올해 정체된 인플레이션은 결국 금리를 인하하려는 연준의 계획을 좌절시키지 않았습니다. 주택 비용의 둔화로 결국 인플레이션이 목표치인 2%에 가까워질 것으로 예상하기 때문입니다.
문제는 1년 반 동안 둔화를 기다려 왔지만 아직 도착하지 않았다는 점입니다. [실제로는 최소 2년인데 누가 계산하는 거죠?”
시장 임대료(새로 계약한 임대 계약에 대한 임대료)는 3년 전에 급등했는데, 이는 팬데믹으로 인해 촉발된 더 많은 공간에 대한 비정상적인 수요, 강력한 소득 증가, 역사적으로 낮은 임대 또는 구매용 주택 재고를 반영합니다. CoreLogic에 따르면 단독 주택 임대료는 2022년에 14% 증가했습니다.
매년 임대 계약이 소수에 불과하기 때문에 시장 임대료의 변화는 시차를 두고 인플레이션에 반영됩니다. 이러한 지연을 고려하여 연준 관계자, 월스트리트 투자자 및 민간 부문 경제학자들은 이미 시장 임대료에 발생한 상황을 기반으로 주택 인플레이션이 2022년 후반부터 둔화될 것으로 예상했습니다. [저는 같은 2년 동안 임대 매출에 대해 이야기해 왔고, 그렇습니다. 계산해 왔습니다. 곧 임대료가 하락할 것이라는 기대는 완전히 빗나간 이유입니다.]
주택 인플레이션은 실제로 1년 전 최고치인 8.2%에서 둔화되었지만 3월에는 5.6%에 그쳤습니다. 텍사스주 마데라 레지덴셜(Madera Residential)의 주택 전략 책임자인 제이 파슨스는 " 누구나 예상했던 것보다 훨씬 느린 속도 "라고 말했습니다. 기반 아파트 주인. [누구나 나는 포함되지 않습니다]
오스틴 굴스비 시카고 연은 총재는 지난달 인터뷰에서 주택시장이 “우리가 생각했던 대로 행동하지 않았다”고 말했다 . “아직도 그럴 것이라고 생각하지만, 그렇지 않다면 우리는 어려움을 겪게 될 것입니다.” 인플레이션을 2%로 되돌립니다.
'마지막 지연' 또는 마지막 마일?
많은 경제학자들은 여전히 주택 인플레이션이 2년 전에 시작된 신규 임대 계약의 둔화를 반영하는 것은 시간 문제일 뿐이라고 생각합니다. 높은 모기지 금리로 인해 주택을 구매하는 대신 임대 계약을 갱신하는 임차인이 늘어나고 있기 때문에 예상보다 오래 걸릴 수 있습니다. 이는 새로 체결된 임대 계약으로 인한 낮은 임대료가 전체 인플레이션에 반영되는 데 걸리는 시간을 연장할 수 있습니다.
Bloomberg Economics와 Peterson Institute for International Economics의 이코노미스트인 David Wilcox는 "아직도 그 수표가 우편으로 도착했다고 생각하지만 불행하게도 수표가 도착하는 데 예상보다 시간이 더 걸립니다"라고 말했습니다. “낮은 임대료 외에는 결국 공식 가격 지수에 나타나는 다른 결과가 보이지 않습니다.”
예를 들어, 높은 자동차 보험 비용이나 병원 서비스 가격은 각각 2년 전 자동차 가격과 병원 임금의 큰 인상을 반영한다고 리서치 회사 인플레이션 인사이트(Inflation Insights)의 설립자인 오마이어 샤리프(Omair Sharif)는 말했습니다. “이것은 '라스트 마일' 스토리가 아니라 '라스트 랙' 스토리입니다.” 라고 그는 말했습니다.
Parsons는 “지난 6개월 동안 특히 다세대에 있어서 놀라운 점 중 하나는 수요가 다시 가속화되었다는 것입니다.”라고 말했습니다 .
휴스턴에 본사를 두고 58,000채의 아파트를 소유하고 있는 Camden Property Trust에서 주택을 구입하기 위해 이사하는 세입자 비율은 9%로 떨어졌습니다. 이는 회사의 30년 역사상 가장 낮은 수준 이며 기존의 이사율인 15%에서도 낮아졌습니다. % ~ 18% .
