아파트의 운명(쏠몽)

[giseg07]

금과 달러에 대한 논을 펼치는 중간에 아파트를 꼽사리로 넣어보겠습니다.

우리나라 아파트의 운명은 추후 금과 달러의 운명과 밀접한 관련이 있스니다.

즉 금과 달러의 추이는 추후 미부동산과 한국의 부동산에 영향을 미치게 됩니다.

그 영향에 대한 논은 금과 달러의 운명으로 추후 더 풀어가는것으로 하구요.

아파트의 운명을 말씀드리기 위해서 사실 몇가지 사실만 여러분에게 알려드려도 여러분 스스로

판단할수 있지 않을까 싶습니다.

2006년이후 제 주위 지인들에게던 아니면 운영카페든

또 그후 아고라 활동을 하면서던 간에

서울아파트의 위험성을 매우 험하게 강조드려왔습니다.

제가 올해 주위 어른들에게 아파트 가격의 추이를 물어봤었습니다.

위 사진은 그 유명한 강남 은마아파트 분양광고사진입니다.

평당 68만원이면 34평형이 2300만원정도에 분양이 됬네요.

주위어른들 얘기에 의해서 보태서 작성해보면

1979년 은마아파트 분양가 34평형 1979년 2300만원

1980년 잠실 장미아파트 42평형(혹은 46평)  3000만원

1987년 강남 대치동  청실아파트 34평형(혹은 36평)  3500만원,

1987년 강남 대치동 동아아파트 4000 - 4200만원

1987년당시는 대치동지역에서는 은마아파트가격이 제일 낮았다고 합니다.

분양때부터 은마아파트가 좀 부실공사가 있어서 그랬다네요.

평수를 제가 정확히 기억못해서 암튼...잠실은 좀 평수가 큰 40평형대구요... 나머지는 30평형대...

청실아파트만 다시 이어가보면

1987년 3500만원

1996년 3억 5천만원

1998년 1억 5천-2억 (IMF때 1억원대로 떨어졌다네요)

2006년 10억 가까이...

어른들께 들은 얘기라서 좀 오류가 있을수 있지만 대충 이렇습니다.

여러분이 철저한 투자가라면 1980년부터 금가격의 추이와 아파트의 추이를 일단 그 상승폭을 비교할것이구요.

또 쌀과도 비교해보셔야하고...

밀이나 구리가격하고도 비교해보시는게 좋지요

단 고려변수는

은마아파트 분양다시는 사실 허허벌판에 세워진 아파트같은 모습이었다고 하며

그리고 들은바에 의하면 그당시 되서야 경기여고하고 휘문고가 그쪽으로 이사왔다고 하니까요.

아무래도 그런점들은 고려해야합니다.

즉 그당시는 그 고등학교 이사오기전이라면 아무래도 학군등의 이점이 없었을테니까요

1987년당시에는 8학군의 개념이 이미 생겨나기 시작한때입니다.

그때 청실이 35000만이었구요

은마는 그보다 더 낮았다고 합니다.

그리고 대치동쪽에 학원가가 본격 형성되기 시작한때가 제 기억으로는 92-93년도입니다.

그전에도 한국학원은 있긴했지만 은마쪽이나 대치동쪽에 큰 좋은 학원들이 많이 생긴건 그후입니다.

즉 그 지역의 발전을 일부 고려하면서 가격 비교를 해보아야합니다.

사실 쉽지 않은 일이겠지만 이런 아파트와 다른 자산의 차이 비교가 필요합니다.

자 이제 여러분들이 좀 도움이 될만한 의견을 풀어봐야하는데...

제가 올해 들어서 추후 3년내 강남아파트 바닥이 올수 있다고 하니까

보기 드물게 반대표를 많이 받았는데요...

이 의미는 결코 3년내 바닥찍은후 과거와 같이 오른다는 의미가 아닙니다.

