중국 부동산 거품은 왜 터졌을까? 중국 부동산 거품 #1

[여민정치1]

중국 부동산 거품은 왜 터졌을까? 전문가들이 지적하는 "두 가지 계기"
"중국 부동산 거품" #1

인구 14억에 토지 자원이 극히 부족한 중국에서는 "부동산의 신화는 결코 깨지지 않을 것"이라는 말이 있다. 

그러나 지금은 부동산 거품이 터지고 있다.

다음은 중국 경제 전문가 Ke Long의 신간 "중국 부동산 거품" 에서 발췌한 내용이다.

거품을 터뜨린 "두 가지 계기"는 무엇이었는가?

중국 부동산 시장이 거품 속에 있다고 오랫동안 말해 왔지만, 부동산 시장은 붕괴 기미가 보이지 않고,

중국 경제는 계속 성장하고 있으며, 부동산 거품을 지적하는 사람들은 늑대 소년처럼 보인다. 

그러나 현재 상황은 중국의 1인당 GDP가 약 12,000달러임에도 불구하고,

중국 부동산 가격이 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄의 부동산 가격을 능가하고 있음을 보여주고 있다.

이것은 분명히 거품이다.

세상에서 터지지 않는 거품은 없다.

2021년 중국의 대형 부동산 개발업체인 에버그란데 그룹은 처음으로 채무 불이행을 선언했다.

이것은 중국 부동산 거품 붕괴의 시작을 알렸다.

2023년 6월 기준 에버그란데그룹의 총 부채는 2조3882억 위안(약 48조엔)으로 부채는 6442억 위안(약 13조엔)이다.

미분양 부동산 규모는 1조8600억위안(약 22조엔)이었다. 이 금액은 문제의 심각성을 나타내고 있다.

같은 해 8월 에버그란데 그룹은 뉴욕 연방파산법원에 챕터 15 파산보호를 신청했다.

업계에서 나오는 에버그란데 그룹의 "소문"

에버그란데 그룹의 성공 스토리는 중국 부동산의 신화 그 자체였다.

부동산 산업은 경제적 규모가 큰 산업이다. 규모가 클수록 고정 비용의 비율이 낮아지고 이익이 커진다.

에버그란데 그룹의 설립자 쉬자인은 이 점을 잘 이해했을 것이다.

에버그란데 그룹은 매우 성공적이어서 쉬자인은 정치협상회의 회원으로 선출되기도 했다.

일본의 경우로 보면 국회의원이 되는 것 이상의 의미가 있다.

이것을 보면 쉬자인과 중국 정부의 "연결"이 얼마나 긴밀한지를 보여주었고,

에버그란데 그룹은 토지 입찰을 방해하는 모든 사람을 제거할 수 있다는 보장을 받았다.

에버그란데 그룹이 채무 불이행에 빠진 이유는 무엇인가?

사실, 업계에서 에버그란데의 현금 흐름에 문제가 있다는 소문이 한동안 있었다.

부동산 외에도 부동산과 시너지 효과가 없는 다른 산업으로 너무 많이 확장했다.

예를 들어, 프로 축구팀을 인수하고, 전기 자동차(EV) 개발 및 제조를 시작하고, 테마파크를 건설하기도 했다.

부동산 시장이 침체되면서 이러한 부업은 에버그란데 그룹에게 부담이 되었다.

그 후 에버그란데는 쉬자인 회장의 개인 재산 및 개인 제트기뿐만 아니라 일부 자산을 매각했다.

일련의 자구 노력으로 빚을 갚았지만, 불에 탄 돌 위에 물이 묻어 있었다.

현재 쉬자인 회장은 경찰에 구금된 상태다.

부동산 거품 붕괴 "두 개의 방아쇠"

에버그란데 구룹 하나만 채무불이행에 빠진 것은 아니다.

2023년 10월, 보동산 업계 최대 컨트리 가든이 1,500만 달러의 역외 채권의 이자 지급을 연체한 것으로 밝혀졌다.

같은 해 12월 부동산 대기업 개발업체 다롄완다그룹의 계열사 주식을 30억7000만 위안(약 620억엔)에 매각했는데,

이것은 현금 흐름의 악화 때문인 것으로 추정된다.

에버그란데 그룹과 달리 Biguiyuan은 부업에 거의 손을 대지 않았다.

그럼에도 불구하고 채무불이행에 빠졌다는 것은 중국 부동산 산업 전체가 가라앉고 있다는 것을 의미한다.

중국은 14억 인구의 인구를 가지고 있으며, 토지 자원이 심각하게 부족하다.

수요와 공급을 감안할 때 부동산 신화는 결코 깨지지 않을 것이라고 오랫동안 믿어 왔다.

그러나 현실적으로 주요 도시의 부동산 가격은 크게 하락했다.

개발 중이던 부동산 프로젝트가 중단되고 유령 도시로 변한 프로젝트가 늘어나고 있다.

또한, 2024년 1월에 부동산 프로젝트에 투자하는 주요 금융 투자 회사인 Chuue Group이 파산 신청을 했다.

회사의 총자산은 전성기에 1,400억 달러(약 20조 2,600억 엔)에 달했지만,

파산 신청 당시 받은 감사에 따르면, 총 부채는 4,600억 위안(약 9조 3,100억 엔), 자산은 2,000억 위안이었다.

이런 현상을 보면 중국 부동산 거품이 터진 것은 분명하다고 해도 과언이 아니다.

