스크랩 부산 최고의 재건축단지(남천동권역)에 대해 여러분이 채워가는 다양한 분석

[브로커리(이민철)]

부산 최고의 재건축단지(남천동권역)에 대한 여러분이 채워가는 다양한 분석

부산시는 일단 단지별로 재건축이 추진되고 있는 남천삼익비치와 삼익타워, 삼익빌라 등 이 일대 8개 주거 권역에 대해 남천동권역 종합정비계획을 세우기로 했습니다. 따라서, 부산에서 남천동권역 재건축 흐름이 향후 부산지역 부동산시장의 가늠세 역할을 할 것으로 본다.

또한, 아파트의 트렌드 흐름도 서울에서는 일반아파트→ 주상복합 → 주거형 오피스텔(변형주택) → 일반아파트 또는 타운하우스 등 다양한 아파트 트렌드 변화속에서 헬스케어와 삶의 질에 대한 의식수준 상승으로 다시 일반아파트로 U턴 하고 있다는 보도가 있었다. 부산의 미래는 어떤 트렌드로 주거문화가 펼쳐질 지 아무도 예단할 수는 없지만 남천동권역 주거지역은 부산지역의 명품주거지역으로 좋은 바로미터가 될 것이다.

(부산은 항상 서울에서 유행하고 난 뒤 뒤따라 가는 특성이 있었으나 해운대아이파크, 두산제니스, 경동제이드, AID재건축 등 외국계 디자인회사에 아파트 설계 의뢰하여 아파트 디자인을 선도하면서 주도해가는 흐름도 나타나고 있다. 즉, 순수 주상복합에서 아파트와 거의 흡사한 수준의 주상복합 개념의 아파트로 변화하는 느낌이다. 주복에서 느껴왔던 아쉬움을 이제는 새로운 아파트 트렌드가 모두 흡수하는 듯하다. 서울에서 유행지난 주상복합을 부산에서 답습한 듯한 주복으로는 이제 트렌드를 주도할 수 없게 될 지 모른다.)

남천동은 광안리 일대의 바다전경이 한눈에 들어오는 고급 주거지역으로 부산지하철2호선 남천역을 비롯해 광안대교, 광안리해수욕장, 수영구청, KBS 등 편의시설과 교통환경이 잘 갖춰진 지역이다. 만약 이 남천동권역 재건축이 동시 다발적으로 진행될 경우 이주수요와 더불어 남천동은 부동산시장의 흐름에서 어떤 방향으로 나아갈 지 예측한다는 것은 현재로서는 누구도 알 수 없고, 상당히 어렵긴 하지만 그 폭발력은 상당할 것이라 본다.서울사람들이 부산지역에서 탐내는 지역이라는 그 사실 하나로 족하다.

1970년대부터 부산 최고의 주거지역으로 자리 잡고 있으며, 현재는 명품주거지역으로 탈바꿈중이다. 현재 58만1천㎡의 도시 재개발 및 재건축이 진행 중이며, 광안리 문화관광벨트 형성과 함께 해운대구 센텀시티 업무지역과의 연계를 통한 발전을 꿈꾸고 있다.

1) 삼익비치 아파트(12층, 33동, 3,060세대) - 삼익시리즈 1

 (부산시와 수영구청이 검토하고 있는 9개동 76층안 - 뒤쪽 코오롱하늘채 골든비치의 바다조망권까지 터주는 역할) 

 

