6.12 부동산뉴스

[배상균]

1.5·31이후 부동산 ‘묶여있을까’ ‘다시 솟을까’…“일단 지켜보자”

2.김영태의 돈 되는 땅 |돈 되는 땅, 알면 보인다

3."송파신도시 30∼40층 위주의 고밀도로 개발"

4.포천신도시 350만평 2010년 개발 착수

5.요즘도 땅 쪼개 팔아?

6.신규 주택 취득ㆍ등록세 인하 추진

7.시중銀, 대출금리 인상분 12일부터 일제히 반영

5·31이후 부동산 ‘묶여있을까’ ‘다시 솟을까’…“일단 지켜보자”

[동아일보 2006-06-12 06:55]    

[동아일보]

5·31지방선거 후 열린우리당 내에서 규제 일변도인 부동산정책을 손질해야 한다는 목소리가 끊이지 않고 있다.

청와대와 정부는 “고칠 수 없다”고 못 박았지만, 일부 실용주의 성향의 여당 의원들은 세제 항목 등을 고쳐야 한다는 입장이다.

지난해 기반시설부담금법을 대표 발의했던 정장선 의원은 “올해 말에 종합부동산세를 내야 하는 1가구 1주택자 중 일부는 ‘선의의 피해자’”라며 종합부동산세법의 일부 수정을 주장했다.

국회 건설교통위원장인 이호웅 의원은 3·30부동산대책으로 마련한 재건축 개발부담금제와 관련해 “오래전부터 재건축 아파트에 살아왔던 주민 중 일부는 부담금 부과 시기를 연기하는 방안을 검토할 것”이라고 말하기도 했다.

이렇게 ‘규제 완화론’이 지속적으로 불거지자 지난달 말부터 하향 안정세를 보이던 부동산 가격도 규제 완화 기대심리가 발동하면서 관망 세력이 늘고 있다.

○ 좀 더 지켜보자

지방선거 이후 서울 강남권 아파트 시장은 겉으로는 지난달부터 형성됐던 안정세를 유지하는 분위기다.

부동산114에 따르면 지난주 서울 강남구 집값 상승률은 0.09%로 2주 전 0.07%와 큰 차이가 없었다. 서초구도 0.02%로 2주째 상승률이 똑같다.

하지만 매물이 급속히 사라지는 지역은 늘어나고 있다.

여전히 사려는 매수세가 우위에 있지만 팔겠다고 집을 내놓았던 사람들 중 상당수가 최근 며칠 새 매물을 거둬들이고 있는 것.

서울 송파구 잠실동 주공5단지 아파트 인근 A 공인중개사 측은 “며칠 전 그나마 하나 있던 매물이 도로 들어갔다”며 “정부여당 내에서 부동산정책을 고쳐야 한다는 말이 나오니까 약간이나마 집값이 반등할 수 있다는 기대가 반영된 것 아니겠느냐”고 말했다.

○ 규제 완화론에 들썩였던 집값

규제 위주의 부동산정책이 잇따랐던 현 정부 들어 규제완화 또는 이에 대한 기대 심리가 작동하면 집값은 어김없이 하락세에서 반등으로 돌아섰다.

실제로 정부가 2003년 10·29대책 이후 강남권을 비롯한 서울 및 수도권 아파트 값이 1년 넘게 떨어지거나 침체되자, 2004년 11월 서울 강남구와 송파구 일부 동을 주택거래신고지역에서 제외했다. 2005년 1월에는 광진구 등을 투기지역에서 해제했다.

그러자 아파트 값이 다시 고개를 들기 시작해, 강남구 아파트 값은 2005년 2월 2.8% 올라 1년여 만에 상승세로 바뀌었다. 그해 6월에는 한 달 동안 무려 6%가 올랐다.

지난해 8·31대책 발표 후에도 강남구 등의 아파트 값은 3개월 넘게 하락했으나 서울시가 재건축 아파트의 층수 및 용적률(대지면적 대비 건물 총면적 비율) 규제 완화를 시사하자 지난해 말부터 다시 반등했다.

