수요 ‘꾸준’ 수익률 ‘안정’ 경기 덜타는 대학가로 눈길 돌려라

[수호천사]

수요 ‘꾸준’ 수익률 ‘안정’ 경기 덜타는 대학가로 눈길 돌려라
오피스텔 기반시설 좋아 투자가치 으뜸

`부동산 침체기엔 대학가로 눈을 돌려라!`

부동산 시장이 장기침체 조짐을 보이는 가운데 대학가 인근의 원룸주택과 오피스텔ㆍ고시원 등 임대용 부동산과 수익형 상가가 다시 주목 받고 있다.

이들 상품은 실물경기에 예민하게 반응하는 경기민감성 부동산이지만 대학가 인근이라면 지속적인 임대수요로 인해 안정적인 수익률을 얻을 수 있기 때문. 특히 서울 서대문구 신촌과 관악구 봉천동처럼 대학이 2~3개 이상 몰려 있는 곳의 역세권 부동산이라면 경기둔화의 영향으로부터 비교적 안전하다는 것이 전문가들의 조언이다.

◇오피스텔 = 오피스텔은 대학가의 수익형 부동산 중에서도 으뜸으로 꼽힌다. 대부분이 상업지역에 지어지는 탓에 생활기반시설이 잘 갖춰져 있고, 역세권인 경우가 많아 교통이 편리하기 때문. 이에 따라 대학생은 물론 젊은 직장인들도 대학가 인근 오피스텔을 선호하고 있다.

오피스텔이 주로 밀집해 있는 곳은 신촌과 서울대ㆍ건대입구 등이다. 신촌에는 이미 입주해 있는 오피스텔만 해도 `르메이에르` 등 5개 동이 있다. 여기에 지금도 4곳이 건립되고 있어 2년 후엔 9곳 1,300여실의 오피스텔이 들어서게 된다. 또 일부 개발업체들이 인근에서 3곳 정도의 오피스텔을 추가로 건립하기 위해 부지매입작업을 벌이고 있다는 게 이 지역 부동산중개업소 관계자들의 설명.

또 서울대역 인근에는 `코업` 등 9곳 1,500개실이 임대중이며, 건대인근에도 신축 오피스텔이 꾸준히 늘고 있다.

이 오피스텔들의 매매가 대비 연간 수익률은 7.5~8.5% 정도. 임대료 수준은 10~15평형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 60~80만원선. 공실률은 5% 안팎이다. 매매가는 평당 600만~650만원선.

지하철 2호선 신촌기차역 인근 현대캠퍼빌의 경우, 14평형은 1억~1억500만원 선에 거래되고 있다. 14평형은 보증금 1,000만원 월60만~65만원의 임대료를 받을 수 있어 연 8%대의 수익을 올릴 수 있다.

기존의 오피스텔을 매입하지 않고 신규공급 되는 것을 분양 받는 방법도 고려할 만 하다. 이 경우 프리미엄을 주지 않고 신규 오피스텔을 구할 수 있어 구입비용을 절감할 수 있기 때문에 수익률은 연간 9.5~9.7%선까지 올라간다는 게 부동산 전문가들의 설명.

서대문구대현동 현대캠퍼빌공인 임호진 사장은 “주로 안정적인 임대수익을 원하는 중장년층이 오피스텔을 매입한다”며 “같은 가격이라면 건립연수가 오래 지난 것보다는 최신 마감재가 사용된 신축 오피스텔을 고르는 게 좋다”고 조언했다.

◇원룸주택 = 대학가 인근 구옥을 매입해 원룸주택으로 고쳐 짓는 방법도 고려해볼 만 하다. 다만 원룸주택은 일부 지역에서 공급과잉 현상을 빚고 있으므로 부동산 중개업소 등으로부터 해당 지역의 원룸 수급현황을 알아본 뒤 투자를 하는 게 좋다.

원룸주택의 경우 입지여건과 투자금액에 따라 투자수익률이 천차만별이지만 신촌지역을 기준으로 하면 연간 9%안팎의 평균 수익률을 예상하는 게 일반적이다. 이 지역 10평자리 원룸이라면 보증금 1,000만원에 월 35만~50만원의 임대료를 받을 수 있다고 가정하면 된다. 다만 같은 평형의 원룸이라도 일조량, 역세권 여부 등에 따라 임대료 수준이 크게 달라지므로 당초 원룸부지를 구입할 때엔 이 같은 입지여건을 우선순위로 고려해야 한다.

