리에게로 모인다는 것이다. 이상과 같이 경리의 업무를 간결하게 기술하였지만 아파트에서 경리의 영향력은 생각보다 크다. 막후의 실세라고나 할까.^^ (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(6)-관리비 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 오늘부터 이틀 동안은 아파트의 돈에 대하여 알아보는 시간을 갖겠다. 오늘은 그 첫 번째 시간으로 관리비에 대하여 알아본다. 관리비는 아파트입주민에게 매달 고지되는 아파트관리비를 말한다. 약 3,000만 명이 거주하는 아파트관리비이니만큼 그 규모도 상당하여 일 년에 약 12조원이라는 천문학적 규모의 돈이 아파트관리비로 발생된다. 이 중 전기료, 수도료, 난방비 등의 각 세대에서 사용한 만큼 내는 관리비를 제외한다면 일 년에 5조원이 순수한 아파트관리비이다. 이를 아파트별로 보다 구체적으로 살펴보겠다. 약 500세대 규모의 아파트는 일 년에 약 15억 원의 관리비가 발생한다. 이 중 전기료 등을 제외한 순수한 관리비는 6억 원 정도이다. 약 1500세대 규모의 아파트는 일 년에 약 40억 원의 관리비가 발생하고 순수한 관리비는 16억 원 정도이다. 그러나 아파트마다 난방방식 또는 세대규모에 의해서 관리비의 편차는 있다. 이것을 세대별로 보다 구체적으로 살펴보겠다. 대략 평균을 내보면 세대 당 연간 약 240만 원에서 300만 원의 관리비를 부담하고 있다. 이 중 전기료 등을 제외한 순수한 관리비로는 세대 당 연간 약 100만 원에서 120만 원 정도를 부담하고 있다. 역시 난방방식이나 세대규모, 분양면적 등의 변수를 고려하지 않은 것이므로 참고삼아 알아둘 만하다. 여기에서 알아둘 아파트문제에 있어서 중요한 포인트를 짚고 가겠다. 즉, 각 세대로 따졌을 때 연간 관리비로 120만 원 정도이므로 10% 정도의 관리비가 상승하더라도 12만원으로 개별 세대 입장에서는 그리 부담스러운 수준은 아니지만, 만일 500세대 규모의 아파트라면 10%의 순수한 관리비의 증가는 연간 약 6억 원이 순수한 관리비이므로 6,000만 원의 금액으로 커진다는 점이다. 나아가서 1,500세대라면 10%의 관리비 증가는 1.6억 원으로 큰 돈이다. 즉, 세대수로 나누면 별 거 아닌 돈일 수 있어도, 만일 특정한 일 개인이 가져갈 수 있다면 무시 못할 큰 돈이 된다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(7)-잡수입 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 어제부터 이틀 동안은 아파트의 돈에 대하여 알아보는 시간을 갖고 있고, 어제는 그 첫 번째 시간으로 관리비에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 오늘은 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아본다. 잡수입이란 말 그대로 잡다한 수입을 말한다. 아파트에서 관리비 외에 들어오는 모든 수입을 칭한다고 생각하면 될 듯하다. 대개 ‘잡’ 이라는 말이 붙으면 어감이 조금 안좋은 느낌이 들지만 지금은 아파트에서 너무나 친숙한 보통명사가 되어버려서 이제와서 바꾼다면 더 어색할 듯하다. 하지만 그 성격은 월급 이외에 받는 보너스와 완벽하게 동일하기 때문에 보너스수입 또는 부대수입이 더 정확하다. 그렇기에 잡수입으로 칭해짐은 듣는 잡수입 입장에서는 자신의 가치에 비하여 상대적으로 대우를 못받는다는 느낌이 들 수도 있다.^^ 아파트에서 잡수입은 다양한 경로로 발생하게 된다. 첫 번째로 게시판광고수입이다. 학원이나 태권도도장 등이 아파트 입구 게시판이나 승강기 내 게시판에 광고를 일주일 정도 게시하고 광고료를 3만 원 ~ 5만 원 정도 아파트에 지불한다. [아파트 게시판광고 - 여기저기 어지러이 부착되어 있지만 주목성이 높은 편이라. 동네장사로는 광고효과가 꽤 짭잘하다.] 두 번째로 장사수입이다. 아파트 안에서 옥수수장사, 젓갈장사 등의 상인이 하루 장사를 하게 해주고 5만 원 정도를 받는다. 이 둘을 합하여 300세대 정도의 소규모 단지라도 연간 수백만 원이 거뜬히 발생한다. [아파트 일일장사 ? 생필품 위주로 판매한다. 아파트에서 일일장사하는 분들은 대게 가게 임대료를 댈 형편이 아닌 영세상인들이다.] 세 번째로 아파트에서 분리수거되는 재활용품을 재활용품업자에게 판매하고 얻는 수입으로 이것도 상당한 금액이 발생한다. [아파트 재활용품 ? 재활용품 분리작업은 주로 아파트 경비아저씨들이 담당하신다. 작업의 어려움을 생각하면 이렇게 분리수거하고 받는 수당은 많은 금액이 아니라고 생각하지만 경우에 따라서는 많다고 느낄 수도 있는 것이 당연하다. 다만 이럴 땐 먼데 있는 불우이웃돕기성금도 일부러 내는데 가까이 있는 경비아저씨에게 큰 성금을 드리진 못해도 각자 집에서 나온 폐품으로 약간의 도움을 드린다 생각하면 어떨는지...] 네 번째로 알뜰시장 개최권 수입이다. 알뜰시장은 수요일이나 목요일 등 일주일에 한 번을 정하여 장터가 열리는 것을 말한다. 7일장이라고 보면 된다. 생필품을 비롯해서 반찬거리 등 다양한 상인들이 모여서 아파트 안에서 장사를 하는 데 생각보다 꽤 장사가 잘된다. 이렇게 상인들을 모으는 일은 전문적인 업체에게 맡기고 그 업체로부터 아파트 안에서 7일장을 열게 해주는데 대한 대가로 일 년에 수백만 원에서 큰 곳은 억대 이상을 받기도 한다. 잡수입 중에서 가장 큰 수입이라고 보면 된다. 다만 근처에 대형할인마트가 없다거나 아파트 단지가 크다거나 등의 여건이 맞아야 이러한 거액을 알뜰시장 개최권 수입으로 받을 수 있다. 그렇지만 알뜰장이 열리는 아파트라면 어느 정도는 큰 수입으로 이 알뜰시장 개최권 수입이 발생하고 있다고 생각하면 될 듯하다. [아파트 알뜰시장 ? 아파트가 소비의 주체라는 거창한 말의 의미를 피부로 실감할 수 있는 곳...] 다섯 번째로 보육시설 임대료 수입이 있다. 일정 규모 이상의 아파트는 보육시설을 의무적으로 설치하여야 하는데 직접 운영하는 경우는 거의 없고 민간인이나 지자체에 위탁하여 운영하고 있다. 이 때 민간인에게 위탁할 경우 이러한 임대료 수입이 발생하게 된다. 