부동산 114 김규정 차장은 “각종 부동산정책을 담은 법안을 개정한다면 9월 정기국회가 되어서야 가능한 만큼 그때까지는 규제완화 여부를 둘러싼 시장의 관망세가 계속될 수 있다”며 “내집 마련을 노리는 사람들은 이럴 때일수록 주변 환경에 덜 민감한 우량 아파트에 관심을 가질 필요가 있다”고 말했다.

김영태의 돈 되는 땅 |돈 되는 땅, 알면 보인다

[이코노믹리뷰 2006-06-12 06:27]

아무 땅이나 사놓기만 하면 돈이 되는 시절은 지났다. 최근 토지투자 붐에 편승해 뒤늦게 충청도나 강원도에 땅을 매입했던 투자자들이 가격 하락으로 속앓이를 하고 있다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 토지에 대한 매력은 예전만 못하다. 뿐만 아니라 관련 공법 및 세법 규제가 강화되면서 단기 시세차익을 챙기는 것도 예전처럼 쉽지 않게 됐다.

이 같은 상황임에도 불구하고 땅을 제대로 알고 바로 투자하는 사람들은 여전히 짭짤한 수익을 거두고 있다. 나름대로 원칙을 세우고 이를 지키며 정석 투자법을 고수하는 사람들이다. 대개 이들의 땅 투자 원칙은 다음과 같다.

첫째, 정책 변화에 투자한다. 정책은 큰 틀에서 장기적으로 땅값을 결정하는 청사진이다. 수도권정비계획법에 따라 수도권보다 비수도권, 한반도 동부보다 서남부지역이 투자가 유망하다. 현 정부의 국토정책의 핵심은 지방분권과 지역균형발전이다. 중앙보다 주변이나 지역에 투자하는 게 좋다는 의미다.

둘째, 국가적 대규모 개발재료에 투자한다. 부동산 침체기에도 강력한 개발재료가 있으면 땅값은 상승하는 것이 현실이다. 특히 신도시, 택지개발지구, 기업도시, 급행전철 개통, 고속도로 신설, 뉴타운지구 등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역을 선택한다.

셋째, 지역적 소규모 개발재료에 투자한다. 경량전철 신설지역, 도시계획변경 공람공고 완료 대상지 인근지역, 상하수도·도시 가스 신규 인입 지역, 하수종말처리장 신규 편입구역 등은 지역적 개발재료지만 수익률은 높다. 좁은 지역에 집중적으로 작용하기 때문이다. 특히 해묵은 지자체 내규와 같은 규제에서 풀리는 지역은 높은 투자수익이 기대된다.

넷째, 미래가치에 투자한다. 지금은 쓸모 없는 땅일지라도 조만간 길이 나고 용도지역이 바뀌면 금싸라기 땅이 된다. 중요한 것은 잠재적 가치가 크지만 현재는 저평가돼 있는 땅을 선정하는 안목. 이 같은 안목은 누가 공짜로 가져다주는 것이 아니다. 공부하고 발품 팔아야 얻을 수 있는 능력이다.

다섯째, 정보에 투자한다. 토지투자의 성패를 결정하는 것은 바로 정보선점 능력. 따라서 정책 및 사회 트렌드 변화, 각종 개발재료 등에 대한 정보를 다양하게 축적하고, 이를 체계적이고 종합적으로 분석한 후 포트폴리오를 구성해 어디에 투자할 것인지 결정한다. 고수는 바로 유능한 정보 사냥꾼에 다름 아니다.

여섯째, 특히 용도변경지역에 투자한다. 최근 지방자치제 재정악화로 인한 재원 확보 등의 이유로 용도지역을 바꾸는 경우가 많아지고 있다. 특히 최근 일부 지자체에서는 공영개발기법을 도입해 준공업지역이 일반 주거지역으로 바꾸는 사례가 많아지고 있다. 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알 수 있다. 준공업지역이 일반 주거지역으로 바뀌면 땅값은 최소 2∼3 배 이상 뛰어오르는 것이 보통이다. 주변지역의 지가 상승세는 더 가파르다.

토지 투자는 개발재료에 따라 보장받을 수 있는 수익에 큰 차이가 있다. 또한 다른 부동산상품보다 위험도가 훨씬 더 높다. 가장 큰 단점은 환금성이 떨어진다는 점. 한 번 땅을 잘못 매입하면 쉽게 처분하기 힘들다.

