6.16 부동산뉴스

[배상균]

1."부동산 정책 상위 2% 잡으려다 서민까지 잡아"

2.참여정부 3년, 강남·북 집값차이 2배

3.강남 '재건축 빅3' 한숨도 세 갈래

4.명의신탁 인정 대법판례 부동산 투기에 악용"

5.새 아파트 분양시장은 겨울?

"부동산 정책 상위 2% 잡으려다 서민까지 잡아"

[세계일보 2006-06-15 20:39]    

열린우리당 초선 의원들이 부동산·세금 정책을 손질해야 한다는 입장을 밝혔다. 이는 정책기조에 대한 ‘미세조정도 없다’는 청와대의 방침과 정면으로 배치되는 것으로 당정 간 첨예한 갈등이 예상된다.

우리당 초선 의원 10여명은 15일 국회에서 토론회를 열어 5·31 지방선거 참패의 원인분석과 민심수습 및 당의 진로모색 방안을 논의했다. 이 자리에서 초선 의원들은 부동산·세금 정책의 손질과 함께 당청관계 개선, 인적 쇄신 등에 대해 직설적이고 다양한 목소리를 쏟아냈다.

◆8·31 부동산 정책 비판=박영선의원은 ‘8·31 부동산정책에 대한 분석’이라는 자료를 내고 참여정부 부동산 정책의 난맥상을 조목조목 비판했다. 고가, 다주택, 땅 부자에 대한 중과세 방침의 정책방향은 맞았지만 충분한 검토가 이루어지지 않았다는 평가다.

박 의원 분석에 따르면 보유세(종합부동산세, 재산세) 부담이 가장 크게 늘어나는 공시가격 6억원 이상의 주택은 공시가격 평균상승률만 30.5%로, 보유세 부담액은 전년 대비 2배 이상 급증할 것으로 예상됐다.

여기에 과표적용률도 인상되고 있어 실제 집값 상승이 없다고 하더라도 보유세는 늘어난다. 재산세 과표적용률은 현재 50%에서 2008년 이후 매년 5%씩 늘어나 2017년에는 100%가 적용된다. 종합부동산세 과표적용률 역시 현재 70%에서 매년 상승해 2009년에는 100%로 늘어난다. 특히 당초 종합부동산세가 강화되더라도 전체 가구의 2% 내외만 영향을 받을 것이라던 정부 측 주장은 공시가격 상승에 따른 세부담 증가를 전혀 반영하지 않은 문제를 노출했다. 매년 공시가격이 상승하고 있어 모든 국민들의 부담이 늘어나는 것에 대한 설명이 부족했다는 것이다.

또 보유세 증가로 인한 부동산 가격의 인하는 부동산 거래를 활성화할 방안이 동반되어야 하지만 정부는 거래세(취득세·등록세)의 실질적인 인하 없이 오히려 양도소득세만 늘려놨다는 게 박 의원의 지적이다. 정부가 거래세율을 1% 인하했지만 공시가격이 상승하고, 기준시가를 기준으로 과세하던 과거와 달리 실거래가액을 기준으로 과세함에 따라 실질적인 세금 경감 효과가 없다는 것이다.

◆직설적인 비판 쏟아져=민병두 의원은 “한나라당은 상실의 10년을 얘기하는데 우리는 지난 10년 생각하면서 아랫배가 나오기 시작했다. 나태하고 안일해졌다”고 반성했다.

민 의원은 “대선 후보군을 어떻게 재탄생시키느냐. 새로운 후보군을 어떻게 탄생시키느냐는 진지한 고민이 있어야 할 것”이라고 제안했다.

김재윤 의원은 “우리당이 심기일전하기 위해선 한승헌, 박원순 변호사 등 각계에서 변화와 개혁을 주도한 인물을 영입하는 게 중요하다”며 ‘외부인사 영입론’을 주장했다.

노현송 의원은 “참여정부가 실질적이고 효과적으로 일하지 못했고 이것이 무능으로 이어졌다”며 “인사문제에선 독선적으로 보이기도 했을 것”이라고 분석했다.