보육시설 임대료 수입도 연간 백 여만 원에서 수백만 원이 발생한다. [아파트 어린이집 ? 일정규모 이상 단지이면 아파트건설시 보육시설설치가 의무화되어 있다. ] 여섯 번째로 이동통신사 중계기기지국 장소 대여료 수입이 있다. 이동통신사마다 통화수신율을 높이기 위하여 중계기를 설치하게 되는데 가급적 높은 장소와 넓은 지역을 커버할 수 있는 장소를 선호하게 된다. 아파트는 주변에서 가장 높은 건물일 경우가 많으며, 아파트 규모 자체로 넓은 지역을 차지하고 있기 때문에 대부분의 아파트에 중계기를 설치하게 된다. 이러한 중계기는 이동통신사의 사업을 위하여 설치하는 것이므로 아파트 입장에서는 이러한 중계기를 설치하는 장소 대여료를 받는 것이다. 이러한 수입도 연간 백 여만 원에서 수백만 원이 발생한다. [아파트 중계기기지국 ? 중계기기지국 전파 유해성 논란이 있기도 하지만 입주민 통화수신율 향상을 위해 필요한 시설이기도 하다.] 이 외에도 입주민이 이사나가고 들어올 때 승강기를 사용하면 받는 승강기사용료, 아파트 관리비통장에서 발생하는 은행이자수입, 관리비 연체료 등이 연간 수백만원이 발행한다. 이상에서 살펴보았듯이 이동통신사 중계기기지국 장소 임대료 수입 등과 같은 예외도 있지만 기본적으로 아파트의 잡수입은 아파트 하나가 거대한 소비의 주체이기 때문에 가능하다는 것을 알 수 있다. 일반주택에서는 얻기 어려운 아파트이기에 받는 두둑한 보너스라고나 할까.^^ (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(8)-업체선정권 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째 시간으로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 오늘부터는 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 갖겠다. 오늘은 그 첫 번째로 업체선정권에 대하여 알아본다. 앞서 한 달에 한 번 열리는 입주자대표회의에서 업체선정이 된다는 것을 언급하였다. 입주자대표회의는 동대표들로 구성되므로 동대표들에게 업체선정권이 있다고 말할 수 있다. 입주자대표회의에서 용역업체로 선정되면 용역비가 지급되고 이는 곧 아파트입주민에게 관리비로 부과되게 된다. 만일 이 과정에 불법이 개입된다면 고가계약이 되어 과다한 관리비를 입주민에게 부과하여야 하므로 입주민에게 피해가 돌아가게 되는 것이다. 또한 알뜰시장 개최권 계약이나 중계기기지국 임대계약 등의 아파트의 수입과 관련하여도 업체선정권이 관련이 될 수 있는데 이 과정에 불법이 개입된다면 저가계약이 되어 수입이 적게 되므로 잡수입으로 충당할 수 있었던 공사비용 등을 입주민에게 관리비로 부과하여야 하므로 결과적으로 입주민에게 피해가 돌아가게 되는 것이다. 앞서의 글에서 500세대 규모의 아파트관리비 중 전기료 등을 제외한 순수한 관리비는 연간 약 6억 원이라고 언급한 바 있다. 이 중 약 4억 원 정도가 업체선정권과 관련이 있는 항목이다. 관리비 외에 잡수입의 알뜰시장 개최권과 같은 항목도 업체선정권과 관련된 항목이다. 또한 잡수입을 사용한 잡공사 등의 용역도 업체선정권과 관련이 되기 때문에 이 모든 것들을 포함한다면 약 5억 원 정도가 업체선정권과 관련된다고 말 할 수 있다. 이 정도 규모의 용역이 500세대라면 평균 5인 정도의 동대표들이 모인 입주자대표회의에서 결정되기 때문에 용역업체들은 아파트용역계약을 따내기 위하여 동대표들의 환심을 사는데 혈안이 될 수 밖에 없다. 특히 동대표 중에서도 가장 큰 영향력을 행사하는 입주자대표회장에게 업체들의 관심(?)이 집중된다. 여기서 가장 영향력이 크다는 것은 앞서 언급하였듯이 동대표들은 한 달에 한 번 열리는 입주자대표회의에 참석하기도 어려운 형편이므로, 거의 매일 관리사무소에 출근하다시피 하는 입주자대표회장이 전하는 정보에 의지하여 판단할 수 밖에 없다는 상황을 염두에 두고 말한 것이다. 정보에 어두운 여타 동대표들은 대안도 제시할 수 없는 형편이므로 대개는 입주자대표회의에 올라온 업체선정안건이 제안된 대로 통과되고는 한다. 또한 입주자대표회장이 특정업체로의 선정을 원활하게 하기 위하여 입주자대표회의가 열리기 전 미리 뜻(?)을 같이하는 과반수 이상의 동대표들과 회합을 가져서 관련 용역업체선정안건에 대한 사전 의견조율을 마치고 입주자대표회의를 개최할 수도 있다. 따라서 용역업체들 입장에서는 입주자대표회장을 결정권을 쥐고 있는 핵심으로 생각하지 않을 수 없다. 관리소장도 업체선정과정에 큰 영향력을 행사할 수 있다. 용역업체도 입주자대표회장은 바로 만나기가 어렵지만 관리소장은 관리사무소를 찾아가면 바로 만날 수 있기 때문에 관리소장을 1차 관문으로 여기지 않을 수 없다. 그리고 입주자대표회장은 관련 분야의 전문가는 아니기 때문에 전문가인 관리소장의 의견을 사전 청취할 수 밖에 없다. 따라서 용역업체가 관리소장을 잘 설득할 수 있다면 입주자대표회장도 만날 수 있고 나아가서 용역계약을 따내기도 한결 수월해 질 수 있다. 여기서 잠시 아래와 같은 포인트를 음미 해 볼 필요가 있다. - 입주자대표회장과 관리소장이 사실상 업체선정을 좌지우지할 수 있는 힘을 가지고 있다. 이것이 아파트 각종 업체선정과 관련하여 금품수수 혐의로 입건되었다는 뉴스에 입주자대표회장과 관리소장이 단골손님으로 등장하는 이유일 것이다. 업체선정과 관련된 비리는 신문과 방송에서 보도되는 아파트비리에서 가장 많은 비율을 차지하는 항목이다. 500세대 아파트의 연간 5억 원의 업체선정 관련금액의 10%만 뒷돈으로 오간다고 가정하면 연간 5,000만 원의 결코 적지 않은 금액이다. 앞서의 글에서 입주자대표회장은 수행하는 방대한 업무와 책임에 비하여 한 달에 20~30만 원보다 많은 수당을 받기는 어렵기 때문에 봉사와 희생의 정신이 요구되는 자리라고 언급한 바 있다. 이러한 봉사와 희생의 자리에 지나치게 연연하는 입주자대표회장이라면 혹시 이러한 업체선정과 관련된 이권이 있는 것은 아닌지 의심해 볼 필요가 있지 않을는지…^^ (덧붙이는 말) 2010년 7월 6일 자로 주택법령이 개정되었다. 개정 내용에 의하면 주택관리업자를 선정하는 것 외의 모든 업체선정권은 공식적으로 관리소장으로 이관되었다. 입주자대표회의는 계약과정에 입회하는 정도의 힘밖에 남아 있지 않다. 