특히 현금이 급히 필요한 경우 주변 시세보다 낮게 급매물로 내놓아야 겨우 팔릴까말까 한다. 때로는 투자 원금을 제대로 회수하지 못하는 경우도 생긴다. 땅 투자는 확실한 원칙 준수와 함께 각별히 주의해야 한다.

"송파신도시 30∼40층 위주의 고밀도로 개발"

[YTN 2006-06-12 06:25]

 

송파신도시 등 앞으로 대도시 주변에 건설될 신도시의 아파트 등 건물은 30-40층의 고층 위주로 지어지고 전체면적의 50%가 공원 등 녹지대로 조성 됩니다.

대한국토도시계획학회는 정부가 지난해 발주한 연구용역 중간보고서를 통해 이같은 내용의 '압축도시' 개발방안을 제시했습니다.

건교부 관계자는 앞으로 신도시를 압축도시로 개발하면 광역기반시설 등의 비용도 많이 줄일 수 있어 토지이용 효율화와 분양가 인하, 친환경 개발이라는 세마리 토끼를 잡을 수 있을 것으로 기대했습니다.

포천신도시 350만평 2010년 개발 착수

[파이낸셜뉴스 2006-06-12 05:27]

 

경기 포천시 군내·가산면 일대에 판교신도시(282만평)보다 큰 350만평 규모의 신도시 건설이 추진된다.

건설교통부는 포천시가 포천신도시개발 방안을 포함해 마련, 제출한 도시기본계획안에 대해 관련부처 협의를 거쳐 최근 중앙도시계획위원회에 상정, 심의에 들어갔다고 11일 밝혔다.

이에 따라 포천시는 도시기본계획안이 예정대로 중도위 심의를 통과하면 국토연구원의 개발 용역을 토대로 이르면 올 연말께 정부에 신도시(택지개발예정지구) 지정을 신청하고 2007년 6월 지구지정, 2009년 개발계획 및 실시계획 수립 후 2010년부터 토지보상 등 신도시개발사업에 본격 착수할 방침이다.

포천시는 이곳에 아파트와 단독주택 등 5만6000가구를 지어 주거, 상업, 행정, 유통 기능을 갖춘 자족적인 도·농복합도시로 건설한다는 계획이다. 계획인구는 15만명이며 2015년 완공 예정이다.

신도시 예정지역은 43번 국도, 87번 및 56번 국가지원지방도가 주변을 지나 교통여건이 양호한 편이며 정부의 수도권 동북부 광역교통개선대책을 통해 도로 및 철도정비 계획을 밝힌 곳이다.

또 주변에 대학이 3곳이나 위치해 있고 공장도 많아 자족성 확보가 가능한 데다 녹지로 둘러싸여 환경이 쾌적하다는 게 장점이다.

포천시 관계자는 “신도시 개발은 예정된 절차만 순조롭게 진행된다면 2015년께 마무리될 것”이라며 “이를 통해 시 전체 인구가 현재 16만1000명에서 2020년까지 35만명으로 늘어나 경기 북부의 거점 도시로 도약할 것”이라고 말했다.

 

요즘도 땅 쪼개 팔아?

강원 홍천ㆍ철원ㆍ평창 영농조합 막바지 땅 판매

 

요즘도 땅을 쪼개파는 곳이 있네?

정부가 지난 3월부터 비도시지역의 토지분할을 사실상 금지한 이후에도 일부 영농조합들이 땅을 분할해 팔고 있어 관심을 끈다. 이들 조합은 주요 일간 신문에 전면 광고를 내 투자자를 찾고 있다. 규제 강화이후 땅을 쪼개 파는 업체들은 많이 줄어 3∼4곳이 영업을 하고 있다.

토지거래허가구역에서 제외돼 외지인도 살 수 있는 강원도 홍천·철원·평창·원주 일대 비도시지역 땅을 주로 판다. 땅 쪼개 팔기 업체들이 어떤 땅을, 어떤 방식으로 파는지,주의점은 없는 지 알아봤다.