김교흥 의원은 “서민의 희망은 아파트 평수를 늘려가는 것인데 부동산 정책이 나온 이후 높은 양도세 때문에 오히려 집을 사고 파는 게 어려워졌다”며 “1가구1주택 종부세 개선도 진지한 검토가 필요하다”고 말했다.

신학용 의원은 “증세정책 펴고 성공한 정부 없다”며 “양극화 해소 등을 위해 증세정책을 갑자기 꺼내든 게 국민의 외면을 받게 된 가장 큰 원인”이라고 주장했다. 당·청 관계 재정립과 당의 대대적 쇄신이 필요하다는 주문도 이어졌다.

한광원 의원은 “청와대가 다 옳다고 할 수는 없다”며 “종속적으로 청와대에서 하는 대로 따라갈 것이 아니라 옳지 않은 부분이 있다면 심도있게 재검토해야 한다”고 목소리를 높였다. 오제세 의원은 “180도 방향을 전환해야 한다”고 했고, 조경태 의원은 “상대의 입장을 존혀 존중하지 않는 싸가지 정당”이라고 지적했다.

나기천·박진우 기자

◆열린우리당 초선 의원 토론회 주요 발언록

▲민병두 “우리는 10년 생각하면서 아랫배가 나오기 시작했다. 나태하고 안일해졌다.”

▲김교흥 “경제적 고통 감내하고 있는 40대에 우리당의 지방정부 심판론이 먹힐 수 있었겠느냐.”

▲노현송 “참여정부가 실질적이고 효과적으로 일하지 못했다. 이것이 무능으로 이어졌다.”

▲김재윤 “국민의 피부에 와닿는 정책이 없었다. 희망이 없어졌다는 얘기다.”

▲오제세 “180도 방향을 전환해야 한다.”

▲조경태 “당내적 자멸에 의해 우리당이 서서히 침몰하고 있지 않은가.”

▲제종길 “이 시대 가장 중요한 개혁은 서민경제 살려내는 일이다.”

▲신학용 “증세정책 펴고 성공한 정부 없다.”

참여정부 3년, 강남·북 집값차이 2배

[머니투데이 2006-06-15 10:27]    

[머니투데이 김정태 기자]

참여정부 출범 이후 강남권과 강북권 집값 차이가 2배 이상 벌어진 것으로 조사됐다.

15일 부동산정보업체 닥터아파트가 강남권(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)과 강북권(강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 성북구, 은평구, 중랑구)의 평당 아파트값 추이를 조사한 결과 참여정부 출범 당시 강남권과 강북권의 평당 아파트값 차이는 770만원 이었으나 2006년 6월 현재 2.2배 이상 커진 1755만원의 격차로 벌어졌다.

참여정부 출범 당시인 2003년 2월에는 강남권(평당 1430만원)과 강북권(660만원) 평당매매가 차이는 770만원으로 1000만원을 넘지 않았다. 그런테 같은 해 9월 최초로 강남북 집값 차이가 1000만원을 넘어섰다.

참여정부가 출범한 2월(1430만원)부터 9월(1699만원)까지 8개월 동안 강남권 아파트 값은 평당 268만원 올랐지만 강북권은 29만원(660만원->689만원) 오르는데 그쳤다.

당시 정부는 강남권 재건축 아파트값을 안정시키기 위해 ‘재건축 안전진단 기준 강화’를 골자로 하는 5.23대책을 내 놓은 상태였다. 하지만 재건축 아파트 가격이 안정되지 않자 ‘재건축 중소형평형 건설의무비율 확대’와 ‘조합원 명의변경 금지’를 주요 내용으로 하는 9.5대책을 내놨다.

그러나 2005년 들어서 강남북간 집값 차이가 더욱 크게 벌어졌다. 2005년 12월 강남북간 격차는 평당 1348만원으로 2004년 같은 같은 기간과 비교해 1년새 집값 차이가 평당 340만원까지 났다. 2006년 6월 현재 강남북간 집값 차이가 1750만원으로 6개월 새 400만원 이상 차이가 난 것이다.