- 1980년 준공된 남천동 삼익 비치아파트는 전체 33개동 규모에 총 3060세대임. 서울의 재건축아파트의 대표가 대치동 은마아파트라면, 부산의 재건축은 삼익비치다. 이 아파트의 재건축이 제대로 될 경우 남천동권역은 조망여부에 불구하고 명품화로 주택가치 동반상승의 거대한 흐름이 될 것으로 보인다. 그러나, 현재는 재건축추진위원회만 두고 있으며, 300동 세대들의 재건축 찬성율, 대지지분 문제, 조합원 인센티브와 시공자의 이윤 등 여러 가지 난제가 기다리고 있고 내년도 조합결성을 준비하고 있어 현재로서는 재건축추진에 대해 누구도 예측할 수 없다. 삼익비치 재건축은 神만이 알고 있다는 얘기가 있고, 저층아파트 재건축인 AID아파트의 사례 등을 종합해 볼 때 중층아파트인 남천비치는 최소 10년~최대 15년 소요될 것이라는 견해가 우세하다.(위 그림의 시세는 과거시세로 현재는 상당히 올랐으니, 참조하세요.)

2) 기존삼익 = 코오롱하늘채 골든비치(기존삼익 재건축완료) 987세대 - 삼익시리즈 2 (저층으로 가장 빨리 재건축된 곳)

- 기존삼익 5층(저층) 아파트를 재건축하고 금년 2월에 입주한 아파트다. 분양가 1,200만원대로 고가여서 현재 미분양 물건이 987세대중 일부세대가 남아 있다고 한다. 코오롱하늘채 골든비치는 삼익비치 재건축 붐이 불때마다(재건축 단계마다) 부동산 가치상승의 상당한 반사이익(바람)을 받을 수 있고, 삼익비치 재건축이 실제 된다 하더라도 남천동 주거 권역전체의 명품화로 전체적인 가치상승의 블루칩이 될수 있어 살고 누리면서 기다리면 이익까지 보장받는 주거와 투자의 복합아파트로서 손색이 없다.요즘과 같이 1:1 재건축 추진시 재건축조합원들의 재입주율이 낮기 때문에 재건축아파트를 팔고 신축아파트를 찾을 수 밖에 없고 남천동 지역주민의 남천동 실거주율이 가장 높고 남천동권역 신축아파트는 이 아파트가 유일하기 때문에 괜찮다.(남천비치 재건축 소요기간 최소 10년이므로 최고조망을 최소 10년은 누리고 그후 10년살고난 아파트가 남천비치 재건축시 동반상승효과까지 있다면 금상첨화) 

3) 삼익타워 아파트(12층, 8개동, 798세대) - 삼익시리즈 3 (재건축 사업성 좋음.)

- 삼천비치보다 재건축 추진속도가 빠르다. 아마도 삼익빌라와 더불어 코오롱하늘채 골든비치(기존삼익 재건축) 다음으로 재건축 테이프를 끊을 가능성이 높은 단지이다. 지하철과 가깝고 코오롱과 더불어 매립지역이 아닌 원토에 자리잡아 위치가 좋고 남천비치 다음으로 재건축 투자자들의 사랑을 받고 있는 곳이다. 이기대와 메트로시티 방향을 향하고 있어 남천비치가 재건축되더라도 조망권이 살아있기 때문이다. (위 그림의 시세는 과거시세로 현재는 상당히 올랐으니, 참조하세요.)

4) 삼익빌라 아파트(12층, 6개동, 240세대) - 삼익시리즈 4 (재건축 사업성이 가장 좋은 곳) 

- 1978년 준공되었으며 6개동 12층으로 구성되어 총 240세대 규모의 아파트다. 재건축시 광안리 바닷가 조망이 가능하다. 삼익타워와 더불어 가장 재건축 추진속도가 빠르고 남천비치가 상당한 시간소요로 재건축이 사실상 쉽게 진행되지 않는다면 그 대안으로 재건축의 속도를 낼수 있는 재건축단지이다. 세대수가 적어서 이해관계 조정이 가능하고 고층화할 경우 건설사의 수익 등 여러 가지 현실적인 대안이다.(개인적으로 재건축이 가장 빨리 가능할 것으로 판단하는 곳이다. 부동산 중개사무소에서 본 조감도상으로 고층 3개동으로 되어 있었다.)

5) 뉴비치아파트 재건축(15층, 8개동, 990세대) - 15층으로 튼튼하게 지어져 재건축 쉽지 않아 보임.