아파트라는 존재에 대한 개념을 여러분이 좀 아셔야하는데

예전에 아파트 어떻게 될것인가 1-4편 시리즈에 언급드리긴했습니다만

미국을 보면 아파트란 어떤것인가에 대해 알수 있습니다.

볼티모어지역 최근 가격을 보면뇨

실제로 여러분이 redfin.com 을 가시면 현재 미국의 실제로 거래되는 가격들을 알수 있는데요.

제 지인이 있는 볼티모어를 예로 드린다면

비슷한 조건의 주거지가

주택의 경우 3억 -4억정도가 간다고 하면

타운하우스는 2억-3억정도 하구요

콘도(우리나라로 치면 아파트)는 1억-2억 정도합니다.

그중 학군이 아주 좋은지역의 경우는 타운하우스라 해도 4억 가까이 나가는 곳도 있었구요.

볼티모어에서 학군이 아주 좋은 지역의 경우는 미국내에서도 손꼽히는곳입니다.

비슷한 조건이라는 좀 애매한 면이 있긴하지만뇨

주택과 아파트는 확연한 매우 큰 차이가 있습니다.

저는 아파트 매매자들이 반드시 미국의 모습을 아시기 바라는 마음이 큽니다.

지난 2006,7년까지의 투기세력이 망쳐놓은 이 아파트가치에 대한 개념이 바로 잡히기까지는

좀 시간이 걸리겠지만

아파트에 대한 가치는 사실 주택보다 떨어지는게 확연한 사실입니다.

단 한가지 고려점은 미국의 경우에 부동산 버블이 주택위주로 형성이 되었기때문에

그런면은 좀 또 고려대상이긴 하나

그럼에도 불구하고

엄연히 비슷한 평수와 조건이라면

아파트보다는 주택이 더 비싸야합니다.

미국의 경우는 타운하우스의 경우도 차고가 있느냐 없느냐에 따라 다르고

상당히 우리나라와는 다른 마인드로 가치가 매겨지고 있습니다.

주택의 경우는 마당이 얼마나 넓느냐보다도

그 주택자체의 주방의 설비가 얼마나 고급이냐 등등 그런영향도 큰거 같구요

마당이 넓은것도 하나의 변수겠지만

미국은 워낙 땅이 넓다보니 약간 변두리지역의 경우는 마당크기보다는 집자체의 재질이나 편의성등이 더 고려대상인듯하구요

그리고 또하나 미국의 경우도 학군이 매우 중요합니다.

제가 오늘은 학군의 얘기를 좀 드리고 싶은데요.

저는 추후 아파트시장에 잇어서 살아남는 아파트는 두종류라고 생각합니다.

첫째는 수요가 있는 지역의 아파트

둘째는 저가형 아파트

수요가 있는 지역의 아파트라고 하는것은

그야말로 아파트의 기능에 충실한 지역을 말합니다.

사람은 많고 집을 땅이 부족해서 위로 올릴수 밖에 없는 지역의 아파트의 경우는

추후 시장에서 그래도 안전한 축에 듭니다.

제가 과거에 아파트 침체가 올경우

강남보다도 오히려 용인처럼 서울따라서 어줍지 않게 따라오른 지방아파트들이 더 개박살날수 있다고 얘기한거 기억하실겁니다.

강남은 일단 학군의 수요가 있습니다.

실제로 미국의 경우에도 이번 부동산 위기때 그나마 선방한 지역이 바로 학군이 좋은지역의 부동산이었습니다.

사실 너무 당연한 이야기죠.

아파트라는것의 특성을 생각했을때 인구밀집지역에서는 그나마 그 효용의 가치가 있다

이것은 두말할 나위없는 사실입니다.

최근 아파트 폭락론자들을 보게 되는데요.

사실 그분들은 지난 몇년간 저와 더불어 동일하게 아파트의 위험성을 강조해오신분들입니다.

하지만 저는 폭락론자들이 이젠 좀 과하게 가고 있지 않나하는 생각을 하게 됩니다.