결국 참여정부 초기와 현재를 비교하면 강남권은 평당 1079만원(1430만원→2509만원) 상승한 데 비해 강북권은 94만원(660만원->754만원) 오른 데 그친 것이다. 32평형 아파트를 기준으로 2003년 강남권과 강북권 집값 차이는 2억4000만원에 그쳤지만 현재는 5억6000만원으로 늘어난 셈이다.

이에 따라 강남권과 강북권의 아파트값 차이는 더욱 확대되면서 강북권에서 강남권으로의 이동은 더욱 힘들어지고 있다.

닥터아파트 이영호 리서치팀장은 “현재 벌어지고 있는 일부 지역의 담합도 결국은 지역적 가격 차이에서 나온 결과"라며"강남북 집값 차이를 줄이기 위해서는 강북 개발에 정부가 더욱 박차를 가해야 할 것으로 보인다“고 말했다.

김정태기자 dbman7@

 

강남 '재건축 빅3' 한숨도 세 갈래

개포지구 저층단지,'용적률 상향 기대' 못버려

 

송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등 서울의 마지막 알짜 저층 단지들이 기대보다 낮은 용적률로 재건축될 전망이다. 용적률이 조합들의 당초 예상에 못 미치는 수준에서 결정되고 있기 때문이다.

하지만 조합들은 다소 실망스럽다는 반응을 보이면서도 사업 고삐를 죄고 있다. 가락시영은 사업승인 등 사업을 본격적으로 추진할 수 있지만 둔촌주공은 산을 더 넘어야 한다.

반면 용적률이 재건축에 불리하게 결정되는 가운데서도 이들 단지와 함께 사업초기인 ‘빅3’ 로 꼽히는 강남구 개포지구 저층 단지들은 용적률 상향 기대를 버리지 못하고 있다.

가락시영, 평형배정 불만 불거질 듯

가락시영은 지난달 말 2종으로 정비계획이 결정되는 바람에 당초 기대보다 10% 포인트 낮은 190%의 기준 용적률을 적용받게 됐다.

사업부지의 14%인 1만7000평을 기부채납함으로써 얻는 용적률과 임대주택 건립에 따른 추가 용적률을 합친 265%로 24∼48평형 8106가구를 지을 계획이다. 24,30평형 1379가구가 임대주택이고 일반분양분은 거의 없을 것으로 예상된다. 층수는 올들어 바뀐 2종지역 층수(평균 16층)를 처음 적용받아 11∼25층이다.

기준 용적률이 낮아지면서 건축 연면적이 1만6000평 줄어든다. 당초 계획한 것보다 140여가구가 감소할 수밖에 없다. 50∼60평형 배정을 기대했던 17,19평형의 조합원들이 40평대에 만족할 수밖에 없는 상황이 됐다. 이 때문에 정비계획이 통과됐는데도 이들 평형의 가격이 오히려 2000만원 가량 떨어졌다.

가락동 G공인 관계자는 “재건축 평형이 생각보다 크게 줄어들어 조합원들의 불만이 많아지고 있다”며 “평형 문제가 사업 부담이 될 것으로 보인다”고 말했다.

어쨌든 힘든 고비를 모두 넘긴 조합은 일단 연내 사업승인을 신청할 계획이다. 사업면적이 10만평이 넘어 환경부에서 직접 하는 환경영향평가에 시간이 많이 걸려 더이상 사업을 진척시키기 어려울 것으로 보고 있다.

둔촌주공, 안전진단 고비도 넘어야

3종으로 용도지역을 올리려던 둔촌주공의 재건축 계획이 지난 14일 서울시로부터 퇴짜를 맞았다. 19만여평에 5900여가구가 들어선 대단지여서 정비계획이 주변에 미칠 영향이 크고 가락시영 등 다른 2종지역 단지들과의 형평성 때문이다.

당초 계획에는 제동이 걸렸지만 조합측은 서울시 요구대로 2종으로 다시 정비계획을 세울 방침이다. 조합 관계자는 “사업성이 다소 떨어지긴 하겠지만 재건축을 하지 못할 정도의 타격은 아니다”며 “건물이 낡아 재건축을 미룰 수 없다”고 말했다.