그러나 입주자대표단체에서 이에 대해 강력하게 반발하고 있다. 그리고 업체선정권을 가지고 각종 비리를 저질러 온 동대표들은 그들 때문에 주택법령이 개정되었음에도 불구하고 오히려 업체선정권을 내놓지 않고 완강히 버티고 있는 실정이다. 따라서 위의 기술내용을 바꾸지 않았다. 관리소장 임면권과 공동주택관리방법 결정권, 그리고 주택관리업자선정권 등 관리소장을 손아귀에 쥐고 흔들 수 있는 막강한 권력이 여전히 입주자대표회의에게 있음은 관리소장이 이러한 주택법령을 무시한 처사에 제 주장을 펼 수 없는 배경이기도 한다. 그러나 관리소장도 업체선정권과 관련하여서는 비리와 전혀 무관함을 주장할 수 없는 입장이라고 생각된다. 따라서 업체선정권을 관리소장에게 넘겨주는 것으로 업체선정을 둘러 싼 비리가 완전 해소되는 것은 아니다. 나아가서 내 집 돌 볼 업체를 뽑는 업체선정권을 국가가 나서서 감놔라 배놔라 할 수 없다는 입주자대표단체의 주장이 전혀 근거없다고 볼 수도 없는 것이다. 업체선정권을 둘러 싼 보다 완전한 법률적 안전장치에 대한 논의가 필요하다고 생각한다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(9)-횡령 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 어제부터는 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 갖고 있고, 어제는 그 첫 번째 시간으로 업체선정권에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 오늘은 그 두 번째 시간으로 횡령에 대하여 알아본다. 아파트에서 횡령사고는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 관리비를 횡령하는 경우와 잡수입을 횡령하는 경우이다. 그리고 횡령사고이므로 아무래도 돈을 직접 만지는 사람이 관련되기 마련이다. 첫 번째로 관리비를 주로 횡령하는 사람은 경리이다. 앞서의 글에서 관리비통장에서 돈을 인출하기 위해서는 입주자대표회장과 관리소장의 인감이 날인된 은행출금전표가 있어야 한다고 언급하였다. 이러한 은행출금전표를 가지고 은행을 방문하여 돈을 현금으로 인출하는 사람이 경리이다. 한 번 돈을 찾으려면 세 사람이 관련되어야 하므로 그만큼 횡령을 범하기가 수월하지가 않다. 그러나 일부 아파트는 관리비통장이 입주자대표회장과 관리소장의 공동명의가 아닌 관리소장의 단독명의인 경우가 있다. 이럴 경우에는 횡령의 위험성이 현저하게 높아진다. 게다가 이 중 극히 일부의 아파트는 관리소장이 경리업무를 겸하는 경우도 있다. 이런 경우에는 횡령사고에 극히 취약한 아파트라고 아니할 수 없다. 이런 예외적인 아파트가 아닌 일반적인 아파트라고 하더라도 경리의 횡령사고가 발생할 수 있다. 근거서류를 조작하여 입주자대표회장과 관리소장의 결재를 받으면 과도한 금액을 인출할 수 있다. 급여명세서를 조작한다든지 소모품비 영수증을 조작한다든지 하는 실제 사례가 다수 있다. 아파트 관리비를 경리에게 현금납부하는 경우가 있는데 이러한 경우 횡령사고로 연결되는 사례가 다반사이다. 이러한 경우 회계프로그램 상에서만 미납으로 되어 있고 해당 세대에 배부되는 관리비고지서에는 미납으로 표시되지 않고 정상청구된다. 따라서 미납한 입주민으로부터 항의가 들어오지 않으므로 관리소장은 알 수가 없기 때문에 회계전문가가 감사하여 발견하지 않는 이상 알아차리기가 쉽지 않다.(사실 회계전문가라고 하더라도 미납세대를 방문하여 미납액이 맞는지 틀리는지 일일이 확인하기 전에는 알기가 쉽지 않다.) 아무튼 결론적으로 아파트 관리비를 경리에게 현금납부하는 경우는 절대로 없어야 한다. 이제는 아파트 관리비를 경리에게 현금납부하는 경우는 거의 사라졌지만 이사할 때 중간관리비를 정산하는 것을 경리에게 현금납부하는 것은 아직도 많은 아파트에서 없어지지 않고 있다. 이것 또한 누적되면 수천만 원에서 일억 원 이상의 횡령사고로 연결되어 각종 신문지상을 장식하게 된다. 이사나가는 데 바쁘고 귀찮다고 관리비를 맡기고 나가는 것이 결국 경리를 (또는 관리소장을) 전과자로 만드는 단초를 제공한 격이다. 역시 절대로 중간관리비를 관리사무소에 맡기지 말아야 한다. 견물생심, 언젠간 필히 화가 된다. 관리비 미납 연체료를 횡령하는 경우도 있다. 관리비를 연체할 경우 적게는 수백원에서 많게는 수백만 원의 연체료가 발생하게 된다. 수백만 원의 연체료가 가산된 미납관리비를 납부하는 조건으로 수백만 원의 연체료 중 일부를 탕감해 주는 경우가 있는데 이 때 추가로 더 탕감해 주는 조건으로 일부를 인 마이 포켓 할 수 있다. 이 또한 납부한 연체세대와 받은 경리(또는 소장)만 함구하면 누구도 알아내기 어렵다. 두 번째로 잡수입을 횡령하는 사람 또한 돈을 직접 만지는 잡수입을 수납하는 사람일 확률이 크다. 게시판광고료 등의 잡수입은 부녀회에서 수납하는 아파트, 관리사무소 경리가 수납하는 아파트 등 다양하다. 횡령사고는 중간관리비 횡령, 연체료 탕감 횡령과 잡수입 횡령을 제외하면 회계적 증거가 남게 된다. 또한 중간관리비 횡령과 잡수입 횡령도 현금을 직접 받기 때문에 발생하는 것이므로 현금이 아닌 통장입금을 하도록 하는 등의 조치로 일정부분 방지할 수 있다. 연체료 탕감 횡령은 장기연체관리비를 주의하여 관리하면 또 일정부분 방지할 수 있다. 따라서 아파트 횡령사고는 적절한 내부감시장치를 제도화하고 정기적으로 회계전문가에게 감사를 의뢰한다면 상당부분 방지할 수 있을 것이다. (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(10)-비리의 유형별 정리 - 유형 I 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 이틀 동안 그 첫 번째 시간으로 업체선정권, 그 두 번째 시간으로 횡령 등 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 가졌었다. 이제는 구체적인 아파트비리에 대하여 말을 해야 할 것 같다. 이를 위해 긴 시간을 달려왔다.^^ 먼저 유형 I ~~ (1) 아파트비리유형 I - 근원 : 업체선정권 - 주역 : 입주자대표회장, 동대표 - 조역 : 관리사무소 - 배경 : 방관자적인 아파트 입주민 다소 딱딱하지만 이렇게 요점을 먼저 밝히는 것이 한 눈에 들어올 것 같다. 