규제 이전에 땅 분할해 놓아

A업체는 강원도 홍천군 동면 일대 주말 전원주택지를 판매중이다. 150∼600평 정도의 49필지 인데, 200평 정도가 주로 팔린다. 지목은 관리지역 임야로 토목 공사를 끝냈다.

분양가는 평당 12만∼19만원 정도다. 이 업체 관계자는 “지난 3월 땅 쪼개기 규제 이전에 필지를 분할해 번지까지 다 나와 있다”며 “잔금을 내면 모두 개별 등기가 가능하다”고 말했다. 이 관계자는 “동서고속도로(서울∼양양·2009년 개통예정) 동홍천 IC에서 차로 10분거리로 가까워 입지가 뛰어나다“고 자랑했다.

B영농조합도 강원도 철원과 평창 일대 땅을 쪼개 팔고 있다. 평창은 방림면 일대 땅 6000여평은 이미 200∼700평 단위로 필지가 분할돼 있다고 조합측은 설명했다. 분양가는 평당 5만5000원선으로 토목공사는 하지 않은 상태다.

철원 서면 일대 4만3000여평은 관리지역(임야)과 생산임지가 혼재돼 있다. 분양가는 평당 1만9800∼3만7000원선이다. 이 업체 관계자는 “땅을 사면 5년간 철원 쌀 40kg,제주감귤 30kg,금산인삼 750g을 준다”고 말했다.

또 위탁받은 임야를 영림·영농을 통해 배 장뇌삼·더덕·가시오가피·밤나무단지등을 조성해 수익을 회원에게 배분해주는 혜택도 준다는 것이다.

C영농조합측도 원주시 신림면 일대 임야 3만평을 500,1000평 단위로 쪼개 지분등기 방식으로 팔고 있다. 분양가는 500평 740만,1000평 1480만원(등기비 별도)으로 일시불로 내면 5% 할인해준다.

땅을 사는 사람에게 타조 엑기스,쌀,배,복숭아,토종꿀 등도 서비스로 준다. 영농조합 관계자는 "신림면 일대는 허가구역에서 제외돼 있다"며 "임야이어서 농지와는 달리 자경(自耕)의무는 없다"고 말했다.

일부는 개별 등기 안돼 환금성 제약

하지만 철원이나 원주 땅은 필지가 분할되지 않아 개별 등기가 아닌 구분 등기만 해준다. B영농조합 관계자는 “토지를 분할하려면 해당 지자체의 허가를 받아야 하는데 투자자들이 원할 경우 허가를 신청해보겠다”고 말했다.

철원의 한 중개업자는“ 구분등기 땅은 나중에 되팔 때 환금성에 제약이 있을 수 있다”며 “더욱이 내년부터 외지인이 농지나 임야를 팔 때는 양도세가 60% 중과돼 값이 올라도 남는 게 없을 수 있다”며 주의를 당부했다.

원주의 한 중개업자는 "일부 영농조합들이 매입한 땅을 막바지 처분하고 있는 것 같다"며 "앞으론 이런 땅이 소진되면 앞으론 이런 쪼개팔기가 사라지지 않겠느냐"고 전했다.

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신규 주택 취득ㆍ등록세 인하 추진

현재 4.6%에서 다소 낮아질 듯

새로 분양받은 주택에 입주할 때 내는 취득ㆍ등록세를 낮추는 방안이 추진된다.

11일 재정경제부와 행정자치부에 따르면 정부는 지난해 8ㆍ31 부동산 대책에서 제시된 ‘부동산 보유세는 높이고 거래세는 낮춘다’는 원칙에 따라 분양 주택에 대한 거래세를 내리는 방안을 검토하고 있다.

재경부 관계자는 “부동산 거래 주체에 따라 세율이 다른 것에 대한 민원이 제기되고 있다”며 “거래세를 인하한다면 개인-법인 간 거래세율이 상대적으로 높은 문제가 조정돼야 할 것”이라고 밝혔다.

행자부 관계자도 “개인과 법인 간 거래세율 인하를 최우선 과제로 생각하고 있다”며 “3분기까지의 지방세수 상황을 점검한 뒤 거래세 인하를 위한 지방세법 개정 여부를 결정할 것”이라고 밝혔다.