2종으로 계획을 세우면 가락시영과 마찬가지로 기준 용적률이 200%에서 190%로 낮아져 일반분양분(당초 계획 2000여가구)이 줄고 조합원들이 배정받을 평형(최고 71평형)도 작아질 것으로 예상된다.

최고 40층까지 지으려다 평균 16층 규정에 따라 최고 25층까지만 지으면 동간 거리가 좁아져 쾌적성이 떨어질 것으로 보인다. 기존 동에 10층짜리들이 섞여 있어 재건축으로 높아지는 층이 많지 않아 건물 동수가 늘어날 것이기 때문이다.

2종으로 정비계획이 통과되더라도 정부에서 더욱 까다롭게 할 예정인 정밀안전진단의 문턱이 기다리고 있다. 정비계획 수립 이후 정밀안전진단을 받는 조건으로 2003년 예비안전진단만 통과한 상태다.

둔촌주공은 정비계획 확정과 정밀 안전진단을 통과해야 재건축 본궤도에 오른다.

개포지구 “이대론 재건축 못한다”

개포지구는 기존 용적률 등에서 비슷한 처지인 강동구 고덕지구와 가락시영, 둔촌주공이 모두 용적률을 올리지 못하고 있는 데도 여전히 용적률 상향에 매달리고 있다.

지난해 말 구청이 서울시에 올린 개포지구 저층단지들의 용적률 배분안(177%)이 주민들의 반대로 아직 심의를 받지 못한 상태다. 일부 단지는 177%로라도 재건축할 뜻을 밝혔지만 서울시에서 개별 단지별로 사업을 벌일 수 없다는 입장을 보여 지구 전체의 발목이 잡혀 있다.

재건축 조합 관계자는 “고덕지구 등은 사정이 나아 재건축으로 집을 상당히 넓힐 수 있지만 여기서는 조합원의 72%가 28평형 이하를 배정받게 된다”며 “전용 25.7평의 국민주택 규모로는 재건축을 해야 하지 않겠느냐”고 주장했다.

조합들은 이들 조합원이 32평형을 배정받으려면 용적률이 200%로 올라가야 한다고 주장한다. 이럴 경우 중고층 단지를 포함한 개포지구 전체의 용적률은 210% 이상이 돼야 하는데 이는 2002년 결정된 지구 전체 200%에 어긋한다.

때문에 조합들은 5년이 지나 전체 용적률을 다시 세울 수 있는 내년이나 정부의 규제 완화로 용적률을 높일 수 있을 때까지 기다린다는 입장이다. 일대 부동산중개업소들은 “조합들의 용적률 상향 의지가 강해 사업이 장기간 표류할 가능성이 크다”고 말했다.

저층 ＇빅3＇ 재건축 어떻게 되나
단지	기존 가구수·용적률	사업단계	재건축 계획	남은 절차
가락시영	6600가구（10∼19평형），76％	조합설립，정비계획 통과	-용적률 265％ -24평형 1622가구， 30평형 390가구， 34평형 3862가구， 38평형 1020가구，42평형 998가구， 48평형 214가구	사업승인，관리처분
둔촌주공	5930가구（7∼34평형），87％	예비안전진단 통과，정비계획 수립 중	-당초 정비계획안 용적률 284％ -26평형 2078가구，34평형 4040가구，45평형 1754가구，51평형 1800가구，62평형 180가구，71평형 120가구	정비계획 수립，정밀안전진단，조합설립，사업승인，관리처분
개포지구（7개 단지）	1만2985가구（8∼32평형），69∼95％	안전진단 통과，일부 조합설립，단지별 용적률 배분안 수립 중	기준 용적률 구청 배분안 177％	단지별 용적률 결정，조합설립，사업승인，관리처분
자료：서울시·구청

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"명의신탁 인정 대법판례 부동산 투기에 악용"

일선 법원의 판사가 부동산 명의신탁의 효력을 인정할 수 없다는 판결을 내리면서 이와 배치되는 대법원 판례를 신랄하게 비판,파장이 예상된다.