이러한 유형은 가장 조직적이고 체계적인 유형의 아파트비리라고 말할 수 있을 것 같다. 입주자대표회장을 비롯한 동대표들은 업체선정권을 빌미로 업체로부터 금품을 상납받는다. 이 때 관리사무소는 입주자대표회의에서 지시하는 특정업체가 선정될 수 있게끔 입찰공고부터 업체선정까지 특정업체가 유리하도록 입주자대표회의에 협조를 한다. 용역계약을 따낸 특정업체는 상납한 금품만큼 용역비를 높게 책정하여 이윤을 챙긴다. 이것이 여의치 않으면(즉, 용역비를 높게 책정할 수 없는 상황이면) 다음과 같이하여 결국 이윤을 챙겨간다. ① 경비용역이나 청소용역 등의 용역이면 용역계약 체결 후 경비원과 청소원의 급여를 인상시켜서 이윤을 실현한다. 당연한 얘기지만 인상된 급여의 일부는 용역업체의 호주머니로 들어간다. ② 공사용역 등의 용역이면 당초에 약속된 재료가 아닌 저가의 공사재료를 사용하거나 공사를 대충하는 등의 방법으로 이윤을 챙겨간다. 싼 재료를 사용하거나 대충한 공사는 잦은 공사를 유발시킨다. 이 과정에 또 다른 이윤을 실현할 수 있다. 공사가 제대로 수행되는지 감시감독 해야 할 관리사무소 직원들은 공사용역업체 입장에 서서 불철저한 공사수행을 방관 내지 묵인한다. 여기서 한가지.. 관리사무소가 부실공사를 방관 내지 묵인하는 이유는 무엇일까? 입주자대표회의가 끌고 들어 온 업체일 경우 관리사무소가 철저한 공사감독을 하려들면 공사업체는 입주자대표회의에 달려가 고한다. 그러면 입주자대표회의는 관리사무소에 압력을 가하여 업체의 편의를 봐주라고 지시한다. 입주자대표회의가 왜 업체의 편의를 봐주라고 관리사무소에 지시하는 지는 여러분의 상상에 맡긴다. 이런 일을 몇 번 겪은 관리사무소는 그러려니하고 체념하게 되는데, 맞서 봤자 자신만 피곤하고 입주자대표회의에 눈밖에 나면 결국엔 퇴사하는 길 밖에 없기 때문이다. 아무튼 입주자대표회의의 이러한 부당한 지시에 관리사무소가 잘 따르게 되면 입주자대표회의는 대가로 관리사무소 직원의 고용의 안정을 보장하고 직원들의 급여인상 등 처우개선에 있어서 관리사무소의 편의를 봐주게 된다. 비리입주자대표회의와 직무유기관리사무소가 서로가 서로를 돕는 이른바 공생관계가 형성되는 것이다. 앞서 관리사무소 직원의 임면권이 입주자대표회의에 있다고 설명하였다. 이러한 부조리한 상태가 장기에 걸쳐서 고착화되어 있는 관리사무소의 경우 일반 입주민의 눈치는 더이상 보지않게 된다. 일반 입주민이 관리사무소의 형편없는 서비스에 불만을 토로하건말건 자신의 동의 동대표(자신의 지역구의 국회의원 격인^^)에게 이의 시정을 건의하건말건 해당 동대표는 자신의 이권의 뒤를 봐주고 있는 관리사무소 직원에게 이렇다할 불이익을 줄 이유가 전혀 없는 것이다. 따라서 일반 입주민에게 안하무인인 관리사무소 직원이 있다면 그 뒤에는 거의 확실하게 이러한 보호망 내지는 비호세력이 있을 것이다. 이렇듯 불친절한 관리사무소는 아파트의 어두운 공생관계의 드러나는 폐해일 것이다. 다시한번 강조하지만 관리사무소 직원의 임면권은 입주자대표회의에 있다. 즉, 일반 입주민에게는 없다. 이러한 입주자대표회의와 입주민의 신분(?)상의 차이는 주택법에 명시되어 있다. 그러나 이러한 징후(?)가 있음에도 남의 일처럼 방관자의 자세를 보이는 일반 입주민들은 결국 이러한 비리가 고착화되는 또다른 배경임은 부인할 수 없다. 아파트비리 유형 I 은 동대표가 빼먹은 공사비에 해마다 되풀이 되는 잦은 공사, 치솟는 관리사무소 인건비로 우리네 아파트 관리비가 높아져만 가는 제일의 원인으로 작용하고 있다. -------------------------------- [관련기사] 2010년 12월 29일 (다시한번 양해의 말) ≪아파트비리란 무엇인가?≫ 연재글을 시작하면서 첫머리에 썼던 글을 이 시점에서 다시 한번 아래에 제시합니다. 아무쪼록 오해가 없기를 바랍니다.^^ --------------------------------------------------------------- (양해의 말) 봉사와 희생정신으로 입주자대표회장과 동대표 그리고 관리소장 업무를 사심없게 수행하고 업체선정과정을 투명하게 하고 투명하게 관리하는 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 글에서 언급되는 업체선정과정의 편법 내지 탈법의 상황은 아파트비리로 언론에서 언급되는 아파트에서 벌어지고 있는 모습이므로 훌륭하게 업무를 수행하고 있는 분들께 누가 되어서는 안될 것입니다. 지금 우리 사회 한 켠에서는 분명히 이러한 편법?탈법이 자행되고 있기 때문에 상처는 드러내야 치료할 수 있다는 마음가짐으로 글을 올리고 있습니다. 열심히 업무를 수행하고 있는 전국의 동대표, 관리소장 여러분들께 널리 양해를 바랍니다. --------------------------------------------------------------- (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(11)-비리의 유형별 정리 - 유형 II 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 이틀 동안 그 첫 번째 시간으로 업체선정권, 그 두 번째 시간으로 횡령 등 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 가졌었다. 이제는 구체적인 아파트비리에 대하여 말을 해야 할 것 같다. 이를 위해 긴 시간을 달려왔다.^^ 이번은 유형 II ~~ (2) 아파트비리유형 II - 근원 : 업체선정권 - 주역 : 관리소장 - 조역 : 관리사무소 직원 - 배경 : ① 경험이 일천한 입주자대표회의 또는 방임형 입주자대표회의 ② 방관자적인 아파트 입주민 다소 딱딱하지만 이렇게 요점을 먼저 밝히는 것이 한 눈에 들어올 것 같다. 이러한 유형은 불과 10여 년 전에는 가장 일반적인 아파트비리였다. 그러나 입주자대표회의의 전문지식과 노하우가 쌓여가고 지자체의 교육 등에 힘입어 현재로서는 많이 사라진 유형이라고 볼 수 있으나 아직도 무시할 수 없는 비중을 차지하고 있는 것이 사실이다. 이러한 유형의 아파트비리는 입주자대표회의가 정보에 어두운 점을 이용하여 실질적인 업체선정권이 관리소장에게 있을 때 발생하게 된다. 