이유는 간단합니다. 서울아파트가 2007년 고점대비 이미 30-40프로 가량 떨어졌기때문이죠.

추후 3년내에 10프로 정도 추가하락이 나온다면 사실상 일부 지역의 경우는 바닥을 논해도 되는 지역이 나올수 있다고 보고 있습니다만...

현재시점에서는 폭락보다는 그냥 하락혹은 침체를 논하는게 더 맞지 않나 하는게 제 생각이구요.

그 침체라는게 때로는 소폭 오르면서 가격이 비슷한경우의 침체도 있기때문에..

제 개인적으로는 무조건적인 "폭락"을 논할 시기는 아닌듯합니다.

물론 상황에 따라서 미국의 정책이 정말로 긴축으로 간다면 아주 불가능한것은 아닙니다만

못박을 시기는 아니라고 보고 있습니다.

그 지역들은 위의 두조건중 하나를 충족해야합니다.

첫째 수요가 있거나 아니면

둘째 중소형 아파트여야합니다.

중소형 아파트의 의미는 이렇습니다.

지방의 중소형아파트들은 사실 1억원대 초반이 많이 있습니다.

사실상 재작년까지만 해도 1억원도 안되는 아파트가 많았고 작년에 지방의 아파트들이 많이 올랐죠...

아파트라는 가치는 떨어지지만

만일 추후 5-6년후에 인플레가 오게 되서 아파트 하나를 짓게 되는 비용이 지금보다 두배가 오르게 된다면

그 혜택은 저가의 아파트들이 받게 됩니다.

좀 극단적인 비유를 들어서 지금 지방의 1억짜리 아파트 한가구를 짓는데에 드는 비용이 현재 5천만원인데..

5년후 물가상승이 극에 달해서 아파트 한가구 짓는 비용이 1억으로 산출된다면

그 분양가는 얼마가 될까요?

이는 아무리 분양가를 낮춰잡아도 1억 3천은 넘겠지요...

짓는데 1억인데요...

즉 건설비가 오르게 됬을때 수혜를 입는 아파트들은

아무래도 중소형의 저가의 아파트들이 되게 됩니다.

단 그럼에도 허허벌판에 수요가 없는 지역은 안되구요.

지방이만 그래도 인구가 많은곳의 아파트여야합니다.

서울사는 분들은 그런 아파트가 있느냐 물으시지만

2년전만해도 대전과 춘천과 나주지역에

제가 실제로 인구가 많은 지역의 아파트들이 7-8천만원선이었던것을 기억하고 있습니다.

지금은 좀 급등해서 1억 -1억 2천정도까지 나가고 있지요.

즉 건축비 상승때 반사이익을 얻을수 있는 중소형아파트는 그나마 선방할수 있다고 보고 있습니다.

하지만 미국의 예를 본다면 사실 아파트가 지방에 2억이 넘는 곳의 경우에 있어서

그 평형과 관계없이 추후 침체가능성이 농후할수 있습니다.

참 이것이 지역별 편차도 크고 평형도 다 달라서 싸잡아서 얘기할수는 없습니다.

일부 아파트는 2억이상의 아파트들도 오르겠죠 물론...

하지만서도 정말로 여러분이 어느지역이던 그 아파트들을 선택할때는

많은것을 고려하셔야하는데요

지어진 년도도 고려해야하구요.

학군도 고려하시고 추후 이지역의 수요등도 고민을 하셔야합니다.

그리고 정말 redfin.com 사이트를 통해서라도

미국의 주택들이 얼마나 크고 좋은것들이 싸게 팔리는가...

우리가 목매는 아파트들이 왜 1억원대에 팔리고 있는가등등

면밀한 국제적인 비교까지 겸하시는게 좋습니다.

그리고 미국의 부동산 지표는 우리나라에 현재 선행해서 움직이고 있기때문에

미부동산의 회복여부를 확인하는 것도 필요합니다.

미국부동산 꺽인후에 3-4년정도 시차를 두고 서울아파트가 꺽여내려왔습니다.