Camden의 CEO인 Ric Campo는 “대부분의 사람들은 Sunbelt 전체의 임대 성장이 크게 감소했을 것이라고 믿었습니다.”라고 말했습니다 . "그러나 현재 일어나고 있는 일은 대부분의 사람들이 예상했던 것보다 훨씬 더 많은 수요가 있다는 것입니다."
오늘의 야유
WSJ 기사의 "완고하게 높은 임대료로 인해 연준이 인플레이션 싸움을 끝내는 것을 막는다"라는 무의미한 제목을 주목하세요.
연준은 인플레이션에 맞서 싸우지 않고 의도적으로 인플레이션을 유발합니다.
예상보다 많은 수요
수백만 명의 불법 이민자들은 수요에 따라 어떤 역할을 했습니까? 그들 대부분은 돈이 거의 없지만 어딘가에 머물러야 합니다.
이사하는 사람의 비율이 9%로 감소
미국 인구조사국의 데이터에 따르면 미국인의 이사율은 2021년 12.8%에서 2022년 12.6%로 감소했습니다.
그런데 2024년은 뭐죠?
내 추측은 8~11% 범위에서 9% 정도였다. 하지만 우리는 앞으로 2년 동안 그 사실을 알지 못할 것입니다.
움직이는 기대
뉴욕 연준 조사에 따르면 1년 및 3년 전망 이동 기대치가 사상 최저 수준인 것으로 나타났습니다.
Truflation은 Zillow, Trulia, Redfin, Apartment List 및 CoreLogic을 사용합니다. “임대 가격 변동을 계산하는 우리의 방법에는 신규 임대 계약과 임대 갱신이 모두 포함되어 있어 시간 경과에 따른 가격 변동에 대한 균형 잡힌 시각을 제공합니다.”라고 주장합니다.
그러나 Zillow, Redfin 및 Apartment List에는 모두 큰 결함이 있습니다. 그들은 매년 약 9%의 사람들만이 이사할 때만 새로운 임대 계약을 체결합니다.
존 번스의 코멘트
저는 John Burns Research and Consulting, LLC의 CEO인 John Burns에게 “ 임대료가 하락하고 있거나 곧 하락할 것이라는 보고에 대해 어떻게 생각하십니까 ?” 라고 물었습니다.
그는 " 아래 시장 중 일부 에서는 임대료가 하락 하고 다른 곳에서는 상승하고 있습니다"라고 대답했습니다. 전부는 아니지만 "일부"가 하락하는 목록에는 샬럿, 오스틴, 롤리, 피닉스, 내슈빌, 찰스턴, 솔트레이크, 잭슨빌, 덴버, 댈러스가 포함됩니다.
지연 킥인 언제?
임대료는 31개월 연속 0.4% 이상 올랐다. 나는 마침내 우리가 이러한 큰 도약의 끝에 가까워지고 있음을 느낍니다.
선도하는 것이 잘못된 것이 아니다
지체는 일부 사람들이 생각했던 것보다 더 지체되는 것으로 나타났습니다.
아파트 목록은 2022년 10월, 11월, 12월 M/M이 -0.9%, -1.1%, -0.9%였습니다.
이것은 선도적이지 않고 단지 잘못된 것입니다. Truflation이 그렇게 했다면 동일한 가중치로 해당 데이터를 평균화하는 것 역시 잘못된 것입니다.
무엇에 대해 틀렸나요?
틀렸다는 것은 여기서 논의된 목적에 있어서 틀렸다는 것을 의미합니다.
새 아파트를 찾는 일반 사람들은 계절적 변화에 대해 전혀 신경 쓰지 않습니다.
아파트 목록 웹사이트의 실제 목적을 위해 임차인이 장소와 기대할 사항을 찾는 데 도움을 주기 위해서는 계절별 조정 없이 보고하는 것이 합리적입니다.
그러나 Truflation이 Apartment List에 가중치를 전혀 부여하지 않는 것은 별 의미가 없습니다.