관리소장은 업체선정권을 빌미로 업체로부터 금품을 상납받으며, 관리사무소는 특정업체가 선정될 수 있게끔 입찰공고부터 업체선정까지 특정업체가 유리하도록 다음과 같은 수법을 사용한다. ① 입찰예정가액이 있는 경우 그것을 특정업체에 미리 알려 준다. ② 관리소장의 인맥으로 각종 용역업체들과의 친분관계가 있는 점을 십분 활용, 업체들끼리 서로 돌아가며 밀어주기 들러리 입찰업체를 세운다. ③ 특정업체와 들러리로 참여한 업체들의 입찰서류를 제외하고 나머지 입찰서류는 폐기처분한다. 위에서 ③과 같은 경우가 어떻게 발생하게 되느냐하면 입찰서류를 관리사무소에서 접수받기 때문에 발생하게 된다. 보통 입찰서류는 우편물로 보내게 되어 있다. 일반적으로 입주자대표회의실은 상근인원이 없다. 따라서 우편물이 왔을 때 받아줄 사람이 없는 것이다. 그런 이유로 입찰서류의 접수처는 99% 상근인원이 있는 관리사무소로 하게 되는 것이다. 물론 이렇게 하는 근본적인 이유는 아파트입주민들은 막스 베버의 말을 철석같이 신봉하여 "관리사무소가 입주민을 위한 열정과 책임감을 갖고 있다"고 믿기 때문인데, 위의 수법을 보면 도끼로 제 발등을 찍는 것을 넘어 고양이에게 생선을 맡긴다는 속담이 떠오르지 않을 수 없게 돼버리지 않을까. 또한 입주자대표회의가 어느 정도 경험이 쌓이고 나름대로 정보를 분석할 수 있는 능력을 갖추게 되는 시점이 되면 관리소장은 이러한 아파트비리에 입주자대표회의를 서서히 동참시켜서 결국 아파트비리유형 I 로 진화하는 사례가 안타깝지만 빈번히 벌어지고 있다. 이러한 유형의 비리 역시 아파트비리유형I 처럼 제대로 된 공사가 이루어지지 않아 빈번한 공사를 유발시키게 되고 이는 곧 입주민들의 관리비부담으로 연결되게 된다. 공사입찰이 진행될 때마다 관리소장은 뒷돈을 챙기게 되므로 결국 빈번한 공사는 입주민을 대신하여 전문가로서 공사감독을 철저히 해달라는 입주민의 여망을 저버린 결과이고 오히려 이를 자신의 영달의 기회로 삼아서 입주민들의 관리비의 일부를 관리소장이 빼먹은 격이 되는 것이다. 관리소장은 비록 입주민이 관리비를 거두어서 월급을 주고 있지만, 우리나라 주택법으로 본다면 당당한 나라에서 파견보낸 일꾼이다. 이렇듯 아파트비리 유형II 는 국가의 대리인으로서의 최소한도 자부심마저 바닥에 내팽개친 최악의 비리유형이라고 아니할 수 없을 것이다. -------------------------------- [관련기사] 2011년 1월 26일 (다시한번 양해의 말) ≪아파트비리란 무엇인가?≫ 연재글을 시작하면서 첫머리에 썼던 글을 이 시점에서 다시 한번 아래에 제시합니다. 아무쪼록 오해가 없기를 바랍니다.^^ --------------------------------------------------------------- (양해의 말) 봉사와 희생정신으로 입주자대표회장과 동대표 그리고 관리소장 업무를 사심없게 수행하고 업체선정과정을 투명하게 하고 투명하게 관리하는 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 글에서 언급되는 업체선정과정의 편법 내지 탈법의 상황은 아파트비리로 언론에서 언급되는 아파트에서 벌어지고 있는 모습이므로 훌륭하게 업무를 수행하고 있는 분들께 누가 되어서는 안될 것입니다. 지금 우리 사회 한 켠에서는 분명히 이러한 편법?탈법이 자행되고 있기 때문에 상처는 드러내야 치료할 수 있다는 마음가짐으로 글을 올리고 있습니다. 열심히 업무를 수행하고 있는 전국의 동대표, 관리소장 여러분들께 널리 양해를 바랍니다. --------------------------------------------------------------- (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(12)-비리의 유형별 정리 - 유형 III 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 이틀 동안 그 첫 번째 시간으로 업체선정권, 그 두 번째 시간으로 횡령 등 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 가졌었다. 이제는 구체적인 아파트비리에 대하여 말을 해야 할 것 같다. 이를 위해 긴 시간을 달려왔다.^^ 이번은 유형 III ~~ (3) 아파트비리유형 III - 근원 : 관리비 및 잡수입 횡령 - 주역 : 경리 - 조역 : 없음 - 배경 : ① 경험이 일천한 입주자대표회의 또는 방임형 입주자대표회의 ② 경험이 일천한 관리소장 또는 방임형 관리소장 이러한 유형의 아파트비리는 입주자대표회의 및 관리소장이 정보(특히, 회계정보)에 어두운 점 때문에 흔히 발생하게 된다. 또는 회계정보에 있어서는 경리에게 일임하고 방임하는 점 때문에 발생하기도 한다. 신문기사로 기사화도 되었지만 일례를 들면 급여명세서의 합계금액을 조작하는 경우가 있다. 입대의나 관리소장이 급여명세서를 결재할 때 개개인의 급여는 맞는지 틀리는지 주의깊게 살펴보지만 이러한 개개인의 급여합계는 당연히 맞겠지하고 더해보지 않는 점을 이용하는 것이다. 대개는 더해보기가 귀찮아서 안더해보는 경우가 많으므로 감독자인 관리소장이나 입대의는 책임이 없지 않다. 은행출금전표에는 이러한 합계금액이 적혀있으므로 경리는 이러한 뻥튀기된 금액을 은행으로부터 유유히 인출할 수 있다. 인출한 뒤에는 다른 직원들에게는 정확한 금액을 무통장입금하고 나머지 과다인출금을 횡령하는 것이다. 만일 관리소장이 더해보고 이상한 데 금액이 안맞아하면 경리는 앗 나의 실수라며 넘어가려 할 수 있는데^^ 정말로 이 때만의 실수일 수도 있지만 이러한 사고사례가 있기 때문에 반드시 그 이전 급여명세서도 체크해 볼 필요가 있다. 만일 확인 안하는 관리소장 또는 입대의라면 문제가 있다고 생각한다.^^ 앞서 은행출금전표를 언급했는데 통장의 돈을 찾으려면 은행출금전표를 작성해야 한다. 기사화되었던 좀더 과감한 횡령사례를 찾아보면 이러한 은행출금전표를 직접 위조한 사례도 있다. 이러한 것도 관리소장이나 입대의가 사후에 꼼꼼히 확인하는 아파트라면 경리가 겁이나서 횡령할 수가 없다. 이런 일들이 모두 다 방임하고 책임을 다하고 있지 않기 때문에 발생하는 것이다. 