부동산 붕괴에 두 가지 이유가 있었다.

첫 번째는 시진핑 주석이 "투기가 아닌 거주 주택"을 정책적으로 요구한 것이다.

이에 대응해 중국인민은행(PBoC)은 모기지 대출에 대한 규제를 강화했다.

다른 하나는 코로나 바이러스 전염병이다.

3년간 이어진 제로 코로나 정책으로 중소기업이 도산하고 청년실업률이 크게 올랐다.

이에 따라 서민 가계는 생계를 지키기 위해 소비를 자제하기 시작했고, 부동산 수요도 줄었다.

한편 부유층과 중산층은 해외로 이주하기 위해 보유 자산을 매물로 내놓았고, 부동산 시장은 과잉 공급을 받았다.

공사가 거의 진행되지 않은 콘도미니엄 건설 현장 (중국 쓰촨성) © 지지뉴스

'땅'에 대한 중국인들의 특별한 감정

원래 중국인들은 땅에 대해 특별한 감정을 가지고 있다.

얼마 전, 중국인 여성이 오키나와의 무인도를 샀다는 보도가 나와, 일본 전역이 떠들썩했다.

일각에서 이 여성이 중국 정부의 스파이로 무인도가 중국 인민해방군의 군사 기지로 변질될 것을 우려했다.

또한 일부 평론가들은 TV 등, 외국인이 일본에서 토지와 부동산을 구입하는 것을

제한해야 한다고 주장하고 있어 이 논쟁을 촉발시켰다.

지금까지 무인도를 매입한 중국 여성이 중국 정부의 스파이라는 증거는 없다.

중국인 여성 자신도 그러한 소동에 놀랐을 것이다.

이 사건은 일본과 중국인의 토지에 대한 인식의 차이를 여실히 보여준다.

중국인들은 일본이 상상할 수 있는 것보다 지구상에 자신들의 땅 소유에 대한 생각에 더 깊은 인상을 받았다.

소유 토지는 누구도 침해할 수 없는 사유 재산을 의미한다.

이것은 일본에서는 당연한 일이지만 중국에서는 허용되지 않는다. 중국에서 모든 토지는 국가에 속한다.

자신의 집을 사더라도 땅의 소유권이 없기 때문에 도로를 건설해야 할 경우 정부가 강제로 집을 철거할 수 있다.

그들은 그들의 재산이 법적으로 보호되지 않기 때문에 최소한의 마음의 평화조차 얻지 못한다.

그래서 부유한 중국인들은 해외로 이주해 먼저 집을 사고 싶어 한다.

많은 중국인들은 토지 소유권 문서(등기부 등본)를 받는 순간 형언할 수 없는 흥분을 느낀다고 한다.

중국에서는 흔히 땅(농지)이 농부의 삶의 뿌리라고 한다.

그러나 지금은 토지 소유를 금지하는 사회주의 체제에서 도시 거주자나 농촌 농민이 자신의 토지를 소유할 수 없다.

지금의 중국인들은 자신들이 떠 다니는 풀과 같다고 느껴야 한다.

또한 코로나바이러스 전염병은 중국을 무법천지로 만들었다.

중국 정부는 2020년부터 3년간 엄격한 방역 조치를 중심으로 제로 코로나 정책을 시행했다.

일부 지역에서 흰색 방호복을 입은 공무원으로 보이는 사람들이 허가 없이

사람들의 집에 침입하여 침대에 소독제를 뿌리고, 개와 고양이 같은 애완 동물을 죽이기도 했다.

중국 민법이 보장하는 최소한의 사유재산권이 침해되었을 뿐만 아니라 헌법이 보장하는 인권도 완전히 짓밟혔다.

중국에서는 "옳은 일"을 하기 위해 법적 근거가 필요하지 않다고 생각하는 경향이 있다.

여기서 "옳은 일"은 중국 공산당의 지시다.

왜 아직도 자기 집 소유에 집착하는가?

이 모든 것에도 불구하고, 중국인들은 집을 임대하는 것보다 자기 집을 사는 것에 더 집착한다.

그 결과 중국 부동산 시장은 거래량 측면에서 기하급수적으로 확대되었지만, 구조적으로 왜곡되어 있다.

중국인들은 왜 자신의 집에 신경을 쓰는가? 여기에는 두 가지 이유가 있다.

하나는 집을 빌리면 집세를 내더라도 이사할 때 손에 남은 재산이 단 한개도 없다는 것이다.

중국적 가치관의 관점에서 보면 뭔가를 잃은 것 같은 느낌이 든다.

요컨대, 주택 구입은 생활 수단을 확보하는 것보다 재산을 축적하는 것이다.

다른 하나는 신뢰의 문제이다.

임대차 계약을 체결하기 위한 조건은 대출자와 차용인 모두 계약을 적절하게 이행하는 것이다.

그러나 중국 사회에서는 적절한 계약 이행 문화가 잘 확립되어 있지 않다.

문제를 피하기 위해서는 자신의 집을 사는 것이 좋다.

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중국의 부동산 거품보다 한국의 부동산 투기가 더 문제가 많다,,,

지난 한국에서 있었던 부동산 문제가 일부 기레기들의 선동적인 글로 "부동산 투기"가

지금은 부동산 "갭 투자"로 둔갑해서 오히려 부동산 투기를 홍보하며, 장려하고 있습니다.