롤렉스 시계 원인으로 "추방 처분"... 중국 부동산 거품 #2

[여민정치1]

롤렉스 시계 원인으로 "추방 처분"... 부동산 거품으로 진행된 "중국 사회의 부패한 모습"
"중국 부동산 거품" #2

인구 14억에 토지 자원이 극히 부족한 중국에서는 '부동산의 신화는 결코 깨지지 않을 것'이라는 말이 있다.

그러나 지금은 부동산 거품이 터지고 있다.

다음은 중국 경제 전문가 Ke Long의 신간 "중국의 부동산 거품"에서 발췌한 내용이다.

부동산 개발을 둘러싼 돈 게임과 부패의 실체는 무엇일까?

중국 정부도 부동산 개발을 추진하는 데 열심이다.

그 이유를 이해하려면 먼저 중국의 경제 발전 모델과 정부의 경제 정책을 개괄적으로 살펴볼 필요가 있다.

이 모든 것은 1978년에 시작된 개혁개방 정책에서 시작되었다.

그전까지 중국 경제는 모택동의 계획경제의 실패로 파산 상태에 빠졌지만, 최강자가 된 등소평은 정책을 크게 바꿨다.

경제 자유화가 단계적으로 추진되었고 중국에 대한 외국인 직접 투자가 중국으로 유치되었다.

이 정책의 핵심은 중국의 값싼 노동력을 대량으로 외국 자본과 결합하고,

저가 상품을 대량으로 생산하고 수출하여 외화를 벌어들이는 것이었다.

이러한 수출 의존 모델을 비교우위 전략이라고 하며,

수출 제조업의 성장은 의심할 여지 없이 중국 경제의 성장에 크게 기여했다.

한편, 수출 촉진에 대한 지나친 강조 정책으로 인해 내수 시장의 발전이 지연되고 있으며,

특히 도시 인프라 개발은 다른 나라에 비해 현저히 뒤처져 있다.

도시 재개발을 어떻게 진행할 것인가는 중국 정부의 오랜 관심사였다.

더욱이 수출제조업에 의존하는 경제성장은 수출시장의 경기순환에 큰 영향을 받는다.

일본에서 배운 "중요한 제도"

중국 1990년대 당시 주룽지 총리는 내수에 의존하는 경제성장을 강화할 것을 촉구했다.

내수 중에서는 부동산 수요가 가장 잠재력이 컸다.

부동산 개발은 사람들의 생활 여건을 개선할 뿐만 아니라 경제 성장을 촉진할 것으로 기대되었는데,

말하자면 하나의 돌로 두 마리의 새를 죽이는 전략이었다.

그러나 부동산 개발을 진행하는 데는 높은 장벽이 있었다. 이것이 토지의 공적 소유 제도이다.

정부 소유의 토지를 자유롭게 사고 팔 수 없다는 점은 부동산 개발에 악재로 작용하고 있다.

이 악을 없애기 위해 중국 정부는 일본으로부터 중요한 시스템을 배웠다.

고정 기간 임차권의 개념이다.

원래 중국 공산당 간부들은 토지 소유권과 사용권(임차권)을 분리할 생각이 없었지만,

중국 공산당 간부들이 우연히 일본에 기간제 임대권이라는 제도가 있다는 것을 알게 된 후,

같은 방식으로 기간제 임대를 설정하고 이를 갚으면 도시 재개발이 가능하다는 것을 알게 되었다.

1990년대 후반부터 호텔이나 슈퍼마켓 등 상업용지는 50년, 콘도미니엄 등

택지토지는 70년이라는 기간제 임대를 일률적으로 정해 지급하기 시작했다.

이로 인해 도시 재개발과 부동산 개발이 붐을 일으켰다.

"중국의 부동산 거품" 운명은 중앙 정부에 달려 있다

맨션과 같은 부동산 개발이 추진되면 지역의 상업 시설도 개발된다.

지방자치단체는 토지사용권을 지불하여 얻은 재원을 지하철 등 도시 교통체계 개발에 사용할 수 있다.

하나의 돌로 두 마리의 새를 죽이는 것이 아니라, 실제로 하나의 돌로 많은 새를 죽이는 게임이다.

이것은 중국 정부가 부동산 개발을 적극적으로 추진하는 강력한 동기가 된다.

코로나바이러스 팬데믹이 도래하기 전에는 가구 및 기타 관련 사업을 포함한

부동산 관련 산업이 중국 전체 GDP의 약 30%를 차지하는 것으로 알려졌다.

중앙 정부에게 부동산 개발은 경제 성장의 원동력이지만, 지방 정부는 이를 활용하여

"대출 플랫폼"이라는 투자 회사(일본의 제3섹터와 같은)를 설립했다.

이들 투자사들은 지방정부로부터 지원서를 받고, 국유은행으로부터 거액의 대출을 받고, 회사채를 발행한다.

채권 발행을 통해 조달된 자금은 도시 인프라 개발, 시청 확장 및 부동산 개발에 투자하는 데 사용되었다.

부동산 거품이 터진 지금, 이러한 "대출 아파트"의 상당수는 이미 파산했다.

지방자치단체는 그동안 마련한 대출금을 구제해주고 싶어 하겠지만, 지방정부의 재정도 적자로 전락했다.

이들의 운명은 중앙정부가 이들을 구제하느냐 마느냐에 달려 있다.

중국 정부는 경제 성장을 촉진하고 사람들의 생활 조건을 개선하기 위해 부동산 개발을 장려했지만,

다양한 관련 시스템의 설계가 지연되고 뒤처졌다.

그 결과 여러 가지 부정적인 영향이 초래되었는데, 그 중 하나는 국영 은행, 부동산 개발업자 및

정부 관료 간의 결탁으로 인한 부패의 증가이다.