한편 이러한 것은 돈을 인출할 때 횡령하는 사례이고 반대로 돈을 입금하지 않고 횡령하는 사례도 있다. 경리가 관리사무소에서 돈을 받는 경우는 잡수입이 있다. 앞서의 글에서 잡수입은 게시판광고수입, 일일장사수입, 승강기사용료수입, 주차료수입 등이 있다고 했는데 이러한 수입을 경리가 관리사무소에서 수령하는 경우가 대부분이다. 대개 건당 3만원에서 5만원 정도인데 하루에 한 건 정도 발생한다고 하더라도 일년이면 수백만원에서 천만원 정도의 현금인 것이다. 규모가 큰 단지의 경우 이러한 잡수입에서의 횡령금액만해도 수천만원에서 1억을 넘는 사례도 심심치않게 기사화되고 있다. 또한 경리가 관리사무소에서 돈을 받는 경우로 중간관리비가 있다. 중간관리비는 이사 나갈 때 그 시점까지의 관리비를 미리 납부하고 나가는 것을 말한다. 원래는 관리사무소에서는 편의상 이사들어오는 집에다가 이사나간 집의 관리비까지 한 달치 전부를 관리비고지서로 발부하기 때문에 미리 납부한 중간관리비를 이사들어온 집에 돌려줘야 한다. 그러나 이사들어오는 집은 집안 정리하느라 한 달간은 정신이 없는 경우가 대부분이므로 고지서 나온대로 관리비를 납부하면서 중간관리비는 대개 찾아가지 않는다. 사실 전국민의 60%가 아파트에 살고 있기는 하지만 중간관리비가 있다는 것을 누군가가 일부러 알려주지 않는 한 미리 알고 있기는 쉽지 않다.(바로 자신이 먼저 번 아파트에서 이사나올 때 이러한 중간관리비를 내고 왔으면서도 깜빡깜빡하는 경향이 의외로 많다.^^) 따라서 경리는 몇 달 간 기다려 보다가 이사들어온 세대가 결국 모르는 듯하면 횡령하는 것이다. 사실 중간관리비를 경리가 받아가지고 있다가 이사들어온 세대가 이의를 제기하면 돌려주고 이의를 제기하지 않으면 안돌려주는 식으로 처리하면 경리는 별 위험부담없이 중간관리비 횡령이 가능하다. 나아가서 경리가 고의로 중간관리비 장부를 아예 작성하지 않거나 폐기해 버리면 이사온 전세대에 일일이 확인하여 중간관리비 횡령금액을 밝혀내야 하는데 입주민 입장에서도 오래 전 일이라 기억이 가물가물한 경우가 대부분이므로 밝혀내기가 쉽지 않다. 이것 역시 입주민이 왜 찾아오기 전에 미리미리 환불해 줘야 하는 것 아니냐고 항의할 경우 찾으러 오지 않아서 환불하지 못했다고 변명하면 더이상 추궁하기가 어렵기에 대개는 그냥 넘어가게 된다. 관리소장 입장에서도 입주민이 항의하는 민원사항에 업무를 초점을 맞추고 있기 때문에 중간관리비 업무를 잘 알고 있는 관리소장이 아닐 경우에는 관리비와 관련된 업무이므로 경리를 감독하기란 쉽지 않은 문제다. 따라서 중간관리비를 현금으로 관리사무소에서 수령하고 있는 아파트는 일단 경리사고의 가능성이 상존하고 있는 아파트로 분류할 수 있다. 아파트비리유형 III의 경우에는 대개의 경우 경리가 주도가 되어 관리소장이나 입대의의 감시감독이 허술한 틈을 타서 금액이 크지 않은 잡수입, 중간관리비 등을 조금조금씩 착복하다가 타인의 돈에 대한 도덕관념이 무뎌져서 점점 사문서 위조 등의 범죄행위로 나아가게 되는 경우가 많다. 초기 단계라면 호미로 막을 것을 장시간 방치하고 우환을 키워서 나중에는 감당할 수 없는 규모로 커져서 가래로도 막지 못하고 결국 경리를 전과자로 만들게 되는 것이다. 그러므로 사람에 대하여 믿음을 가지는 것은 좋지만 돈에 대한 경계심을 가지고 평소에 회계문서 하나하나를 방임하지 말고 꼼꼼히 점검하는 것이 중요하다. -------------------------------- [관련기사] 2010년 12월 19일 --------------------------------------------------------------- (다시한번 양해의 말) ≪아파트비리란 무엇인가?≫ 연재글을 시작하면서 첫머리에 썼던 글을 이 시점에서 다시 한번 아래에 제시합니다. 아무쪼록 오해가 없기를 바랍니다.^^ --------------------------------------------------------------- (양해의 말) 봉사와 희생정신으로 입주자대표회장과 동대표 그리고 관리소장 업무를 사심없게 수행하고 업체선정과정을 투명하게 하고 투명하게 관리하는 아파트 단지들이 많이 있습니다. 이 글에서 언급되는 업체선정과정의 편법 내지 탈법의 상황은 아파트비리로 언론에서 언급되는 아파트에서 벌어지고 있는 모습이므로 훌륭하게 업무를 수행하고 있는 분들께 누가 되어서는 안될 것입니다. 지금 우리 사회 한 켠에서는 분명히 이러한 편법?탈법이 자행되고 있기 때문에 상처는 드러내야 치료할 수 있다는 마음가짐으로 글을 올리고 있습니다. 열심히 업무를 수행하고 있는 전국의 동대표, 관리소장 여러분들께 널리 양해를 바랍니다. --------------------------------------------------------------- (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(13)-비리의 유형별 정리 - 유형 IV 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 이틀 동안 그 첫 번째 시간으로 업체선정권, 그 두 번째 시간으로 횡령 등 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 가졌었다. 이제는 구체적인 아파트비리에 대하여 말을 해야 할 것 같다. 이를 위해 긴 시간을 달려왔다.^^ 이번은 유형 IV ~~ (4) 아파트비리유형 IV - 근원 : 잡수입 횡령 - 주역 : 부녀회 - 조역 : 관리사무소 - 배경 : 경험이 일천한 입주자대표회의 또는 방임형 입주자대표회의 이러한 유형의 아파트비리는 아파트의 잡수입을 부녀회장이 장기간 관리하고 있는 경우에 발생한다. 특히 대단지의 경우에는 게시판광고료, 재활용품판매수입, 알뜰시장 등으로 인하여 부녀회로 유입되는 금액이 수천만 원에서 수억 원에 달하기 때문에 부녀회장은 이러한 자금을 바탕으로 부녀회 회원들을 규합하고 관리사무소 직원이나 경비원 등 직원들에게 명절 때 선물을 준다든지 회식비를 대준다든지 하는 등으로 비호세력을 만들어 두고 있기 때문에 부녀회가 권력화되어 있는 경우가 허다하다. 심지어는 아파트의 법적기관인 입주자대표회의도 함부로 건드리지 못할 정도의 영향력을 보여 준다. 근래에는 작은 아파트라고 해도 문제가 불거지는 아파트가 많이 생기고 있다. 