현재 기존 주택을 사고 파는 개인 간 거래세율은 취득세 1.5%, 등록세 1%, 농특세(취득세의 10%) 0.15%, 교육세(등록세의 20%) 0.2% 등 모두 2.85%다.

그러나 신규 분양 등 개인-법인간 거래는 취득세 2%, 등록세 2%, 농특세 0.2%, 교육세 0.4% 등 거래가액의 4.6%를 거래세로 내야 한다.

예컨대 5억원짜리 기존 주택을 사면 거래세가 1425만원이지만, 같은 가격의 아파트를 분양받으면 취득ㆍ등록세 등으로 2300만원을 부담해야 한다.

한국납세자연맹은 최근 “기존 주택과 분양 주택에 대해 거래세를 다르게 한 지방세법은 조세평등주의에 위반한다”며 의정부지방법원에 위헌법률심판제청 신청을 냈다.

 

시중銀, 대출금리 인상분 12일부터 일제히 반영

콜금리 인상 영향

 

콜금리 결정에 따른 주택담보대출금리 인상이 12일부로 현실화되면서 금융 소비자들의 부담이 늘어나고 있다.

지난주 CD(양도성예금증서) 금리 인상폭이 이날부터 반영되는 데다 일부 은행의 주택담보대출 가산금리 인상도 동시에 적용되기 시작했다.

11일 은행업계에 따르면 이번주(12~16일) 우리은행의 아파트 주택담보대출 금리는 0.23%포인트 급등했다.

주택담보대출로 1억원을 받을 소비자라면 1주일만에 연간 이자 부담이 23만원 늘어난 것이다.

우리은행의 지난주 주택담보대출금리는 연 5.06~5.36%였지만 이번주에는 5.29~6.59%로 인상조정됐다.

지난주에 콜금리가 인상되면서 급등한 CD금리 0.05%포인트 중 0.03%포인트가 12일부로 반영됐고, CD금리에 가산되는 금리도 0.2%포인트 추가되면서 도합 0.23%포인트가 올랐다.

지난주 CD금리 인상폭인 0.05%포인트 중 0.02%포인트가 반영되지 않아 다음주 추가 금리 인상 요인으로 작용될 수 있다.

우리은행은 주택대출상품인 '아파트파워론2'와 '주택파워론' 가운데 아파트를 담보로 하는 대출에 대해 금리를 인상했다.

가산금리 인상분인 0.2%포인트는 신규 대출고객에게만 적용된다.

하나은행의 주택담보대출금리도 지난주 연 5.08~5.88%에서 이번주 5.11~5.91%로 0.03%포인트 인상됐다.

CD금리가 이번주에 그대로 유지된다고 가정하면 나머지 0.02%포인트는 다음주에 반영된다.

하나은행은 이외에 투기지역의 다주택자 및 투기자 등에 대해 0.5%포인트 금리 인상을 검토중이어서 그야말로 대출이자 폭탄이 될 가능성이 크다.

하나은행 관계자는 "투기지역의 경우 대출 부담이 워낙 커지기 때문에 대상고객 및 시행 시점을 정하는 데에는 다소 시간을 두고 검토할 것"이라고 말했다.
하나은행 역시 0.5%포인트 금리 인상폭을 신규대출 고객에게만 적용한다.

국민은행의 이번주 주택담보대출금리는 지난주의 연 4.97~ 6.37% 대비 0.05%포인트 오른 5.02~6.42%로 적용된다.

앞으로 대출금리 더 올릴 수도

은행업계 관계자들은 당분간 CD금리 인상 요인 및 은행간 대출경쟁 진정 등으로 인해 추가 금리 인상이 이뤄질 것으로 보고 있다.

CD금리는 콜금리 인상 이후 0.05%포인트 급등, 연 4.43%로 37개월만에 최고치를 경신했다.

CD금리가 콜금리 인상분을 전혀 선반영하지 못했다는 점에서 금리가 더 오를 가능성도 배제하기 어렵다.

또 우리은행과 하나은행이 실제로 주택담보대출 경쟁을 자제하면 여타 은행들도 동참하면서 비정상적으로 낮게 책정됐던 주택담보대출금리가 오름세를 탈 가능성도 있다.