- 메가마트와 해변시장, 남천지하철역과 가까이 있고 바다전망은 좋은 편은 아닌 점은 있지만 생활편의는 상당히 좋아 뉴비치거주민들의 자부심은 정말로 대단하다. 부동산의 가격도 항상 상당한 수준을 유지해왔다. 이 아파트 역시 남천동권역 종합정비계획에 따른 재건축을 추진하고 있다. 여기에도 재건축추진 얘기만 있지 구체적인 움직임은 남천비치나 삼익타워, 삼익빌라에 비해 힘이 미약한 것처럼 보인다.

6) 대연비치 아파트 재건축(15층, 9동, 1,035세대)

- 대연비치는 부경대학교와 접해있으며, 도로를 하나 건너서 있는 아파트단지로 남천동이 아니라 대연동에 속한다. 남천동권역 보다는 약간 아파트시세가 낮고 재건축 추진시 건설사들의 매력을 끌기가 쉽지 않다. 하지만, 아파트 노후 등 여러 불편한 점은 남천비치와 같이 재건축에 대한 입주자들의 강한 기대감을 높이고 있어 재건축 추진이 의외로 빠를 가능성도 있다. 왜냐하면, 대연비치는 부산의 바다조망권 특히 광안대교 조망권이 우수한 단지로 부각되고 있다는 점이다. 

부산 광안리해수욕장의 대규모 해양레포츠 기반시설(조감도) - 남천항 마리나(가칭)

부산 수영구청에 따르면 예산 12억8천만원을 들여 수영구 남천동 삼익비치아파트 앞 백사장에 들어설 1천140여㎡ 규모의 편의시설과 계류시설을 갖춘 해양레포츠 기반시설 준공을 준공할 예정이다. 822㎡ 규모의 편의시설에는 장비보관실, 탈의실, 샤워실 등이 들어선다. 325㎡ 규모의 계류시설에는 요트와 보트 등을 댈 수 있다. 해양레포츠 기반시설은 장비대여부터 샤워까지 가능한 각종 편의 시설을 갖추고 있어 부산지역 해양레포츠 업계를 재도약시킬 수 있는 계기가 될 것이라는 게 수영구청 측의 설명이다.(2009.9.6. 연합뉴스)

현장분위기와 전망

남천동 재건축의 선두주자 삼익(기존)이 분양가 1,200만원대의 코오롱하늘채 골든비치란 이름으로 분양하고 입주를 완료했다. 삼익비치나 삼익타워, 삼익빌라의 재건축진행 추이와 발전가능성을 묻는 문의가 인근 부동산으로 폭주하고 있고, 대부분으로 남천동은 물론 서울, 경기, 울산 등 외부에서 오는 문의도 많다.

부산일보 2009.7.29.자에 따르면, 부산시와 수영구청은 수영구 남천동 일원 해안 주거권역 종합정비계획에서 시야가 막히는 30층 안팎의 재건축보다 77층 높이로 재건축안으로 고층화 전략이 바다 조망권을 더 터줄 수 있고, 권역전체의 명품화로 아파트 부가가치 상승에도 도움이 될 수 있다는 논리로 접근하고 있다.

동의대 강정규(재무부동산학과) 교수는 시의 구상이 체계적으로 이뤄진다고 가정했을 때, 해당 지역(남천동)과 주변(남천동권역)에는 긍정적인 변화가 초래될 것이라면서 고층화가 수익성을 더 보장할 수 있기 때문에 재건축 사업 활성화에 도움이 될 것으로 보인다고 말했다.

[브로커리(이민철)]

삼익시리즈..꾸준한 관심을 두어야할. 테마입니다!~

[존재감1g(이창훈)]

찬찬히 잘 읽어 봐야 겠네요~ 좋은 자료 감사합니다~

[크로버]

좋은 자료와 분석까징^^ 고맙습니다 ㅎ