대지면적 50평에 건폐율 60%, 용적률 300%를 적용, 원룸 8실짜리 주택을 짓는다고 하면 평당공사비를 220만~230만원과 평당 부지매입비 600만~800만원을 고려해 모두 6~8억원 정도를 예상하면 된다.

투자의 핵심은 비용의 대다수를 차지하는 부지매입비를 최대한 낮추는 것이다. 최근엔 구옥 급매물이 크게 늘었기 때문에 도로 이면의 구옥 급매물을 찾으면 의외로 저렴한 값에 알짜 주택부지를 확보할 수 있다. 수목아이엠의 양은열 사장은 “신촌, 서울대 인근 역세권 지역은 이미 땅값이 올라 다가구 원룸을 짓기는 적합치 않다”며 “오히려 역세권이 덜 발달한 대학가 인근의 적절한 부지를 찾는 게 낫다”고 조언했다.

<이혜진기자 >

고시원ㆍ상가도 틈새임대상품 부상
초기투자 비용 적어 소자본 창업자 유리

대학가 주변 고시원과 상가가 틈새임대상품으로 부상하고 있다. 이들 상품은 일반 원룸주택에 비해 초기 투자비용이 저렴, 소자본 창업자들의 관심을 끌고 있다.

고시원은 공실률 우려가 적다는 게 최대의 장점으로 꼽힌다. 또 상가는 경기변동에 관계없이 일정한 소비를 하는 대학생을 고객으로 확보할 수 있다는 점에서 안정적인 투자처로 꼽힌다는 것이 전문가들의 진단이다.

◇고시원=고시원은 대학가 주변에서 가장 저렴한 형태의 주거시설이다. 1평~1.5평 가량의 방에 보증금이 아예 없거나 5만원 선이고 월세는 20만원~30만원 정도. 주인 입장에서도 하숙보다 관리에 신경을 덜 써도 되고 비교적 소자본으로 창업할 수 있어 틈새 상품으로 관심을 가질만하다.

최근에는 개별냉장고, 전화기 등의 시설을 갖춘 곳을 선호하므로 초기 시설 투자에 신경을 써야 한다는 게 고시원 운영자들의 설명. 연면적 50평의 경우, 시설비 600만원, 인테리어비 방당 35만~40만원 등이 초기 투자비용으로 들어가며 전기ㆍ수도ㆍ난방비 200만원, 관리인 인건비 150만원 정도가 월 관리비로 소요된다.

최근 들어서는 헬스장 등의 시설을 갖춘 고시원 전용건물도 생겨나고 있다. 고시원은 원래 대학가 인근 상가 윗층을 활용하는 방안으로 도입된 상품이나 아예 처음부터 고시원으로 사용하기 위해 건물을 신축하는 것이 고시원 전용건물.

경희대 앞에서 고시원전용건물 백마고시텔 운영하는 한만희사장은 “고시원 전용건물로 지어 방마다 창이 있고 헬스장 등의 부대시설을 마련돼 있어 다른 고시원에 비해 임대료 수준이 비싸도 공실이 없다”고 설명했다. 이 역시 부지 매입비가 사업 수익성의 관건으로 발품을 팔아 숨겨진 싼 땅을 찾으라는 게 한 사장의 조언이다.

◇상가=대학가 상가는 타지역 상가와 비교해 상권이 발달해 임대료 수준이 높은 편이다. 그러나 그만큼 건물 매입비용도 비싸다. 이미 상권이 활성화 된 곳은 연 수익률 8~10%를 넘기기 힘들다. 따라서 이미 상권이 활성화된 곳보다는 새로 들어서는 대학 인근의 상가 매입을 노리는 게 좋다는 게 상가 전문가들의 조언이다.

특히 최근엔 경원대 인근 상권 서서히 살아나고 있다. 신설 대학 인근에 아직 상권이 활성화된 곳이 아니어도 원룸 등 주거 시설이 서서히 들어서 상주인구가 늘어나는 곳을 주목할 필요가 있다. 상가114의 윤병한 팀장은 “성남 경원대, 수원 경기대, 경희대, 수원대, 성균관대 인근 상가들은 앞으로 더 활성화 될 가능성이 높기 때문에 건물 매입비 대비 임대수익률이 높아질 것”으로 전망했다.


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