"정비사업 표준공사계약서" 공사비 분쟁최소화 신속한 정비사업추진 지원

[처음과같이]

국토교통부(장관 박상우)는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 지자체와 관련 협회 등에 배포합니다. 해당 계약서는 1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대 방안’의 후속 조치로, 조합과 시공사 간의 공사비 분쟁을 최소화하고, 신속한 사업추진을 지원하기 위해 마련되었습니다.

이번에 배포한 ‘정비사업 표준공사계약서’ 주요 내용은 ①공사비 산출 근거 명확화, ②설계 변경 및 ③물가 변동에 따른 공사비 조정 기준 마련 등입니다.

<정비사업 표준공사계약서 주요 사항>

구분	현행	개선	조항
공사비 산출 근거	공사비 총액만 명시 * 예) 갑이 을에게 지급해야 하는 공사대금은 일금 오천사백억원으로 한다.	공사비 총액 명시 + 산출내역서*(또는 품질사양서) 첨부 * 세부품목별 물량·수량·단가 등 명시 ☞ 공사비 총액을 구성하고 있는 세부 내역을 명확화	제6조 제1항·제2항
		시공사의 이행 범위와 조합의 이행 범위를 명확화	제6조 제3항
공사비 조정 (설계변경)	상호 협의하여 공사 금액 조정 * 예) 을은 설계변경이나 공사변경 등이 있는 경우에는 갑에게 서면통지하고, 갑과 을은 상호 협의하여 금액을 조정한다,	설계변경 시 추가되는 품목이 ① 기존품목의 단순 증감인 경우 → 기존 내역서상 단가 적용 ② 기존품목이나 규격 등이 상이 → 기존 단가의 범위에서 협의 ③ 신규품목이 추가되는 경우 → 가격정보지 상 설계변경 시점 단가에 낙찰률 적용 등	제23조 제1항
		조합의 요구 등 시공사 귀책 無 → 신규품목 추가되는 경우(③)에 준하여 공사비 조정 등	제23조 제2항
공사비 조정 (물가변동)	소비자물가지수 변화율 적용 및 착공 이후 물가 반영 배제 * 예) 공사비 산정 기준일부터 실착공일까지 소비자물가지수 변동률에 따라 공사비를 조정한다. 단, 실착공 후 물가상승에 의한 공사비 인상은 없는 것으로 한다.	지수조정률 방식*으로 물가 반영 (합의 시 건설공사비지수** 적용) * 국가계약법에 따른 관급공사 물가 반영 방식 ** 건기연에서 매월 발표하는 건설공사물가지수	제24조 제1항
		착공 이후에도 일부 자재* 가격이 급등하는 경우는 물가 반영 허용 * 공사비의 일정 비율 이상 차지하는 주요 자재	제24조 제3항
공사비 검증	공사비 검증 관련 규정 없음	일정 비율 이상 증액되는 경우 공사비 검증 받도록 하고, 검증 결과를 총회에서 공개한 후 증액 계약 체결하도록 규정	제8조 제7항·제8항
분쟁 자구해결	계약당사자 간 분쟁 발생 시 해결 방안 관련 규정 없음	분쟁 발생 시 도시분쟁조정위 또는 대한상사중재원에 조정·중재 신청	제60조 제2항·제3항

현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없어, 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워* 분쟁의 원인이 되어 왔습니다.

* (기존사례) 총액계약 → 조합이 A등급 자재 요구 → 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정하였음을 이유로, △△억 증액 요구 → 증액 적정성 판단 곤란

이에, 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고, 이를 첨부하여 계약을 체결하도록 하여, 공사비 근거를 명확히 합니다.

다만, 조합이 기본설계 도면을 제공해야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로, 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰을 제안할 때 품질사양서*를 제출토록 하고, 이를 바탕으로 계약합니다.

* 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류로, ｢정비사업 표준공사계약서｣에 표준품질사양서 양식을 별도 첨부

다수의 계약서에서 설계변경 시 ‘단순 협의*’를 거쳐 공사비를 조정하도록 해, 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았습니다. 이에 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정 기준을 세부적으로 포함**함으로써, 원활한 공사비 조정을 유도합니다.

* (기존사례) 설계변경 등이 있는 경우 “갑”과 “을”은 상호 협의하여 공사금액을 조정

** 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지 신규인지 등에 따른 단가 산정 방법 제시 등

그동안 다수의 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위하여 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용*해왔으나, 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로, 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점도 있었습니다.

* (기존사례) 공사비 산정 기준일부터 실착공일까지의 소비자물가지수 변동률에 따라 공사비를 조정한다. 단, 실착공 이후에는 물가상승에 의한 공사비 증액 배제

이에, 국가계약법에 따른 지수조정률 방식* 등을 활용**하여 물가 변동을 반영하도록 하는 등 공사비에 대한 물가 반영 방식을 현실화했습니다.

* 총공사비를 비목군(노무비·경비·재료비 등)으로 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용하여 공사비에 물가 상승을 반영하는 방식

** 당사자 간 합의 시 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수도 있으며, 이 경우 공사비에서 간접공사비·관리비·이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용해야 함

특히, 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나, 착공 이후에도 특정 자재* 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 하여, 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 했습니다.

* 총공사비의 일정 비율(계약당사자가 계약서에 포함) 이상을 차지하는 자재

그 외에도 증액 소요가 큰 굴착공사(지반을 파는 공사) 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정하여, 과도한 증액 요구를 방지하도록 했습니다.

국토교통부 박용선 주택정비과장은 “‘정비사업 표준공사계약서’가 마련되어, 그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리하여 분쟁이 많았던 계약사항들로 인한 분쟁이 줄어들 수 있을 것으로 기대된다”라고 전했습니다.

“실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착관리 해나가면서, 신속한 분쟁 해결을 위하여 분쟁조정위원회*에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진(법개정 필요)할 예정이다”라고 밝혔습니다.

‘정비사업 표준공사계약서’는 국토교통부 누리집**에서 확인할 수 있습니다.

* ｢도시정비법｣에 따른 정비사업 분쟁 조정기구, 현재 집행권원 효력(재판으로 이의 可)

** 국토교통부(www.molit.go.kr)→정책자료→정책정보→ 2024년 정비사업 표준공사계약서

[출처] "정비사업 표준공사계약서" 공사비 분쟁최소화 신속한 정비사업추진 지원|작성자 국토교통부