결론으로 접근해가겠습니다.

제가 향후 3년 수도권 부동산의  바닥가능성을  예측하고 있긴하나

그것은 글로벌 상황에 따라 달라질수 있는데

그 변수중하나는 달러나 원화등 화폐를 찍어내는가의 여부도 중요합니다.

또한 반드시 잊지 마실것은 서울아파트의 경우는 바닥을 치더라도 결코 과거와 같은 큰 상승은 힘들다는 점 아셔야합니다.

즉 일부 아고리언의 주장대로 폭락이 오진 않더라도

사실 3년동안 10프로정도 서서이 떨어진뒤에

나머지 긴 기간은 크게 오르지도 또 떨어지지도 않는 일종의 침체기가 올수도 있다는점 아셔야합니다.

10프로가 꼭 더 떨어진다는 의미는 아니고 사실 얼마가 떨어질건지 아닌지는 맞추긴 힘듭니다.

이점에 있어서는 오히려 주택이 양호할것이구요. 아파트가 더 침체가 길어질 가능성이 농후합니다.

그리고 건축비 상승시에는 대형의 아파트보다 소형의 아파트가 양호할것입니다.

그리고 아파트의 운명은 지역별로 크게 갈릴가능성이 큽니다.

여러분이 판교에 계시던간에 양평에 계시던간에 천안에 계시던간에

아파트의 가치를 진정 면밀히 따져보셔야합니다. 미국의 레드핀사이트도 참조하시며 미국의 아파트 가격과도 비교해보면서요.

물론 미국의 콘도와 우리나라 아파트는 좀 재질이 다르긴 합니다만 그렇다 해도 결코 우리나라것이 더 좋다고 못박을수는 없습니다.

저는 사실 미국의 콘도상화을 듣고 서울따라 오른 일부 지방의 아파트들의 고통이 어쩌면 앞으로도 크지 않을까 하는 생각을 하게 됩니다. 왜냐면 미국의 더 좋은 지역의 학군의 더 훌륭한 주방의 시설과 인테리어를 가진 콘도가 우리나라 일부 지방의 아파트보다 훨씬 싸다는것을 제 눈으로 확인했기때문입니다.

그러므로 추후 부동산 투자는 어떠해야하는가

첫째는 무리한 빚으로 하면 안됩니다. 가게빚 1000조시대에는 당연한 이야기입니다.

둘째도 같은 맥락이긴 합니다만 자신이 활용할 부동산에 투자해야합니다.

부동산으로 돈을 억수로 벌어들이는 시절은 지나가고 있다고 보셔야하며

단지 개별적인 지역의 접근으로 인해서

추후 개발될 지역을 잘선택해야만 돈을 버는 것이 될것입니다.

단 농산물 가격의 상승에 의해서 농지의 가치는 재평가 받을수 있겠지만

문제는 FTA로 인해서 그것도 변수가 있는게 사실이죠. 투자도 쉽지 않고요

저는 지난 5년간 서울을 떠나서 여기저기 거치를 많이 옮겨다녔습니다.

제가 가족이 미국에 있어서 미국도 여러번 방문을 해봤습니다만

사실 면적대비로 볼때 한국만큼 아름다운곳은 없는거 같습니다.

즉 미국의 일부지역을 선정해서

한국만한 땅크기의 지역을 선정했을때

우리나라만큼 다채로운 관광자원을 확보한곳은 없다는것이죠.

물론 그랜드캐년이나 나이아가라나 그런 거대한 풍경은 미국의 장점이지만

제가 확신컨대 우리나라도 충분히 아름다울뿐더러 3시간만 차를 타고 가면 전혀다른 풍경이 펼쳐지는 다양한 볼거리가 있는 곳도 흔하지 않다는 생각입니다.

저는 지난 5년간 제가 초등학교때 배운 지리부도를 많이 떠올리게 됬습니다.

우리가 지리시간에 배운게 뭡니까

일단 70프로가 산지라는것이죠.