이번 판결이 상급심으로 올라가거나 유사 판결이 이어질 경우 부동산 시장의 명의신탁 관행에 영향을 미치는 것은 물론,궁극적으로 대법원 판례까지 바뀔 수 있을지 주목된다.

15일 대법원에 따르면 서울 서부지법 민사 2단독 이종광 판사(38·사시 36회)는 부동산 강제집행을 피하기 위해 외삼촌 정모씨에게 부동산 명의신탁을 해 두었던 박모씨가 이 부동산의 소유권을 되찾겠다며 정씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송에서 지난 9일 원고패소 판결했다.

박씨는 1997년 외환위기로 경영하던 회사가 어려움에 처하고 채권자들로부터 부동산 강제집행을 당할 상황이 되자 이듬해 1월 서울 서대문구 남가좌동에 있는 주택의 소유권을 외삼촌에게 넘겼다.

이후 상황이 나아지자 박씨는 이 주택의 소유권을 되찾기 위해 외삼촌을 상대로 소송을 제기했다.

이 판사는 "박씨는 채권자의 강제집행을 피할 목적으로 해당 부동산의 소유권을 외삼촌에게 이전해 놓은 것"이라며 "이에 대한 반환 청구권을 인정할 수 없다"고 판시했다.

이 판사는 판결문에서 "박씨와 같이 채무를 피하기 위한 목적의 명의신탁을 인정해 줄 경우 채권자들이 아무런 권리도 행사할 수 없게 된다"고 밝혔다.

이 판사는 특히 48쪽에 이르는 긴 판결문을 통해 부동산실명제의 필요성을 역설하면서 부동산 명의신탁을 인정해 온 기존 대법원 판례를 반박했다.

그는 판결문에서 "그간 법원이 명의신탁의 효력을 인정해 주는 가운데 부동산 투기와 탈세 등에 이 제도가 악용됐다"고 비판했다.

이 판사는 이어 "명의신탁으로 인한 각종 폐해를 극복하기 위해 1995년 부동산실명제가 도입됐는데 법원이 이 제도의 정착을 방해한 면이 없는지 살펴볼 시점이라고 생각한다"고 밝혔다.

지금까지 대법원은 헌법상 계약자유의 원칙을 근거로 개인 간의 명의신탁 약정이 유효하다는 판례를 고수해 왔다.

이 판사는 "그동안 명의신탁의 효력을 부정한 하급심 판결이 대법원까지 올라가지 않아 대법원이 판례를 통해 입장을 정리할 기회가 없었다"며 "늦은 감은 있지만 이 문제가 논의될 시기가 됐다고 생각한다"고 말했다.

이번 사건에서 피고 측을 대리해 승소한 오용운 변호사는 "부동산 명의신탁으로 인한 폐해가 크다는 점에서 의미 있는 판결"이라며 "재판 과정에서 양측의 입장이 첨예하게 대립해 상급심으로 이어질 것으로 보고 있다"고 밝혔다.

유승호 기자 usho@hankyung.com

"명의신탁 인정 대법판례 부동산 투기에 악용"

일선 법원의 판사가 부동산 명의신탁의 효력을 인정할 수 없다는 판결을 내리면서 이와 배치되는 대법원 판례를 신랄하게 비판,파장이 예상된다.

이번 판결이 상급심으로 올라가거나 유사 판결이 이어질 경우 부동산 시장의 명의신탁 관행에 영향을 미치는 것은 물론,궁극적으로 대법원 판례까지 바뀔 수 있을지 주목된다.

15일 대법원에 따르면 서울 서부지법 민사 2단독 이종광 판사(38·사시 36회)는 부동산 강제집행을 피하기 위해 외삼촌 정모씨에게 부동산 명의신탁을 해 두었던 박모씨가 이 부동산의 소유권을 되찾겠다며 정씨를 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송에서 지난 9일 원고패소 판결했다.

박씨는 1997년 외환위기로 경영하던 회사가 어려움에 처하고 채권자들로부터 부동산 강제집행을 당할 상황이 되자 이듬해 1월 서울 서대문구 남가좌동에 있는 주택의 소유권을 외삼촌에게 넘겼다.

