강서구 마곡 일대 임장(2020.07.12.)

[한울*]

안녕하세요. 한울입니다.

블로그에 올렸던 임장 후기를 공유하고자 합니다. 임장 시점과 업로드 시점이 차이가 있으나 조금이라도 도움이 되셨으면 합니다. 본문은 블로그에 쓰는 글을 옮겨와 평어체로 쓰여진 점 이해해주시기 바랍니다. 

늘 건강하시고 행복하시길!

*블로그 원문 : https://blog.naver.com/vanillasand/222028917405

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일시 : 2020.07.12.(일) 12:30~16:30

장소 : 마곡 일대

대상 물건 

(공매) 2020-0600-036893 등

서울 강서구 마곡동 마곡지구 9단지 상가시설동 및 업무시설동

현재 온비드에 마곡 9단지 상가 및 오피스 입찰(분양) 공고가 나와있다. 입찰 마감 일시가 7.13.(월) 16:00이기에 서둘러 임장을 다녀왔다. 최근에는 많이 언급되지 않지만 1~2년 전 부동산 시장을 뜨겁게 달구었던 마곡이다. 좋은 입지를 저렴한 가격에 매수할 기회가 될까 봐 분석 및 임장을 실시했다.

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1. 마곡역 1번 출구

지하철 출구 옆이라는 게 믿기지 않을 정도로 허허벌판이다. 인터넷으로 검색해보니 이마트 또는 신세계 복합시설이 입주한다는 얘기가 있다. 어떤 건물이 들어올지 모르겠지만 상권 및 유효수요에는 분명 영향을 미칠 것이다. 마곡에 투자한다면 반드시 체크해봐야 한다. 사진에서는 잘 보이지 않지만 도로(공항대로) 중간에 나무를 심어 분리대를 만들어두었다. 즉 1,2번 출구와 길 건너 6,7번 출구 상권은 상당히 단절되어 있다.

(마곡역 1번 출구 주변 풍경)

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2. 물건지 인근(9단지, 강서세무서 앞)​

물건지는 공사가 한창이었다. 입주가 2021년 4월이기 때문에 아직은 시간이 필요하다. 마곡역에서의 거리는 약 400미터로 충분히 역세권이라 할 수 있다. 출입국외국인사무소, 남북통합문화센터, 강서세무서 3곳의 공공기관이 위치해 있다. 이번 분양 물건의 가장 큰 장점이라고 생각한다. 

기본적으로 해당 기관에 근무하는 사람들의 수요가 있다. 강서세무서는 홈페이지 기준 약 150명, 남북통합문화센터는 약 30명이며, 출입국사무소는 홈페이지만으로는 확인이 어렵다. 전화번호 기준이니 비정규직, 용역 직원 등을 포함하면 총 300명은 넘을 것으로 보인다. 이용자 수는 특정하기 어렵다는 한계가 있다.

 9단지는 약 1,500세대, 인근 단지는 약 3,000세대 규모다.(마곡 힐스테이트 603세대, 8단지 530세대, 6단지 1,466세대, 5단지 439세대) 9단지 상가로서도 역할을 하겠지만 인근 단지 거주민들이 5호선을 이용할 때 물건지를 지나쳐갈 확률이 높다. 때문에 인근 아파트 상가에 비해서는 유효 수효가 많고 상가 매출도 높을 것으로 예상된다.

(마곡엠벨리 9단지 > 출입국사무소 > 남북통합문화센터 > 강서세무서)

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3. 동익드미라벨

강서세무서 후문 쪽으로 가면 나오는 오피스텔이다. 세무서 방향 측면은 그나마 임차인이 있지만 다른 측면은 90% 이상 공실이다. 겉에서 보기에 다르게 상당히 깊이가 있는 공간이어서 20평 정도는 되어 보인다. 실제로 등기부등본을 떼어보니 21평 정도로 확인된다. 그냥 무작위로 110호의 등기부등본을 떼어봤는데 한효주가 매입한 사실이 확인된다. 인터넷에 나온 생년월일이 일치하며 주소지가 한남더힐이니 99% 맞을 것이란 생각이 든다. 2015년에 매입했으니 망한 투자가 될 것인가, 언젠가는 빛을 볼 투자가 될 것인가. (내가 걱정할 일은 아닌 것 같다.)