롤렉스 시계는 다음과 같은 원인으로 인해 발생한다.

지자체가 토지 사용권을 포기하기 위해 입찰에 나섰지만,

입찰이 공정하게 이뤄질 것이라는 제도적 보장 없이 부동산 개발이 진행되고 있다.

개발이 진행됨에 따라 지방 정부 관리들은 빠르게 부자가 되었다. 부자가 되면 필연적으로 외모가 좋아지기 시작한다.

앞서 토지사용권 입찰을 담당하는 지자체 공무원의 영상이 SNS에 올라와 화제가 된 바 있다.

영상에서 롤렉스 시계가 공무원 손목에 있는 모습이 보였지만,

그 공무원의 월급으로 롤렉스 시계를 살 수 있는 방법은 없었다.

덧붙여서 공무원의 급여는 기껏해야 1만~ 2만 위안이다. 이 영상으로 해당 공무원은 제명되고 축출됐다.

사실, 이 "롤렉스 시계 공무원"은 한두 명이 아니다.

시진핑 정권 이후 수백만 명의 공산당 간부가 추방됐는데, 

그 중 상당수가 부동산 개발 관련 부패 간부로 알려졌다. 

중국은 징계위원회에서 조사를 받은 공무원들은 자신의 저축과 기타 자산의 출처를 공개해야 한다.

돈이 어디서 왔는지 설명하지 못하면, 불법적으로 뇌물의 돈을 받은 것으로 간주되어 당에서 제명된다.

일반적으로 여러 개발업자가 토지 사용권 입찰에 참여하지만, 어떤 개발업자가 낙찰을 받느냐에 따라

입찰을 주재하는 지방 정부 공무원에게 얼마나 뇌물을 줄 수 있느냐에 따라 달라진다.

옛날 베이징 출장 갔을 때, 회식에 초대를 받았다. 동시에 한 개발업체의 사장도 회식 만찬에 초대되었다.

식사 중간에 대화를 나누던 중, 자신의 고향 시장이 부패 혐의로 체포돼, 11년 형을 선고받았다고 밝혔다.

시장 자신이 소유한 100만 위안(당시 환율 수백 만엔)의 출처를 말할 수 없었기 때문이다.

10여 년 전만 해도 지방정부 간부의 월급으로 100만 위안은 큰돈이었다. 

하지만 그 사장은 "100만 위안은 우리에게는 용돈에 불과하다.

하룻밤 마작 한 판에 100만 위안이 넘는다"고 자랑스럽게 말을 했다. 

부동산 개발이라는 돈 게임은 공산당 간부들과 개발업자들의 금융 감각을 분명히 혼란에 빠뜨렸다.

중국 사회 특유의 금권 정치

토지 사용권 지출에 대한 중앙정부 부재는 지방 정부와 토호 개발업자의 만연한 사기와 부패로 이어진다.

이러한 사기는 뇌물업자에게 기회비용이 낮지만, 실제적으로 부동산, 주택을 구입하는 소비자가 돈을 지불한다.

앞의 에피소드는 부동산 개발의 초기 사례였지만,

시간이 지남에 따라 개발 규모가 점차 확대되어 뇌물의 액수가 급증했다.

최근에 현금을 직접 건네는 대신 개발된 맨션의 열쇠와 증서를 건네주는 사례가 늘고 있다.

체포된 공산당 간부와 그 가족들이 소유한 아파트와 빌라의 수는 수십에서 수백 채에 이른다.

최근 채무불이행에 빠진 대형 부동산 개발업체의 매니저와 창업자들의 삶이 SNS를 통해 폭로되고 있다.

그들의 놀라울 정도의 풍요로운 방종은 상상을 초월했다.

그들은 중국뿐만 아니라 홍콩, 미국, 유럽에도 저택을 소유하고 있으며, 개인 제트기를 타고 날아다닌다.

그들이 이렇게 살 수 있는 것은 그들이 뇌물을 준 공산당 간부들의 보호를 받고 있기 때문이다.

부동산 산업의 공급망과 가치사슬을 통해 중국 사회 특유의 금권정치가 형성되고 있다.

공산당 통치 체제를 뒤엎는 요인이기도 하다

중국 격언의 교훈 중 "水能載舟, 亦能覆舟"(물은 배를 띄울 수 있지만, 동시에 배를 전복시킬 수도 있다)이다.

이 격언을 현재 중국의 상황에 적용하면, 부동산 개발은 중국의 경제 성장을 견인할 수 있지만,

동시에 공산당 체제를 전복할 수도 있다고 할 수 있다. 중요한 것은 법치와 투명성을 확보하는 것이다.

통치가 효과적이지 않은 사회에서 절대 권력을 쥐고 있는 공산당 간부와 관료들이 부패하는 경우가 많다.

대규모 부패는 공산당 간부 개개인의 윤리 탓도 있겠지만, 그보다는 제도의 결함 때문이라는 점을 인식해야 한다.

시진핑 정권에게 부동산 거품 붕괴로 인한 경제 위기는 공산당의 일당 독재를 위협한다.

이 책에서 중국 부동산 시장의 내면뿐만 아니라 공산당 일당독재 정치체제와 경제제도의 문제도 함께 짚어보고자 한다.

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이 기사를 번역하면서 성남시 분당에서 있었던 대장동 부동산 의혹이 상기됩니다.

나라가 망하는 이유는 여러가지가 있겠지만, 사람 자체의 부도덕한 인간성이 문제입니다.

그 부도덕한 인간성에 필연적으로 뒤 따르는 부패가 가장 큰 이유라고 생각합니다.

부도덕하고 부패한 사람이 고위 공직가 된다면, 그 결과는 나쁘게 끝날 게 뻔합니다.