그러고 보니 참으로 놀라운것이죠 70프로 산지이니 말이죠 

ㄱ

산지가 아닌 30프로도 다 돌아댕기지 못했는데

저 70프로의 산지에는 어떤 풍경들이 잇는것일까요?

저는 우리나라가 다양한 풍경과 볼거리가 있는데에는 저 백두대간

태백산맥에서 지리산으로 이어지는 저 백두대간의 역할이 크다고 생각합니다. 3면이 바다인 영향도 있구요.

보너스로 이국적인 제주도까지...

제가 과거 횡성지역을 지날때나 또 양평에 있는 산속고시원을 지날때나

남쪽에서 근무할때 남쪽지역에 운전하다보면

정말로 정말로 도로가 좋은데 사람이 없는곳을 보게 됩니다.

거의 밤에 홀로 잘닦여진 국도를 운전하고 갈때도 있고'

심지어 300-400m정도의 산을 타고 가는 길도 얼마나 잘닦여있는지

서울에 아둥바둥대다 보면 내살곳과 집이 없어보이지만

조금만 눈을 밖으로 돌린다면

정말로 좋은곳이 많이 있습니다.

너가 서울의 좋은곳에서 살지 않아봐서 그런다 하실지 모르나

저는 대치동에서 살았었구요.

저는 결코 여러분에게 이상적인 의견을 제시하는게 아닙니다.

무슨 속세를 초월한듯이

산속에 은거하는 그런 류의 얘기를 하는게 아니고

실제로 다녀보면 정말로 아름다고 살기 좋은곳이 많으며

매우 감사하게도 그런곳의 집값은 매우매우 쌉니다.

향후 10년의 세계에 있어서

현재 부동산 불패의 신화로 우리 어른들이 싸질러놓은

이 빚이라는 큰 똥을 떠안고 살아야할 우리 아이들의 미래는

결코 밝지가 않습니다.

저의 이성적인 판단으로

절대 이상적이거나 혹은 감성적인 판단이 아닌

철저한 이성적인 판단으로는

우리가 부자가 아닌다음에야

결코 무리하게 대출을 받아 8학군에 진입해서

치열하게 공부시켜서 우리아이들의 행복을 보장받기란 매우 힘들다는 생각입니다.

더구나 대학의 등록금까지 지불해야한다고 하면 사실 너무 너무 힘든 세상을 우리 아이들에게 물려주게 됩니다.

가만보니 방법이 없지 않습니다.

그것은 이 만들어 놓은 룰에 뛰어들지 않는것입니다.

결혼했다고 해서 처음부터 무리하게 대출받아서 큰집을 사지 않으면 되구요.

반에서 10등안에 못들거면 굳이 지방까지 내려가서 돈들이고 대학다닐 필요가 없다는 게 제 생각입니다.

그 대학갈 돈으로 창업을 하던 다른걸 배우는게 나을듯싶습니다.

얼마든지 좋은 공기와 좋은 환경에서 자연과 더불어 뛰어놀수 있는곳이 저 백두대간을 끼고 넘치고 넘쳐나는데 말입니다.

제가 낚시를 좋아해서

강낚시도 하고 바다낚시도 하곤 하는데요.

예전 양평살때 한 개울에서 낚시한적이 잇는데

그 위로 여러 식당들하고 집들이 많아서 늘 개울이 깨끗지 않았습니다.

참 그걸 보고 그런생각을 했었습니다.

이 물고기들은 여기가 전부인줄 알고 살지 않겠는가...

여기서 좀더 큰강으로 나가면 깨끗한곳이 많을텐데...

반면 제가 남쪽에 있을때 다도해 작은섬에서 낚시를 한적이 잇는데

그곳 물고기는 손바닥만큼 작아도 아주 힘이 셌습니다.

정말 같은 크기의 물고기가 이렇게 파닥거리고 힘이 좋은지...