이후 상황이 나아지자 박씨는 이 주택의 소유권을 되찾기 위해 외삼촌을 상대로 소송을 제기했다.

이 판사는 "박씨는 채권자의 강제집행을 피할 목적으로 해당 부동산의 소유권을 외삼촌에게 이전해 놓은 것"이라며 "이에 대한 반환 청구권을 인정할 수 없다"고 판시했다.

이 판사는 판결문에서 "박씨와 같이 채무를 피하기 위한 목적의 명의신탁을 인정해 줄 경우 채권자들이 아무런 권리도 행사할 수 없게 된다"고 밝혔다.

이 판사는 특히 48쪽에 이르는 긴 판결문을 통해 부동산실명제의 필요성을 역설하면서 부동산 명의신탁을 인정해 온 기존 대법원 판례를 반박했다.

그는 판결문에서 "그간 법원이 명의신탁의 효력을 인정해 주는 가운데 부동산 투기와 탈세 등에 이 제도가 악용됐다"고 비판했다.

이 판사는 이어 "명의신탁으로 인한 각종 폐해를 극복하기 위해 1995년 부동산실명제가 도입됐는데 법원이 이 제도의 정착을 방해한 면이 없는지 살펴볼 시점이라고 생각한다"고 밝혔다.

지금까지 대법원은 헌법상 계약자유의 원칙을 근거로 개인 간의 명의신탁 약정이 유효하다는 판례를 고수해 왔다.

이 판사는 "그동안 명의신탁의 효력을 부정한 하급심 판결이 대법원까지 올라가지 않아 대법원이 판례를 통해 입장을 정리할 기회가 없었다"며 "늦은 감은 있지만 이 문제가 논의될 시기가 됐다고 생각한다"고 말했다.

이번 사건에서 피고 측을 대리해 승소한 오용운 변호사는 "부동산 명의신탁으로 인한 폐해가 크다는 점에서 의미 있는 판결"이라며 "재판 과정에서 양측의 입장이 첨예하게 대립해 상급심으로 이어질 것으로 보고 있다"고 밝혔다.

유승호 기자 usho@hankyung.com

새 아파트 분양시장은 겨울?

상반기 분양 물량 당초 계획의 35.9% 수준에 불과

월드컵 열기속에도 새 아파트의 분양이 꾸준히 이뤄지고 있지만 실제 계약으로 이어지지 않아 일부 업체들은 분양을 포기하는 등 분양시장이 얼어붙었다.

새로 분양하는 아파트의 계약률이 저조하면서 분양을 포기하는 사례가 늘고 있다. 이같은 신규 분양 아파트의 저조한 분양률은 수도권이나 지방 모두 비슷한 상황이다.

11개 업체가 동시분양에 나서 관심을 끈 화성 향남지구의 분양아파트는 계약이 잘된 곳은 계약률이 6~70%까지 올랐지만, 저조한 곳은 30에서 50% 수준에 불과한 것으로 나타났다.

대전시 중구 오류동의 한 주상복합아파트는 지난 4월 6억원 이상하던 분양가를 1억원에서 2억원 이상 낮춰 재분양했지만 고객이 없어 사실상 분양을 중단했다.

올들어 고급 주상복합 아파트가 잇따라 분양됐던 울산지역도 상황은 비슷한다.

울산의 한 주상복합 아파트는 한달이 넘도록 계약률이 30%선에 그치자 전략을 바꿔 시장이 좋아질때까지 일부 로열층을 판매하지 않기로 했다.

이와함께 분양물량도 크게 줄어들었다.

부동산 정보업체인 내집마련정보사의 조사에 따르면 국내 건설업체들이 올 상반기에 분양할 계획이었던 물량은 22만 천124가구다.

하지만, 이미 분양에 들어갔거나 이달말까지 분양할 물량은 7만9천400가구로 당초 계획의 35.9% 수준에 불과했다.

이처럼 당초 계획보다 분양실적이 저조한 것은 3.30대책과 거품 경고 등 정부의 강도 높은 집값 잡기 정책이 주요 요인인 것으로 분석되고 있다.

[장승현]

고맙습니다.잘지내시죠?.. 상균님^^