일반적으로 작은 아파트는 잡수입이 많이 발생하지 않는다. 게시판광고니 재활용품판매니 알뜰시장이니 하는 것들이 다수 세대가 한 단지에 모여 살아야 수입규모가 커지는 것이 당연하다. 따라서 작은 단지는 잡수입규모가 작으니 잡수입을 수납하여 사용하는 부녀회 활동도 그리 매력적이지 않게 되는 것이다. 흔히 말하는 일당도 안나오는 것이다. 그런데 소규모 단지라도 지리적 위치가 통신사의 중계기를 설치하기 좋은 위치에 있다면 통신사 중계기 설치 장소 임대료라는 비교적 큰 금액의 수입이 생기게 된다. 이러한 수입은 일반 입주민이라면 우리 아파트에 존재하는 지도 또한 그것이 얼마의 수입이 되는 지도 알기가 어려운 수입이다. 어떤 단지의 실재 사례인데 부녀회장(입주자대표회장도 겸임하였음)은 이러한 수입을 바탕으로 수년 간 작은 아파트를 접수하고 자신에게 반대의 목소리를 내는 입주민에게 폭언 등 물리력을 행사하면서 절대권력을 휘두렀다. 부녀회장의 이러한 횡포에 지친 입주민들은 부녀회장을 물러나게 하려고 여러 경로를 통하여 부녀회장 겸 입주자대표회장의 비위사실을 추적했는데 이러한 과정에 거액의 옥상 중계기 수입이 10여 년 간 발생하고 있었다는 것을 비로소 알게 되었다. 마침 그 아파트는 주변에 거칠 것이 없는 조망좋은 언덕 위에 위치해 있었던 것이다. 그 수입의 행방을 추궁하자 부녀회장은 사용내역 공개를 거부하였고, 이에 분노한 입주민은 총회를 소집하여 부녀회장 겸 입주자대표회장을 성토하기에 이르렀다. 흥미로운 사실은 부녀회장 겸 입주자대표회장을 제외한 나머지 3명의 동대표가 사임하였고 새로이 3명의 동대표를 선출하여 입주자대표회의를 구성하였으나 입주민의 회계감사 요구 등 부녀회장의 비위사실을 밝히기 위한 안건을 의결하지 않는 것이다. 알고 보니 새로운 동대표들도 수 년 간 부녀회장으로부터 크던 작던 혜택을 받아온 사람들이었다. 한마디로 군사정권 시절에나 들어보았던 프락치가 일개 아파트에 심어져 있는 것이다. 우리들의 평범한 일상 생활이 영위되고 있는 공간에서 한 편의 정치소설에 버금가는 흥미진진한 스토리가 우리들 모르게 진행되고 있다는 것은 놀라움을 넘어서 씁쓸한 기분을 느끼게 한다. 아뭏든 이 아파트는 이후에도 입주민들이 한 마음 한 뜻으로 뭉쳐서 대대적인 회계감사를 실시하고 부녀회장의 비위사실을 적발하여 입주자대표회장의 자리에서 물러나게 하여 다시는 부녀회장이 입주민에게 피해를 입힐 수 없게 되어 잘 마무리가 되었다. 2010년 주택법시행령의 개정으로 잡수입의 관리권한은 공식적으로 관리사무소로 이관되었다. 따라서 이러한 사례는 이제는 과거의 일이 되었다고 생각한다. 따라서 참고적으로만 알아둔다면 좋을 것 같다. (즉, 비리유형 IV는 거의 해결되었음.) ------------------------------- [관련기사] 2010년 12월 30일 --------------------------------------------------------------- (당부의 말) 애초에 아파트부녀회란 아파트공동체활성화라는 순기능을 목표로 만들어 진 자생단체이다. 그러나 이러한 부녀회에 잡수입이라는 거액의 불로소득이 생김으로하여 애초의 목표가 상실된 감이 없지 않다. 현재 표준관리규약에는 잡수입의 용도로 공동체활성화단체에 지원금으로 서울지역에는 잡수입의 40%까지 지원할 수 있도록 하고 있다. 따라서 잡수입의 관리권한은 관리사무소로 이관되었지만 부녀회의 활동은 공동체 활성화 단체 활동의 일부로서 부녀회는 연간 사업계획을 입주자대표회의에 제출하고 승인받아서 자금을 확보하여 공동체 활성화를 위한 활동을 여전히 할 수 있는 것이다. 따라서 이제는 아파트부녀회의 본래의 좋은 취지의 목표로 환원되었다고 말할 수 있고 이것은 애초에 입주민들이 부녀회의 존재이유로 부여한 사명이기도 하다. 그러므로 상기와 같은 필자의 글이 이러한 이웃 간의 정을 돈독히 하게 하기 위한 앞으로의 아파트 부녀회의 활동에 누가 되는 일이 없었으면 한다. --------------------------------------------------------------- (계 속) 아파트비리란 무엇인가?(14)-후기 아파트비리란 무엇인가? 도대체 왜 생기는가? 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? 전 국민의 60%인 약 3,000만 명이 아파트 등 공동주택에 거주하고 있다. 그만큼 국민들의 피부에 가까운 존재임에도 불구하고 아파트가 어떻게 운영 또는 관리되고 있는지를 제대로 알고 있는 사람은 극소수가 아닐까 생각한다. 그 첫 번째로 아파트 조직인 입주자대표회의와 관리사무소, 그 두 번째 시간으로 입주자대표회의의 운영, 그 세 번째 시간으로 입주자대표회장, 그 네 번째 시간으로 관리소, 그 다섯 번째 시간으로 경리에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 이로써 간략하지만 아파트를 운영 및 관리하는 주인공들에 대한 설명은 마친 것 같다. 그리고 이틀 동안은 그 첫 번째 시간으로 관리비, 그 두 번째 시간으로 잡수입에 대하여 알아보는 시간을 가졌었다. 상당히 긴 시간을 설명하였다. 이러한 배경지식을 바탕으로 이틀 동안 그 첫 번째 시간으로 업체선정권, 그 두 번째 시간으로 횡령 등 아파트비리의 근원에 보다 더 다가서는 시간을 가졌었다. 그리고 최종적으로 이러한 모든 사전지식을 바탕으로 아파트비리를 유형별로 정리해 보는 시간을 가졌다. 일반인의 입장에서 아파트비리에 대한 이해는 매우 난해할 것으로 생각한다. 따라서 이렇게 단계적으로 설명을 하여도 이해가 쉽지 않은 것은 너무도 당연하다고 생각한다. 그렇지만 아파트비리에 대한 기본 개념을 세우는 데 어느 정도 도움이 되었다고 생각한다면 매우 기쁠 것 같다. 기본 개념이 정립되었는 지를 알아보기 위해서 다음의 답을 잠시 생각해 보는 시간도 유익할 듯 하다. 답은 독자 여러분들 각자의 독후감으로 대신한다. ① 아파트비리란 무엇인가? ② 도대체 왜 생기는가? ③ 도대체 무엇이 있기에 그 자리에 집착을 하는가? (동대표를 장악하기 위하여 동원되는 방법) - 투표조작 아파트비리 유형 I의 아파트비리를 성공시키려면 입주자대표회의를 구성하는 동대표의 과반수 이상을 장악하는 것이 필수적이다. 