(연예인이 가지고 있다하니 괜히 다시 보게 된다)

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4. 마곡나루역 상권

2019년 뉴스만 해도 공실이 상당하다고 봤는데, 지금은 공실이 거의 없이 채워진 모습이다. 마곡역에 비해 유동인구도 많아서 활기찬 느낌이 든다. 북적이는 느낌까진 아니었지만 방문 시간이 1시 반 정도였으니 저녁이 되면 좀 더 사람이 많아질 듯하다. 2층에는 주로 어떤 업종이 자리 잡았는지 살펴보니 대부분 식당이었다. 그 외에는 미용실, 네일숍 등이 눈에 띄었다. 이곳에도 세무사 사무소가 상당수 입주해 있었다. 대부분은 4층 이상에 있는 걸 보니 임대료가 부담스럽긴 한가보다.

(이제는 꽤나 활성화 된 것으로 보이는 마곡나루 상권, 다만 매출이 충분히 나올지는 의문이다)

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5. 신방화역 상권

여기도 어느 정도 상권이 형성된 듯 보여서 왜 이렇게 사람이 많지?라고 생각했는데 신방화역 상권이었다. 사진은 찍지 않았다. 역 출구를 기준으로 상가가 한 쪽에만 있어서 작게나마 활성화가 된 것 같다. 상권이 컸다면 공실이 많았을 듯 하다. 반대로 생각하면 마곡역 인근은 업무지역이라는 것을 감안하더라도 공급이 너무 많다는 생각이 든다.

(사진없음)

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6. 마곡역 7번 출구

공실이 어마어마하게 많다. 물론 분양한지 얼마 안 되어 그럴 수도 있지만 그래도 상태가 심각하다. 스타벅스가 입주해 있는 건물의 한쪽 코너도 공실로 남아 있을 정도다. 대로변에 '임대문의'를 간판으로 만들어 달아놓은 곳도 있을 정도니 문제가 매우 심각하다. 

(마곡역 6, 7번 출구 상권. 한 눈에 봐도 엄두가 나지 않을 정도로 공실이 많다)

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7. 방화대로

물건지 건너편에 위치한 공터는 정확한 용도를 모르겠다. 위성지도에서도 가려져 있던 부분이라 궁금했는데 현재는 공사 중도 아니고 그저 폐허처럼 보인다. 이곳은 나중에 어떤 공간이 될까? 방화대로도 왕복 8차선으로 마곡동과 방화동을 가로지른다. 이번 분양에는 910동, 913동 상가도 포함되어 있는데, 이런 곳은 잘 모르는 내가 봐도 절대로 사서는 안될 상가다. 

(군 부대가 아니었을까 추측해본다. 그럼 이젠 뭐가 생길까?)

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​8. LG사이언스파크 인근

역시 메인 업무지역이라 그런지 인근 상가도 공실이 거의 없었다. 특히 업무 빌딩의 경우 1층에 상가가 아예 없다. 공항대로 인근의 상가를 이용할 확률이 높다. 다만 임차인이 있다고 해도 충분한 수익률을 달성한다고 보기는 어렵다. 시세를 정확히 알아보지 않으니 반쪽짜리 임장이라는 생각이 든다. 임장 전에는 공항대로를 따라 발산역까지 내려가볼까라는 생각도 했지만 7Km를 넘게 걷고 나니 그럴 의욕은 사라져 버렸다. 

(사진없음)

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투자판단

1. 상권

신도시 상권이다. 새 건물이지만 공실이 많고 매매가 및 임대료가 비싸다. 분양상가는 받으면 안 된다고 알고 있지만 공공분양이라 그런지 네이버 부동산에 올라온 매물들에 비해 저렴한 편이었다. 실제 거래가 이루어지는 가격인지는 확인하지 못했다. 최저가에만 낙찰받으면 수익을 실현할 수 있지 않을까 기대해봤다.

2. 임차 수요

강서세무서 바로 앞이기 때문에 세무사 사무소 등의 기본적인 임차 수요는 있을 것 같다. 다만 상가시설 41호, 업무 시설 65호는 공급이 너무 많다. 마곡역과 마곡나루역에도 사무실 공급이 차고 넘치기 때문에 공실이 생길 확률이 높다. 특히 노원, 도봉, 양천 세무서 등 타 지역 세무서들 근처 상권을 조사해보니 그다지 좋은 상권이 아니다. 즉, 세무서로 인한 유동인구 발생은 그다지 크지 않다고 판단된다.

3. 수익률

임차인을 구한다면 이자 이상의 월세는 받을 수 있다. 하지만 이후 분양가보다 비싸게 매도할 수 있을까? 현재는 어려워 보인다. 마곡 지구가 활성화된다면 어떨까. 하지만 활성화가 언제 될지 도무지 알 수 없다. 아직 아파트 입주도 끝나지 않았고, 인근 업무지역에도 기업들이 입주를 마치지 못한 건물들이 많이 남아있다.