아마도 이것이 자연속 그대고 있는것과 아닌것의 차이가 아닐지

나도 만일 젊은시절과 어린시절을 이런곳에서

보냈다면

더 건강하지 않았을까 저 물고기처럼 파릇파릇하고 파닥거리지 않았을까 하는 생각을 정말 하게 됩니다.

작년 올해 지나면서 저도 몸이 좀 많이 좋아진 느낌을 받는데

공기 좋은데 살아서 그런거 같기도 하고 아니면

고속도로 타고 다닐때 금산부근에 잇는 인삼랜드 휴게소에서

인삼즙을 4천원에 싸게 팔길래 가끔 먹었더니 그런것도 같고

이유는 잘 모르겠지만  몸이 많이 좋아진듯합니다. 제 나이에 어울리는 표현은 아닌지 몰라도 회춘하는 느낌입니다.

따지고보면 아름다운 금수강산

좋은곳에 태어나 참으로 힘들게들 살고 있다는 생각뿐입니다.

추후 부동산시장에서는

여러분이 살곳과 활용할곳에 투자하셔야합니다.

살지도 않고 무조건 예전과 같은 무리한 투기금을 굴리게 된다면

일부는 성공하시겠지만 어쩌면 다수는 고통받게 되실수 있다는게 제 생각입니다.

그리고 현재 아파트 수요상에 있어서 학군도 중요하지만

어쩌면 그런 인위적인 가치의 투자도 중요하지만서도

그보다 더 한 환경의 가치도 생각해야하지 않나싶습니다.

정말 공기 좋고 물좋고

살고 있으면 행복하고 그런곳이 찾아보면 많이 있습니다.

걸림돌로서 자녀의 교육이나 직장의 거리가 문제가 될수는 있다고 생각합니다만

그런 문제도 사실 좀더 개척자적인 마인드로 방법을 찾아보시면 그 방법이 없지는 않다고 생각합니다.

저는 서울을 싫어하진 않습니다.

강남의 코엑스거리나 또 큰 빌딩들도 사실 멋있죠...

하지만 그에 못지않는 더 좋은것들이 널려져있다는것과

비싸게 해외여행가시기 전에 먼저 한번쯤 우리나라 여행을 계절별로 다녀보심도 좋다고 생각합니다.

여행은 기차보다 고속버스가 훨씬 저렴합니다.

내가 어딘가 양어장의 물고기처럼 던져져 갇혀있는것보다

내가 내가 살곳을 개척하고 그곳에서 더 나은 가치를 찾아가는것이

저 지도를 보고 내가 살아갈곳을 고를 자유를 누리는것이 더 멋진삶은 아닐까 하는 생각이 듭니다.

땅은 넓고 공기좋은곳도 많고 산도 많으니 이젠 큰 돈을 벌기 위한 선택보다

여러분이 정말 활용할수 있고 좋아하는 곳에

그림같은 집을 짓고 사랑하는 님과 함께 사시기 바라겠습니다.

물론 저도 이렇게 사는게 쉽지 않다는거 잘 알고 있습니다.

하지만 결코 여러분이 아파트에 목메어서 또 이 시스템에 목매어서 살지는 말라는 의미로 드리는 말씀이구요.

도시를 떠나보면 살기 좋은곳이 많다는곳 또한 사실입니다.

도시에 산다해도 무리하게 대출받아 큰아파트에 투자해놓고 전세주고

자신은 거지같이 월세살거나 하지 마시고

작게나마 자신의 분수에 맞게 자신이 살집을 투자해서 사는게 나을거 같습니다.

앞으로 활용가능한 부동산에 투자하시기를 추천드리는 바입니다.

%위의 아파트 관련수치는 주위어른들에게 들은바를 적은거라서 약간의 오류가 있을수 있습니다.

미국관련내용도 들은내용이 일부 있어서 일부 오류가 있을수 있습니다.

http://cafe.daum.net/sgi540/H0th/1486

[백면서생]

좋은 글, 감사합니다...