해당 동대표를 비리에 동조하는 동대표로 선출하기 위하여 동원되는 방법이 투표조작이다. 동대표를 선출하는 과정을 살펴보면 일반적으로 해당 동의 호수를 적은 입주민동의서에 단독출마일 경우 찬성 또는 반대란에, 복수출마일 경우 각 후보자란에 해당 세대의 서명을 받는 방식으로 진행한다. 이것은 입주민이 주간에 없는 경우가 많으므로 야간에 각 동 경비원이 세대마다 돌아다니면서 서명을 받게 된다. 이 때 입주민은 관련 정보에 어두운 경우가 대부분이므로 경비원의 추천 등 경비원이 의도하는 바대로 투표하는 경향이 있다. 따라서 경비원에게 입주민에게 특정 후보를 추천하도록 한다면 동대표로 당선될 확률이 매우 높아진다. (관리사무소를 장악하기 위하여 동원되는 수법) - 인사권, 급여인상권 입주자대표회장과 동대표들의 전횡에 관리사무소가 저항하기란 대단히 어려운 실정이다. 입주자대표회의는 관리소장을 임명하고 해임할 수 있는 권한이 있다. 아무리 청렴한 관리소장이라도 해임되면 끝이다. 부당해고 등의 이유로 근로감독관의 명령으로 원직복귀를 할 수도 있지만 대개는 입주자대표회장이나 동대표들에게 시달리는 것이 힘들어 퇴직위로금을 몇 개월 치 더 받는 조건으로 결국에는 물러나게 된다. 기타 관리사무소 직원들도 마찬가지이다. 이렇게 불필요하게 지출되는 비용들도 입주자대표회의에서 의결하기만 하면 관리비로 부과할 수 있기 때문에 입주자대표회장의 입장에서는 어려울 것이 없다. 이렇게 관리사무소가 저항을 포기하고 입주자대표회장과 동대표들의 전횡에 협조하기 시작하면 달콤한 당근이 기다린다. 관리사무소 급여인상을 결의하는 것도 입주자대표회의에서 의결하기만 하면 관리비로 부과할 수 있기 때문에 입주자대표회장의 입장에서는 어려울 것이 없다. 이런 식의 밀월관계가 형성되기 시작하면 관리사무소는 현 입주자대표회의를 보호하는 단계로 나가게 된다. 그 이유는 현 입주자대표회의의 비위사실을 자신들이 너무 잘 알고 있고 그렇기 때문에 현 입주자대표회의가 굳건히 자리 잡고 있기만 하면 관리사무소 직원들의 고용은 거의 확실하게 보장받을 수 있다. 그러나 만일 현 입주자대표회의에 반대하는 비상대책위원회 등이 구성되어 현 입주자대표회장과 동대표들이 쫓겨나게 된다면 입주자대표회장과 동대표들의 전횡에 협조하였던 관리소장을 위시한 관리사무소 직원들도 짐을 싸게 되는 경우가 다반사이기 때문이다. (첨 언) - 관리사무소를 위한 변명 별도의 생업을 가지고 있는 입주자대표회장과 동대표들과는 달리 관리사무소는 이 자체가 생업이다. 따라서 자신의 생업이 위협당하는 상황 아래에서 입주자대표들을 견제하기란 매우 어려운 입장이다. 이러한 부분을 해결하기 위해서는 입주자대표회의의 전횡을 견제하고 소신껏 업무수행을 하는 관리소장을 보호할 수 있는 제도적 장치가 필요하다. 더불어 입주자대표회의의 비위를 제대로 견제하지 않고 나아가서 협조하고 그 대가로 이득을 취하는 관리소장을 처벌하는 제도적 장치도 필요하다. 관리사무소를 위한 변명은 입주민들의 고통이 대대적인 아파트비리 기획수사를 했던 11년 전과 작년이 별로 다름이 없고 오히려 커져가는 현 상황에서는 입주민들의 이해를 구하기란 곤란하지 않을까 한다. 관리사무소는 아파트비리의 몸통이라고 입주자대표회의를 비난하고 있지만 현실은 어떠한가. 결국 관리사무소는 입주민의 고통은 나몰라라 하고 제 밥그릇만을 확실히 챙긴 것이 아닌가. 서로 간에 견제와 협조를 통하여 입주민을 보호해야 할 법정조직인 입주자대표회의와 관리사무소가 파행으로 운영되는 동안 본업인 아파트관리는 뒷전으로 밀려나서 건물노후화가 촉진되었고 경쟁적으로 치솟은 아파트관리비는 내려올 줄을 모르고 입주민들을 고통스럽게 하고 있다. 높아진 아파트관리비에 관한 민원이 전국적으로 빗발치자 해결책으로 제시된 아파트관리비 공개에 미온적인 태도를 보이는 것은 전문가단체가 보일 수 있는 책임있는 모습은 결코 아닐 것이다. 그러한 아파트관리비 공개가 관리사무소의 이해관계에 밀접한 일반관리비에 포함되어 있는 관리사무소 인건비의 공개로까지 연장되는 것을 꺼리는 것이라면 비난받아 마땅하다고 말해도 어쩔 수 없는 일일 것이다. 아파트 입주민들의 힘의 결집이 결국 아파트관리 정상화로 진행될 것이다. 그렇게 될 경우 아파트 입주민의 모든 에너지는 아파트 장수명화와 아파트관리비 절감으로 집중될 가능성이 있다. 아파트 장수명화 촉구는 그 동안은 다소나마 느슨하게 관리되던 관리사무소 업무의 가중을 불러올 것이 명확하고, 아파트관리비 절감은 물론 각종 공사비용의 절감이 가장 비중이 높겠지만, 입주자대표회의와의 밀월관계와 주변 단지와의 급여비교로 경쟁적으로 상향된 관리사무소 직원들의 인건비의 현실화로 이어질 가능성을 전혀 배제할 수는 없는 형편이다. 인터넷의 발달 등으로 아파트 입주민들의 힘이 결집될 수 있는 여건이 갖춰지고 있다. 이에 따른 아파트관리 정상화에 대한 요구에 전문가단체의 대응에 시선이 쏠리고 있는 시점이다. 이러한 변혁기에 자신들의 밥그릇을 챙기기에 급급하기 보다 과감하게 기득권을 희생하면서도 용기있게 공정한 사회를 향한 행보를 펼칠 수 있어야 진정으로 사회에서 존경받는 전문자격사로 거듭날 수 있으리라 생각해 본다. 지금 전국 3,000만 공동주택 입주민들은 다른 누구의 도움보다도 아파트 전문자격사의 도움을 필요로 하고 있다. (추 신 1) 약간 어려운 얘기가 될 수 있지만 아파트를 관리하는 방법은 자치관리와 위탁관리가 있다. 여기까지 설명한 내용은 자치관리를 전제로 하고 설명한 내용이다. 위탁관리와 관련된 아파트비리도 상당히 사회문제화 되고 있지만 자치관리 비리를 이해하는데 혼선을 빚을 수 있으므로 전혀 설명하지 않았다. 그래서 위탁관리 비리 부분은 다음 기회에 꼭 다룰 것을 약속드린다. (추 신 2) 주요한 흐름의 설명을 위하여 주변적인 작은 부분은 과감하게 눈을 감은 부분이 많다. 그러한 부분도 다음 기회에 심층 탐구하는 시간을 가지고 케이스 바이 케이스로 꼭 다룰 것을 약속드린다. (추 신 3) 당연한 이야기이지만 아파트비리가 무엇인지를 다루었으니 다음 편에서는 아파트비리를 방지할 수 있는 법을 다룬다. 굉장히 어려운 내용이고 긴 내용임에도 여기까지 읽어주신 모든 분들께 진심어린 감사의 마음을 전하며, 여러분들께 건강과 행운이 함께 하기를 기원드리는 바이다. - 아파트비리란 무엇인가? (끝) -