4. 리스크

공실만 나지 않는다면 버틸 수 있다. 하지만 공실이 날까 안 날까를 걱정하고 있는 것 자체가 문제다. 확신이 없는 상황에서는 투자하지 않기로 마음먹고 입찰을 하지 않기로 결정했다. 더 좋은 투자처를 위해 총알을 남겨둬야겠다.

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후기

2020.07.14. 마곡9단지(상가/오피스) 분양 결과​

아주 대~충 정리해보았다. 결국 입찰은 하지 않았지만 입찰했어도 패찰 됐을 경우라 그나마 위안이 된다. 특히 404호를 불길하게 여기지 않을까 해서 404호를 노렸었는데 111%로 낙찰되었고, 행운의 숫자 707호는 유찰되었다. 모의입찰 눈치싸움에서도 패하고 만 것이다.(머쓱^^;;) 아무튼 공고를 보고, 분석하고, 임장하고, 결과까지 보는 게 좋은 경험이었다.

[장본부장]

꼼꼼하게 다녀오셨네요 멋있으세요 ㅎㅎ

[한울*]

감사합니다. 꾸준히 올려보겠습니다^^

[하쌤]

임징기 잘봤습니다~~ 등기부를 떼었는데 한효주라니요~~ 대박이네요^^

[한울*]

네 정말 아무데나 떼어본건데 우연히 알게 됐네요 ㅋㅋ 거의 5년간 공실이라 참....

[그냥좋아]

임장후기 감사드립니다ㅎㅎ
좋은 공부됐습니다^^

[한울*]

감사합니다. 도움이 되셨다니 다행입니다

[골드아우라]

마곡 일대 임장기 잘 봤습니다~
상가 사진도 올려주셔서 더 파악이 잘 되네요! 무작위로 등본 발급했는데, 어케 한효주의 건물? ㅎㅎ 찍었는데 딱 맞았네요~~

[한울*]

공실이 정말 많더군요. 임장하면 참 많은 경험을 하게 되네요 :)

[연탄 한 장]

꾸준히 노력 하시는 모습 보기 좋습니다~^^

[한울*]

감사합니다. 성과가 날 때까지 힘들어도 꾸역꾸역 해보려고합니다!

[초파]

마곡지구 임장하며 내용을 올려주어서 참고가 되고, 감사드립니다

[레세프트]

연예인도 투자를 다 잘하는건 아닌가보네요.. 나중에 결과가 어떻게 될진 모르겟지만요 ^^ 잘 봤습니다.

[한울*]

감사합니다 누구나 공부가 필요한거 같습니다

[now21c]

잘 보고 갑니다. 공실만 아니면 버틸 수 있음 -> 요즘에 상가 공실 너무 많아 무서워요.

[한울*]

네 조바심내지말고 공실이 나지않을 좋은 곳을 골라내야 되겠단 생각이 들었습니다

[장계란]

얼마 전에 마곡역을 잠깐 갈일이 있었는데, LG사이언스파크로 인해서 집값이 엄청 뛰었다고 해서 상권도 활성화 되어있을거라 생각했는데 너무 허허벌판이라 당황했던 기억이 나네요 ㅎㅎ 그때는 그냥 공실이 정말 많네~ 하고 지나갔지만 열심히 공부해서 한울님 임장 후기 처럼 저도 해보겠습니다!ㅎㅎ 감사히 잘 봤습니다~

[한울*]

정성들인 댓글감사합니다! 같은 지역도 주택과 상가가 이렇게 다르구나 느꼈습니다. 상가 공부가 쉽진 않지만 갈수록 보는 눈이 생기는거 같아 꾸준히 노력 중입니다. 장계란님도 열심히 공부하셔서 좋은 성과이루시길 :)

[크는나무]

열심히 배워보겠습니다.

[한울*]

군 관사였군요! 부지가 상당히 넓더군요. 힘들어서 발산역까진 못갔었는데 다음에 한번 가봐야겠습니다. 댓글 달아주신 덕에 많은걸 알게 됐습니다. 감사합니다!

[asdkkha]

우와.. 임장에 대해 배워가요^^

[난세영웅쌈박]

좋은정보 감사드립니다~~^^

[안녕하십니꾜]

좋은정보 감사합니다

[돌포]

한울님 임장기 잘 봤습니다..

[리군]

꼼꼼한 임장후기네요 감사합니다